Investoren daran hindern, die Häuser ihrer Kunden zu verpfänden

Mehr Öffentlichkeit, mehr Sanktionen

Laut Immobilienexperte Phan Cong Chanh müssen Bank und Investor die Angelegenheit selbst regeln, wenn ein Haus mit einer Hypothek belastet ist und die Bank dem Verkauf ohne Hypothekenfreigabe zustimmt. Sollten Risiken entstehen, haften Bank und Investor gleichermaßen, während die Rechte der Beteiligten gesetzlich geschützt bleiben.

Viele Investoren verpfändeten Häuser, die sie an Kunden verkauft hatten, bei Banken.

Um der Praxis von Investoren, die Häuser ihrer Kunden zu verpfänden, Einhalt zu gebieten, schlug Herr Phan Cong Chanh vor, dass die Behörden Richtlinien und Vorschriften für die Beilegung solcher Fälle zum Wohle der Bevölkerung einführen sollten. Insbesondere wenn die Betroffenen sich an das Gesetz und die Verfahren gehalten und den vollen Betrag bezahlt haben, müsse der Staat sie schützen, ihnen einen Schuldschein ausstellen und verhindern, dass ihnen durch Streitigkeiten oder die Erfüllung der Verpflichtungen der Investoren Verluste entstehen.

„Obwohl das Gesetz viele Regelungen enthält, weist es noch immer Lücken auf. Daher ist es notwendig, dass die Behörden umgehend eingreifen und diese beheben. Gegebenenfalls können Betroffene vor Gericht klagen. Das Gericht benötigt zudem klare Urteile, die auf typischen Fällen basieren und als Präzedenzfälle dienen, um anderen Investoren, Banken und der Öffentlichkeit das Problem deutlich zu machen und ihnen Sicherheit zu geben. Gleichzeitig ist Transparenz erforderlich, um die Risiken für die Kunden zu minimieren. Informationen über verpfändete Projekte müssen veröffentlicht werden. Die Veröffentlichung muss klar, detailliert und regelmäßig aktualisiert sein, damit die Öffentlichkeit die Sachlage versteht und nicht nur allgemein den Projektnamen nennen darf“, schlug Herr Chanh vor.

Aus einer anderen Perspektive zitierte Dr. Phan Phuong Nam (Rechtsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt) Dekret Nr. 16, demzufolge Verstöße gegen die Veröffentlichungspflichten – sei es durch Nichtveröffentlichung, unvollständige oder fehlerhafte Veröffentlichung von Inhalten von Immobilienprojekten und Wohnungsbauinvestitionsprojekten – mit einer Geldstrafe von 100 bis 120 Millionen VND geahndet werden können. Die Strafe für Immobilienunternehmen, die die vorgeschriebenen Bedingungen nicht vollständig erfüllen, beträgt 600 Millionen VND. Verglichen mit den potenziellen Gewinnen aus der Ausnutzung von Gesetzeslücken bei groß angelegten Immobilienprojekten im Wert von Hunderten Milliarden VND erscheint diese Strafe jedoch zu niedrig. Daher verstoßen viele Investoren bewusst gegen das Gesetz, nehmen die Zahlung der Strafen in Kauf und beeinträchtigen damit die Rechte anderer erheblich.

Das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2024 enthält zwar einige positive Anpassungen hinsichtlich der Offenlegungspflichten von Immobilienunternehmen, jedoch stellt die fehlende Verschärfung des Strafrahmens zur Gewährleistung einer angemessenen Ahndung von Verstößen eine Schwäche des Gesetzes dar.

Darüber hinaus sieht das Gesetz vor, dass Investoren, nachdem das Bauamt schriftlich bestätigt hat, dass die Wohnungen zum Verkauf oder Mietkauf freigegeben sind, das Projekt beleihen können und die Hypothek vor dem Verkauf an die Kunden wieder freigeben müssen. Gleichzeitig müssen bestimmte Verfahren abgeschlossen sein, damit das Bauamt die Freigabe der Wohnungsbauförderung bestätigen kann. Herr Chanh merkte jedoch an: „Die Umsetzung der Regelung gestaltet sich schwierig, solange kein Mechanismus existiert, der die Einhaltung durch die Investoren sicherstellt. Denn unmittelbar nach der Bekanntgabe der Hypothekenaufnahme durch das Bauamt werden die Investoren diese Bekanntmachung nutzen, um schnellstmöglich Kapital von den Kunden zu akquirieren.“

Die Hypothek muss vor dem Verkauf an die Kunden freigegeben werden.

