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| Der Immobiliensektor steht weiterhin vor vielen Schwierigkeiten, könnte sich aber in der zweiten Jahreshälfte 2024 erholen. (Quelle: Staatsbank von Vietnam) |
Der Immobilienmarkt wird sich in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 erholen.
Einer der Indikatoren für eine Erholung des Immobiliensektors ist, dass niedrigere Kreditzinsen die treibende Kraft für die Erholung der gesamten Branche sein werden. Während die Einlagenzinsen seit dem ersten Quartal 2023 angepasst wurden, reagieren die Kreditzinsen mit einer zeitlichen Verzögerung.
Laut dem Bericht von WiGroup zu den Geschäftsergebnissen des zweiten Quartals 2023 steht die Immobilienbranche zwar noch vor vielen Schwierigkeiten, könnte sich aber in der zweiten Jahreshälfte 2024 erholen.
Konkret verzeichnete der gesamte Wohnimmobiliensektor (ohne Vinhomes) im zweiten Quartal 2023 ein negatives Wachstum des Nachsteuergewinns (NPAT) von rund -46 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Obwohl der absolute Wert gegenüber dem ersten Quartal 2023 gestiegen ist, fehlte es an einem wirklich starken Impuls, um die Erholung der Gesamtgewinne des Sektors von ihrem Tiefpunkt anzukurbeln.
Eine genauere Analyse des Wachstums von 20 Unternehmen (die 90 % der gesamten Marktkapitalisierung der Branche repräsentieren) zeigt, dass nur 5 Immobilienunternehmen im zweiten Quartal ein positives Wachstum verzeichneten.
Dies ist jedoch auf zwei Hauptgründe zurückzuführen: entweder auf einen plötzlichen Anstieg der Gewinne aus anderen, nicht mit dem Kerngeschäft zusammenhängenden Quellen oder auf ein hohes Wachstum aufgrund niedriger Gewinnmargen im gleichen Zeitraum.
Auch andere große Unternehmen der Branche verzeichneten Gewinnrückgänge von über 20 % im Jahresvergleich, was die allgemeinen Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt widerspiegelt.
Der Lagerwert ist branchenweit im Vergleich zum ersten Quartal 2023 gesunken. Strengere rechtliche Rahmenbedingungen und ein eingeschränkter Kreditfluss in den Immobilienmarkt sind die beiden Hauptgründe, warum Unternehmen Schwierigkeiten bei der Umsetzung von Projekten haben.
Auf der Nachfrageseite sind die Aussichten ebenfalls nicht sehr vielversprechend: Die gesamten Immobilientransaktionen im zweiten Quartal 2023 gingen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 66 % und im Vergleich zum Vorquartal um 9 % zurück.
Laut WiGroup müssen Immobilienmanager, um ihr Überleben zu sichern, eine defensive Strategie verfolgen, indem sie die Verschuldung auf ein sicheres Niveau reduzieren, Zinsaufwendungen senken und eine Insolvenz vermeiden, insbesondere angesichts des deutlichen Umsatzrückgangs. Ende des zweiten Quartals 2023 lag die Gesamtverschuldungsquote der Branche bei 0,48.
Die gesamten Zinsaufwendungen beliefen sich im Berichtszeitraum auf 2.030 Milliarden VND, ein leichter Anstieg gegenüber dem ersten Quartal. Dies spiegelt wider, dass die Kreditzinsen weiterhin recht hoch sind und keine Anzeichen einer Abschwächung zeigen. Die Solvenz der Unternehmen in der Branche, gemessen am Verhältnis von EBIT zu Zinsaufwendungen, verschlechterte sich im Vergleich zum ersten Quartal 2023.
Einer der Indikatoren für eine Erholung des Immobiliensektors ist, dass niedrigere Kreditzinsen die treibende Kraft für die Erholung der gesamten Branche sein werden. Während die Einlagenzinsen seit dem ersten Quartal 2023 angepasst wurden, reagieren die Kreditzinsen mit einer zeitlichen Verzögerung.
