Die Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten für gewerbliche Wohnbauprojekte müssen erweitert werden.
In der 8. Sitzung der 15. Nationalversammlung legte die Regierung der Nationalversammlung einen Resolutionsentwurf zur Erprobung der Umsetzung von gewerblichen Wohnbauprojekten durch Vereinbarungen über Landnutzungsrechte (oder bestehende Landnutzungsrechte) mit landesweiter Geltung vor. Ziel ist es, rechtliche Hürden für gewerbliche Wohnbauprojekte im Bereich von Stadtgebieten (unter 20 Hektar) abzubauen. Bei Zustimmung der Nationalversammlung soll die Regelung für einen Zeitraum von fünf Jahren ab dem 1. Januar 2025 gelten.
Knoten in mehreren Projekten entwirren
Laut dem Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , Do Duc Duy, gelten ab dem 1. Juli 2015 im Wohnungsbaugesetz von 2014 abweichende Bestimmungen im Vergleich zum Grundstücksgesetz. Demnach muss für die Nutzung von Grundstücken zur Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten bereits ein Nutzungsrecht für Wohnzwecke oder für Wohnzwecke und andere Zwecke vorliegen; im Falle der Übertragung eines Nutzungsrechts muss es sich um Wohnbauland handeln.
Diese Regelung, die in Artikel 127 Absatz 1 Nummer b und Absatz 6 des Bodengesetzes von 2024 fortgesetzt wird, hat die Fälle für die Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten im städtischen Maßstab eingeschränkt, insbesondere in neuen Gebieten oder Gebieten ohne bestehendes Wohnbauland.
„Tatsächlich lag die maximale Grundstückszuweisung für Wohnzwecke an Haushalte und Einzelpersonen über die Jahre bei 400 m², wobei der Rest innerhalb desselben Grundstücks als landwirtschaftliche Nutzfläche genutzt werden musste. Daher können Investoren keine Nutzungsrechte in Wohngebieten erwerben“, erklärte der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt.
Darüber hinaus werden die meisten Immobilienprojekte auf Grundstücken entwickelt, die ursprünglich nicht als Wohnbauland ausgewiesen waren, und die detaillierten Projektpläne umfassen verschiedene Grundstücksarten wie Wohnbauland, Verkehrsflächen, Grünflächen usw. Daher können gemäß den Bestimmungen von Punkt b, Absatz 1, Artikel 127 des Bodengesetzes von 2024 viele Projekte in der Praxis nicht umgesetzt werden.
Der Resolutionsentwurf wurde entwickelt, um den Versorgungsengpässen bei Immobilienprojekten angesichts steigender Immobilienpreise entgegenzuwirken, die teilweise auf den eingeschränkten Zugang von Investoren zu Grundstücken zurückzuführen sind. „Es ist notwendig, die Bedingungen für die Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken zur Umsetzung von gewerblichen Wohnbauprojekten zu erweitern, um Bürgerbeschwerden zu reduzieren, einen fairen Zugang zu Grundstücken für Investoren und Anwohner zu gewährleisten und ein stabiles Angebot an gewerblichem Wohnraum aufrechtzuerhalten“, erklärte Minister Do Duc Duy.
Ein Wohn- und Gewerbegebiet im 7. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: HOANG TRIEU
Laut Regierungsangaben wird diese Verordnung landesweit auf Immobilienprojekte in vier Fällen angewendet: Erwerb von Landnutzungsrechten; bestehende Landnutzungsrechte; bestehende Landnutzungsrechte und Erwerb von Landnutzungsrechten; und die Durchführung von gewerblichen Wohnbauprojekten auf Grundstücken, die sich im Besitz von Einrichtungen befinden, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden müssen, oder von Einrichtungen, die aufgrund von Bau- oder Stadtplanungsmaßnahmen verlegt werden müssen.
Hinsichtlich der Bedingungen für die Umsetzung eines Sozialwohnungsbauprojekts durch eine Vereinbarung über Landnutzungsrechte oder bestehende Landnutzungsrechte müssen Investoren, die Sozialwohnungsbauprojekte durchführen, eine oder mehrere der folgenden Landarten nutzen: landwirtschaftliche Flächen; nichtlandwirtschaftliche Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden; Wohnflächen und andere Flächen innerhalb desselben Grundstücks im Falle einer Vereinbarung über Landnutzungsrechte; und müssen bestimmte Kriterien erfüllen.
