Der geänderte Entwurf des Bodengesetzes vergisst den Tourismuslandfonds, Investoren werden leicht gezwungen, höhere Preise zu zahlen

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Beim wissenschaftlichen Workshop mit dem Thema „Änderung des Bodengesetzes: Schaffung von Land für den Tourismus“ am Morgen des 19. Oktober brachte Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung – Vorstandsvorsitzender von DVL Ventures, stellvertretender Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club – folgendes Thema zur Sprache: Artikel 62 des Bodengesetzes von 2013 regelt Fälle, in denen der Staat Land für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse zurückfordert.

Projekte, bei denen der Staat Land zurückgewinnt, dienen der Verbesserung der technischen Infrastruktur und der allgemeinen sozialen Infrastruktur der Bevölkerung und gewährleisten die soziale Sicherheit der Bevölkerung. Ausgenommen sind Projekte mit dem Ziel der Entwicklung von Tourismus oder Unterhaltung oder der Kombination von gewerblichem Wohnungsbau mit der Entwicklung von Tourismus, Dienstleistungsarbeiten und Unterhaltung.

Im Zeitraum von 2015 bis 2019 entwickelte sich der Tourismus stark. Viele Provinzen und Städte betrachteten die Entwicklung des Tourismus als eine gute Richtung und sahen darin eine Speerspitze. Dies führt dazu, dass, obwohl das Gesetz vorsieht, dass Tourismusimmobilien nicht der Landrückgewinnung durch den Staat unterliegen, viele Provinzen dennoch Land zurückgewinnen und an Unternehmen vergeben, da Tourismusprojekte als Schlüsselprojekte eingestuft werden.

Nach Ansicht von Experten ist es notwendig, Landfonds für die Entwicklung des Tourismus zu schaffen. (Illustration)

Infolgedessen traten nach 2019 rechtliche Probleme im Zusammenhang mit Tourismusimmobilien auf. Als eine Überprüfung beantragt wurde, wurden zahlreiche Projekte aufgrund von Vorschriften zur Landzuteilung ausgesetzt und bis heute sind diese Projekte noch immer ausgesetzt, da auf einen neuen Rechtsrahmen gewartet wird.

Damit der Tourismus wirklich zu einem führenden Wirtschaftszweig wird, muss das neue Bodengesetz meiner Meinung nach spezifische Regelungen für Tourismusflächen enthalten. Gleichzeitig sollten für die Entwicklung des Tourismus transparente Richtlinien und Mechanismen für Land, Steuern, Investitionen usw. eingeführt werden.

Die wirtschaftliche Entwicklung hat in jeder Phase unterschiedliche Prioritäten. „Wenn wir den Tourismus als Speerspitze identifiziert haben, müssen Tourismusprojekte wie Vergnügungsparks, Unterhaltungsbereiche, Mehrzweckkomplexe usw. in die Liste der Gebiete aufgenommen werden, die der Staat für die sozioökonomische Entwicklung zurückgewinnen wird “, schlug Herr Chung vor.

Der Immobilienrechtsexperte Nguyen Van Dinh wies zudem auf einen weiteren Mangel im Entwurf des (geänderten) Landgesetzes hin: In Fällen der Landrückgewinnung zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse, wie in Artikel 79 des (geänderten) Landgesetzesentwurfs festgelegt, gebe es derzeit keine Projekte zur Entwicklung von Tourismus, Unterhaltung und Erholung.

Der Entwurf sieht eine Landrückgewinnung für gemischte Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte nur dann vor, wenn der Volksrat der Provinz dies entsprechend den örtlichen Gegebenheiten beschließt.

Das Projekt muss sich also an einen Teil der Wohnfunktion halten (keine Regelung hinsichtlich der Höhe oder des Prozentsatzes), damit der Staat das Land zurückfordern kann.

