Lösung von Immobilienangebotsproblemen

Es ist notwendig, die Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten zur Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte zu erweitern.

In der 8. Sitzung der 15. Nationalversammlung (NA) legte die Regierung der NA einen Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte (NƠTM) durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten (QSDD) bzw. QSDD mit landesweitem Geltungsbereich vor, um rechtliche Schwierigkeiten für NƠTM-Projekte in städtischen Gebieten (unter 20 Hektar) zu beseitigen. Nach Genehmigung durch die NA soll der Entwurf innerhalb von fünf Jahren ab dem 1. Januar 2025 umgesetzt werden.

Viele Projekte entwirren

Laut dem Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , Do Duc Duy, gelten ab dem 1. Juli 2015 im Wohnungsbaugesetz 2014 andere Regelungen als im Bodengesetz. Demnach ist die Voraussetzung für die Nutzung von Land zur Umsetzung eines neuen ländlichen Entwicklungsprojekts das Recht, Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke zu nutzen. Im Falle des Erhalts des Nutzungsrechts muss es sich um Wohngrundstücke handeln.

Diese Regelung wird weiterhin in Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6, Artikel 127 des Bodengesetzes von 2024 übernommen, wodurch die Fälle der Umsetzung von NƠTM-Projekten im Maßstab städtischer Gebiete, insbesondere in neuen Gebieten und Gebieten ohne Wohngrundstücke, eingeschränkt wurden.

„In Wirklichkeit beträgt die maximale Landzuteilungsgrenze für Haushalte und Einzelpersonen im Laufe der Zeit 400 Quadratmeter, der Rest ist landwirtschaftliche Fläche auf demselben Grundstück. Selbst wenn Investoren also eine Übertragung der Landnutzungsrechte in Wohngebieten erhalten, können sie dies nicht tun“, sagte der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Darüber hinaus werden die meisten Immobilienprojekte auf Grundstücken umgesetzt, die ursprünglich kein Wohngrundstück sind, und die detaillierte Planung des Projekts umfasst auch viele verschiedene Arten von Grundstücken wie: Wohngrundstücke, Verkehrsflächen, Grünflächen usw. Daher können gemäß den Bestimmungen von Punkt b, Absatz 1, Artikel 127 des Bodengesetzes von 2024 viele Projekte in der Praxis nicht umgesetzt werden.

Der Resolutionsentwurf wurde entwickelt, um die Schwierigkeiten bei der Bereitstellung von Immobilienprojekten im Kontext steigender Immobilienpreise zu lösen, die teilweise auf die Schwierigkeiten beim Zugang zu Grundstücken für Investoren zurückzuführen sind. „Es ist notwendig, die Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung neuer ländlicher Projekte zu erweitern, um die Zahl der Beschwerden der Bevölkerung zu verringern, einen fairen Zugang zu Grundstücken zwischen Investoren und Gemeinden zu gewährleisten und ein stabiles Angebot an neuen ländlichen Projekten aufrechtzuerhalten“, sagte Minister Do Duc Duy.

Ein Gewerbegebiet im 7. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: HOANG TRIEU

Nach Angaben der Regierung wird diese Resolution landesweit auf Projekte von Immobilienunternehmen in vier Fällen angewendet: Erhalt von Landnutzungsrechten; Besitz von Landnutzungsrechten; Besitz von Landnutzungsrechten und Erhalt von Landnutzungsrechten; Umsetzung von NƠTM-Projekten auf Grundstücken von Betrieben, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden müssen, Betriebe, die gemäß Bauplanung und Stadtplanung verlegt werden müssen.

Was die Bedingungen für die Umsetzung eines neuen ländlichen Entwicklungsprojekts durch eine Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten betrifft, so setzt der Investor ein neues ländliches Entwicklungsprojekt für einen oder mehrere Typen um: landwirtschaftliche Flächen; nicht landwirtschaftliche Flächen außer Wohngrundstücken; Wohngrundstücke und andere Flächen auf demselben Grundstück wie im Fall einer Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten; außerdem muss es bestimmte Kriterien erfüllen.