Um dem Umstand entgegenzuwirken, dass Investoren die Häuser ihrer Kunden an Banken verpfänden, schlug Herr Ngo Gia Hoang (Rechtsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt) vor, anstatt Transaktionen ausschließlich über Immobilienbörsen abzuwickeln, die Zuständigkeit von Notariaten zu stärken und auszuweiten. Dies könnte durch die Verpflichtung zur notariellen Beurkundung von Immobilientransaktionen erreicht werden, an denen mindestens eine Partei ein Immobilienunternehmen beteiligt ist. Die Unabhängigkeit der notariellen Tätigkeit trage dazu bei, die Einhaltung der Gesetze durch Investoren, Immobilienmakler und Berater zu überprüfen und zu überwachen und so gefährdete Personen zu schützen.

Gleichzeitig ist es zur Aufrechterhaltung von Stabilität und Ordnung für die wirtschaftliche Entwicklung notwendig, einen Mechanismus zur Kontrolle künftiger Immobilientransaktionen aufzubauen.

„Um die Sicherheit von Hauskäufern zu gewährleisten, muss das Gesetz die bestehenden Regelungen zur Stärkung der Verantwortung von Banken bei der Verwaltung von Hypothekendarlehen ergänzen. Denn beim Verkauf von zukünftigen Wohnimmobilien nehmen Investoren sowohl Kredite von Banken auf als auch Kapital von Kunden. Wird dieses Kapital nicht sorgfältig überwacht, besteht die Gefahr des Missbrauchs. Investoren könnten Gelder in mehrere Projekte gleichzeitig investieren, was dazu führen kann, dass sie zahlungsunfähig werden, das Projekt nicht abschließen und die Häuser nicht an die Kunden übergeben können. In diesem Fall sind nicht nur die Hauskäufer, sondern auch die Rechte der hypothekengebenden Bank betroffen. Daher muss die Bank bei der Aufnahme einer Hypothek für ein Wohnbauprojekt die Verantwortung für die Verwaltung und Überwachung der Hypothekendarlehen übernehmen“, schlug Herr Hoang vor.

Seiner Ansicht nach sind klarere Regelungen erforderlich, um die Rechte von Hauskäufern bei der Übertragung von hypothekenbelasteten Immobilien im Rahmen einer Projektübertragung zu gewährleisten. Denn die Parteien können die Immobilien durch die Übertragung des hypothekenbelasteten Immobilienprojekts veräußern, um die Schulden zu tilgen.

Um die Sicherheit von Hauskäufern zu gewährleisten, muss das Gesetz die Vorschriften zur Stärkung der Verantwortung von Banken bei der Verwaltung von Hypothekendarlehen ergänzen. Denn beim Verkauf von zukünftigen Wohnimmobilien nehmen Investoren sowohl Kredite von Banken auf als auch Kapital von Kunden.

Herr Ngo Gia Hoang (Ho-Chi-Minh-Stadt-Rechtsuniversität)

Investor eines Apartmenthauses in Phu Thanh verpflichtet sich zur Schuldentilgung

Am 25. Juni veröffentlichte die Firma 585, der Investor des Wohngebäudes Phu Thanh (Bezirk Tan Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt), eine Pressemitteilung, in der sie bestätigte, dass sie die Schulden begleichen wird, um das Haus für den Kunden „zurückzukaufen“.

Aktuell umfasst das Projekt insgesamt 833 Wohnungen. Davon hat das Unternehmen 219 Wohnungen gemäß Hypothekenvertrag Nr. 104 vom 4. August 2010 als zukünftige Vermögenswerte verpfändet. Im Laufe der 2010er Jahre geriet der Immobilienmarkt in eine Krise, die Bankzinsen lagen bei 22–23 % pro Jahr, was dem Unternehmen Schwierigkeiten im Geschäftsbetrieb und bei der Begleichung von Krediten bei der Bank bereitete.

Angesichts der Schwierigkeiten des Unternehmens stimmte die Viet A Bank – Filiale Ho-Chi-Minh-Stadt – am 3. November 2022 zu, dass der Investor die Schulden für jede Wohnung übernimmt und die Bank die Hypotheken für die jeweiligen Wohnungen tilgt. Bislang hat Unternehmen 585 die Tilgung der Hypotheken für sechs Wohnungen veranlasst (eine davon Anfang Juni 2024). Der Investor schlug vor, dass die Viet A Bank – Filiale Ho-Chi-Minh-Stadt – das Unternehmen in den nächsten drei Jahren weiterhin unterstützt, damit es mehr Zeit hat, entsprechende Sicherheiten für die Tilgung der Hypotheken für die verbleibenden 213 Wohnungen (bis 2027) zu schaffen. Von den 213 bei der Viet A Bank belasteten Wohnungen muss Unternehmen 585 noch 5 % des Wohnungswerts von den Bewohnern einziehen, was mehr als 41 Milliarden VND entspricht. Unternehmen 585 stellte klar, dass die Bewohner nicht gegenüber der Bank, sondern gegenüber dem Unternehmen haften.

Quelle: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm