Positives Signal
Dank der makroökonomischen Anpassungen des Staates, die es den Gemeinden beispielsweise ermöglichen, die Anfangspreise nach unten zu korrigieren, und der Lockerung der Kreditvergabe für Immobilienunternehmen, sind im Bereich der Grundstücksauktionen Anzeichen einer Erholung zu erkennen.
Im Kontext des eingefrorenen Immobilienmarktes verliefen auch die Transaktionen im Bereich der versteigerten Grundstücke in den ersten Monaten des Jahres 2023 ruhig. Im Vergleich zu den Vorjahren 2021 und 2022 ist die Anzahl der Produkte und Transaktionen im Zusammenhang mit versteigerten Grundstücken in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 deutlich zurückgegangen, nur um 30 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum. Es wurden zwar Flächen zur Versteigerung angeboten, aber es fanden sich keine Käufer.
Allerdings gab es in letzter Zeit viele Lichtblicke bei den Grundstücksauktionen in der Provinz.
Im Einzelnen hat die Gemeinde Thinh Son (Do Luong) 8 Grundstücke zur Versteigerung angeboten. 28 Kunden haben sich zum Kauf angemeldet und 7 Grundstücke wurden verkauft. Die Gemeinde Thuong Son plante den Verkauf von 15 Grundstücken. 41 Kunden haben sich angemeldet und 9 Grundstücke verkauft. Die Gemeinde Quang Son plante den Verkauf von 16 Grundstücken. 41 Kunden haben sich angemeldet und 9 Grundstücke verkauft. Die Gemeinde Nam Son bot 16 Grundstücke zum Verkauf an. 64 Kunden haben sich angemeldet und 9 Grundstücke verkauft. Die Gemeinde Lac Son bot 13 Grundstücke zum Verkauf an. 61 Kunden haben sich angemeldet und 13 Grundstücke verkauft. Die Gemeinde Boi Son bot 16 Grundstücke zum Verkauf an. 62 Kunden haben sich angemeldet und 14 Grundstücke verkauft.
Ein Vertreter des Property Auction Service Center (Justizministerium), das die Versteigerung zahlreicher Grundstücke im Bezirk Do Luong organisiert, erklärte: „Für jedes in Do Luong zur Versteigerung angebotene Grundstück liegen drei bis vier Registrierungsunterlagen vor.“ Obwohl die Anzahl der verkauften Unterlagen im Vergleich zu früher zurückgegangen ist, ist dies im Vergleich zum Gesamtniveau ein positives Zeichen. Der Auktionspreis ist im Vergleich zum Startpreis und dem Mindestpreis (zwischen 10 und 20 %) nicht wesentlich gestiegen, dennoch bleibt die Region Do Luong bei den Grundstücksversteigerungen in der gesamten Provinz heiß begehrt.
Seit Beginn des dritten Quartals haben sich die positiven Signale auf Nghi Loc und einige andere Orte ausgeweitet. Herr Nguyen Phan Khoi, stellvertretender Leiter der Finanz- und Planungsabteilung des Distrikts Nghi Loc, erklärte: „Im Jahr 2023 plant der Distrikt, etwa 200 Grundstücke im Gesamtwert von etwa 220 Milliarden VND zu erschließen.“ Bis Ende August hatte der Distrikt jedoch bereits mehr als geplant versteigert und dabei einen Betrag von etwa 400 Milliarden VND erzielt. Anders als zuvor gab es bei vielen Grundstücksauktionen keine Käufer , oder selbst bei erfolgreichen Auktionen bestand die Sorge, dass die Käufer ihre Anzahlungen nicht mehr anlegen würden. Dieses Phänomen hat jedoch abgenommen. Die Käufer sind hauptsächlich Einheimische, die nach dem Kauf sofort Geld zahlen, um den Titel zu erhalten.
Seit Juli herrscht auf dem Landauktionsmarkt im Bezirk Nghi Loc reges Treiben. Insbesondere das Land vor dem Hauptsitz des Volkskomitees der Gemeinde Nghi Thuan wurde versteigert und zu 100 % ausverkauft. Danach wurden 4 weitere Grundstücke versteigert und sofort verkauft, mit einem Preisunterschied von 7 % gegenüber dem Anfangspreis. In der Stadt Quan Hanh wurden 4/4 Grundstücke verkauft; die Gemeinde Nghi Phong versteigerte in Weiler 1 in der ersten Runde 34/38 Grundstücke, der Auktionspreis lag um 25 % über dem Anfangspreis; die Gemeinde Nghi Phong versteigerte in der zweiten Runde 29/29 Grundstücke, was einem Anstieg um 22 % gegenüber dem Anfangspreis entspricht; die Gemeinde Nghi Xa verkaufte 34/36 Grundstücke; die Gemeinde Phuc Tho verkaufte 14/14 Grundstücke; die Gemeinde Nghi Truong wollte 40 Grundstücke versteigern, verkaufte jedoch bis zu 400 Dokumentensätze.
Im weiteren Verlauf stellten wir fest, dass der Markt für versteigerte Grundstücke in Nghe An zwar insgesamt ruhig ist und Investoren vorsichtig sind, sich in einzelnen Gebieten und Ortschaften jedoch eine Verbesserung abzeichnet. Ende Juni versteigerte der Bezirk Nghia Dan 40 Grundstücke im Tan Hong-Block der Stadt Nghia Dan. In der Gemeinde Nam Giang (Nam Dan) wurden in drei Auktionen 72 Grundstücke zu Durchschnittspreisen zwischen 700 und 1,5 Milliarden VND pro Grundstück verkauft.