„ Ich stimme der Ansicht zu, dass Land sowohl für rein touristische als auch für Unterhaltungs- und Freizeitprojekte (ohne Wohnnutzung) zurückgewonnen werden sollte. An touristisch geeigneten Standorten sollte jedoch der Landrückgewinnung Priorität eingeräumt werden, um wichtige Tourismusprojekte umzusetzen, die die lokale sozioökonomische Entwicklung und damit die gesamte Region ankurbeln“, erklärte Herr Dinh.

Wissenschaftlicher Workshop zum Thema „Novelle des Bodenrechts: Flächen für den Tourismus schaffen“.

Herr Dinh analysierte, dass in der Realität große Projekte nicht umgesetzt werden können, um potenzielle und fähige Investoren anzuziehen, wenn der Landerwerb nicht erlaubt ist. Bleibt es beim aktuellen Gesetzesentwurf, wird die Umsetzung wichtiger Tourismusprojekte blockiert. Um Tourismus-, Unterhaltungs- und Erholungsprojekte durchführen zu können, sind die Gemeinden gezwungen, einen Teil (möglicherweise einen sehr kleinen Prozentsatz) an Wohngebieten in den Planungsplan des Projekts „einzufügen“, um die Bedingungen für den Landerwerb zu erfüllen.

Diese Art des „Ausweichens“ wird Konsequenzen haben. Ungenutzte Wohnflächen führen zu einer Verschwendung von Ressourcen oder dienen bei Nutzung einer Wohnfunktion im Rahmen des Tourismusprojekts. Langzeitbewohner, die in dem Projekt leben, werden den Luxus eines Resortprojekts reduzieren. Daher ist Herr Dinh der Ansicht, dass es notwendig ist, Artikel 79 des Entwurfs um die Möglichkeit der Landrückgewinnung zu ergänzen, um reine Tourismus-, Unterhaltungs- und Erholungsprojekte umzusetzen, die keine Wohnfunktion haben.

Dr. Do Thanh Trung, Berater des Vorstands der Phuc Khang Investment and Construction Joint Stock Company, stimmt dem zu und sagte auch, dass die Regelung im Entwurf des (geänderten) Landgesetzes, wonach Tourismus-, Unterhaltungs- und Erholungsprojekte (unter Verwendung von Privatkapital) nicht in die Fälle der Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung einbezogen sind, es Investoren erschweren werde, auf Landfonds zuzugreifen, um Projekte umzusetzen.

Insbesondere bei Großprojekten ist der Zugang zu Grundstücken zur Projektumsetzung für Investoren nur durch eine Vereinbarung über die Übertragung von Landnutzungsrechten möglich. Allerdings ist es bei einem großen Gebiet sehr schwierig, eine Einigung mit 100 % der Haushalte zu erzielen.

Denn es wird Fälle geben, in denen einige Haushalte den vom Investor angebotenen Preis nicht akzeptieren. Darüber hinaus wird das Land, auf dem das Projekt umgesetzt wird, nicht nur von normalen Menschen, sondern auch von Spekulanten bewohnt, sodass für die Investoren ein Preisdruck entstehen kann.

Obwohl Artikel 128 des Entwurfs des Landgesetzes (geändert) keinen Behandlungsmechanismus für Fälle vorsieht, in denen keine Einigung über die gesamte Übertragung erzielt werden kann, wird der Staat die Landrückgewinnung unterstützen.

„ Daher ist der Vorschlag, große Tourismus-, Unterhaltungs- und Erholungsprojekte hinzuzufügen: ‚Neue Stadtgebietsprojekte mit einer Größe von über 300 Hektar‘, ‚gemischte Wohnprojekte oder neue Stadtgebiete kombiniert mit Gewerbe-, Dienstleistungs-, Unterhaltungs- und Erholungsgebieten, Mehrzweckkomplexen‘, im Rahmen der Ausschreibung für Projekte, bei denen Land genutzt wird, ein staatliches Eingreifen bei der Landrückgewinnung erforderlich “, betonte Herr Trung.

Chau Anh

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Quelle