Vor Kurzem hat HoREA dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung, dem Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung und dem Bauministerium ein Dokument mit dem Vorschlag übermittelt, dass vor der Unterzeichnung von Verträgen für den Kauf und Verkauf von Immobilien, Wohnungen und zukünftigen Baugrundstücken Anzahlungen geleistet werden müssen, um Kunden zu schützen und Betrug vorzubeugen.
Laut HoREA gab es im Laufe der Jahre viele Fälle von „Spekulanten, Immobilienmaklern und unehrlichen Unternehmen“, die Betrug begingen, indem sie durch betrügerische Machenschaften „Anzahlungen“ entgegennahmen und ihnen den Kauf und Verkauf von Häusern, Grundstücken und zukünftigen Bauarbeiten versprachen, die die Bedingungen für den Vertragsabschluss nicht erfüllten. Typischerweise handelt es sich dabei um den Fall der Alibaba Company, die ein „Geisterprojekt“ ins Leben rief, Grundstücke illegal aufteilte und verkaufte, eine im Vergleich zum Wert der hinterlegten Immobilie sehr hohe „Anzahlung“ entgegennahm und dann betrog, wodurch Kunden geschädigt und außerdem Instabilität auf dem Immobilienmarkt verursacht wurde.
Die Subjekte „Spekulanten, Grundstücksmakler, Hausmakler, unehrliche Geschäfte“ haben das Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2014 ausgenutzt, das keine „Anzahlung“ vorschreibt, bevor das Haus, das Fundament oder zukünftige Bauarbeiten in Betrieb genommen werden können, und haben Verträge abgeschlossen. Sie haben die Bestimmungen in Absatz 2, Artikel 3 und Absatz 1, Artikel 328 des Zivilgesetzbuches aus dem Jahr 2015 ausgenutzt, die es „natürlichen und juristischen Personen ermöglichen, ihre bürgerlichen Rechte und Pflichten auf der Grundlage einer freien, freiwilligen Verpflichtung und Vereinbarung zu begründen, auszuüben und zu beenden“. So hat der „Anzahlungsempfänger“ eine „Anzahlung“ mit einem hohen Wert erhalten, der bis zu 90–95 % des Wertes der hinterlegten Immobilie betragen kann, und sich dann in betrügerischer Absicht die „Anzahlung“ angeeignet, wodurch dem „Anleger“ in einer Situation Schaden zugefügt wurde.
Erstens: Wenn die „Anzahlung“ niedrig ist, der Immobilienpreis jedoch steigt, ist der Empfänger der Anzahlung bereit, „vom Geschäft zurückzutreten“ und die „Anzahlung“ (verdoppelt) an den Einzahler zurückzuzahlen.
Zweitens kann es in Fällen, in denen die „Einzahlung“ einen hohen oder sehr hohen Wert hat, dazu kommen, dass der Einzahlungsempfänger betrügerisch vorgeht und sich die „Einzahlung“ des Kunden aneignet.
Drittens, wenn der Einlagenempfänger die Umsetzung des Projekts über längere Zeit hinauszögert, rechtliche Schritte zur Umsetzung des Projekts nicht einleitet oder das Kapital von Kunden und Investoren vorsätzlich veruntreut.
Der Verband hat festgestellt, dass Investoren bei Wohnungsbauprojekten und Bauarbeiten, die künftig Wohnraum schaffen sollen, „Anzahlungen“ leisten müssen, um den Markt und den Kundengeschmack zu erkunden. Gleichzeitig müssen die Kunden auch „Anzahlungen“ leisten, um den Verkaufspreis „festzulegen“ und in den Genuss guter Anreize und Rabatte für Kunden zu kommen, die „Anzahlungen“ leisten.
Artikel 24 Punkt d, Absatz 4 des Entwurfs des Gesetzes über Immobilienunternehmen (geändert) regelt jedoch nur einen Fall der „Anzahlung“ als Investor: „d) Anzahlungen von Kunden dürfen nur dann entgegengenommen werden, wenn das Haus oder das Bauwerk alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt und Transaktionen gemäß diesem Gesetz durchgeführt wurden.“ Dabei handelt es sich um eine Bestimmung zur „Anzahlung“ zur „Sicherung der Vertragserfüllung“, nachdem das Haus, das Fundament oder das künftige Bauwerk alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt und ein Vertrag geschlossen wurde. Die Bestimmung zur „Anzahlung“ zur „Sicherung der Vertragserfüllung“ ist zwar richtig, muss aber im Gesetz über Immobilienunternehmen nicht unbedingt neu geregelt werden, da sie bereits in Artikel 328 Absatz 1 des Zivilgesetzbuchs von 2015 festgelegt ist.
Darüber hinaus kann der Investor bei Vertragsunterzeichnung gemäß den Bestimmungen in Artikel 37 Absatz 1 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte von 2014 und Artikel 26 Absatz 1 des Entwurfs des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) eine „Anzahlung“ in Höhe von höchstens 30 % des Vertragswerts einfordern, sodass die „Kaution“ zur „Garantie der Vertragserfüllung“ zu diesem Zeitpunkt für den Kunden fast nie ein „Risiko“ darstellt und gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 2015 vollständig angepasst werden kann.
Laut HoREA muss der (geänderte) Gesetzesentwurf zum Immobiliengeschäft Bedingungen für die Entgegennahme von „Anzahlungen zur Sicherung der Vertragsunterzeichnung“ festlegen, die für jedes Subjekt geeignet sind.
Insbesondere ist es Investoren von Immobilienprojekten, Wohnungen und zukünftigen Bauarbeiten nur dann gestattet, „Einlagen“ entgegenzunehmen, wenn die zuständige staatliche Behörde „die Investitionspolitik gleichzeitig mit der Genehmigung des Investors genehmigt“ hat (festgelegt in Klausel 4, Artikel 29 des Investitionsgesetzes 2020). Dann wird der „Investor“ zum „Investor“ gemäß den Bestimmungen von Klausel 2, Artikel 7 des Baugesetzes 2014, geändert und ergänzt in Klausel 4, Artikel 1 des Baugesetzes (geändert) 2020: „Der Investor ist ein von einer zuständigen staatlichen Behörde genehmigter Investor“ und es wird vorgeschlagen, festzulegen, dass der Wert der „Einlage“ 5 % des Wertes der hinterlegten Immobilie, bei der es sich um Wohnungen oder zukünftige Bauarbeiten handelt, nicht überschreiten darf.
Für den Verkäufer eines Grundstücks (in Parzellen aufgeteilt, in Grundstücke gespalten) kann die „Anzahlung“ erst dann angenommen werden, wenn die zuständige staatliche Stelle die „Grundstücksaufteilung“ gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes genehmigt hat und der vorgeschlagene Wert der „Anzahlung“ nicht mehr als 5 % des Grundstückswertes beträgt.
Der Verband ist der Ansicht, dass Artikel 24 Absatz 7 des geänderten Gesetzentwurfs über das Immobiliengeschäft (Entwurf 3) sehr zutreffende Bestimmungen zur Regelung der Anzahlung vor Vertragsabschluss enthält und besagt, dass „die Höhe der Anzahlung 5 % des Wertes des auf Ratenkauf verkauften Hauses oder Bauobjekts nicht übersteigen darf; der Verkäufer bzw. Vermieter muss im Anzahlungsvertrag den Verkaufspreis bzw. den Ratenkaufpreis des Hauses oder Bauobjekts klar angeben“. Es ist jedoch sehr bedauerlich, dass diese zutreffende Bestimmung bereits zum vierten, fünften und sechsten Mal aus dem geänderten Gesetzentwurf über das Immobiliengeschäft und aus dem aktuellen Entwurf gestrichen wurde.
„Daher ist es notwendig, dem (geänderten) Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft Regelungen zu „Anzahlungen“ hinzuzufügen, bevor Häuser, Grundstücke und künftige Bauarbeiten für Geschäfte und Vertragsunterzeichnungen in Frage kommen“, schlug HoREA vor.
Weisheit
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