Es sollte zunächst in kleinem Maßstab erprobt werden.
In der Diskussion um dieses Thema herrschte unter den Abgeordneten der Nationalversammlung weitgehend Einigkeit über die Notwendigkeit, eine Resolution zu verabschieden, um Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung von Investitions- und Geschäftsprojekten im Bereich des Wohnungsbaus zu beseitigen. Der Abgeordnete Tran Hoang Ngan (Delegation aus Ho-Chi-Minh-Stadt) bestätigte, dass die Erprobung dieser Maßnahme positive Auswirkungen auf die sozioökonomische Entwicklung des Landes haben würde. Insbesondere würde sie dazu beitragen, Schwierigkeiten beim Wohnungsbau zu beseitigen, günstige Bedingungen für Grundstücksnutzer und Investoren zu schaffen, um Wohnungsbauprojekte und Stadtentwicklungsprojekte proaktiv umzusetzen und so den Wohnraumbedarf der Bevölkerung zu decken.
Es wurden jedoch auch einige Bedenken geäußert. Der Abgeordnete Do Van Yen (aus der Provinz Ba Ria-Vung Tau) argumentierte, dass der im Resolutionsentwurf vorgeschlagene sehr breite Flächeneinsatz für das Pilotprojekt nicht mit dem Landgesetz vereinbar sei. Er schlug außerdem vor, dass ein Pilotprogramm, falls es umgesetzt werden solle, in kleinerem Umfang durchgeführt werden und sich auf Provinzen und Städte mit dringendem Wohnraumbedarf konzentrieren sollte, anstatt es landesweit auszuweiten.
Der Abgeordnete Yen schlug außerdem vor, dass die Regierung eine Folgenabschätzung durchführen sollte, um Situationen zu vermeiden, in denen „Politiken zur Anhäufung von Agrarland missbraucht“ oder „Verstöße legalisiert“ werden, um strengere, vernünftigere und effektivere Vorschriften einzuführen.
Die Abgeordnete Nguyen Thi Thu Ha (Delegation Quang Ninh) betonte, dass der aktuelle Zustand des sozialen Wohnungsbaus in allen Regionen neu bewertet werden müsse, und bekräftigte, dass viele Projekte und Bauvorhaben im sozialen Wohnungsbau unbewohnt, leerstehend oder aufgrund unvollständiger Genehmigungsverfahren nicht abgeschlossen seien. Angebot und Nachfrage auf dem Markt für sozialen Wohnungsbau variierten von Ort zu Ort, und „nicht überall ist die Nachfrage gleich“.
Abgeordneter Ha schlug vor, vor der Genehmigung des Entwurfs den aktuellen Stand des sozialen Wohnungsbaus zu analysieren, um Angebot und Nachfrage in den einzelnen Regionen zu ermitteln. Die Regierung und die zuständigen Behörden müssen eine gründliche Bewertung durchführen, prüfen, ob das Pilotprogramm auf Basis geeigneter Regionen oder Gebiete ausgewählt werden sollte, und die Standorte festlegen.
„Das im Entwurf vorgeschlagene Pilotprogramm könnte zur Bildung von Organisationen, Einzelpersonen und Immobilienunternehmen führen, die den Kauf, Verkauf und die Übertragung von Grundstücken ausnutzen, Grundstücke anhäufen und konsolidieren, ohne sie effizient zu nutzen, und dann Profit daraus schlagen und Produktionsmittel in Inputs umwandeln, um auf die Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten zu warten“, warnte Frau Ha.
Im Prüfbericht erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, dass einige Ausschussmitglieder Bedenken äußerten, die Zulassung von Vereinbarungen zum Erwerb von Nutzungsrechten an nicht-wohnwirtschaftlichen Flächen für Sozialwohnungsbauprojekte würde zu einem starken Anstieg der Preise für landwirtschaftliche Flächen und andere Grundstücksarten führen. Dies könnte sowohl für Privatpersonen und Unternehmen als auch für den Staat im Hinblick auf Landerwerb und Entschädigung erhebliche Schwierigkeiten mit sich bringen.
Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses forderte die Regierung auf, die Anwendung des Pilotmechanismus durch Vereinbarungen über den Erwerb von Landnutzungsrechten oder bestehenden Landnutzungsrechten für landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche (gewerbliche, Dienstleistungs-) Flächen zu überprüfen und zu präzisieren, um einen Missbrauch der Politik zu vermeiden.
