Das Land befindet sich in der Phase des „kalten Flecks“, die Wohnungspreise in Da Nang schießen in die Höhe. Gibt es ein Phänomen der „Absprache“, um die Preise in die Höhe zu treiben?

Es ist Zeit, Land zu kaufen, um Chancen zu nutzen. Die Wohnungspreise in Da Nang sind astronomisch hoch, Stadthäuser über 30 Milliarden VND dominieren den Markt ... so lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienmarkt.

Aktuelle Immobilien: Experten prognostizieren ab dem zweiten Quartal 2024 deutliche Veränderungen auf dem Grundstücksmarkt. (Quelle: CafeF)

Es ist Zeit, Land zu kaufen, um zu akkumulieren

Viele Immobilienexperten sind der Ansicht, dass Investoren die Zeit, in der der Markt am Tiefpunkt ist, für den Kauf von Grundstücken nutzen, da dies die Verhandlungen erleichtert. Gleichzeitig können Investoren die Gelegenheit nutzen, bevor das Bodengesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz in Kraft treten, die wahrscheinlich das Preisniveau aller Arten von Immobilien verändern werden.

Laut Vo Hong Thang, Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung der DKRA Group, ist der Grundstücksmarkt im Allgemeinen weiterhin mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert, und die Erholung verläuft in den einzelnen Segmenten ungleichmäßig. Obwohl die schwierigste Phase überstanden ist und positivere Signale hinsichtlich Gesamtangebot und Gesamtnachfrage (Input und Output) zu erwarten sind, stellt diese Phase weiterhin eine Flaute für den Grundstücksmarkt dar.

Herr Thang führte an, dass die Grundstückstransaktionen im Süden in den ersten vier Monaten des Jahres noch recht verhalten waren. In den meisten Gegenden von Ho-Chi-Minh-Stadt bis Long An , Dong Nai, Binh Duong und darüber hinaus wie Tay Ninh und Binh Phuoc schwankte die Grundstücksliquidität nur um etwa 20–25 % des Anfangsvolumens. In vielen Gebieten, die in den Vorjahren florierten, wurden derzeit keine Transaktionen verzeichnet.

„Die neuen Bestimmungen zur Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken im überarbeiteten Gesetz über das Immobiliengeschäft werden dazu führen, dass der Grundstücksmarkt mehr Zeit braucht, um sich zu erholen. Daher kann sich die Lage auf dem Grundstücksmarkt frühestens zum Jahresende wieder erholen, und jetzt ist noch ein guter Zeitpunkt, um nach Waren zu vernünftigen Preisen zu suchen“, sagte Herr Thang.

Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der Region Süd, teilt diese Ansicht und prognostiziert, dass das überarbeitete Immobiliengesetz nach seinem offiziellen Inkrafttreten die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verschärfen werde, was zu einem weiteren Rückgang des Interesses an Grundstücken führen könne. Auch die Grundstückspreise würden nach unten korrigiert, insbesondere bei großen Grundstücken. Langfristig könnten die Grundstückspreise jedoch weiter steigen und die Immobilientransaktionen wieder anziehen. Dies hänge auch von anderen Faktoren wie dem Ausbau der Infrastruktur, dem Wirtschaftswachstum und dem Einkommen der Bevölkerung ab.

„Jeder Zentimeter Land ist Gold wert“, so die Devise, ist die Nachfrage nach Immobilienbesitz und Vermögensbildung in der vietnamesischen Bevölkerung sehr hoch. Daher wird Land auch in den kommenden Jahren die größte Aufmerksamkeit der Verbraucher erhalten. Menschen mit stabilen finanziellen Mitteln können den Kauf von Land in Erwägung ziehen, um jetzt ihr Vermögen aufzubauen und in den kommenden Jahren gute Gewinne zu erzielen“, analysierte Herr Tuan weiter.

Auf die Frage, ob in Grundstücke investiert werden sollte, gehen Experten davon aus, dass sich der Grundstücksmarkt ab dem zweiten Quartal dieses Jahres deutlich verändern wird. Investoren mit Fremdkapital sollten sich derzeit nicht beteiligen. Für Großinvestoren mit starkem Cashflow ist jetzt der richtige Zeitpunkt, nach Möglichkeiten zu suchen.

Reihenhäuser über 30 Milliarden VND dominieren den Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt

Laut Savills Vietnam ist das Angebot an neuen Stadthäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2024 mit nur 42 Einheiten sehr begrenzt. Das neue Angebot stammt ausschließlich aus einem Projekt in Thu Duc City mit einem Verkaufspreis von etwa 10 Milliarden VND pro Einheit.

Als Grund für das begrenzte Angebot in den vergangenen drei Jahren gaben Experten von Savills Vietnam an, dass dies hauptsächlich auf rechtliche Hürden zurückzuführen sei, die zu einer Stagnation neuer Projekte führten.

