Verhindern Sie, dass Investoren die Häuser ihrer Kunden verpfänden

Mehr Öffentlichkeit, mehr Sanktionen

Laut Immobilienexperte Phan Cong Chanh müssen Bank und Investor die Angelegenheit selbst regeln, wenn ein Haus mit einer Hypothek belastet ist und die Bank dem Investor den Verkauf ohne Hypothekenfreigabe gestattet. Sollten Risiken auftreten, werden Bank und Investor zur Verantwortung gezogen, während die legitimen Rechte der Bürger gesetzlich geschützt sind.

Viele Investoren belasteten die Banken mit Hypotheken auf Häuser, die sie an Kunden verkauft hatten.

Um zu verhindern, dass Investoren die Häuser ihrer Kunden verpfänden, empfiehlt Herr Phan Cong Chanh den Behörden, Richtlinien und Vorschriften zu erlassen, um solche Fälle zum Wohle der Bevölkerung zu lösen. Insbesondere wenn die Betroffenen die Gesetze und Verfahren befolgt und den vollen Betrag bezahlt haben, muss der Staat sie schützen und ihnen ein rosarotes Buch ausstellen. Er darf nicht zulassen, dass die Betroffenen durch Streitigkeiten oder die Nichterfüllung ihrer Verpflichtungen Verluste erleiden.

„Auch wenn das Gesetz viele Regelungen enthält, gibt es noch Schlupflöcher. Die Behörden müssen einschreiten und diese umgehend schließen. Falls nötig, können die Leute vor Gericht klagen. Das Gericht muss außerdem über sehr klare Urteile verfügen, fast schon typische Situationen, wie Präzedenzfälle, damit andere Investoren, Banken und Menschen das Problem klar erkennen und sich sicher fühlen. Um die Risiken für die Kunden zu minimieren, ist es gleichzeitig notwendig, transparent zu sein und Informationen über Hypothekenprojekte zu veröffentlichen. Die Veröffentlichung muss klar und detailliert sein und regelmäßig aktualisiert werden, damit die Leute sie verstehen. Es darf nicht nur allgemein veröffentlicht werden und nur der Projektname genannt werden“, schlug Herr Chanh vor.

Aus einer anderen Perspektive verwies Dr. Phan Phuong Nam (Rechtsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt) auf das Dekret Nr. 16, in dem es heißt, dass die unterlassene, unvollständige oder nicht korrekte Veröffentlichung von Immobilien- und Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit einer Geldstrafe von 100 bis 120 Millionen VND geahndet werden kann. Immobilienunternehmen, die die gesetzlichen Bedingungen nicht vollständig erfüllen, müssen mit einer Geldstrafe von 600 Millionen VND rechnen. Verglichen mit den Vorteilen, die sich aus der Ausnutzung von Gesetzeslücken bei einem großen Immobilienprojekt im Wert von Hunderten von Milliarden VND ergeben, ist diese Geldstrafe jedoch zu niedrig. Daher verstoßen viele Investoren vorsätzlich gegen das Gesetz, nehmen Geldstrafen in Kauf und verletzen damit erheblich die Rechte anderer Unternehmen.

Das Immobiliengesetz von 2024 sieht einige positive Anpassungen der Informationspflicht von Immobilienunternehmen vor. Allerdings ist auch die Tatsache, dass der Strafrahmen nicht erhöht wurde, um eine angemessene Behandlung von Verstößen zu gewährleisten, eine Einschränkung des Gesetzes.

Darüber hinaus sieht das Gesetz vor, dass der Investor nach einer schriftlichen Mitteilung des Bauministeriums, dass die Wohnung zum Verkauf oder Mietkauf freigegeben werden kann, eine Hypothek auf das Projekt aufnehmen kann und die Hypothek vor dem Verkauf an Kunden freigeben muss. Gleichzeitig müssen die erforderlichen Verfahren abgeschlossen sein, damit das Bauministerium die Berechtigung der Wohnung bescheinigen kann. Herr Chanh merkte jedoch an: „Die Regelung ist sehr schwer umzusetzen, wenn es keinen Mechanismus gibt, der die Einhaltung der Vorschriften durch den Investor gewährleistet.“ Denn unmittelbar nach der Bekanntgabe der Hypothek durch das Bauministerium ist der Investor auf diese Mitteilung angewiesen, um möglichst schnell Kapital von den Kunden zu mobilisieren.

Vor dem Verkauf an Kunden muss die Hypothek freigegeben werden

Um zu verhindern, dass Investoren die Häuser ihrer Kunden bei Banken verpfänden, erklärte Herr Ngo Gia Hoang (Rechtsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt), dass es nicht notwendig sei, Transaktionen über Immobilienhandelsplätze abzuwickeln, sondern den Handlungsspielraum von Notarorganisationen zu stärken und auszuweiten. Dazu müsse man verlangen, dass auch Immobilientransaktionen, bei denen eine oder mehrere Parteien ein Immobilienunternehmen sind, notariell beglaubigt werden. Denn die Unabhängigkeit der Notarisierungstätigkeiten werde dazu beitragen, die Umsetzung und Einhaltung des Gesetzes durch Investoren, Immobilienmakler und Berater zu überprüfen und zu überwachen und so die Schwachen zu schützen.

Gleichzeitig ist es zur Wahrung der Stabilität und Ordnung der wirtschaftlichen Entwicklung notwendig, einen Mechanismus zur Kontrolle künftiger Wohnungstransaktionen von Immobilienunternehmen aufzubauen.

„Um die Sicherheit der Eigenheimkäufer zu gewährleisten, muss das Gesetz die Vorschriften zur Stärkung der Verantwortung der Banken bei der Verwaltung von Hypothekenvermögen ergänzen. Denn wenn Investoren künftig Eigenheime verkaufen, leihen sie sich sowohl Geld von Banken als auch Kapital von Kunden. Wird das mobilisierte Kapital nicht genau überwacht, können Investoren es missbrauchen und in viele Projekte gleichzeitig investieren. Dadurch besteht das Risiko, dass sie ihre Zahlungsfähigkeit verlieren und das Projekt nicht abschließen und das Haus nicht an die Kunden übergeben können. In diesem Fall sind nicht nur die Eigenheimkäufer, sondern auch die Rechte der Hypothekenbank betroffen. Wenn die Bank also eine Hypothek auf ein Wohnbauprojekt aufnimmt, muss sie für die Verwaltung und Überwachung des Hypothekenvermögens verantwortlich sein“, schlug Herr Hoang vor.

Ihm zufolge sind klarere Regelungen zur Gewährleistung der Rechte von Eigenheimkäufern beim Umgang mit hypothekarisch belasteten Vermögenswerten in Form einer Projektübertragung erforderlich. Denn die Parteien können über die Vermögenswerte verfügen, indem sie das hypothekarisch belastete Immobilienprojekt übertragen, um die Schulden einzutreiben.

Um die Sicherheit der Eigenheimkäufer zu gewährleisten, muss das Gesetz durch Regelungen ergänzt werden, die die Verantwortung der Banken bei der Verwaltung von Hypothekenvermögen stärken. Denn beim Verkauf künftiger Eigenheime leihen sich Investoren einerseits Geld von Banken und mobilisieren andererseits Kapital von Kunden.

Herr Ngo Gia Hoang (Ho-Chi-Minh-Stadt-Rechtsuniversität)

Wohnungsinvestor aus Phu Thanh verpflichtet sich zur Schuldentilgung

Am 25. Juni veröffentlichte das Unternehmen 585, der Investor des Apartmentgebäudes Phu Thanh (Bezirk Tan Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt), eine Pressemitteilung, in der es versicherte, dass es die Schulden begleichen werde, um das Haus für den Kunden „abzulösen“.

Derzeit umfasst das Projekt insgesamt 833 Wohnungen. Davon hat das Unternehmen gemäß Hypothekenvertrag Nr. 104 vom 4. August 2010 219 Wohnungen in Form von zukünftigen Vermögenswerten mit einer Hypothek belastet. Während des Immobiliengeschäfts in den 2010er Jahren gerieten die Immobilien in einen eingefrorenen Zustand, der Bankzinssatz betrug bis zu 22 – 23 % pro Jahr, was für das Unternehmen Schwierigkeiten bei der Geschäftstätigkeit und bei der Schuldenregulierung mit der Bank mit sich brachte.

Angesichts der Schwierigkeiten des Unternehmens stimmte die Viet A Bank – Filiale Ho-Chi-Minh-Stadt am 3. November 2022 zu, dass der Investor die Schulden für jede Wohnungsnummer begleicht und die Bank die Hypothek für jede Wohnung freigibt. Bislang hat Unternehmen 585 die Freigabe der Hypotheken für 6 Wohnungen abgewickelt (davon 1 Wohnung Anfang Juni 2024). Der Investor schlug vor, dass die Viet A Bank – Filiale Ho-Chi-Minh-Stadt das Unternehmen in den nächsten 3 Jahren weiterhin unterstützt, damit das Unternehmen mehr Zeit hat, gleichwertige Vermögenswerte vorzubereiten, um die Freigabe der Hypotheken für die verbleibenden 213 Wohnungen abzuwickeln (von jetzt bis 2027). Für die 213 Wohnungen, die bei der Viet A Bank mit Hypotheken belastet sind, muss Unternehmen 585 noch 5 % des Wohnungswerts von den Bewohnern eintreiben, was mehr als 41 Milliarden VND entspricht. Unternehmen 585 bekräftigte, dass die Bewohner nicht der Bank gegenüber, sondern dem Unternehmen gegenüber haftbar seien.

Quelle: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm