Die Zahlungsfähigkeit des Entwicklers

VIS Rating geht davon aus, dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienentwicklern von dem schwachen Niveau der Jahre 2023-2024 erholen wird.

Die Erwartungen an die Fähigkeit von Immobilienentwicklern, Kredite zurückzuzahlen, steigen.

VIS Rating geht davon aus, dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienentwicklern von dem schwachen Niveau der Jahre 2023-2024 erholen wird.

Ein Bericht von VIS Rating zum Wohnimmobilienmarkt, basierend auf Daten der 30 umsatzstärksten Wohnimmobilienunternehmen, der gestern Nachmittag (28. November) veröffentlicht wurde, zeigt, dass die Immobilienverkäufe in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 48 % gestiegen sind – der höchste Wert der letzten vier Quartale. Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin hoch, was sich in einer hohen Vermietungsquote und einem robusten Wachstum der Wohnungsbaudarlehen um 7 % gegenüber nur 1 % im Vorjahreszeitraum widerspiegelt.

Die Erwartung steigender Immobilienpreise in Verbindung mit sinkenden Anzahlungen wird die starke Nachfrage von Käufern weiter ankurbeln. Viele Bauträger wie VHM, NLG, KDH, AGG und HDC verzeichneten Umsatzsteigerungen, vor allem im Luxussegment. Allerdings sanken Umsatz und Gewinn der im Bericht aufgeführten Bauträger in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20 % bzw. 43 %. Grund dafür waren geringere Übergabezahlen infolge schwacher Verkäufe im Jahr 2023. Daher wird prognostiziert, dass mehr als 60 % der Bauträger ihre Gewinnziele für das Gesamtjahr 2024 nicht erreichen werden.

Es wird prognostiziert, dass über 60 % der Bauträger ihre Gewinnziele für das gesamte Jahr 2024 nicht erreichen werden.

Zahlreiche neue Immobilienvorschriften werden die Entwicklung von Verkaufsprojekten ab 2025 ankurbeln. Im dritten Quartal 2024 wurden über 20 Verordnungen und Rundschreiben erlassen, um die Umsetzung des geänderten Bodengesetzes, Wohnungsgesetzes und Immobilienwirtschaftsgesetzes zu unterstützen. Bauträger erhalten dadurch klarere Verfahrensanweisungen und können die Entwicklung neuer Projekte vorantreiben. Zu diesen Aspekten gehören unter anderem die Grundstücksbewertung, der Grundstückserwerb und Gebühren.

Darüber hinaus haben die Bemühungen der Regierung , die rechtlichen Genehmigungen für prominente Immobilienprojekte seit Anfang 2024 zu beschleunigen, zu einem Anstieg der neu lizenzierten und zum Verkauf stehenden Projekte im dritten Quartal 2024 geführt.

VIS Rating erwartet für 2025 einen deutlichen Anstieg der Neuprojekte von Bauträgern , was deren Umsatz und Cashflow verbessern dürfte. Die Schuldentilgungsfähigkeit der Branche blieb im dritten Quartal 2024 schwach, doch dank neuer Regulierungen dürfte der Verschuldungsgrad eingedämmt werden, und der Cashflow der Bauträger wird sich aufgrund steigender Umsätze verbessern.

Im dritten Quartal 2024 wiesen mehr als die Hälfte der von VIS Rating erfassten Projektentwickler eine schwache Verschuldung und unzureichende Fähigkeit zur Schuldentilgung auf. Dies war hauptsächlich auf die übermäßige Verschuldung bei der Projektentwicklung in den Jahren 2021–2023 sowie auf den Bestand an unfertigen und unverkauften Immobilien zurückzuführen, da sich die Marktstimmung seit 2023 verschlechtert hatte.

Es wird erwartet , dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit der Immobilienentwickler von dem schwachen Niveau der Jahre 2023-2024 erholen wird.

Mit der Verbesserung der Verkaufszahlen geht VIS Rating jedoch davon aus, dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit der Immobilienentwickler von dem schwachen Niveau der Jahre 2023-2024 erholen wird.

Dank positiver Aussichten für neue Projektverkäufe und Cashflows werden sich die Schuldendeckungsquoten der Projektentwickler schrittweise verbessern. Neue, im Juli 2024 in Kraft getretene Vorschriften werden die Fremdkapitalaufnahme für neue Projekte einschränken. Daher erwartet VIS Rating , dass sich das Schuldenwachstum nach dem Höchststand von 15 % pro Jahr im Zeitraum 2022–2023 weiter verlangsamen wird.

Rund 22 Billionen VND an Anleihen von Bauträgern werden im vierten Quartal 2024 fällig. Ein Großteil dieser Anleihen hatte in den vorangegangenen Quartalen Zahlungsausfälle bei Tilgung und Zinsen. Bei Anleihen im Wert von etwa 13 Billionen VND, die im vierten Quartal 2024 fällig werden, kam es bereits 2023 zu Zahlungsausfällen bei Tilgung und Zinsen. Erfolgreiche Verhandlungen mit den Anleihegläubigern führten zu einer Verlängerung der Zahlungsfrist bis ins Folgejahr.

Im vierten Quartal 2024 werden Anleihen im Wert von rund 13 Billionen VND fällig.

Diese Anleihen wurden von Unternehmen ausgegeben, die mit Immobilienkonzernen wie Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh und Sunshine verbunden sind.

Die restlichen Anleihen im Wert von 9.000 Milliarden VND wurden von 11 Unternehmen begeben, darunter 7 Unternehmen mit schwacher Bonität und hohem Risiko, hauptsächlich Unternehmen ohne Geschäftstätigkeit im Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften , ohne operative Einnahmen und mit sehr geringem Cashflow.

Positiv zu vermerken ist, dass sich der Zugang von Immobilienunternehmen zu neuen Finanzmitteln verbessert hat. Diese risikoreichen Emittenten werden jedoch auf Liquiditätshilfen von verbundenen Unternehmen angewiesen sein oder die Zustimmung der Anleihegläubiger zu Zahlungsaufschüben einholen müssen, um einen Zahlungsausfall bei Tilgung und Zinsen zu vermeiden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html