Familie mit einem Einkommen von 50 Millionen VND/Monat, keine Ausgaben, 8 Jahre Zeit, um ein Haus zu kaufen

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Neben den positiven Aspekten hinsichtlich Größe und Beitrag zur Wirtschaft zeigt der Markt jedoch Anzeichen eines überhitzten Wachstums. Die Immobilienpreise steigen weit über das Realeinkommen hinaus, was potenziell eine Blase entstehen lässt und die Kluft zwischen Arm und Reich in der Gesellschaft vergrößert. Der vietnamesische Immobilienverband (VARS) ist der Ansicht, dass Maßnahmen erforderlich sind, um dieses rasante Wachstum der Immobilienpreise zu bremsen.

* Wenn die Hauspreise das Realeinkommen "weit übersteigen".

Laut dem Statistischen Zentralamt trugen die Bau- und Immobilienbranche in den letzten Jahren durchschnittlich rund 10 % zum BIP des Landes bei. Allein der Immobiliensektor macht etwa 3,5 % aus und trägt damit 0,5 Prozentpunkte zum jährlichen BIP-Wachstum bei.

Dieses Verhältnis liegt jedoch immer noch nur bei der Hälfte des Durchschnitts vieler Länder in der Region. Der Anteil des Immobilienwerts am gesamten nationalen Wirtschaftsvermögen beträgt lediglich etwa 21 % und liegt damit deutlich unter den 35 % in entwickelten Ländern. Dies zeigt, dass der vietnamesische Markt noch erhebliches Wachstumspotenzial besitzt.

Das rasante Marktwachstum der letzten Jahre erweist sich jedoch als nicht nachhaltig, was sich am deutlichsten im Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zeigt. Die Produktstruktur konzentriert sich hauptsächlich auf das hochpreisige Luxussegment, während der tatsächliche Bedarf der Mehrheit der Bevölkerung im Bereich des bezahlbaren Wohnraums liegt.

Experten zufolge hat das Wohnungsangebot in den letzten drei Jahren zwar rasant zugenommen, ist aber nicht ausgewogen. Selbst in Vorstadtgebieten – wo eigentlich bezahlbarer Wohnraum erwartet wird – liegt der tatsächliche Preis immer noch deutlich über dem Durchschnittseinkommen. Ständig werden neue Preisniveaus festgelegt, die den Zugang zu Wohnraum für viele Menschen erheblich erschweren.

Eine Studie von VARS zeigt, dass eine Zweizimmerwohnung in einem städtischen Gebiet etwa 5 Milliarden VND kostet, was derzeit für die meisten Haushalte unerschwinglich ist. Geht man von einem monatlichen Einkommen von 50 Millionen VND aus, so benötigt eine Familie, die ihr gesamtes Einkommen dafür ausgibt, etwa acht Jahre, um ein Haus zu kaufen. Sollten die Ausgaben für Wohnraum, wie vom Finanzsektor empfohlen, ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen, verlängert sich dieser Zeitraum auf 25 Jahre, so VARS.

Selbst Sozialwohnungen – ein für Geringverdiener konzipiertes Wohnsegment – werden für viele Berechtigte zunehmend unerschwinglich. Bei einem Preis von rund 1,5 Milliarden VND für eine 60 m² große Wohnung müsste selbst ein Haushalt mit einem monatlichen Einkommen von 40 Millionen VND – dem Höchstbetrag gemäß den Bewilligungskriterien – fast zehn Jahre sparen, um sich eine solche Wohnung leisten zu können, ganz abgesehen von den tatsächlichen Kredit- und Lebenshaltungskosten.

Rasant steigende Immobilienpreise verringern nicht nur das Wohnungsangebot, sondern haben auch besorgniserregende sozioökonomische Folgen. Die ungleiche Verfügbarkeit von Wohnraum verfestigt die Kluft zwischen Vermögenden und Vermögenslosen zunehmend. Immobilienbesitzer profitieren weiterhin von den Preissteigerungen, während Wohnungslose gezwungen sind, langfristig zu mieten, was den Vermögensaufbau erschwert.

Tatsächlich hat das Wachstum des Immobilienmarktes in den letzten Jahren hauptsächlich einer kleinen Gruppe von Menschen mit entsprechendem Finanzpotenzial zugutekommen, während sich die Mehrheit der Bevölkerung trotz gestiegenen Einkommens ärmer fühlt. Laut einer Analyse von VARS birgt diese Entwicklung das Potenzial, die Vermögensungleichheit zu verschärfen, wenn nicht rechtzeitig regulatorische Maßnahmen ergriffen werden.

Dr. Nguyen Minh Phong, ein Wirtschaftsexperte, kommentierte, dass der deutlich schnellere Anstieg der Immobilienpreise im Vergleich zum Einkommen ein alarmierendes Problem auf dem aktuellen Immobilienmarkt darstellt. Diese Situation verringert nicht nur den Zugang der Bevölkerung zu Wohnraum, sondern birgt auch die Gefahr einer Vermögensblase.

Die wichtigste Lösung besteht daher darin, den Bau von bezahlbarem und sozialem Wohnraum als strategische Priorität zu betrachten, ähnlich wie Verkehrsinfrastruktur oder Energieversorgung. Sobald die tatsächliche Nachfrage gedeckt ist, wird sich der Markt selbst stabilisieren, wodurch der Anreiz zur Spekulation sinkt und die Preise auf ein angemesseneres Niveau sinken.

Gleichzeitig sei es notwendig, Spekulationsgeschäfte einzudämmen, die Steuern auf kurzfristige Transaktionen zu erhöhen und günstige Finanzierungsmechanismen für Erstkäufer von Wohneigentum zu schaffen. Ohne ausreichend wirksame Maßnahmen würden die Immobilienpreise weiter steigen und die Kluft zwischen Arm und Reich immer größer werden, so Phong.

