Vor kurzem hat HoREA dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung, dem Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung und dem Bauministerium ein Dokument übermittelt, in dem vorgeschlagen wird, dass vor der Unterzeichnung von Verträgen für den Kauf und Verkauf von Immobilien, Wohnungen und zukünftigen Baugrundstücken Anzahlungen geleistet werden müssen, um Kunden zu schützen und Betrug zu verhindern.
Laut HoREA gab es im Laufe der Jahre viele Fälle von „Spekulanten, Immobilienmaklern und unehrlichen Unternehmen“, die Betrug begingen, indem sie „Anzahlungen“ entgegennahmen und ihnen den Kauf und Verkauf von Häusern, Grundstücken und zukünftigen Bauarbeiten versprachen, die die Bedingungen für den Abschluss von Verträgen nicht erfüllten. Typischerweise handelt es sich dabei um Fälle, in denen die Alibaba Company ein „Geisterprojekt“ errichtete, Grundstücke illegal aufteilte und verkaufte, eine im Vergleich zum Wert der hinterlegten Immobilie sehr hohe „Anzahlung“ entgegennahm und dann betrog, wodurch Kunden geschädigt und außerdem Instabilität auf dem Immobilienmarkt verursacht wurde.
Die Subjekte „Spekulanten, Grundstücksmakler, Hausmakler, unehrliche Geschäfte“ haben das Gesetz über Immobiliengeschäfte von 2014 ausgenutzt, das keine „Kaution“ vorschreibt, bevor das Haus, das Fundament oder die zukünftigen Bauarbeiten in Betrieb genommen und Verträge abgeschlossen werden können. Sie haben die Bestimmungen in Absatz 2, Artikel 3 und Absatz 1, Artikel 328 des Zivilgesetzbuchs von 2015 ausgenutzt, die es „natürlichen und juristischen Personen ermöglichen, ihre bürgerlichen Rechte und Pflichten auf der Grundlage einer freien, freiwilligen Verpflichtung und Vereinbarung zu begründen, auszuüben und zu beenden“. Der „Kautionsempfänger“ hat also eine „Kaution“ mit einem hohen Wert erhalten, der bis zu 90–95 % des Wertes der hinterlegten Immobilie betragen kann, und sich dann die „Kaution“ betrügerisch angeeignet, wodurch dem „Hinterleger“ in einer Situation Schaden zugefügt wurde.
Erstens: Wenn die „Anzahlung“ niedrig ist, der Immobilienpreis jedoch steigt, ist der Empfänger der Anzahlung bereit, „den Deal abzubrechen“ und die „Anzahlung“ (verdoppelt) an den Einzahler zurückzuzahlen.
Zweitens kann es in Fällen, in denen die „Einzahlung“ einen hohen oder sehr hohen Wert hat, dazu kommen, dass der Einzahlungsempfänger betrügerisch vorgeht und sich die „Einzahlung“ des Kunden aneignet.
Drittens, wenn der Einlagenempfänger die Umsetzung des Projekts über längere Zeit hinauszögert, rechtliche Schritte zur Umsetzung des Projekts nicht einleitet oder das Kapital von Kunden und Investoren vorsätzlich veruntreut.
Der Verband hat festgestellt, dass Investoren bei Wohnungsbauprojekten und Bauarbeiten, die künftig Wohnraum schaffen sollen, „Anzahlungen“ leisten müssen, um den Markt und den Geschmack der Kunden zu erkunden. Gleichzeitig müssen die Kunden auch „Anzahlungen“ leisten, um den Verkaufspreis „festzulegen“ und in den Genuss guter Anreize und Rabatte für Kunden zu kommen, die „Anzahlungen“ leisten.