In den ersten drei Monaten des Jahres 2024 erreichte das Primärangebot an Stadthäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt 762 Einheiten. Dies ist zwar vierteljährlich stabil, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum jedoch ein Anstieg um 13 %. Produkte mit einem Verkaufspreis von über 30 Milliarden VND machten 76 % des Marktanteils aus, und 85 % des Primärangebots konzentrierten sich auf Thu Duc City.

Savills Vietnam prognostiziert, dass das Angebot an Stadthäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt in den verbleibenden drei Quartalen dieses Jahres rund 1.149 Einheiten erreichen wird, hauptsächlich aus den nächsten Phasen bestehender Projekte. Der Großteil des zukünftigen Angebots wird im Stadthaussegment liegen, mit einem Verkaufspreis von über 20 Milliarden VND pro Einheit.

Die DKRA Group bewertete den Markt für Stadthäuser und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung in der ersten Phase dieses Jahres und stellte fest, dass die Marktnachfrage weiterhin gering war. Transaktionen fanden hauptsächlich in der Produktgruppe mit einem Verkaufspreis von unter 10 Milliarden VND pro Einheit statt. Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong führten den Markt an und machten im Quartal über 80 % des Primärproduktverbrauchs aus.

Laut Experten der DKRA Group bleibt das Grundpreisniveau für Stadthäuser und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt und den umliegenden Gebieten hoch, wobei der Durchschnittspreis zwischen 4,1 und 27,8 Milliarden VND/Einheit liegt.

Umfragen zeigen, dass das Angebot an Stadthäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt sehr begrenzt ist, was die Preise in die Höhe treibt. Die meisten Investoren, die derzeit Produkte besitzen, möchten diese neu positionieren und zu höheren Preisen als in den Vorjahren verkaufen. Es gibt auch Fälle, in denen Projektbesitzer gemeinsam daran arbeiten, die Preise in die Höhe zu treiben.

Ein Beispiel hierfür ist das Erscheinen eines Super-Luxus-Villenprojekts in Thu Duc City mit einem Verkaufspreis von über 700 Milliarden VND pro Einheit. Der beispiellose Preis dieses Projekts führte zu einem deutlichen Preisanstieg bei benachbarten Projekten. Beispielsweise ist der Verkaufspreis eines Projekts, das zuvor 15–17 Milliarden VND pro Einheit kostete, nun auf 20–25 Milliarden VND pro Einheit gestiegen.

Die angebotenen Produkte gehören überwiegend zum High-End-Segment und liegen entlang des Han-Flusses.

Danang-Wohnungen sind teuer

Ende Mai verzeichnete der Wohnungsmarkt in Da Nang mit 150 Millionen VND/m2 ebenso hohe Preise wie in Hanoi. Die meisten Neubauprojekte befinden sich in schönen, zentralen Lagen am Han-Fluss.

Ein Projekt am Han-Fluss mit einem Preis von über 100 Millionen VND/m² ist „The Filmore“ mit 206 Luxuswohnungen mit einer Fläche von 48 bis 125 m². Das Projekt übergibt die Häuser an Kunden. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit über 74 m² und Flussblick steht hier für fast 11 Milliarden VND oder 145 Millionen VND/m² zum Verkauf. Eine Drei-Zimmer-Eckwohnung mit 152 m² kostet 23 Milliarden VND, was über 150 Millionen VND/m² entspricht.

Daneben befindet sich das Projekt The Royal, bei dem die Preise ebenfalls astronomisch hoch sind. Eine Zweizimmerwohnung mit 77 Quadratmetern Fläche kostet 10 Milliarden VND, das entspricht 129 Millionen VND/m2.

Darüber hinaus gibt es ein weiteres Projekt in der Tran Hung Dao Straße mit einer Fläche von bis zu 8 Hektar, darunter drei Türme mit mehr als 1.300 Wohnungen mit einer Fläche von jeweils 25,8 bis 112 m². Der voraussichtliche Verkaufspreis liegt zwischen 65 und 100 Millionen VND.

Oder das Projekt Sun Ponte Residence, ebenfalls in der Tran Hung Dao Straße, etwa 300 m von der Drachenbrücke entfernt. Je nach Etagenlage und Aussicht liegen die Verkaufspreise der Wohnungen hier zwischen 65 und 100 Millionen VND/m². Maklern zufolge war das Projekt bereits wenige Wochen nach Verkaufsbeginn fast ausverkauft.

In den Apartmentprojekten Panoma 1 und Panoma 2 am Fuße der Tran Thi Ly-Brücke liegen die Preise für Wohnungen in den oberen Stockwerken mit schöner Aussicht ebenfalls bei etwa 80 bis 100 Millionen VND/m2.

