HoREA bietet zahlreiche Lösungen für die Sanierung und den Wiederaufbau von Wohngebäuden an.

Anerkennung der Projektinvestoren durch Landnutzungsrechtsübertragungsvereinbarungen zur Umsetzung des Projekts

Kürzlich hat der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) dem Premierminister und dem Bauministerium ein Dokument mit Kommentaren zum Entwurf eines Dekrets über die Sanierung und den Wiederaufbau von Wohngebäuden (Dekretentwurf) übermittelt.

Für diesen Fall ist es notwendig, eine Bestimmung hinzuzufügen, die „Projektinvestoren durch Vereinbarungen über die Übertragung von Landnutzungsrechten zur Durchführung des Projekts anerkennt“, damit der Investor gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes für die Investitionspolitik zugelassen wird.

Laut HoREA-Vorsitzendem Le Hoang Chau sieht Artikel 15 des Dekretentwurfs lediglich die „Auswahl von Projektinvestoren durch Vereinbarungen über den Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten zur Durchführung des Projekts“ vor, jedoch nicht die Anerkennung von Projektinvestoren durch Vereinbarungen über den Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten zur Durchführung des Projekts für Investoren, „die alle Wohnungen und andere Flächen im Wohngebäude erworben oder deren Übertragung erhalten haben, die mit den Landnutzungsrechten zum Bau des Wohngebäudes verbunden sind“. Daher sollte dies in Artikel 15 des Dekretentwurfs aufgenommen werden.

Herr Chau führte den Fall an, in dem Unternehmen P sich bereit erklärte, alle 52 Wohnungen in dem alten vierstöckigen Wohnhaus in der Cach Mang Thang Tam 239 im 3. Bezirk von Ho-Chi-Minh -Stadt zurückzukaufen. Anschließend ließ Unternehmen P das Gebäude abreißen, um an diesem Standort ein Investitionsprojekt zum Bau und Handel mit Immobilien und hochwertigen Gewerbeimmobilien durchzuführen.

Laut Herrn Chau ist es notwendig, eine Bestimmung hinzuzufügen, die den Projektinvestor durch eine Vereinbarung über die Übertragung von Landnutzungsrechten zur Durchführung des Projekts anerkennt. In diesem Fall wird der Investor gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes für die Investitionspolitik zugelassen.

HoREA schlägt daher vor, Artikel 15 des Verordnungsentwurfs um Klausel 6 (neu) zu ergänzen, die Folgendes festlegt: „Hat ein Investor die gesamte Wohnung oder einen anderen Bereich in einem Mehrfamilienhaus erworben oder die Übertragung des Eigentums daran erhalten, einschließlich der Nutzungsrechte für den Bau eines Mehrfamilienhauses zur Durchführung eines Immobilien- und Wohnungsbauprojekts gemäß der Flächennutzungsplanung, der Bauplanung, der Stadtplanung, den Wohnungsbauprogrammen und den Plänen der Gemeinde, so ist die Investitionspolitik für das Investitionsprojekt zur Sanierung und zum Wiederaufbau des Mehrfamilienhauses gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes zu genehmigen.“

Darüber hinaus schlug HoREA vor, Absatz 2, Artikel 6 des Verordnungsentwurfs, der die Frist für die Einholung von Stellungnahmen von Eigentümern, Nutzern und relevanten Behörden und Organisationen zum Inhalt des Sanierungs- und Wiederaufbauplans für Wohngebäude festlegt, zu ändern und zu ergänzen. Diese Frist sollte 50 Werktage betragen, was angemessener ist, da die bisherige Regelung von 30 Tagen, einschließlich Sonn- und Feiertagen, für die zuständigen staatlichen Stellen zur Einholung der Stellungnahmen nicht ausreicht.

Darüber hinaus schlug HoREA hinsichtlich der Arbeitszeit vor, Klausel 3, Artikel 16 des Verordnungsentwurfs zu ändern und zu ergänzen, da die Regelung „Die Frist für den Eingang des Antrags auf Registrierung als Investor gemäß Klausel 1 dieses Artikels beträgt 30 Tage“ unangemessen sei, sondern 35 Arbeitstage betragen sollte, um genügend Zeit für die Prüfung des Antrags und die Entscheidung über die Teilnahme an dem Projekt zur Sanierung und zum Wiederaufbau von Wohngebäuden zu haben.

Vorschlag für Käufer von Altbauwohnungen, die im Rahmen von Sanierungsprojekten erworben wurden, um Kredite aus einem 125.000 Milliarden VND schweren Paket aufzunehmen.

Insbesondere in Bezug auf die Kreditfrage schlug HoREA vor, dem Entwurf des Dekrets zur Regelung der Vorzugskreditpolitik gemäß den Bestimmungen des Kreditgesetzes einen Artikel 27b hinzuzufügen.

Nach Einschätzung von Herrn Chau eignet sich das Kreditpaket in Höhe von 125.000 Milliarden VND gut für Investoren und Wohnungskäufer in Wohnungsrenovierungs- und Wiederaufbauprojekten, die Kredite zu sehr hohen Zinssätzen von rund 10 % pro Jahr aufnehmen.

Laut Herrn Chau hat die Staatsbank derzeit kein Rundschreiben herausgegeben, das die Umsetzung der Vorzugskreditpolitik für Investoren und Wohnungskäufer bei Projekten zur Sanierung und zum Wiederaufbau von Wohngebäuden gemäß den oben genannten Bestimmungen detailliert beschreibt und leitet, sondern hat lediglich ein Darlehensprogramm für Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen, Sanierung und Wiederaufbau alter Wohngebäude gemäß Beschluss 33/NQ-CP gemäß Amtsblatt Nr. 2380/NHNN-TD vom 1. April 2023 umgesetzt, das allgemein als das 125 Billionen VND schwere Kreditpaket bekannt ist.

Im Rahmen dieses Kreditpakets können Investoren und Wohnungskäufer bei Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten zu Zinssätzen leihen, die 1,5-2 % niedriger sind als der normale Zinssatz für gewerbliche Kredite. Dieser Zinssatz wird alle 6 Monate angepasst. Investoren bei Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten können für einen Zeitraum von 3 Jahren vorzugsberechtigt leihen, während Wohnungskäufer bei Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten für einen Zeitraum von 5 Jahren vorzugsberechtigt leihen können. Danach müssen sie zu einem vereinbarten, variablen Zinssatz leihen.

Nach Einschätzung von Herrn Chau eignet sich das Kreditpaket in Höhe von 125.000 Milliarden VND gut für Investoren und Wohnungskäufer in Wohnungsrenovierungs- und Wiederaufbauprojekten, die Kredite zu sehr hohen Zinssätzen von rund 10 % pro Jahr aufnehmen.

Aufgrund „rechtlicher Probleme“ gibt es derzeit keine (neuen) Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekte, oder viele Projekte können nicht realisiert werden, sodass kein Wohnraum in diesem Bereich zur Verfügung steht. Bislang konnte kein Investor oder Wohnungskäufer im Rahmen von Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten auf das Kreditpaket in Höhe von 125 Billionen VND zugreifen.

Wenn der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung und die Nationalversammlung mittelfristig staatliche Haushaltsmittel bereitstellen können, um die in Artikel 63 Absatz 1 Nummer d des Wohnungsgesetzes von 2023 vorgeschriebenen Vorzugskreditrichtlinien für Investoren und Wohnungskäufer bei Sanierungs- und Wiederaufbauprojekten von Mehrfamilienhäusern umzusetzen, wird die Staatsbank über Haushaltsmittel verfügen, um die Refinanzierung und den Zinsausgleich für Kreditinstitute zu unterstützen, die diese Vorzugskreditrichtlinie umsetzen.

„Die Staatsbank wird ersucht, festzulegen, dass Investoren und Wohnungskäufer bei Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten ein Kreditpaket in Höhe von 125 Billionen VND für einen Zeitraum von maximal 5 Jahren mit einem festen Zinssatz aufnehmen können, der 1,5 bis 2 Prozentpunkte unter dem normalen Zinssatz für gewerbliche Kredite liegt“, schlug Herr Chau vor.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/horea-kien-nghi-nhieu-giai-phap-de-cai-tao-xay-dung-lai-nha-chung-cu-a658452.html