* Beschaffungsquellen freimachen, Strategien optimieren

Laut VARS ist für eine stabile Marktentwicklung die rasche Umsetzung von Maßnahmen zur Eindämmung des rasanten Anstiegs der Immobilienpreise unerlässlich. Im Fokus steht dabei die Schaffung von ausreichendem bezahlbarem Wohnraum. Ist das Angebot groß und ausgewogen, reguliert sich der Markt gemäß Angebot und Nachfrage selbst und begrenzt so Spekulationen und unberechtigte Preiserhöhungen.

Zunächst muss die Fertigstellung der Dokumente zur Umsetzung des neuen Rechtssystems für Grundstücke, Wohnungen und Immobilien beschleunigt werden. Gleichzeitig gilt es, die Durchsetzungskapazitäten der lokalen Behörden zu verbessern, die Dezentralisierung und die Delegation von Befugnissen bei der Anpassung der Politik zu stärken und dabei die für jede Region und Entwicklungsstufe angemessene Flexibilität zu gewährleisten.

Die Engpässe bei der Geländefreigabe müssen transparent und effektiv behoben werden, um die Umsetzungszeit zu verkürzen und gleichzeitig die Rechte der Bevölkerung zu wahren. Neben der Überlegung, die Regelung zur Erhebung zusätzlicher Gebühren in Höhe von 5,4 % pro Jahr für verspätete Landnutzungsänderungen bei Projekten mit Landzuweisungs- oder Landpachtentscheidungen vor dem 1. August 2024 abzuschaffen, ist es notwendig, zeitnah eine klare und stabile Methode zur Ermittlung von Grundstückspreisen einzuführen. Dies würde dazu beitragen, die Projektentwicklungskosten zu senken und Spielraum für niedrigere Wohnungspreise zu schaffen – so der Vorschlag von VARS.

Darüber hinaus ist es notwendig, die Kapitalbeschaffungskanäle für den Immobilienmarkt zu diversifizieren und die Abhängigkeit von Bankkrediten zu verringern. Die Restrukturierung des Unternehmensanleihenmarktes hin zu einem effektiven mittel- und langfristigen Kapitalkanal ist ebenfalls unerlässlich. Gleichzeitig gilt es, die Bildung eines nationalen Wohnungsbaufonds zu fördern und die Entwicklung von Immobilien-Investmentfonds (REITs) zu unterstützen, um eine stabile und transparente Kapitalquelle für den Markt zu schaffen.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS), betonte, dass der jüngste Anstieg der Immobilienpreise das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage deutlich widerspiegelt. Während die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum den Großteil ausmacht, konzentriert sich das Angebot auf das Luxussegment. Die Knappheit an bezahlbaren Wohnungen hat die Preise in die Höhe getrieben und zu einer anhaltenden Überhitzung des Marktes geführt.

Um den Preisanstieg zu bremsen, müssen ausreichende Angebotsquellen erschlossen werden, insbesondere das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in städtischen und vorstädtischen Gebieten. Gleichzeitig ist es notwendig, die Investitionskapitalquellen zu diversifizieren und mittel- und langfristige Finanzierungskanäle wie Investmentfonds (REITs) oder nationale Wohnungsbaufonds zu entwickeln, anstatt sich auf Bankkredite zu verlassen.

Wenn die rechtlichen Probleme gelöst sind, das Angebot steigt und die Kapitalströme stabiler werden, wird sich der Immobilienmarkt gesund und nachhaltig entwickeln, sowohl den Wohnbedarf der Menschen decken als auch positiv zum Wirtschaftswachstum beitragen, betonte Herr Dinh.

Ein Thema, das besondere Aufmerksamkeit erfordert, ist die Priorisierung von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum in der Planung, unterstützt durch gezielte Fördermaßnahmen. Gleichzeitig muss die Stadtentwicklung Hand in Hand mit dem Ausbau der Verkehrsinfrastruktur gehen – insbesondere mit dem Bau von Ringstraßen, U-Bahnen und Autobahnen, um den städtischen Raum zu erweitern, die Bevölkerungsdichte zu reduzieren und den Druck auf die Grundstückspreise im Stadtzentrum zu mindern.

Gleichzeitig ist es notwendig, einen professionellen Mietwohnungsmarkt zu entwickeln, die Mentalität, dass man ein Haus besitzen müsse, um ein stabiles Leben zu führen, abzubauen und die Wohnmöglichkeiten für die Menschen zu diversifizieren.

Darüber hinaus müssen Managementagenturen Indikatoren und Frühwarnkriterien entwickeln, um die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu überwachen. Dieses Überwachungssystem hilft, Anzeichen von Abweichungen wie Spekulationen, ungewöhnliche Preissteigerungen oder Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage frühzeitig zu erkennen und so proaktiv geeignete Maßnahmen zu ergreifen, anstatt Risiken erst passiv zu begegnen.

Abschließend ist VARS der Ansicht, dass der Aufbau einer einheitlichen und transparenten nationalen Datenbank für Grundstücke und Wohnungen beschleunigt werden muss. Diese Datenbank bildet eine wichtige Grundlage, um Verwaltungsbehörden, Forschungseinrichtungen und Unternehmen eine präzise und zeitnahe Analyse, Prognose und Steuerung des Marktes zu ermöglichen.

Wenn das Datensystem offen und zwischen Ministerien, Behörden und Kommunen vernetzt ist – einschließlich Informationen über Planung, Transaktionen, Werte, Rechtmäßigkeit und Änderungen der Landnutzung –, wird es dazu beitragen, die Transparenz zu verbessern, Spekulationen einzudämmen und die Rechte von Bürgern und Unternehmen zu schützen.

Quelle: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm