Das Land befindet sich in der Phase des „kalten Flecks“, die Wohnungspreise in Da Nang sind astronomisch hoch. Gibt es ein Phänomen der „Absprache“, um die Preise in die Höhe zu treiben?

Es ist Zeit, Land zu kaufen, um die Gelegenheit zu nutzen. Die Wohnungspreise in Da Nang sind astronomisch hoch, Stadthäuser über 30 Milliarden VND dominieren den Markt ... so lauten die neuesten Immobiliennachrichten.

Aktuelle Immobilien: Experten sagen, dass es ab dem zweiten Quartal 2024 deutliche Veränderungen auf dem Grundstücksmarkt geben wird. (Quelle: CafeF)

Es ist Zeit, Land zu kaufen, um zu akkumulieren

Nach Ansicht vieler Immobilienexperten nutzen Investoren die Zeit, in der der Markt am Tiefpunkt ist, um Grundstücke zu kaufen, da dies die Verhandlungen erleichtert. Gleichzeitig können Investoren die Gelegenheit nutzen, bevor das Grundstücksgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz in Kraft treten, die wahrscheinlich das Preisniveau aller Arten von Immobilien verändern werden.

Laut Herrn Vo Hong Thang, Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung der DKRA Group, ist der Grundstücksmarkt im Allgemeinen noch immer mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert und die Erholung verläuft in den einzelnen Segmenten ungleichmäßig. Obwohl die schwierigste Phase überstanden ist und positivere Signale hinsichtlich Gesamtangebot und Gesamtnachfrage (Input und Output) zu verzeichnen sind, ist diese Phase noch immer eine „kalte Phase“ für den Grundstücksmarkt.

Herr Thang führte an, dass die Grundstückstransaktionen im Süden in den ersten vier Monaten des Jahres noch recht trübe waren. In den meisten Gegenden von Ho-Chi-Minh-Stadt bis Long An , Dong Nai, Binh Duong oder weiter entfernten Orten wie Tay Ninh und Binh Phuoc schwankte die Liquidität der Grundstücke nur um etwa 20-25 % des zum Verkauf stehenden Betrags. In vielen Gebieten, die in den Vorjahren heiß begehrt waren, wurden derzeit keine Transaktionen verzeichnet.

„Die neuen Bestimmungen zur Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken im überarbeiteten Gesetz über das Immobiliengeschäft werden dazu führen, dass der Grundstücksmarkt mehr Zeit braucht, um sich zu erholen. Daher wird es frühestens Ende des Jahres zu einer „Umkehr“ auf dem Grundstücksmarkt kommen, und jetzt ist noch ein guter Zeitpunkt, um nach Waren zu vernünftigen Preisen zu suchen“, sagte Herr Thang.

Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der Südregion, teilt diese Ansicht und prognostiziert, dass das überarbeitete Immobiliengesetz nach seinem offiziellen Inkrafttreten die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verschärfen werde. Dies könne zu einem weiteren Rückgang des Interesses an Grundstücken führen. Auch die Grundstückspreise würden nach unten korrigiert, insbesondere bei großen Grundstücken. Langfristig könnten die Grundstückspreise jedoch weiter steigen und die Immobilientransaktionen wieder anziehen. Der Grund dafür sei, dass die Immobilienpreise auch von anderen Faktoren wie der Infrastrukturentwicklung, dem Wirtschaftswachstum und dem Einkommen der Bevölkerung abhingen.

„Vor dem Hintergrund der Einstellung ‚Jeder Zentimeter Land ist Gold‘ ist die Nachfrage der Vietnamesen nach Immobilienbesitz und Vermögensbildung sehr hoch. Daher wird Land auch in den kommenden Jahren die größte Aufmerksamkeit der Verbraucher auf sich ziehen. Menschen mit stabilen Finanzströmen können den Kauf von Land in Erwägung ziehen, um jetzt ihr Vermögen aufzubauen und in den kommenden Jahren gute Gewinne zu erzielen“, analysierte Herr Tuan weiter.

Auf die Frage, ob es sich lohnt, in Grundstücke zu investieren, sagen Experten, dass sich der Grundstücksmarkt ab dem zweiten Quartal dieses Jahres deutlich verändern wird. Investoren, die Fremdkapital einsetzen, sollten derzeit nicht investieren. Für Großinvestoren mit starkem Cashflow ist jetzt der richtige Zeitpunkt, nach Möglichkeiten zu suchen.

Stadthäuser über 30 Milliarden VND dominieren den Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt

Laut Savills Vietnam ist das Angebot an neuen Stadthäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2024 mit nur 42 Einheiten sehr begrenzt. Das neue Angebot stammt ausschließlich aus einem Projekt in Thu Duc City mit einem Verkaufspreis von etwa 10 Milliarden VND/Einheit.

Als Grund für das begrenzte Angebot in den letzten drei Jahren gaben Experten von Savills Vietnam an, dass dies hauptsächlich auf rechtliche Hindernisse zurückzuführen sei, die zu Verzögerungen bei der Entwicklung neuer Projekte führten.

