Welcher Kreditzins sollte erforderlich sein, damit sich der Immobilienmarkt erholt?

Hohe Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen

Batdongsan.com.vn hat kürzlich eine Umfrage unter potenziellen Hauskäufern durchgeführt, um herauszufinden, ob sie einen Kredit benötigen. Über 73 % der Befragten gaben an, für den Hauskauf einen Bankkredit aufzunehmen, nur 27 % verzichten darauf. Von denjenigen, die einen Kredit benötigen, finanzieren 41 % den Hauskauf mit weniger als 30 % des Kaufpreises, während 30 % zwischen 30 und 70 % des Kaufpreises finanzieren müssen.

Laut den Ergebnissen dieser Studie gaben rund 44 % der Befragten an, dass ein Zinssatz unter 8 % für sie im Zeitraum 2023–2024 angemessen sei, um ihre Finanzen zu regeln, und dass sie mit einem Rückgang auf dieses Niveau im Jahr 2024 rechnen. Darüber hinaus wären 33 % der Hauskäufer bereit, einen Kredit aufzunehmen, wenn der Zinssatz zwischen 8 % und 10 % schwankt, während nur etwa 14 % einem Zinssatz zwischen 10 % und 13 % zustimmen.

Um den Immobilienmarkt wiederzubeleben, wie hoch sollte der Kreditzins sein? Abbildung 1 — Die Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen bleibt hoch.

Laut Herrn Le Bao Long, Strategischer Direktor von Batdongsan.com.vn, scheuen sich viele Hauskäufer davor, Fremdkapital in Anspruch zu nehmen, da sie sich Sorgen um wirtschaftliche Schwierigkeiten, unsichere Arbeitsplätze und ungewisse Einkommen machen, was sie unter Druck setzt und sie daran hindert, die Kreditzinsen zu bezahlen.

„Die meisten Familien mit einem Einkommen unter 40 Millionen VND pro Monat können monatlich maximal 20 Millionen VND oder weniger für Immobilienkäufe aufwenden. Familien mit einem Einkommen über 40 Millionen VND pro Monat können monatliche Hypothekenraten von höchstens 30 Millionen VND akzeptieren. Für Kunden mit niedrigem Einkommen unter 20 Millionen VND pro Monat liegt dieser Betrag bei maximal 8 bis 10 Millionen VND“, erklärte Herr Long.

Bislang waren Zinssätze und Immobilienpreise zwei entscheidende Faktoren für die Kaufentscheidung. Genau hier liegt das Problem: Viele Menschen mit einem dringenden Wohnbedarf, die jedoch auf Fremdkapital angewiesen sind, konnten sich bisher nicht entscheiden, da die Finanzierungszinsen im Vergleich zur Zeit vor der COVID-19-Pandemie weiterhin hoch sind.

Eine Umfrage von Batdongsan.com.vn zeigt, dass 72 % der Hauskäufer die aktuellen Immobilienpreise als hoch bis sehr hoch einschätzen und diese für die meisten Arbeitnehmer auf dem heutigen Markt unerschwinglich finden. 75 % der Befragten gaben zudem an, dass die aktuellen Kreditzinsen ebenfalls hoch bis zu hoch seien, was viele Menschen von der Kreditaufnahme abhalte. Hinzu kommt, dass komplizierte Kreditvergabeverfahren viele Menschen davon abhalten, sich an Banken zu wenden, um Kapital zu beschaffen.

Die Zinssätze werden kaum stark fallen.

Bislang hat die vietnamesische Staatsbank (SBV) den operativen Zinssatz bereits viermal gesenkt. Darüber hinaus bekräftigte die Regierungsverordnung 97/NQ-CP vom 8. Juli 2023, dass die SBV weiterhin synchrone und drastische Maßnahmen zur Senkung des Zinsniveaus umsetzen wird, insbesondere zur Senkung der Kreditzinsen, mit dem Ziel einer Reduzierung um mindestens 1,5 bis 2 Prozentpunkte.

Dank dieser drastischen Richtungsänderung wird erwartet, dass der durchschnittliche Jahreszins für Einlagen bis Ende 2023 auf 6-6,5%/Jahr sinken wird, da die vietnamesische Zentralbank (SBV) noch Spielraum für eine Senkung der Betriebszinsen hat.

Experten zufolge werden die Zinssätze für Kauf und Verkauf von Wertpapieren in den letzten sechs Monaten des Jahres trotz der Maßnahmen der Zentralbank zur Dämpfung des Zinsniveaus nicht wesentlich sinken. Derzeit liegen die variablen Zinssätze bei einigen Geschäftsbanken weiterhin üblicherweise zwischen 12 % und 13,5 %. Manche Banken verlangen nach Ablauf der Vorzugsfrist sogar noch Zinssätze von 14,2 %. Es wird erwartet, dass dieser Zinssatz längerfristig bestehen bleibt und voraussichtlich nicht weiter unter 10 % sinken wird.

Um den Immobilienmarkt wiederzubeleben, wie hoch sollte der Kreditzins sein? Abbildung 2 — Der Immobilienmarkt wartet noch immer auf einen positiven Effekt der Bankzinsen.

Die Experten von Batdongsan.com.vn erklärten außerdem, dass für eine Rückkehr zum Niedrigzinsumfeld zahlreiche Faktoren zusammenwirken müssten. Daher sei kurzfristig kein starker Zinsrückgang zu erwarten. Zwar könnten die Zinsen bis 2024 weiter sinken, dürften aber kaum unter 10 % fallen. Eine kurzfristige Markterholung sei daher unwahrscheinlich, da die Zinsen derzeit nicht attraktiv genug seien.

Laut dem vietnamesischen Immobilienmaklerverband deuten Anzeichen einer Erholung des Marktes auf einen neuen Cashflow hin; ein Kunde hat einen neuen Kredit mit einem Zinssatz von 10–11 % erhalten. Der Immobilienmarkt wird jedoch erst reagieren, wenn der durchschnittliche Zinssatz unter 10 % sinkt. Denn 10 % ist der Betrag, den Investoren sich leisten können zu leihen.

Die Zinssätze sind jedoch nur einer der Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Die aktuelle Zinssenkung kommt lediglich Personen mit Krediten mit variablem Zinssatz zugute, nicht aber Kreditnehmern. Der Immobilienmarkt muss zudem weiterhin auf eine Erholung der Liquidität warten. Diese wird sich erst verbessern, wenn das Vertrauen der Anleger in den Markt zurückkehrt und sich die Wirtschaftslage stabilisiert.

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