Sollte im kleinen Maßstab erprobt werden

Bei der Diskussion dieses Themas stimmten viele Abgeordnete der Nationalversammlung grundsätzlich der Notwendigkeit einer Resolution zu, um Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung von Investitionsprojekten und der Geschäftstätigkeit in neuen ländlichen Gebieten zu beseitigen. Abgeordneter Tran Hoang Ngan (Delegation von HCMC) räumte ein, dass die Erprobung dieser Politik einen positiven Nebeneffekt auf die sozioökonomische Entwicklung des Landes haben werde. Insbesondere würden Schwierigkeiten beim Bau neuer ländlicher Gebiete beseitigt und günstige Bedingungen für Landnutzer und Investoren geschaffen, um bei der Umsetzung neuer ländlicher Gebiete und Stadtentwicklungsprojekte proaktiv zu sein. Dies trage dazu bei, den Bedarf der Bevölkerung an Wohngrundstücken und Wohnraum zu decken.

Es gibt jedoch auch viele Bedenken. Delegierter Do Van Yen (Delegation Ba Ria – Vung Tau) erklärte, der im Resolutionsentwurf vorgeschlagene sehr breite Landanteil für das Pilotprojekt stehe nicht im Einklang mit dem Bodengesetz. Darüber hinaus sollte ein Pilotprojekt, falls es umgesetzt werden soll, in einem kleineren Maßstab durchgeführt werden und sich auf Provinzen und Städte mit dringendem Wohnungsbedarf konzentrieren, statt es landesweit auszuweiten.

Delegierter Yen schlug außerdem vor, dass die Regierung die Auswirkungen bewerten und die Situation vermeiden müsse, „die Politik auszunutzen, um landwirtschaftliche Flächen zu beschlagnahmen“ oder „Verstöße zu legalisieren“, um strengere, vernünftigere und wirksamere Vorschriften zu erlassen.

Abgeordnete Nguyen Thi Thu Ha (Delegation von Quang Ninh) vertrat die Ansicht, dass die aktuelle Situation der NTM in allen Gemeinden neu bewertet werden müsse. Sie bekräftigte, dass es noch immer viele Projekte, Arbeiten und NTM gebe, die nicht vergeben, leer stehen oder aufgegeben worden seien oder deren rechtliche Verfahren noch nicht abgeschlossen seien. Angebot und Nachfrage auf dem NTM-Markt seien weiterhin von den jeweiligen Gemeinden abhängig, und „nicht überall bestehe Bedarf“.

Delegierter Ha schlug vor, vor der Genehmigung des Entwurfs die aktuelle Situation des neuen ländlichen Gebiets zu bewerten, um Angebot und Nachfrage auf dem lokalen Markt zu verstehen. Die Regierung und die zuständigen Behörden müssten eine gründliche Bewertung vornehmen und prüfen, ob das Pilotprojekt eine Region oder einen geeigneten Ort bzw. ein geeignetes Gebiet auswählen und eine konkrete Adresse angeben sollte.

„Das im Entwurf vorgeschlagene Pilotprojekt könnte zur Gründung von Organisationen, Einzelpersonen und Immobilienunternehmen führen, die sich den Kauf, Verkauf, die Übertragung, das Sammeln und Zusammenlegen von Land zunutze machen, ohne das Land effektiv zu nutzen, und dann Profit daraus schlagen und Produktionsmaterialien in Inputs umwandeln, um auf die Umsetzung des Projekts zur Neuen Ländlichen Entwicklung zu warten“, warnte Frau Ha.

In seinem Bericht erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, dass es im Ausschuss Bedenken gebe, dass die Genehmigung von Vereinbarungen über den Erwerb von Landnutzungsrechten mit Ausnahme von Wohngrundstücken zur Umsetzung neuer ländlicher Entwicklungsprojekte zu einem Preisanstieg bei landwirtschaftlichen Flächen und anderen Grundstücken führen könnte. Dies könnte zu erheblichen Schwierigkeiten für Bürger und Unternehmen sowie für den Staat führen, wenn dieser Land zurückfordern und entschädigen muss.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses schlug vor, dass die Regierung die Anwendung des Pilotmechanismus durch Vereinbarungen über den Erhalt bzw. die Inanspruchnahme von Nutzungsrechten für landwirtschaftliche und nicht landwirtschaftliche Flächen (Gewerbe und Dienstleistungen) überprüfen und klären sollte, um einen Missbrauch der Politik zu vermeiden.

Vermeiden Sie weitverbreitete Konvertierungen

Der stellvertretende Vorsitzende des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt der Nationalversammlung, Nguyen Phuong Tuan, stimmte zu, dass die Resolution landesweit umgesetzt werden sollte, um Gerechtigkeit zwischen den Kommunen zu gewährleisten, Komplikationen bei der Regulierung von Kriterien und Bedingungen zu vermeiden und die Entstehung eines „Antrag-Bewilligungs“-Mechanismus zu verhindern. Er schlug jedoch vor, dass die ausarbeitende Agentur spezifische Regelungen erlassen sollte, um zu vermeiden, dass nach Inkrafttreten der Regelungen die weit verbreitete Umgestaltung der Landnutzung nicht nur die soziale Sicherheit, sondern auch die Ernährungssicherheit beeinträchtigt.

Überprüfung der Flächennutzungspläne der einzelnen Orte

Der Abgeordnete Nguyen Truc Son (Ben Tre-Delegation) erklärte, der Resolutionsentwurf enthalte einige Punkte, die sich von den kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedeten Investitionsgesetzen (geändert), Bodengesetzen (geändert) und Wohnungsgesetzen (geändert) unterschieden. Bei der Pilotierung des Projekts sei es notwendig, die nationale Flächennutzungsplanung, die Flächennutzungspläne und insbesondere die lokalen Flächennutzungspläne zu überprüfen. Wären Pilotprojekte, die nicht in der Wohnbau- und Stadtplanung enthalten sind, durchführbar?

Herr LE HOANG CHAU , Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA):

Detaillierte Regelungen zur Bestimmung der Investitionsgebiete

HoREA hat dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt und den zuständigen Abteilungen eine Empfehlung zur Stellungnahme zum Beschluss 83/2024/QD-DT des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt vorgelegt. Dementsprechend ist es notwendig, die Bestimmungen in Abschnitt 1, Artikel 2 zu prüfen und zu ändern, um die Bestimmung der Gebiete zu konkretisieren, in denen Investoren in Immobilien- und Wohnungsbauprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in der Gemeinde eigene Häuser bauen können. Ausgenommen sind Städte in den fünf Bezirken Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio, die keiner Versteigerung von Landnutzungsrechten unterliegen, um gemäß den Vorschriften in Wohnungsbauprojekte zu investieren.

Denn gemäß Absatz 6, Artikel 31 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft 2023 dürfen Investoren in Immobilienprojekte und Wohnungsbauinvestitionen Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur für Grundstücke übertragen, die nicht in Bezirken, Distrikten oder Städten der Sonderklasse sowie der städtischen Gebiete der Klassen I, II und III liegen; gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes unterliegen diese nicht der Versteigerung von Landnutzungsrechten für Wohnungsbauinvestitionen. Für die übrigen Gebiete bestimmt das Volkskomitee der Provinz auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten die Gebiete, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur übertragen dürfen, damit Privatpersonen ihre eigenen Häuser bauen können.

Herr NGO DUC SON , Generaldirektor der DRH Holdings Joint Stock Company:

Schaffung von Möglichkeiten für Eigenheimkäufer

Bisher musste die Umsetzung von NƠTM zur Projektumsetzung folgende Bedingungen erfüllen: Einhaltung der Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene; Einhaltung der Bauplanung, der Stadtplanung; Einhaltung genehmigter lokaler Wohnungsbauprogramme und -pläne. Die Praxis zeigt, dass die Überschneidungen und Widersprüche zwischen dem Bodenrecht und dem Wohnungsrecht zunehmen, die Kapital- und Immobilienmärkte verzerrt werden und die Risiken sowohl für Unternehmen als auch für Investoren und Menschen mit Wohnungsbedarf zunehmen. Der Pilotvorschlag der Regierung wird den Kapitalmarkt öffnen, zur Stabilisierung und Reduzierung der finanziellen Belastung für Unternehmen in der Kapitalnutzungsphase beitragen, Zeit und Kosten für die Vorbereitung von Projektinvestitionen verkürzen, den Markt transparent machen und Eigenheimkäufern Möglichkeiten bieten, zu angemessenen Preisen auf das Wohnungsangebot zuzugreifen. Wenn dieser Engpass beseitigt wird, kann dies dazu beitragen, Millionen von Unternehmen zu „retten“, die viele Jahre gewartet haben.

S.Nhung aufgezeichnet

Quelle: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm