Immobilienwachstum hängt von Krediten ab
Daten von VIS Rating zeigen, dass sich in den ersten Monaten dieses Jahres das Angebot und die Absorptionsrate des Immobilienmarktes zwar erholten, der operative Cashflow der Immobilienunternehmen jedoch negativ blieb. Dies ist hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass Investoren ihre Schulden zur Investition in Projekte erhöhten.
Herr Bui Van Huy, Direktor von FIDT Investment Research, sagte, dass sich der Cashflow der Immobilienunternehmen verbessert habe, aber nur die Gruppe der Unternehmen mit „sauberem“ Rechtsstatus in eine neue Verkaufsphase eingetreten sei.
In den ersten fünf Monaten dieses Jahres erreichte die Emission von Immobilienanleihen lediglich 25.102 Milliarden VND, ein Rückgang von 13,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Kapitalquellen von Immobilienunternehmen sind seit Jahresbeginn bis heute hauptsächlich auf Kredite angewiesen. Laut VIS Rating stiegen die ausstehenden Immobilienkredite im ersten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 34 %.
Die Finanzberichte von zwölf börsennotierten Banken für das erste Quartal 2025 zeigten, dass zehn der zwölf befragten Banken im Vergleich zum Jahresbeginn ein Wachstum der ausstehenden Immobilienkredite verzeichneten. Davon stiegen die Immobilienkredite der Techcombank um 14,8 %, die der PGBank um 34,4 %, die der VIB um 24,9 %, die der KienlongBank um 20,5 %, die der SHB um 11,2 %, die der HDBank um 17 % und die der MB um 12,2 %.
Die Zahl der Immobilienkredite nahm rasch zu, floss jedoch hauptsächlich in Unternehmen, während die Zahl der privaten Wohnungsbaudarlehen langsam zunahm.
Insbesondere das mit Spannung erwartete Kreditpaket für Sozialwohnungen (145.000 Milliarden VND) wurde nur langsam ausgezahlt. Der Bericht der Staatsbank zeigt, dass sich die Geschäftsbanken bis zum 30. April 2025 lediglich zur Bereitstellung von Krediten in Höhe von rund 7.800 Milliarden VND für Sozialwohnungsprojekte verpflichtet haben, wobei der Auszahlungsumsatz 3.866 Milliarden VND erreichte. Davon entfallen 3.281 Milliarden VND auf Investoren und 585 Milliarden VND auf Eigenheimkäufer.
Laut Gouverneur Nguyen Thi Hong liegt der Grund für die langsame Auszahlung der Kreditpakete für den sozialen Wohnungsbau darin, dass es zu wenige soziale Wohnungsbauprojekte gibt und viele Projekte keinen Bedarf an Krediten haben.
Blinde Bankanleihen, Immobilien
Eine ziemlich absurde Realität besteht darin, dass Immobilienunternehmen sehr kapitalhungrig sind, aber Schwierigkeiten haben, Anleihen aufzutreiben, was sie dazu zwingt, auf Bankkredite zurückzugreifen. Daher hat die Ausgabe von Bankanleihen dramatisch zugenommen, auch um eine Quelle für Immobilienkredite zu haben.
Seit Jahresbeginn haben Banken Anleihen im Wert von fast 81.000 Milliarden VND ausgegeben, 3,3-mal mehr als im Vorjahreszeitraum. Immobilienunternehmen hingegen emittierten lediglich Anleihen im Wert von 25.102 Milliarden VND, ein Rückgang von 13,6 % gegenüber dem Vorjahr.
Während in der Vergangenheit die Anleiheemissionen von Banken und Immobilienunternehmen einen relativ ausgeglichenen Anteil hatten, haben heute die Anleiheemissionen von Banken einen überwiegenden Anteil.
Anleihen sind nach wie vor ein wichtiger Anlagekanal, sogar die größten, und übertreffen Aktien. Der vietnamesische Anleihenmarkt kämpft jedoch weiterhin mit einer Reihe von Problemen wie Vertrauensproblemen, unvollständiger Struktur, Bonitätsproblemen und eingeschränkter Liquidität, was ihn selbst für institutionelle Anleger schwierig macht. 
- Frau Trinh Quynh Giao, Generaldirektorin der PVI Fund Management Joint Stock Company
Im Jahr 2020 machten Immobilienanleihen 33,6 % der Gesamtemissionen aus, während Bankanleihen knapp 28 % ausmachten. Im Jahr 2021 betrugen Immobilienanleihen 33 % und Bankanleihen 36 %. In den letzten drei Jahren machten Immobilienanleihen jedoch nur 20–22 % aus, während Bankanleihen auf 58–65 % anstiegen. In den ersten fünf Monaten dieses Jahres machten Bankanleihen 67,1 % der Gesamtemissionen aus, während Immobilienanleihen nur 20,8 % der Emissionen ausmachten.
Die Frage ist, warum Immobilienunternehmen noch immer kein Kapital über Anleihen aufnehmen können.
Trinh Quynh Giao, Generaldirektorin der PVI Fund Management Joint Stock Company (PVI AM), erklärte, eines der Probleme liege darin, dass Geschäftsbanken gemäß einer geltenden Verordnung der Staatsbank nicht an der Verwaltung von Sicherheiten für Anleiheemissionspakete beteiligt sein dürften. Dies erschwere es Fonds erheblich, in Anleihen zu investieren.
Laut Frau Quynh Giao machten Immobilienanleihen und Bankanleihen früher jeweils etwa ein Drittel des Marktes aus, während das verbleibende Drittel anderen Unternehmen gehörte. Heute hingegen entfallen mehr als 70 % der gesamten Marktemissionen auf die Banken. Dass die Banken auf dem Anleihenmarkt „allein“ sind, stellt einen großen Nachteil dar und macht Anleihen für Unternehmen bedeutungslos.
Zwar nimmt die Emission von Immobilienanleihen wieder zu, doch hat sich der Markt, wenn man den Finanz- und Bankensektor außer Acht lässt, noch nicht erholt.
Auf der Angebotsseite erschweren verschärfte Emissionsbedingungen für Anleihen die Emission neuer Anleihen für Immobilienunternehmen. Auf der Nachfrageseite haben die aktuellen Regulierungen institutionelle Anleger, insbesondere Versicherungsunternehmen, nicht dazu bewegt, in Anleihen zu investieren.
Experten zufolge schrecken Immobilienunternehmen aufgrund der Angebots- und Nachfrageknappheit davor zurück, Anleihen zu emittieren. Aus diesem Grund sind sie stärker auf Kredite angewiesen. Gleichzeitig erhöhen Banken die Emission von Anleihen, obwohl deren Endziel weiterhin Immobilien sind.
Quelle: https://baodautu.vn/bat-dong-san-tit-mu-voi-tin-dung-va-trai-phieu-d300004.html
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