Die Wohnungspreise schießen in die Höhe und übersteigen ihren tatsächlichen Wert bei Weitem. Dieses Segment wird voraussichtlich im Jahr 2025 die höchsten Gewinne erzielen.

Die Preise für Wohnungen übersteigen ihren tatsächlichen Wert bei Weitem, die Transaktionen übertreffen die von Reihenhäusern und Grundstücken, und Wohnungen im Zentrum von Hanoi versprechen die besten Renditen im Jahr 2025… das sind die neuesten Nachrichten aus dem Immobiliensektor.

Die Preise für Erstwohnungen steigen kontinuierlich und ein Ende ist nicht in Sicht. Auch die Preise für Zweitwohnungen bleiben hoch und übersteigen ihren tatsächlichen Wert bei Weitem. (Foto: Linh An)

Die 3 Städte mit dem höchsten Wachstum im Jahr 2024

Laut einem Bericht des vietnamesischen Verbandes der Immobilienmakler (VARS) hat der Immobilienmarkt im Jahr 2024 seine schwierigste Phase hinter sich gelassen.

Insgesamt verzeichnete der Markt im Jahr 2024 rund 81.000 zum Verkauf angebotene Produkte, ein Anstieg von über 40 % gegenüber 2023. Davon waren 65.376 Produkte neu, etwa dreimal so viele wie 2023, aber nur etwa 7 % der Anzahl von 2018. Allein im vierten Quartal 2024 wurden 28.000 neue Produkte zum Verkauf angeboten, doppelt so viele wie im Vorquartal und viermal so viele wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Das Transaktionsvolumen wuchs 2024 aufgrund des verbesserten Angebots weiter stetig. Insgesamt verzeichnete der Markt 2024 über 47.000 erfolgreiche Transaktionen, was einer Auslastungsquote von 72 % entspricht.

Insbesondere im Wohnungssegment ist in vielen Märkten ein starker Preisanstieg zu verzeichnen. Laut einer VARS-Studie mit 150 ausgewählten Projekten stieg der durchschnittliche Verkaufspreis in Hanoi bis Ende 2024 im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 72,4 %. Da Nang folgte mit einem Anstieg von 49,9 %, während Ho-Chi-Minh-Stadt mit rund 34,3 % einen etwas geringeren Zuwachs verzeichnete.

Die Preise auf dem Primärmarkt steigen kontinuierlich und ein Ende ist nicht in Sicht. Sie treiben und halten die Preise für Wohnungen auf dem Sekundärmarkt hoch, sodass diese ihren wahren Wert bei Weitem übersteigen.

Parallel dazu haben sich die Preise für parzellierte Grundstücke mit vollständiger rechtlicher Dokumentation erholt und sind trotz des durch strengere Vorschriften für die Grundstücksteilung und den Verkauf bedingten geringeren Angebots deutlich gestiegen. Besonders gefragt sind preisgünstige Grundstücke in Städten mit guter Infrastruktur oder geplanten Bauprojekten, die für unter 30 Millionen VND/m² angeboten werden. Ihre Preise sind im Vergleich zum Vorjahresende um 15 % gestiegen.

Der VARS-Bericht zeigt auch, dass Investoren dazu neigen, Wohnbauland in Vorstädten und Vororten mit angemessenen Preisen und erheblichem Wachstumspotenzial aufgrund der Vorteile von Infrastruktur und Stadtplanung zu suchen, während die Preise für Wohnbauland in den beiden Großstädten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt kontinuierlich gestiegen sind und ein neues Höchstniveau erreicht haben, das für die meisten Kunden unerschwinglich ist.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, erklärte, der Immobilienmarkt entwickle sich weiterhin positiv. Die Liquidität im Luxussegment gehe tendenziell leicht zurück, bleibe aber stabil, da Wohnimmobilien den tatsächlichen Wohnbedürfnissen entsprächen und zu angemessenen Preisen angeboten würden.

VARS ist der Ansicht, dass Anleger, um eine sichere, gesunde und nachhaltige Erholung und Entwicklung des Marktes zu gewährleisten, sicherstellen müssen, dass die Preise der Kaufkraft des Marktes entsprechen, anstatt sich auf kurzfristige Gewinne zu konzentrieren.

Zwei Segmente werden das Interesse der Investoren wecken.

Laut Herrn Tran Quang Trung, Business Development Director von OneHousing, wird der Immobilienmarkt im Jahr 2025 aufgrund von Änderungen in der makroökonomischen Politik, Projektentwicklungsplänen und Produkteinführungen von Investoren zwei Segmente aufweisen, die die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich ziehen werden.