Darüber hinaus trägt der Abbau rechtlicher Hindernisse zur Ankurbelung des Immobilienangebots bei. Der soziale Wohnungsbau könnte als Katalysator für den gesamten Wohnimmobilienmarkt wirken, da er von zahlreichen staatlichen Fördermaßnahmen profitiert.
„Dementsprechend wird die Erholung des Immobilienmarktes im Allgemeinen und des Wohnimmobiliensektors im Besonderen etwa in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 erfolgen, wenn die unterstützenden Maßnahmen Wirkung zeigen“, so die Einschätzung von WiGroup.
Genehmigung der Investitionspolitik für das Wohngebietsprojekt Ho Son 3.
Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Lang Son , Luong Trong Quynh, hat soeben den Beschluss Nr. 1282/QD-UBND erlassen, mit dem die Investitionspolitik für das Wohngebietsprojekt Ho Son 3 im Bezirk Huu Lung genehmigt wird, wobei ein Investor durch ein Ausschreibungsverfahren ausgewählt wird.
Gemäß dem Beschluss umfasst der Geltungsbereich des Wohngebietprojekts Ho Son 3 Folgendes: im Norden und Nordosten angrenzend an die Provinzstraße DT.242 und die Zufahrtsstraße zur Schnellstraße Hanoi - Lang Son; im Süden angrenzend an die Schnellstraße Hanoi - Lang Son; im Osten angrenzend an bestehendes Wohngebiet in der Gemeinde Ho Son und das Volkskomitee der Gemeinde Ho Son; und im Westen und Südwesten angrenzend an den Thuong-Fluss.
Das Projekt zielt darauf ab, gemäß dem genehmigten Plan ein Wohngebiet mit einer synchronisierten und modernen technischen Infrastruktur zu errichten. Es wird die vorhandenen Landressourcen optimal nutzen, den Bedarf aller Wohnungssuchenden decken und einen positiven Beitrag zum Wohnungsbauprogramm des Bezirks Huu Lung und der Provinz Lang Son leisten.
Das Wohnbauprojekt Ho Son 3 hat ein Gesamtinvestitionsvolumen (ohne Entschädigungs-, Förder- und Umsiedlungskosten) von 1,379 Billionen VND und eine Gesamtfläche von 400.000 m² (40 Hektar). Das Projekt umfasst folgende Komponenten: Hochhäuser mit einer Fläche von 4.656 m², Reihenhäuser mit einer Gesamtfläche von 111.392 m² (1.102 Parzellen), Villen mit einer Gesamtfläche von 20.510,7 m² (131 Parzellen), Umsiedlungswohnungen mit einer Gesamtfläche von 8.216 m² (84 Parzellen) sowie weitere Einrichtungen wie technische Infrastruktur, Gewerbe- und Dienstleistungszentren usw. Die geplante Einwohnerzahl beträgt 7.000.
Die Betriebsdauer des Projekts beträgt 50 Jahre ab dem Datum der Landzuweisung oder des Landpachtvertrags an den Investor, wobei der Projektdurchführungsplan 48 Monate nicht überschreiten darf.
Thai Nguyen: Aggressives Eintreiben von Schulden im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren und Landpachtgebühren.
Der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Thai Nguyen hat soeben die Leiter der Abteilungen und Behörden sowie die Vorsitzenden der Volkskomitees der Bezirke und Städte aufgefordert, dringend und entschlossen eine Reihe von Aufgaben umzusetzen, um die umfassende Umsetzung von Lösungen zur Beschleunigung der Eintreibung von Schulden im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren und Landpachtgebühren in der Provinz fortzusetzen und dabei ein Höchstmaß an Staatshaushaltseinnahmen anzustreben.
Im Jahr 2023 beauftragte der Volksrat der Provinz Thai Nguyen die Provinz mit der Erhebung von 20 Billionen VND an Staatseinnahmen, darunter 4,8 Billionen VND aus Grundsteuer und 700 Milliarden VND aus Pachtgebühren. Zum 31. Juli beliefen sich die Einnahmen aus Grundsteuer in der Provinz Thai Nguyen auf lediglich 734,778 Milliarden VND, was 15,3 % des Provinzziels entspricht. Die Einnahmen aus Pachtgebühren erreichten hingegen 296,086 Milliarden VND, was 42,3 % des Provinzziels entspricht.
Laut Mitteilung der Steuerbehörden belaufen sich die ausstehenden Gebühren für die Landnutzung auf 681,240 Milliarden VND und die ausstehenden Gebühren für die Landpacht auf 94,865 Milliarden VND für 14 Wohn- und Stadtentwicklungsprojekte.
Für die geringen Einnahmen aus Landnutzungsgebühren für Projekte in der Provinz Thai Nguyen wurden mehrere Gründe identifiziert. Dazu gehören der schwächelnde Immobilienmarkt des vergangenen Jahres, der zu niedrigen Transaktionsraten führte, die Abhängigkeit vieler Unternehmen von Krediten und mobilisiertem Kapital, während die Kreditzinsen weiterhin hoch und der Zugang zu Kapital schwierig sind. Darüber hinaus haben einige Steuerzahler die Steuergesetze und -vorschriften nicht ordnungsgemäß eingehalten.
Gemäß dem Plan der Steuerbehörde der Provinz Thai Nguyen müssen Projekte mit ausstehenden Landnutzungsgebühren spätestens bis Ende September 2023 ihren Verpflichtungen gegenüber dem Staatshaushalt nachkommen.
In Dokument Nr. 4151/UBND-KT vom 18. August wies der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Thai Nguyen die Provinzsteuerbehörde an: Für jeden Steuerschuldenfall geeignete Maßnahmen zur Beitreibung gemäß den Vorschriften zu ergreifen; insbesondere den Schwerpunkt auf die unverzügliche Anwendung von Maßnahmen zur Aufforderung, Durchsetzung und öffentlichen Bekanntgabe von Informationen gemäß dem Steuerverwaltungsgesetz und seinen Durchführungsrichtlinien für Steuerzahler mit hohen, anhaltenden und langjährigen Steuerschulden zu legen, um die ausstehenden Steuergelder in den Staatshaushalt zurückzuführen.
Die nachgeordneten Einheiten werden angewiesen, den Fortschritt bei der Abwicklung von Schulden im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren und Landpachtgebühren in der Provinz genau zu prüfen und zu überwachen; monatlich wird regelmäßig über die Bewertung der Situation hinsichtlich der Abwicklung von Schulden im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren und Landpachtgebühren in der Provinz berichtet, wobei die bei der Umsetzung auftretenden Schwierigkeiten und Hindernisse zusammengefasst werden, und dem Provinzvolkskomitee wird Bericht erstattet und es wird ihm zur Prüfung und Weiterleitung gemäß den Vorschriften empfohlen.
Die Volkskomitees der Bezirke und Städte sollen die Führung übernehmen und in Abstimmung mit der Provinzsteuerbehörde direkt mit Unternehmen in ihren Gebieten zusammenarbeiten, die Gebühren für die Landnutzung und Landpacht schulden, um diese umgehend zur Zahlung an den Staatshaushalt aufzufordern. Sie sollen Programme entwickeln und den ihnen unterstellten Abteilungen und Einheiten spezifische Aufgaben zuweisen, um in enger Abstimmung mit der regionalen Steuerabteilung die Eintreibung und endgültige Begleichung ausstehender grundstücksbezogener Schulden zu gewährleisten.
Laut Aussage des Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Thai Nguyen: Falls der erfolgreiche Bieter den Zuschlagspreis für die Landnutzungsrechte nicht oder nicht in ausreichendem Umfang innerhalb von 120 Tagen nach Bekanntgabe des Zuschlags zahlt, wird das zuständige Volkskomitee den Zuschlagspreis gemäß Artikel 3 Absatz 2 der Regierungsverordnung Nr. 10/2023/ND-CP vom 3. April 2023 aufheben.
