Den Puls des Immobilienmarktes von Hanoi fühlen

Beobachter des Immobilienmarktes der Hauptstadt zum Jahresende stellen fest, dass Wohnungen weiterhin den größten Cashflow generieren. Darüber hinaus werden sich investitionsorientierte Anlageformen wie Grundstücke bald erholen.

Das Segment mit echter Nachfrage ist nach wie vor heiß begehrt.

Laut Nguyen Quoc Anh, stellvertretendem Generaldirektor von Batdongsan.com, waren Apartments in letzter Zeit der führende Immobilientyp während der Markterholungsphase. Sobald sich der Markt jedoch stabilisiert, werden Apartments ihre Vormachtstellung an andere Segmente abgeben müssen.

„In früheren Zyklen, als der Markt in eine stabile Entwicklungsphase eintrat, brachten Wohnungen bei einer Investition von 100 VND nur 136 VND ein, mit Grundstücken hingegen bis zu 300 VND“, teilte Herr Quoc Anh mit.

Die obige Visualisierung zeigt, dass Wohnungen in verschiedenen Marktphasen trotz guter Gewinnmargen nicht die attraktivste Anlageform darstellen. Sollte sich der Markt aktuell nach den Regeln vergangener Konjunkturzyklen entwickeln, werden sich Wohnungen nach einer Überhitzung seitwärts bewegen und im Vergleich zu anderen Segmenten langsamer wachsen.

Der Immobilienmarkt in den an Hanoi angrenzenden Provinzen boomt.

Nicht nur die Vororte von Hanoi , sondern auch der Immobilienmarkt in den Provinzen rund um die Hauptstadt rücken bei vielen Investoren in den Fokus. Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, erklärte den Grund: Da die Immobilienpreise in der Innenstadt zu hoch seien, würden viele Investoren ihr Kapital in benachbarte Provinzen und Städte verlagern.

„Der Markt in den Provinzen um Hanoi zeigt positive Anzeichen einer Erholung, wobei die Preise in vielen Gebieten das frühere Niveau übertroffen haben. Investoren konzentrieren sich derzeit auf Immobilien entlang zweier Wirtschaftsachsen: der Achse Bac Ninh – Bac Giang – Vinh Phuc und der Achse Hung Yen – Hai Duong – Hai Phong – Quang Ninh. Diese Gebiete bieten großes Entwicklungspotenzial, eine gute Verkehrsinfrastruktur und Anbindung an Industrieparks“, erklärte Herr Chung.

Herr Quoc Anh prognostiziert, dass Wohnungen auch im nächsten Jahr ein Wachstumstreiber auf dem Markt bleiben werden, während andere Segmente wie Einfamilienhäuser und Reihenhäuser ab Anfang nächsten Jahres an Bedeutung gewinnen dürften. Für Investoren wird ab Mitte 2025 ein stetiger Anstieg des Transaktionsvolumens erwartet.

Herr Nguyen Thac Cuong, stellvertretender Generaldirektor von Mai Viet Land, erklärte außerdem, dass Immobilien, die den aktuellen Bedarf decken, zu sehr hohen Preisen verkauft werden und sich dies in naher Zukunft nicht abschwächen dürfte. Von jetzt bis zum ersten Halbjahr des nächsten Jahres werden Segmente, die auf einen hohen Cashflow setzen, wie beispielsweise Wohnungen und innerstädtische Villen, die Markterholung weiterhin anführen.

Auch Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, kommentierte, dass die Preise für Privathäuser und Wohnungen von jetzt bis 2025 zwar weiter steigen werden, jedoch in einem moderaten Tempo und nicht wie Anfang 2024 dramatisch ansteigen.

Aus einer anderen Perspektive analysierte Herr Phan Le Thanh Long, CEO der AFA Group und Mitbegründer der Vietnam Financial Advisors Community (VWA), dass sich das Wohnungspreisniveau in Hanoi an das Einkommen der Bevölkerung anpassen wird. Dies wird jedoch nur dann tatsächlich eintreten, wenn in den nächsten fünf Jahren ausreichend Sozialwohnungsbauprojekte in der Hauptstadt entstehen, um den Bedarf der Bevölkerung zu decken.