Brauchen Sie einen Anstoß, um Schwung zu erzeugen
Die Entwicklungen und Ergebnisse der Auktionen zeigen, dass der Markt für Grundstücksauktionen in Nghe An Anzeichen einer Erholung zeigt. Laut Investoren handelt es sich dabei jedoch nur um Einzelfälle und spiegelt nicht die Marktentwicklung der kommenden Zeit wider.
Tatsächlich ist es so, dass in den Bezirken die Grundstücksauktionen mehr oder weniger wieder aufgenommen wurden, in Vinh City und den Städten Cua Lo, Hoang Mai oder Thai Hoa jedoch noch immer inaktiv sind. Bei den Auktionen in Thai Hoa, Hoang Mai oder Cua Lo in Vinh City mangelt es an Käufern.
Herr Nguyen Van Tu, Direktor des Vinh City Land Fund Development Center, erklärte: „Planmäßig wird die Stadt in diesem Jahr mehr als 1.000 Produkte/Grundstücke zum Verkauf anbieten. Die Haushaltseinnahmen aus der Nutzung des Landfonds werden voraussichtlich 1.200 Milliarden VND betragen.“ Bis Ende September hatte die Stadt jedoch nur etwa zehn Grundstücke versteigert, und keine der Auktionen fand Käufer. Obwohl Bezirke und Gemeinden seit Juli vorgeschlagen haben, den Startpreis zu senken, hat sich die Marktlage aufgrund der geringen Preissenkung nicht verbessert.
Bis Jahresende werden voraussichtlich rund 300 Grundstücke versteigert, darunter 50 in der Gemeinde Hung Dong, 60 in der Gemeinde Nghi Kim, 60 im Bezirk Hung Dung, 30 in der Gemeinde Nghi Duc und fast 100 in der Gemeinde Nghi An. Da der Anfangspreis jedoch noch recht hoch ist – insbesondere die letzten 55 Grundstücke im Weiler Kim Trung in der Gemeinde Nghi An kosten durchschnittlich 2 bis 4,6 Milliarden VND pro Grundstück – ist es nicht leicht, Investoren zu gewinnen.
Die Situation bei Grundstücksauktionen in den Städten Thai Hoa, Hoang Mai und Cua Lo ist nahezu identisch. Herr Nguyen Ngoc Tuan, Leiter der Finanz- und Planungsabteilung der Stadt Thai Hoa, erklärte: „Thai Hoa profitiert von einem Sondermechanismus der Provinz, der 100 % der Landnutzungsgebühren für Investitionen in die städtische Infrastruktur freigibt. Daher hat die Stadt kürzlich dringend die Infrastruktur und die Verfahren abgeschlossen, um fast 100 Grundstücke in vier Bezirken zur Versteigerung anzubieten. Der Markt ist jedoch recht ruhig, der Anfangspreis ist noch recht hoch, sodass es nicht viele Käufer gibt.“
Herr Nguyen Quoc Khanh, Vorsitzender der Nghe An Real Estate Association, sagte: „Der Anfangspreis für Grundstücke in städtischen Gebieten basiert derzeit auf dem Preisniveau zur Zeit des Grundstücksfiebers Ende 2021 und Anfang 2022, daher kaufen nur wenige Menschen. Die Erfahrung in den Bezirken zeigt, dass bei einem angemessenen Anfangspreis die Einheimischen kaufen, anstatt wie früher Investoren aus Spekulationsgründen und auf der Suche nach Immobilien zu kaufen.“
Investoren zufolge wird der Erholungstrend bei den Grundstücksauktionen in einigen Bezirken durch recht positive Informationen gestützt. Insbesondere der Bezirk Do Luong profitiert davon, dass er in naher Zukunft eine Stadt wird und relativ synchrone Infrastrukturinvestitionen getätigt werden. Die Grundstücke, die der Bezirk Do Luong in den Gemeinden zur Versteigerung anbietet, sind allesamt schön gelegen und verkehrsgünstig gelegen und daher bei Investoren sehr beliebt.
Ein Investor in Vinh City führte die folgende Analyse weiter aus: Die Grundstücke im Bezirk Nghi Loc, für die es viele Käufer gibt, sollen alle bald an Vinh City angeschlossen werden, so etwa Phuc Tho, Nghi Phong oder das benachbarte Vinh City. Darüber hinaus investieren in Nghi Loc und Dien Chau die Infrastrukturinvestitionen der Industrieparks und Wirtschaftsunternehmen wie WHA und VSIP in die Expansion , was bedeutet, dass mehr Investoren Land pachten werden, sodass die Nachfrage nach Bauland für Arbeiter und Fachkräfte in den Gemeinden Nghi Thuan, Nghi Xa, Nghi Long (Nghi Loc), Dien Tho und Dien An (Dien Chau) die Psychologie der Investoren beeinflusst.
Obwohl der Markt für Grundstücksauktionen in einigen Bezirken Anzeichen einer Erholung zeigt, ist die allgemeine Lage geprägt von einer Rezession. Unternehmen, insbesondere kleine und mittlere Unternehmen, sind nach zwei Jahren Covid-19 stark betroffen, sodass sich der Immobilienmarkt im Allgemeinen und der Markt für Grundstücksauktionen im Besonderen kurzfristig nur schwer erholen können. Spätestens Ende des Jahres/Anfang 2024, wenn die makroökonomischen Anpassungsmaßnahmen des Staates greifen, die Kreditbedingungen für Immobilienunternehmen gelockert werden, die Einlagen- und Kreditzinsen sinken, die Wirtschaft ihre Schwierigkeiten überwindet und Investitionskapital wieder in den Immobilienkanal fließt, wird der Immobilienmarkt florieren und sich erholen.
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