Es ist notwendig, die Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten zur Durchführung von gewerblichen Wohnbauprojekten zu erweitern.
In der 8. Sitzung der 15. Nationalversammlung legte die Regierung der Nationalversammlung einen Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung von gewerblichen Wohnbauprojekten (NƠTM) durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten (QSDD) oder über QSDD mit landesweiter Geltung vor, um rechtliche Schwierigkeiten für NƠTM-Projekte im städtischen Bereich (unter 20 Hektar) zu beseitigen. Bei Zustimmung durch die Nationalversammlung soll die Umsetzung innerhalb von fünf Jahren, beginnend am 1. Januar 2025, erfolgen.
Entwirrung vieler Projekte
Laut dem Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , Do Duc Duy, gelten ab dem 1. Juli 2015 für das Wohnungsbaugesetz von 2014 andere Bestimmungen als für das Landgesetz. Demnach ist die Voraussetzung für die Nutzung von Land zur Umsetzung eines Projekts zur ländlichen Entwicklung das Recht, Wohnbauland oder Wohnbauland und anderes Land zu nutzen; wird das Nutzungsrecht erteilt, muss es sich um Wohnbauland handeln.
Diese Regelung wird weiterhin in Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6, Artikel 127 des Landgesetzes von 2024 übernommen, wodurch die Fälle der Umsetzung von NƠTM-Projekten im Bereich städtischer Gebiete, insbesondere in neuen Gebieten und Gebieten ohne Wohnbauland, eingeschränkt wurden.
„Tatsächlich beträgt die maximale Landzuweisungsgrenze für Haushalte und Einzelpersonen im Laufe der Zeit 400 Quadratmeter, der Rest ist landwirtschaftliche Nutzfläche auf demselben Grundstück, sodass Investoren selbst bei Übertragung der Landnutzungsrechte in Wohngebieten dies nicht tun können“, sagte der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt.
Darüber hinaus werden die meisten Immobilienprojekte auf Grundstücken realisiert, die ursprünglich nicht als Wohnbauland ausgewiesen waren, und die detaillierte Projektplanung umfasst viele verschiedene Grundstücksarten wie z. B. Wohnbauland, Verkehrsflächen, Grünflächen usw. Daher können gemäß Artikel 127 Absatz 1 Nummer b des Bodengesetzes von 2024 viele Projekte in der Praxis nicht umgesetzt werden.
Der Resolutionsentwurf wurde entwickelt, um die Schwierigkeiten bei der Bereitstellung von Immobilienprojekten angesichts steigender Immobilienpreise zu beheben, die unter anderem auf den erschwerten Zugang zu Grundstücken für Investoren zurückzuführen sind. „Es ist notwendig, die Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung neuer ländlicher Projekte zu erweitern, um Beschwerden aus der Bevölkerung zu reduzieren, einen fairen Zugang zu Grundstücken für Investoren und Gemeinden zu gewährleisten und ein stabiles Angebot an neuen ländlichen Projekten aufrechtzuerhalten“, sagte Minister Do Duc Duy.
Ein Wohn- und Geschäftsviertel im 7. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: HOANG TRIEU
Laut Regierungsangaben wird diese Verordnung landesweit auf Projekte von Immobilienunternehmen in vier Fällen angewendet: Erhalt von Landnutzungsrechten; Besitz von Landnutzungsrechten; Besitz von Landnutzungsrechten und Erhalt von Landnutzungsrechten; Durchführung von NƠTM-Projekten auf Grundstücken von Betrieben, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden müssen, Betrieben, die gemäß Bauplanung und Stadtplanung verlegt werden müssen.
Hinsichtlich der Bedingungen für die Umsetzung eines Projekts zur Neuen Ländlichen Entwicklung durch eine Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten setzt der Investor ein Projekt zur Neuen Ländlichen Entwicklung für eine oder mehrere Arten von Flächen um: landwirtschaftliche Flächen; nichtlandwirtschaftliche Flächen mit Ausnahme von Wohnbauflächen; Wohnbauflächen und andere Flächen auf demselben Grundstück wie im Falle einer Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten; darüber hinaus müssen bestimmte Kriterien erfüllt werden.
Sollte in kleinem Maßstab erprobt werden
In der Diskussion um dieses Thema stimmten viele Abgeordnete der Nationalversammlung grundsätzlich der Notwendigkeit zu, eine Resolution zu verabschieden, um Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung von Investitionsprojekten und der Geschäftstätigkeit in neuen ländlichen Gebieten zu beseitigen. Abgeordneter Tran Hoang Ngan (Delegation Ho-Chi-Minh-Stadt) bestätigte, dass die Erprobung dieser Maßnahme positive Auswirkungen auf die sozioökonomische Entwicklung des Landes haben wird. Insbesondere werden Schwierigkeiten beim Aufbau neuer ländlicher Gebiete beseitigt, günstige Bedingungen für Landnutzer und Investoren geschaffen, um die Umsetzung von Projekten zur Entwicklung neuer ländlicher Gebiete und städtischer Gebiete zu fördern und so zur Deckung des Bedarfs der Bevölkerung an Wohnbauland und Wohnraum beizutragen.
Es gibt jedoch auch zahlreiche Bedenken. Delegierter Do Van Yen (Delegation Ba Ria – Vung Tau) erklärte, der im Resolutionsentwurf vorgeschlagene sehr weitreichende Flächeneinsatz für das Pilotprojekt stehe nicht im Einklang mit dem Bodengesetz. Sollte ein Pilotprojekt durchgeführt werden, müsse es zudem in kleinerem Rahmen erfolgen und sich auf Provinzen und Städte mit dringendem Wohnraumbedarf konzentrieren, anstatt landesweit ausgeweitet zu werden.
Delegierter Yen schlug außerdem vor, dass die Regierung die Auswirkungen bewerten und Situationen vermeiden müsse, in denen „Politiken zur Aneignung von Agrarland ausgenutzt“ oder „Verstöße legalisiert“ würden, um strengere, vernünftigere und wirksamere Regelungen zu erlassen.
Die Abgeordnete Nguyen Thi Thu Ha (Delegation Quang Ninh) betonte die Notwendigkeit einer Neubewertung der aktuellen Situation der NTM-Projekte in allen Regionen und bekräftigte, dass es noch immer zahlreiche Projekte, Bauvorhaben und NTM-Aufträge gebe, die nicht realisiert, leer gestanden, aufgegeben oder deren rechtliche Verfahren noch nicht abgeschlossen seien. Angebot und Nachfrage auf dem NTM-Markt hingen weiterhin von Region zu Region ab, und „nicht jede Region hat Bedarf“.
Delegierter Ha schlug vor, vor der Genehmigung des Entwurfs die aktuelle Situation im neuen ländlichen Gebiet zu analysieren, um Angebot und Nachfrage vor Ort zu ermitteln. Die Regierung und die zuständigen Behörden müssten eine gründliche Bewertung vornehmen und prüfen, ob für das Pilotprojekt eine Region oder ein geeigneter Ort bzw. ein Gebiet ausgewählt werden sollte. Zudem müsse eine konkrete Adresse festgelegt werden.
„Das im Entwurf vorgeschlagene Pilotprojekt könnte zur Bildung von Organisationen, Einzelpersonen und Immobilienunternehmen führen, die sich den Kauf, Verkauf, die Übertragung, die Sammlung und die Zusammenlegung von Grundstücken zunutze machen, diese nicht effektiv nutzen und dann Profit daraus schlagen, indem sie Produktionsmaterialien in Inputs umwandeln, um auf die Umsetzung des Projekts zur Neuen Ländlichen Entwicklung zu warten“, warnte Frau Ha.
Im Prüfbericht äußerte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, zudem Bedenken innerhalb des Ausschusses. Er befürchtete, dass die Zulassung von Vereinbarungen zur Erlangung von Nutzungsrechten an anderen Landnutzungsarten als Wohnbauland für die Umsetzung neuer ländlicher Entwicklungsprojekte zu einem Preisanstieg bei landwirtschaftlichen Flächen und anderen Landarten führen könnte. Dies könnte erhebliche Schwierigkeiten für Privatpersonen und Unternehmen sowie für den Staat mit sich bringen, insbesondere bei der Rückgewinnung und Entschädigung von Land.
Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses schlug vor, dass die Regierung die Anwendung des Pilotmechanismus durch Vereinbarungen über den Erhalt des Rechts zur Nutzung oder das Recht zur Nutzung von landwirtschaftlichen und nichtlandwirtschaftlichen Flächen (gewerblich und für Dienstleistungen) überprüfen und präzisieren solle, um einen Missbrauch der Politik zu vermeiden.
Eine weitverbreitete Umstellung vermeiden
Der stellvertretende Vorsitzende des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt der Nationalversammlung, Nguyen Phuong Tuan, stimmte zu, dass die Resolution landesweit umgesetzt werden sollte, um Fairness zwischen den Kommunen zu gewährleisten, Komplikationen bei der Festlegung von Kriterien und Bedingungen zu vermeiden und die Entstehung eines „Antrags- und Bewilligungsmechanismus“ zu verhindern. Er schlug jedoch vor, dass die zuständige Behörde spezifische Regelungen erlassen sollte, um zu verhindern, dass nach Inkrafttreten der Verordnungen die weitverbreitete Änderung der Landnutzung nicht nur die soziale Sicherheit, sondern auch die Ernährungssicherheit gefährdet.
Überprüfung der Flächennutzungspläne der einzelnen Ortschaften
Der Abgeordnete Nguyen Truc Son (Delegation Ben Tre) erklärte, der Resolutionsentwurf weise einige Abweichungen vom kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedeten Investitionsgesetz (geändert), Grundstücksgesetz (geändert) und Wohnungsbaugesetz (geändert) auf. Bei der Pilotierung des Projekts sei eine Überprüfung der nationalen und insbesondere der lokalen Flächennutzungspläne erforderlich. Die Frage sei, ob Pilotprojekte, die nicht in der Wohn- und Stadtplanung vorgesehen sind, realisierbar seien.
Herr LE HOANG CHAU , Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA):
Detaillierte Regelungen zur Bestimmung von Investitionsgebieten
HoREA hat dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt und den zuständigen Behörden empfohlen, zu Beschluss 83/2024/QD-DT des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt Stellung zu nehmen. Demnach ist es erforderlich, die Bestimmungen in Absatz 1, Artikel 2 hinsichtlich der Festlegung der Gebiete, in denen Immobilien- und Wohnungsbauprojektinvestoren Landnutzungsrechte einschließlich der technischen Infrastruktur an Privatpersonen zum Bau von Eigenheimen innerhalb der Gemeinde übertragen dürfen, zu prüfen und gegebenenfalls zu ändern. Ausgenommen hiervon sind Städte in den fünf Bezirken Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio, die gemäß den geltenden Vorschriften nicht der Versteigerung von Landnutzungsrechten für Investitionen in Wohnungsbauprojekte unterliegen.
Gemäß Artikel 31 Absatz 6 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft 2023 dürfen Immobilienprojektinvestoren und Wohnungsbauprojekte Nutzungsrechte an Grundstücken mit technischer Infrastruktur übertragen, die nicht in Stadtbezirken, Bezirken oder Städten der Sonderklassen sowie in städtischen Gebieten der Klassen I, II und III liegen und nicht der Versteigerung von Nutzungsrechten für Wohnungsbauprojekte gemäß dem Bodengesetz unterliegen. Für die übrigen Gebiete legt das Provinzvolkskomitee unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten fest, in welchen Gebieten Projektinvestoren Nutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Privatpersonen zum Bau von Eigenheimen übertragen dürfen.
Herr NGO DUC SON , Generaldirektor der DRH Holdings Joint Stock Company:
Schaffung von Möglichkeiten für Hauskäufer
Bisher mussten für die Umsetzung von Projekten im Rahmen des NƠTM-Programms folgende Bedingungen erfüllt werden: Einhaltung der Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene, der Bau- und Stadtplanung sowie der genehmigten lokalen Wohnungsbauprogramme und -pläne. Die Praxis zeigt jedoch, dass die Überschneidungen und Widersprüche zwischen Grundstücks- und Wohnungsbaurecht zunehmen, die Kapital- und Immobilienmärkte verzerrt sind und die Risiken für Unternehmen, Investoren und Wohnungssuchende steigen. Der Vorschlag der Regierung, ein Pilotprojekt durchzuführen, soll den Kapitalmarkt öffnen, zur Stabilisierung beitragen und die finanzielle Belastung in der Kapitalverwendungsphase für Unternehmen reduzieren, die Vorbereitungszeit und -kosten für Projektinvestitionen verkürzen, den Markt transparenter gestalten und Wohnungskäufern den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum ermöglichen. Die Beseitigung dieses Engpasses könnte Millionen von Unternehmen helfen, die seit Jahren darauf warten.
S. Nhung zeichnete auf
Quelle: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm
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