Warnhinweise bei Investitionen in Vorstadtimmobilien

Angesichts der Entwicklungen der vergangenen Zyklen scheint es noch nicht der richtige Zeitpunkt für Baugrundstücke zu sein. Die Realität sieht jedoch anders aus: Wohnbauland ist seit dem ersten Halbjahr dieses Jahres ununterbrochen gefragt. Vielerorts haben die Preise astronomische Höhen erreicht.

Herr Le Dinh Chung erklärte dieses Phänomen damit, dass es sich lediglich um eine lokale Spekulationswelle handle: Investoren, die aufgrund fehlender Neubauprojekte keine Wohnungen kaufen könnten, würden sich Grundstücken zuwenden. Hinzu komme, dass viele Kommunen bei der Versteigerung von Grundstücken den Startpreis zu niedrig ansetzten.

„Die jüngsten Auktionen von Grundstücken in den Vororten haben aufgrund der relativ niedrigen Startpreise und erforderlichen Anzahlungen großes Interesse bei Investoren geweckt (viele Grundstücke starten mit einem Preis von unter 10 Millionen VND/m²). Dies bietet Spekulanten eine willkommene Gelegenheit. Die Folgen sind gravierend: Die Grundstückspreise sind auf dem Markt übermäßig in die Höhe getrieben worden“, erklärte Herr Chung zu den jüngsten Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt.

Laut Herrn TN, der an Grundstücksauktionen in den Bezirken Thanh Oai und Hoai Duc teilgenommen hat, werden „Grundstücksjäger“-Gruppen künftig nicht mehr so ​​hohe Gebote abgeben wie bisher. Denn wenn sie einen wirklich hohen Preis ansetzen, um die Auktion zu gewinnen, wird es sehr schwierig sein, diese Grundstücke wieder zu verkaufen.

„Der Fall des Verlusts der Anzahlung für 55 von 68 Grundstücken in der Gemeinde Thanh Cao (Bezirk Thanh Oai) ist ein Fehlinvestitionsfall dieser Gruppen, die den Markt falsch eingeschätzt haben. Der Grundstückspreis war zu hoch, was es Maklern erschwerte, einen höheren Preis zu erzielen, und letztendlich mussten sie die Anzahlung einbehalten. Man kann sagen, dass sie bei dem Geschäft in Thanh Oai Kapital verloren haben“, bekräftigte Herr TN.

Laut Herrn TN übersteigen die Immobilienpreise in den Vororten von Hanoi ihren tatsächlichen Wert um ein Vielfaches. In der Gemeinde Tien Yen (Bezirk Hoai Duc), wo die Auktion stattfand, stehen Häuser in Gassen, deren Grundstücke mit 133 Millionen VND/m² bewertet wurden. Der Preis wurde auf 60–70 Millionen VND/m² „aufgebläht“ – so hoch wie der Preis für Wohnungen in der Innenstadt.

„Immobilien in den Vororten sind nichts für unerfahrene Investoren. Sollte der Markt einbrechen, müssen Häuser und Grundstücke in der Innenstadt nur um etwa 30 % im Preis gesenkt werden, um Käufer zu finden. In den Vororten hingegen wird es selbst bei einer Preissenkung von 50 % schwierig sein, die Immobilien zu verkaufen“, warnte Herr TN.

Herr Nguyen Quoc Anh vertritt eine ähnliche Meinung. Seiner Ansicht nach können sich die Preise von Anlagesegmenten wie Grundstücken zwar innerhalb weniger Jahre verdoppeln oder verdreifachen, die Liquidität ist jedoch relativ begrenzt, und die Preise können sich bei einer Marktabschwächung über einen längeren Zeitraum seitwärts bewegen.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html