Eine weitverbreitete Umstellung vermeiden.
Der stellvertretende Vorsitzende des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt der Nationalversammlung, Nguyen Phuong Tuan, stimmte zu, dass die Resolution landesweit umgesetzt werden sollte, um Fairness zwischen den Kommunen zu gewährleisten, die Komplexität der Regulierungskriterien und -bedingungen zu vermeiden und die Entstehung eines „Antrags-und-Genehmigungs“-Mechanismus zu verhindern. Er schlug jedoch vor, dass die zuständige Behörde spezifische Regelungen aufnehmen sollte, um eine weitverbreitete Landnutzungsänderung nach Inkrafttreten der Verordnung zu verhindern, da diese nicht nur das Gemeinwohl, sondern auch die Ernährungssicherheit gefährden könnte.
Prüfen Sie die Flächennutzungspläne der einzelnen Ortschaften.
Der Abgeordnete Nguyen Truc Son (Delegation Ben Tre) erklärte, der Resolutionsentwurf weise einige Unterschiede zum kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedeten Investitionsgesetz (geändert), Bodengesetz (geändert) und Wohnungsbaugesetz (geändert) auf. Bei Pilotprojekten müssten der nationale Flächennutzungsplan, die Flächennutzungsplanung und insbesondere die lokalen Flächennutzungspläne überprüft werden. Er stellte die Frage, ob Projekte, die nicht in die Wohn- oder Stadtplanung einbezogen sind, im Falle einer Pilotphase realisierbar wären.
Herr LE HOANG CHAU , Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA):
Vorschriften zur Festlegung von Investitionsgebieten.
HoREA hat dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt und den zuständigen Behörden einen Vorschlag zur Stellungnahme zum Beschluss 83/2024/QD-DT des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt unterbreitet. Demnach wird vorgeschlagen, die Regelung in Absatz 1, Artikel 2 zu überprüfen und zu ändern, um die Gebiete, in denen Immobilien- und Wohnungsbauprojektinvestoren Nutzungsrechte an Grundstücken mit technischer Infrastruktur an Privatpersonen zum Selbstbau von Häusern in Gemeinden übertragen dürfen, detailliert festzulegen. Ausgenommen sind Städte in den fünf Bezirken Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio. Diese Gebiete unterliegen nicht der festgelegten Versteigerung von Nutzungsrechten für Wohnungsbauprojekte.
Gemäß Artikel 31 Absatz 6 des Immobilienwirtschaftsgesetzes von 2023 ist es Investoren von Immobilien- oder Wohnungsbauprojekten gestattet, Nutzungsrechte an Grundstücken mit technischer Infrastruktur zu übertragen, sofern diese nicht in Stadtbezirken, Bezirken oder Städten mit besonderer Zuständigkeit (Stadtteil I, II oder III) liegen und nicht der im Bodengesetz vorgesehenen Versteigerung von Nutzungsrechten für Wohnungsbauprojekte unterliegen. Für andere Gebiete legt das jeweilige Provinzvolkskomitee unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten fest, in welchen Gebieten Projektinvestoren Nutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Privatpersonen zum Selbstbau von Häusern übertragen dürfen.
Herr NGO DUC SON , Generaldirektor der DRH Holdings JSC:
Schaffung von Möglichkeiten für Hauskäufer.
Historisch gesehen erforderte die Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten die Erfüllung bestimmter Bedingungen, wie beispielsweise die Übereinstimmung mit der Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene, der Bau- und Stadtplanung sowie mit genehmigten lokalen Wohnungsbauprogrammen und -plänen. In der Praxis hat sich die Überschneidung und der Konflikt zwischen Boden- und Wohnungsrecht verschärft, was zu Verzerrungen auf den Kapital- und Immobilienmärkten und erhöhten Risiken für Unternehmen, Investoren und Wohnungssuchende geführt hat. Das von der Regierung vorgeschlagene Pilotprogramm soll den Kapitalmarkt revitalisieren, die finanzielle Belastung von Unternehmen stabilisieren und reduzieren, die Vorbereitungszeit und -kosten für Projektinvestitionen verkürzen, die Markttransparenz erhöhen und Wohnungskäufern Zugang zu bezahlbarem Wohnraum verschaffen. Die Beseitigung dieses Engpasses könnte potenziell Millionen von Unternehmen retten, die seit Jahren warten.
S. Nhung schrieb
Quelle: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm
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