Die Immobilienpreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind 18- bis 32-mal höher als das Einkommen.
Savills hat soeben Zahlen zur Bezahlbarkeit von Wohnraum für die Bevölkerung in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt veröffentlicht.
In diesem Bericht zitiert die Einheit den „Asia Pacific Housing Affordability Index 2023“ des Urban Land Institute (ULI), der zeigt, dass Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi zwei Städte mit durchschnittlichen Wohnungspreisen in der Region sind. Es besteht jedoch eine erhebliche Diskrepanz zwischen diesen Preisen und den Einkommen der Bevölkerung.
Konkret liegt der durchschnittliche Hauspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 296.000 US-Dollar (über 7 Milliarden VND), das durchschnittliche Haushaltseinkommen bei 9.120 US-Dollar pro Jahr (etwa 220 Millionen VND).
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| Staatliche Förderprogramme sind entscheidend für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums für die Bevölkerung. (Quelle: Screenshot/DT) |
Laut den Autoren des Berichts beträgt die Diskrepanz zwischen Einkommen und Immobilienpreisen in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit das 32,5-Fache. Dies ist der zweithöchste Wert in der Region nach Shenzhen (35-fach) und sogar höher als in Peking (29,3-fach), Shanghai (24,1-fach) und Hongkong (26,5-fach).
In Hanoi liegt dieser Index unterdessen bei 18,3 bei einem durchschnittlichen jährlichen Haushaltseinkommen von 9.967 USD (ca. 240 Millionen VND); höher als in Seoul (17,3), Tokio (16,1) und Singapur (13,7).
Auf dem Mietwohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt die durchschnittliche Monatsmiete pro Wohnung 592 US-Dollar, was umgerechnet etwa 14 Millionen VND entspricht. Dieser Markt ist vor allem für junge, gut verdienende Arbeitnehmer oder in Vietnam arbeitende Ausländer geeignet.
Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin und Leiterin der Forschungs- und Entwicklungsabteilung bei S22M Savills Ho Chi Minh City, analysierte die Wohnsituation der Menschen in Ho-Chi-Minh-Stadt und stellte fest, dass sich die Mehrheit der Bevölkerung nur bezahlbaren Wohnraum, also Budgetwohnungen, leisten kann.
Laut Frau Giang ist das Angebot an bezahlbaren Wohnungen im Preissegment zwischen 2 und 4 Milliarden VND derzeit gering. Während diese Wohnungskategorie zuvor etwa 60 % des Marktangebots ausmachte, sind es im Jahr 2023 nur noch rund 25 %. Dies schränkt die Möglichkeiten vieler Menschen ein, Wohneigentum zu erwerben.
Frau Giang argumentierte, dass staatliche Förderprogramme entscheidend für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums seien. Die praktischen Erfahrungen vieler Länder hätten gezeigt, dass sich Wohnraumlösungen positiv auf die sozioökonomische Entwicklung auswirken.
„Die Erwägung der Regierung, Steuern einzuführen, um spekulative Käufe einzudämmen und mehr Land für den Bau von bezahlbarem Wohnraum bereitzustellen, beweist ihr Engagement für die Förderung eines stabilen und nachhaltigen Wohnungsmarktes, wovon die Hauskäufer profitieren“, sagte Frau Huynh.
Darüber hinaus argumentierte sie, dass die Entwicklung von Sozialwohnungen Priorität habe, da sie dazu beitrage, Wohnungsprobleme für Menschen mit niedrigem Einkommen zu lösen, die sozioökonomische Entwicklung bis zu einem gewissen Grad ankurbeln, die Dezentralisierung der Bevölkerung beschleunigen, die städtischen Gebiete in die Vororte ausdehnen und die Nachhaltigkeit in der Stadtplanung erhöhen.
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