Allerdings sieht Artikel 24 Punkt d, Absatz 4 des Entwurfs des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) nur einen Fall einer „Anzahlung“ als Investor vor: „d) Anzahlungen von Kunden nur dann entgegennehmen, wenn das Haus oder die Baumaßnahme alle Bedingungen für die Inbetriebnahme erfüllt und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden.“ Hierbei handelt es sich um eine Bestimmung zur „Anzahlung“ zum Zweck der „Sicherstellung der Vertragserfüllung“, nachdem das Haus, das Hausfundament oder die künftige Baumaßnahme alle Bedingungen für die Inbetriebnahme erfüllt hat und ein Vertrag abgeschlossen wurde. Die Bestimmung zur „Anzahlung“ zum Zweck der „Sicherstellung der Vertragserfüllung“ ist zwar richtig, muss aber im Gesetz über das Immobiliengeschäft nicht unbedingt neu geregelt werden, da sie bereits in Artikel 328 Absatz 1 des Zivilgesetzbuchs von 2015 festgelegt ist.
Darüber hinaus kann der Investor bei Vertragsunterzeichnung gemäß den Bestimmungen von Artikel 37 Absatz 1 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte von 2014 und Artikel 26 Absatz 1 des Entwurfs des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) eine „Anzahlung“ in Höhe von höchstens 30 % des Vertragswerts einziehen, sodass die „Kaution“ zur „Garantie der Vertragserfüllung“ zu diesem Zeitpunkt für den Kunden fast nie ein „Risiko“ darstellt und gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 2015 vollständig angepasst werden kann.
Laut HoREA muss der Entwurf des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) für jedes Subjekt geeignete Bedingungen für die Entgegennahme von „Anzahlungen zur Sicherung der Vertragsunterzeichnung“ festlegen.
Insbesondere ist es Investoren von Immobilienprojekten, Wohnungen und zukünftigen Bauarbeiten nur dann gestattet, „Einlagen“ entgegenzunehmen, wenn die zuständige staatliche Behörde „die Investitionspolitik gleichzeitig mit der Genehmigung des Investors genehmigt“ hat (festgelegt in Klausel 4, Artikel 29 des Investitionsgesetzes 2020). Dann wird der „Investor“ zum „Investor“ gemäß den Bestimmungen von Klausel 2, Artikel 7 des Baugesetzes 2014, geändert und ergänzt in Klausel 4, Artikel 1 des Baugesetzes (geändert) 2020: „Der Investor ist ein von einer zuständigen staatlichen Behörde genehmigter Investor“, und es wird vorgeschlagen, festzulegen, dass der Wert der „Einlage“ 5 % des Wertes der hinterlegten Immobilie, bei der es sich um Wohnungen oder zukünftige Bauarbeiten handelt, nicht überschreiten darf.
Für den Verkäufer eines Grundstücks (in Parzellen aufgeteilt, in Parzellen gespalten) kann die „Anzahlung“ erst dann angenommen werden, wenn die zuständige staatliche Stelle die „Grundstücksaufteilung“ gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes genehmigt hat und der vorgeschlagene Wert der „Anzahlung“ nicht mehr als 5 % des Grundstückswertes beträgt.
Der Verband ist der Ansicht, dass Artikel 24 Absatz 7 des geänderten Gesetzentwurfs zum Immobiliengeschäft (Entwurf 3) sehr zutreffende Bestimmungen zur Regelung des Kautionsverhaltens vor Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags enthält und besagt, dass „die Höhe der erhaltenen Kaution 5 % des Wertes des auf Ratenkauf verkauften Hauses oder Bauobjekts nicht übersteigen darf; der Verkäufer oder Vermieter muss im Kautionsvertrag den Verkaufspreis oder Ratenkaufpreis des Hauses oder Bauobjekts klar angeben“. Es ist jedoch sehr bedauerlich, dass diese sehr zutreffende Bestimmung zum vierten, fünften und sechsten Mal aus dem geänderten Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft und aus dem aktuellen Entwurf gestrichen wurde.
„Daher ist es notwendig, dem (geänderten) Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft Regelungen zu „Anzahlungen“ hinzuzufügen, bevor Häuser, Grundstücke und künftige Bauarbeiten für Geschäfte und Vertragsunterzeichnungen in Frage kommen“, schlug HoREA vor.
Weisheit
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