In den ersten drei Monaten des Jahres 2024 erreichte das Primärangebot an Stadthäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt 762 Einheiten. Dies ist zwar vierteljährlich stabil, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum jedoch ein Anstieg um 13 %. Produkte mit einem Verkaufspreis von über 30 Milliarden VND machten 76 % des Marktanteils aus, und 85 % des Primärangebots konzentrierten sich auf Thu Duc City.

Savills Vietnam prognostiziert, dass das Angebot an Stadthäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt in den verbleibenden drei Quartalen dieses Jahres rund 1.149 Einheiten erreichen wird, hauptsächlich aus den nächsten Phasen bestehender Projekte. Der Großteil des zukünftigen Angebots wird auf das Stadthaussegment entfallen, mit einem Verkaufspreis von über 20 Milliarden VND pro Einheit.

Bei der Bewertung des Marktes für Stadthäuser und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung in der ersten Phase dieses Jahres erklärte die DKRA Group, dass die Marktnachfrage weiterhin gering sei. Transaktionen würden hauptsächlich in der Produktgruppe mit einem Verkaufspreis von weniger als 10 Milliarden VND pro Einheit stattfinden. Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong führten den Markt an und machten im Quartal mehr als 80 % des Primärproduktverbrauchs aus.

Laut Experten der DKRA Group bleibt das Grundpreisniveau für Stadthäuser und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt und den angrenzenden Gebieten hoch, wobei der Durchschnittspreis zwischen 4,1 und 27,8 Milliarden VND/Einheit liegt.

Umfragen zeigen, dass das Angebot an Stadthäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt sehr begrenzt ist, was das Preisniveau in die Höhe treibt. Die meisten Investoren, die derzeit Produkte besitzen, möchten diese neu positionieren und zu höheren Preisen als in den Vorjahren verkaufen. Auf dem Markt kam es auch zu Fällen, in denen Projektbesitzer „absprachen“, um die Preise in die Höhe zu treiben.

Ein Beispiel hierfür ist das Erscheinen eines Super-Luxus-Villenprojekts in Thu Duc City mit einem Verkaufspreis von über 700 Milliarden VND pro Einheit. Der beispiellose Preis dieses Projekts hat dazu geführt, dass das Preisniveau benachbarter Projekte deutlich gestiegen ist. Beispielsweise ist der Verkaufspreis eines Projekts, das zuvor 15–17 Milliarden VND pro Einheit kostete, nun auf 20–25 Milliarden VND pro Einheit gestiegen.

Die angebotenen Produkte gehören überwiegend zum High-End-Segment und liegen entlang des Han-Flusses.

Teure Wohnungen in Da Nang

Ende Mai verzeichnete der Wohnungsmarkt in Da Nang mit 150 Millionen VND/m2 ebenso hohe Preise wie in Hanoi. Die meisten neuen Projekte befinden sich in schönen, zentralen Lagen entlang des Han-Flusses.

Ein Projekt am Han-Fluss mit einem Preis von über 100 Millionen VND/m² ist The Filmore mit 206 Luxuswohnungen mit Flächen zwischen 48 und 125 m². Das Projekt übergibt die Häuser an Kunden. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von über 74 m² und Flussblick steht hier für fast 11 Milliarden VND oder 145 Millionen VND/m² zum Verkauf. Eine Drei-Zimmer-Eckwohnung mit einer Fläche von 152 m² kostet 23 Milliarden VND, was über 150 Millionen VND/m² entspricht.

Daneben liegt das Projekt The Royal, dessen Verkaufspreis ebenfalls astronomisch hoch ist. Eine 77 m² große Zweizimmerwohnung kostet 10 Milliarden VND, das entspricht 129 Millionen VND/m².

Darüber hinaus gibt es ein weiteres Projekt in der Tran Hung Dao Straße mit einer Fläche von bis zu 8 Hektar, darunter drei Türme mit mehr als 1.300 Wohnungen mit einer Fläche von jeweils 25,8 bis 112 m². Der voraussichtliche Verkaufspreis liegt zwischen 65 und 100 Millionen VND.

Oder das Projekt Sun Ponte Residence, ebenfalls in der Tran Hung Dao Straße, etwa 300 m von der Drachenbrücke entfernt. Je nach Etagenlage und Aussicht liegen die Verkaufspreise der Wohnungen hier zwischen 65 und 100 Millionen VND/m2. Maklerangaben zufolge war das Projekt bereits wenige Wochen nach Verkaufsbeginn fast ausverkauft.

In den Apartmentprojekten Panoma 1 und Panoma 2 am Fuße der Tran Thi Ly-Brücke liegen die Preise für Wohnungen in den oberen Stockwerken mit schöner Aussicht ebenfalls bei etwa 80-100 Millionen VND/m2.

Nach Angaben des Bauamts der Stadt Da Nang belief sich die Zahl der Immobilientransaktionen in der Stadt im ersten Quartal 2024 auf 2.117 Wohnungen und Einfamilienhäuser, was einem Anstieg von 145 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 und einem Anstieg von 103,2 % gegenüber dem vierten Quartal 2023 entspricht.

Frau Vu Quy Hoi, Leiterin der Verkaufsabteilung der Minh Minh Group, sagte, der Wohnungsmarkt in Da Nang habe sich gut entwickelt. Einige der neu gestarteten Projekte hätten bereits 90 % ihrer Produkte verkauft. 40 % seien von lokalen Käufern.

Laut Frau Hoi ist der Preisanstieg für Wohnungen in Da Nang im Vergleich zu den beiden anderen Enden des Landes, Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, nicht sehr groß (7-10 %). Außerdem sind die Bankzinsen niedrig, und viele Kunden mit ungenutztem Geld haben sich entschieden, Wohnungen zu kaufen, um darin zu wohnen oder zu investieren und sie dann zu vermieten, da sich die meisten Wohnungsbauprojekte in verkehrsgünstiger Lage, in der Nähe von Flüssen, am Meer und im Touristenzentrum von Da Nang befinden.

Dass Luxuswohnungen mit Verkaufspreisen von mehreren hundert Millionen Dong weiterhin gefragt sind, erklärt Vo Hong Thang, Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung der DKRA Group, mit der anhaltenden Knappheit des Wohnungsangebots in Da Nang. Jährlich kämen nur 500 bis weniger als 1.000 Wohnungen auf den Markt. Der Fonds für sauberes Land für Entwicklungsprojekte im Zentrum und in der Nähe des Stadtzentrums sei allmählich erschöpft, und die Grundstückspreise seien hoch.

Darüber hinaus werden die meisten der zum Verkauf stehenden Projekte von großen, renommierten Investoren entwickelt, die rechtlichen Verfahren sind abgeschlossen und der Bau schreitet zügig voran, was das Vertrauen der Käufer stärkt. Es werden zahlreiche bevorzugte Verkaufsrichtlinien und Anreizmaßnahmen angewendet.

Widerruf der Lizenz zum Bau des Kellers des Cu Hill Golf Course-Gebäudes in Da Lat

Am 29. Mai hat das Bauamt der Provinz Lam Dong beschlossen, die Baugenehmigung für den Keller im Golfplatzbauprojekt Cu Doi Da Lat, in das die Hoang Gia DL Joint Stock Company investiert hat, zu widerrufen.

Diese Entscheidung wurde vom Bauamt getroffen, nachdem festgestellt wurde, dass der Investor den Bauverstoß im Vergleich zur Genehmigung nicht innerhalb der im Verstoßbearbeitungsdokument der zuständigen Behörde angegebenen Frist behoben hatte.

Gleichzeitig ist das oben genannte Unternehmen verpflichtet, die erteilte Baugenehmigung zurückzugeben. Die Umsetzungsfrist beträgt 5 Tage, gerechnet ab dem Datum der Unterzeichnung der Entscheidung über den Widerruf der Baugenehmigung.

Falls der Investor des Golfplatzgebäudes Cu Doi Da Lat die Baugenehmigung nicht wie vorgeschrieben zurückgibt, erlässt die zuständige Behörde eine Entscheidung zur Aufhebung der Baugenehmigung.

Dementsprechend erteilte das Bauamt der Provinz Lam Dong dem Investor des oben genannten Projekts im Jahr 2023 eine Lizenz zur Ausführung eines Teils des Untergeschosses des Golf-Serviceblocks im Gebäude des Golfplatzes Cu Doi Da Lat mit einer Fläche von etwa 2.639 Quadratmetern.

Zuvor hatten die Behörden bei Inspektionen zahlreiche illegale und nicht genehmigte Bauverstöße im Baukomplex des Golfplatzes Doi Cu Da Lat festgestellt. Die Behörden protokollierten diese Verstöße und erließen eine entsprechende Strafverfügung. Der Investor hat den Bau des Projekts nun gestoppt.

In Bezug auf dieses Projekt hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Lam Dong kürzlich entschieden, dass die etwa 5.629 Quadratmeter geschützten Waldgebietes, die das Unternehmen im Rahmen dieses Projekts illegal errichtet hat, keine ausreichende Grundlage für eine Umwandlung des Landes in einen anderen Nutzungszwecke darstellen und nicht in Gewerbe- und Dienstleistungswohnland umgewandelt werden.

Aus diesem Grund hat das Ministerium einen Vorschlag unterbreitet und wartet auf die Stellungnahme des Volkskomitees der Provinz. Anschließend wird es dem Volksrat der Provinz einen Bericht vorlegen, in dem es darum bittet, die Nutzung von 5.629 m² geschütztem Waldland in Gewerbe- und Dienstleistungsland für den Bau eines Golfclubgebäudes umzuwandeln und aufzuheben.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html