Mehr Publizität, mehr Sanktionen
Laut Immobilienexperte Phan Cong Chanh müssen Bank und Investor die Angelegenheit untereinander klären, wenn ein Haus mit einer Hypothek belastet ist und die Bank dem Investor den Verkauf ohne Hypothekenfreigabe gestattet. Sollten Risiken auftreten, haften Bank und Investor, während die legitimen Rechte der Betroffenen gesetzlich geschützt sind.
Viele Investoren belasten Banken mit Hypotheken auf Häuser, die sie an Kunden verkauft haben.
Um zu verhindern, dass Investoren die Häuser ihrer Kunden verpfänden, schlug Herr Phan Cong Chanh vor, dass die Behörden Richtlinien und Vorschriften erlassen sollten, um solche Fälle zum Wohle der Bevölkerung zu lösen. Insbesondere wenn die Betroffenen die Gesetze und Verfahren eingehalten und den vollen Betrag bezahlt haben, müsse der Staat sie schützen, ihnen ein rosarotes Buch ausstellen und verhindern, dass sie durch Streitigkeiten oder die Nichterfüllung ihrer Verpflichtungen Verluste erleiden.
„Das Gesetz enthält zwar viele Vorschriften, aber dennoch Schlupflöcher. Die Behörden müssen umgehend eingreifen und diese schließen. Notfalls können die Betroffenen Klage einreichen. Das Gericht muss zudem über eindeutige Urteile verfügen, quasi typische Situationen, quasi Präzedenzfälle, damit andere Investoren, Banken und Bürger das Problem klar erkennen und sich sicher fühlen können. Um die Risiken für die Kunden zu minimieren, ist Transparenz und die Veröffentlichung von Informationen über Hypothekenprojekte erforderlich. Die Offenlegung muss klar, detailliert und regelmäßig aktualisiert sein, damit die Öffentlichkeit sie versteht. Es darf sich nicht nur um eine allgemeine Offenlegung handeln, bei der nur der Projektname genannt wird“, schlug Herr Chanh vor.
Aus einer anderen Perspektive zitierte Dr. Phan Phuong Nam (Rechtsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt) das Dekret Nr. 16, wonach die Nichtoffenlegung, unvollständige oder unkorrekte Offenlegung des Inhalts von Immobilienprojekten und Wohnungsbauinvestitionen mit einer Geldstrafe von 100 bis 120 Millionen VND geahndet werden kann. Die Geldstrafe für Immobilienunternehmen, die die gesetzlichen Bedingungen nicht vollständig erfüllen, beträgt 600 Millionen VND. Verglichen mit den Vorteilen, die sich aus der Ausnutzung von Gesetzeslücken bei einem großen Immobilienprojekt im Wert von Hunderten von Milliarden VND ergeben, ist diese Geldstrafe jedoch zu niedrig. Daher verstoßen viele Investoren bewusst gegen das Gesetz, akzeptieren die Zahlung von Geldstrafen und verletzen damit erheblich die Rechte anderer Unternehmen.
Das Immobiliengesetz von 2024 hat die Offenlegungspflicht von Informationen für Immobilienunternehmen zwar positiv angepasst. Allerdings ist auch die fehlende Erhöhung des Strafrahmens, um eine angemessene Behandlung von Verstößen zu gewährleisten, eine Einschränkung des Gesetzes.
Darüber hinaus sieht das Gesetz vor, dass der Investor nach der schriftlichen Mitteilung des Bauamts, dass die Wohnung zum Verkauf oder Mietkauf freigegeben werden kann, eine Hypothek auf das Projekt aufnehmen und diese vor dem Verkauf an Kunden freigeben muss. Gleichzeitig müssen die erforderlichen Verfahren abgeschlossen sein, damit das Bauamt die Berechtigung der Wohnung bescheinigen kann. Herr Chanh merkte jedoch an: „Die Regelung ist sehr schwierig umzusetzen, wenn es keinen Mechanismus gibt, der die Einhaltung der Vorschriften durch den Investor gewährleistet.“ Denn unmittelbar nach der Mitteilung des Bauamts über die Hypothek wird der Investor auf diese Mitteilung angewiesen sein, um möglichst schnell Kapital von Kunden zu mobilisieren.
Vor dem Verkauf an Kunden muss die Hypothek beglichen werden
Um die Praxis zu kontrollieren, dass Investoren die Häuser ihrer Kunden bei Banken verpfänden, erklärte Herr Ngo Gia Hoang (Rechtsuniversität Ho Chi Minh-Stadt), dass es nicht notwendig sei, Transaktionen über Immobilienhandelsplätze abzuwickeln, sondern den Handlungsspielraum von Notarorganisationen zu stärken und auszuweiten. Dazu müsse man verlangen, dass auch Immobilientransaktionen, bei denen eine oder mehrere Parteien Immobilienunternehmen sind, notariell beglaubigt werden. Denn die Unabhängigkeit der Notarisierungstätigkeiten werde dazu beitragen, die Umsetzung und Einhaltung des Gesetzes durch Investoren, Immobilienmakler und Berater zu überprüfen und zu überwachen und so die Schwachen zu schützen.
Gleichzeitig ist es zur Wahrung der Stabilität und Ordnung der wirtschaftlichen Entwicklung notwendig, einen Mechanismus zur Kontrolle künftiger Wohnungstransaktionen von Immobilienunternehmen aufzubauen.
„Um die Sicherheit der Hauskäufer zu gewährleisten, muss das Gesetz die Vorschriften zur Stärkung der Verantwortung der Banken bei der Verwaltung von Hypothekenvermögen ergänzen. Denn beim Verkauf von Wohneigentum leihen sich Investoren sowohl Geld von Banken als auch Kapital von Kunden. Wird das mobilisierte Kapital nicht genau überwacht, können Investoren es missbrauchen und in viele Projekte gleichzeitig investieren. Dadurch besteht das Risiko, dass sie ihre Zahlungsfähigkeit verlieren und das Projekt nicht abschließen und die Häuser nicht an die Kunden übergeben können. Davon sind nicht nur die Hauskäufer, sondern auch die Rechte der Hypothekenbank betroffen. Wenn die Bank also eine Hypothek auf ein Wohnprojekt aufnimmt, muss sie für die Verwaltung und Überwachung des Hypothekenvermögens verantwortlich sein“, schlug Herr Hoang vor.
Ihm zufolge seien klarere Regelungen zur Gewährleistung der Rechte von Eigenheimkäufern beim Umgang mit hypothekarisch belasteten Vermögenswerten in Form einer Projektübertragung erforderlich. Denn die Parteien könnten über die Vermögenswerte verfügen, indem sie das hypothekarisch belastete Immobilienprojekt übertragen, um die Schulden einzutreiben.
Herr Ngo Gia Hoang (Rechtsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt)
Wohnungsinvestor aus Phu Thanh verpflichtet sich zur Schuldentilgung
Am 25. Juni veröffentlichte das Unternehmen 585, der Investor des Apartmentgebäudes Phu Thanh (Bezirk Tan Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt), eine Pressemitteilung, in der es versicherte, dass es die Schulden begleichen werde, um das Haus für den Kunden „abzulösen“.
Derzeit umfasst das Projekt insgesamt 833 Wohnungen. Davon hat das Unternehmen gemäß Hypothekenvertrag Nr. 104 vom 4. August 2010 für 219 Wohnungen eine Hypothek in Form von künftigen Vermögenswerten aufgenommen. Während der Immobiliengeschäfte in den 2010er Jahren gerieten die Immobilien in einen eingefrorenen Zustand und der Bankzinssatz stieg auf 22 – 23 % pro Jahr, was für das Unternehmen Schwierigkeiten bei der Geschäftstätigkeit und der Schuldenregulierung mit der Bank mit sich brachte.
Angesichts der Schwierigkeiten des Unternehmens stimmte die Viet A Bank – Filiale Ho-Chi-Minh-Stadt am 3. November 2022 zu, dass der Investor die Schulden entsprechend der jeweiligen Wohnungsnummer begleicht und die Bank die Hypothek für jede Wohnung freigibt. Bislang hat Unternehmen 585 die Freigabe der Hypotheken für 6 Wohnungen abgewickelt (davon 1 Wohnung Anfang Juni 2024). Der Investor schlug vor, dass die Viet A Bank – Filiale Ho-Chi-Minh-Stadt das Unternehmen in den nächsten 3 Jahren weiterhin unterstützt, damit das Unternehmen mehr Zeit hat, gleichwertige Vermögenswerte vorzubereiten, um die Freigabe der Hypotheken für die verbleibenden 213 Wohnungen abzuwickeln (von jetzt bis 2027). Für die 213 Wohnungen, die derzeit bei der Viet A Bank mit Hypotheken belastet sind, muss Unternehmen 585 noch 5 % des Wohnungswerts von den Bewohnern einziehen, was mehr als 41 Milliarden VND entspricht. Unternehmen 585 bekräftigte, dass die Bewohner nicht der Bank gegenüber, sondern dem Unternehmen gegenüber haftbar seien.
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Quelle: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm
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