Zum einen gibt es Wohnungen, die sowohl für Anleger mit Fokus auf regelmäßige Einnahmen als auch für solche, die auf Wertsteigerung setzen, attraktiv sind. Wohnungen stellen ein Segment mit moderaten Preisen dar und sind daher für viele Anleger erschwinglich. Die Nachfrage nach Wohnungen wird voraussichtlich auch in Zukunft sehr hoch bleiben. Bei gleichem Investitionsvolumen bieten Wohnungen im Vergleich zu Reihenhäusern und Grundstücken ein überlegenes Preis-Leistungs-Verhältnis hinsichtlich Mietrendite und Wertsteigerung.

Laut dem Marktforschungs- und Kundenanalysezentrum von OneHousing lag das Transaktionsverhältnis zwischen Wohnungen und Grundstücken in Hanoi vor dem ersten Quartal 2024 bei etwa 40–60 %. Ab dem zweiten Quartal 2024 kehrte sich dieses Verhältnis jedoch aufgrund der rasant steigenden Nachfrage nach Wohnungen um – die Anzahl der Wohnungstransaktionen überstieg nun die der Grundstückstransaktionen.

Das zweite Segment, das viele Investoren im Visier haben, umfasst Flachbauten innerhalb großflächiger Projekte oder Grundstücke mit gut ausgebauter Infrastruktur, die sich für die Entwicklung zu Wohneinheiten eignen. Auch im Jahr 2025 wird diesem Segment ein größerer Marktanteil zugeschrieben werden.

Der Experte rät Anlegern, ihr Kapital beim Markteintritt zum jetzigen Zeitpunkt sorgfältig zu prüfen und eine langfristige Anlage von zwei bis drei Jahren ab Kaufdatum bis zur Übergabe der Immobilie anzustreben. Alternativ sollten sie Immobilien mit dem Ziel der Vermögenssicherung oder der Erzielung von Mieteinnahmen erwerben, anstatt kurzfristige Spekulationsanlagen zu tätigen, da diese eine äußerst riskante und nicht nachhaltige Anlageform darstellen.

Welches Segment wird im Jahr 2025 die höchsten Gewinne erzielen?

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, ist der Ansicht, dass Wohnungen im Zentrum von Hanoi eine Option darstellen, die Investoren in Betracht ziehen sollten. Diese Immobilienkategorie weist zahlreiche Merkmale auf, die die Rentabilität der Investition maßgeblich beeinflussen.

Laut dem Vorsitzenden des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands blieb das Wohnungsangebot im Zentrum von Hanoi im Zeitraum von 2018 bis 2023, parallel zum allgemeinen Angebotsrückgang in ganz Hanoi, konstant niedrig. Ab 2024 begann das Wohnungsangebot in Hanoi wieder zu wachsen, konzentrierte sich jedoch hauptsächlich auf die Vororte, weit außerhalb des Stadtzentrums, wo über 90 % des Angebots angesiedelt waren.

Das Wohnungsangebot im Zentrum, einschließlich der Bezirke Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da und Hai Ba Trung, ist weiterhin sehr knapp. Vorläufige Zahlen für 2024 deuten darauf hin, dass im Zentrum lediglich rund 400 neue Wohneinheiten auf den Markt kommen werden, verteilt auf nur drei neue Projekte. Dies entspricht lediglich etwa 30 % des Wertes von 2023.

Das Wohnungsangebot in Hanois zentralen Bezirken ist weiterhin gering und verknappt sich aufgrund der schwindenden verfügbaren Bauflächen und strenger Vorschriften zu Gebäudehöhe und -dichte zunehmend. Dies führt zu einem begrenzten Angebot auf dem Markt. Insbesondere die Immobilienpreise im Zentrum steigen aufgrund der starken Nachfrage im Zuge der wirtschaftlichen und städtebaulichen Entwicklung. Der durchschnittliche Wohnungspreis in den vier zentralen Bezirken Hanois hat sich seit Anfang 2019 verdoppelt und den durchschnittlichen Anstieg der gesamten Stadt um 30 % übertroffen. Die Bezirke Hai Ba Trung und Dong Da verzeichneten in den letzten fünf Jahren die stärksten Preissteigerungen.

Auch bei neuen Projekten, die in den letzten drei Jahren gestartet wurden, sind die Preise kontinuierlich gestiegen, und zwar um etwa 10 % nach jeder Verkaufsphase. So begannen die Preise für neu gestartete Luxuswohnungsprojekte im Zentrum im Jahr 2024 üblicherweise bei 125 Millionen VND/m².

Serviced Apartments kosten etwa 88 Millionen VND/m² (ohne MwSt. und Nebenkosten). Die Mietpreise steigen rasant und übertreffen den allgemeinen Marktanstieg aufgrund allgemeiner Trends und der Knappheit. Sie liegen schätzungsweise rund 15 % über dem Wert des Vorjahreszeitraums.

Laut Herrn Dinh ist die Nachfrage nach Wohnungen im Zentrum, sowohl zu Anlage- als auch zu Wohnzwecken, weiterhin hoch, insbesondere nach Luxusimmobilien. Das Angebot ist begrenzt und wird durch die Veröffentlichung neuer Einheiten in kleinen Tranchen gut aufgenommen.

Die vorläufige Vermietungsquote für Neubauwohnungen im Jahr 2024 wird auf 50 % geschätzt. Die Auslastung der Mietwohnungen liegt konstant über 80 % und zeigt einen stetigen Aufwärtstrend. Aufgrund des begrenzten Angebots an Neubauwohnungen finden Transaktionen in der Region hauptsächlich auf dem Sekundärmarkt statt.

Herr Dinh betonte, dass die vier zentralen Bezirke Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da und Hai Ba Trung aufgrund ihrer erstklassigen Lage und ihrer hochwertigen, modernen sozialen Infrastruktur bei Investoren stets begehrt sind. In diesen Bezirken befinden sich zudem die Hauptsitze bedeutender Unternehmen, Konzerne und Botschaften.

Dadurch profitieren Immobilien in diesen Gebieten von der Nähe zu Restaurants, Cafés, Einkaufszentren, internationalen Krankenhäusern und Unterhaltungsmöglichkeiten, die den Bedürfnissen anspruchsvoller Mieter gerecht werden. Insbesondere die Planung für die vier zentralen Bezirke bis 2030 mit einer Vision bis 2050 zielt darauf ab, ein Gebiet zu schaffen, das zahlreiche hochwertige Wohnräume vereint und somit ein ideales Wohnumfeld für die Bewohner bietet.

Grundstücke, die in an Hanoi angrenzenden Bezirken versteigert wurden, erzielten den höchsten Preis von über 76 Millionen VND/m².

Das Landentwicklungszentrum des Bezirks Quoc Oai hat in Zusammenarbeit mit der Joint-Stock Auction Company No. 5 - National kürzlich erfolgreich 26 Grundstücke (LK2, LK6) im Rahmen der Versteigerung von Landnutzungsrechten DG31/2019 im Dorf Yen Quan, Gemeinde Tan Phu, Bezirk Quoc Oai (Hanoi) versteigert.

Die versteigerten Grundstücke haben eine Größe von 73,2 bis 101,5 m² und einen Startpreis von 4,7 Millionen VND/m².

Nach knapp 14 Stunden wurde die Versteigerung von 26 Grundstücken erfolgreich abgeschlossen. Das höchste Gebot lag bei 76,7 Millionen VND/m², etwa dem 16-Fachen des Startpreises, während das niedrigste Gebot 40,7 Millionen VND/m² betrug und damit mehr als das 8,6-Fache des Startpreises überstieg.

Der Bezirk Quoc Oai nahm bei dieser Auktion fast 133 Milliarden VND ein, was einem Unterschied von über 121 Milliarden VND gegenüber dem Startpreis entspricht.

Anfang November versteigerte der Bezirk Quoc Oai erfolgreich Dutzende Grundstücke im Dorf Yen Quan, Gemeinde Tan Phu. Das höchste Gebot lag bei 94,7 Millionen VND/m², das niedrigste bei 70,7 Millionen VND/m².

Laut dem Volkskomitee des Bezirks Quoc Oai wurden im Jahr 2024 im Bezirk erfolgreich 7 Auktionssitzungen in 6 Projekten mit insgesamt 161 Grundstücken und einer Fläche von über 14.920 m² durchgeführt. Die Gesamteinnahmen aus den Zuschlägen beliefen sich auf über 825,3 Milliarden VND.

Im Januar dieses Jahres wird die Nationale Gemeinsame Auktionsgesellschaft Nr. 5 in Abstimmung mit dem Landfondsentwicklungszentrum des Bezirks Quoc Oai die Versteigerung des Nutzungsrechts an 26 Grundstücken (Gebiete LK1 und LK2) fortsetzen, die Vermögenswerte des Volkskomitees des Bezirks Quoc Oai sind.

Im Rahmen des Infrastrukturbauprojekts für das Gebiet DG 31 der Landnutzungsrechteauktion im Dorf Yen Quan, Gemeinde Tan Phu, Bezirk Quoc Oai, werden 26 Grundstücke versteigert.

Die Grundstücke haben eine Größe von 85 bis 122 m². Der Startpreis liegt bei 4,7 Millionen VND/m², was 399,5 Millionen bis über 573 Millionen VND pro Grundstück entspricht.

Die Frist für den Verkauf und den Empfang der Auktionsunterlagen endet am 15. Januar um 17:00 Uhr.

Die Auktion wird in mehreren Runden direkter Abstimmung durchgeführt, wobei mindestens sechs Runden obligatorisch sind. Die Abstimmung endet, sobald kein weiteres Gebot mehr abgegeben wird. Die Gebote steigen an. Die Auktion findet am Morgen des 18. Januar statt.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html