Nach Angaben des Bauamts der Stadt Da Nang belief sich die Zahl der Immobilientransaktionen in der Stadt im ersten Quartal 2024 auf 2.117 Wohnungen und Einfamilienhäuser, was einem Anstieg von 145 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 und einem Anstieg von 103,2 % gegenüber dem vierten Quartal 2023 entspricht.

Frau Vu Quy Hoi, Leiterin der Vertriebsabteilung der Minh Minh Group, sagte, der Wohnungsmarkt in Da Nang habe sich gut entwickelt. Einige neu gestartete Projekte hätten bereits 90 % ihrer Produkte verkauft. 40 % seien von lokalen Käufern.

Laut Frau Hoi ist der Preisanstieg für Wohnungen in Da Nang im Vergleich zu den beiden anderen Landesteilen Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nicht sehr groß (7–10 %). Aufgrund der niedrigen Bankzinsen entscheiden sich zudem viele Kunden mit ungenutztem Geld für den Kauf von Wohnungen zum Wohnen oder als Investition und vermieten diese anschließend, da sich die meisten Wohnprojekte in günstiger Lage, in der Nähe von Flüssen, am Meer und im Touristenzentrum von Da Nang befinden.

Dass Luxuswohnungen im Wert von mehreren hundert Millionen Dong weiterhin gefragt sind, erklärt Vo Hong Thang, Direktor für Beratungsdienstleistungen und Projektentwicklung der DKRA Group, mit dem anhaltenden Wohnungsmangel in Da Nang. Jährlich kämen nur 500 bis unter 1.000 Einheiten auf den Markt. Der Fonds für freie Grundstücke für Entwicklungsprojekte im Zentrum und in der Nähe des Stadtzentrums sei allmählich erschöpft, und die Grundstückspreise seien hoch.

Darüber hinaus werden die meisten der zum Verkauf stehenden Projekte von großen, renommierten Investoren entwickelt, die rechtlichen Verfahren abgeschlossen und der Baufortschritt zügig vorangetrieben, was das Vertrauen der Käufer stärkt. Es gelten zahlreiche bevorzugte Verkaufsrichtlinien und Konjunkturprogramme.

Widerruf der Lizenz zum Bau des Kellers des Cu Hill Golfplatzgebäudes in Da Lat

Am 29. Mai hat das Bauamt der Provinz Lam Dong beschlossen, die Baugenehmigung für den Keller im Golfplatzbauprojekt Cu Doi Da Lat, in das die Hoang Gia DL Joint Stock Company investiert hat, zu widerrufen.

Diese Entscheidung wurde vom Bauamt getroffen, nachdem festgestellt wurde, dass der Investor die Bauverstöße nicht gemäß der Genehmigung innerhalb der im Verstoßbearbeitungsdokument der zuständigen Behörde angegebenen Frist behoben hatte.

Gleichzeitig ist das oben genannte Unternehmen verpflichtet, die erteilte Baugenehmigung zurückzugeben. Die Umsetzungsfrist beträgt 5 Tage, gerechnet ab dem Datum der Unterzeichnung der Entscheidung über den Widerruf der Baugenehmigung.

Falls der Investor des Golfplatzgebäudes Cu Doi Da Lat die Baugenehmigung nicht wie vorgeschrieben zurückgibt, erlässt die zuständige Behörde eine Entscheidung zur Aufhebung der Baugenehmigung.

Dementsprechend erteilte das Bauamt der Provinz Lam Dong dem Investor des oben genannten Projekts im Jahr 2023 eine Lizenz zum Bau eines Teils des Untergeschosses des Golf-Serviceblocks im Gebäude des Golfplatzes Cu Doi Da Lat mit einer Fläche von etwa 2.639 m².

Zuvor hatten die Behörden bei Inspektionen zahlreiche illegale und nicht genehmigte Bauverstöße im Baukomplex des Golfplatzes Doi Cu Da Lat festgestellt. Diese Verstöße wurden von den Behörden protokolliert und mit Bußgeldern belegt. Der Investor hat die Bauarbeiten eingestellt.

In Bezug auf dieses Projekt hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Lam Dong vor Kurzem entschieden, dass die etwa 5.629 m² geschützte Waldfläche, die das Unternehmen im Rahmen dieses Projekts illegal errichtet hat, nicht ausreichen, um den Nutzungszweck des Landes zu ändern, und dass diese Fläche nicht in Gewerbe- und Dienstleistungswohnland umgewandelt wird.

Aus diesem Grund hat das Ministerium die Stellungnahme des Volkskomitees der Provinz vorgeschlagen und wartet auf diese. Anschließend wird es dem Volksrat der Provinz einen Bericht vorlegen, in dem vorgeschlagen wird, die Nutzung von 5.629 m² geschütztem Waldland in Gewerbe- und Dienstleistungsland umzuwandeln und aufzuheben, um den Bau eines Golfclubgebäudes durchzuführen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html