Der Markt für Ferienimmobilien verlangsamt sich
Laut Statistiken der Vietnam Real Estate Association (VnREA) gibt es derzeit landesweit rund 239 Resort-Immobilienprojekte. Der geschätzte Wert von Condotel-Projekten liegt bei rund 297.128 Milliarden VND, von Villen-Projekten bei 243.990 Milliarden VND und von Shophouse-Projekten bei rund 154.245 Milliarden VND. Der Gesamtwert dieser drei Projekte beträgt rund 681.886 Milliarden VND, was 30 Milliarden US-Dollar entspricht.
Nach einer Phase rasanter Entwicklung hat sich dieses Segment in den letzten Jahren jedoch verlangsamt. Der Markt ist nahezu eingefroren und weist nur ein unbedeutendes Transaktionsvolumen auf.
Einer aktuellen Umfrage des Vietnam Real Estate Research Institute zufolge sind wirtschaftliche und finanzielle Faktoren für 30 % der Faktoren ausschlaggebend für die Geschwindigkeit, den Umfang und die Entschlossenheit, am vietnamesischen Tourismus- und Resort-Immobilienmarkt teilzunehmen, rechtliche Faktoren für 50 % und sonstige Faktoren für 20 %.
In seiner Rede beim wissenschaftlichen Workshop „Änderung des Bodengesetzes: Schaffung von Land für den Tourismus“ am Morgen des 19. Oktober wies Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV und Direktor des BIDV-Schulungs- und Forschungsinstituts, auch darauf hin, dass derzeit in vielen Dokumenten der Partei und des Staates sowie der Industrie konsequent die Politik der Priorisierung und Erhöhung von Investitionen in die touristische Infrastruktur vorgegeben sei.
Dr. Can Van Luc sprach auf dem Workshop.
Allerdings wurden diese Strategien bisher nicht in einheitliche, bahnbrechende und spezifische Lösungen umgesetzt, um die Tourismusinfrastruktur synchron und nachhaltig zu entwickeln.
Herr Luc sagte, dass die Vorzugspolitik für die Tourismusbranche in zahlreichen Gesetzen und Verordnungen nicht klar festgelegt sei. Der Rechtsrahmen für die Landzuteilung für Tourismusentwicklungsprojekte weise noch immer viele Mängel auf, und die Bestimmungen zur Gewährung und Übertragung von Landbesitz und Vermögenswerten, die mit Gewerbegrundstücken und Tourismusdienstleistungen (Condotels, Ladenhäuser usw.) verbunden seien, seien noch immer unvollständig und inkonsistent.
Herr Luc kam in der Tat zu der Einschätzung, dass die Tourismusbranche Vietnams in jüngster Zeit zwar große Entwicklungsschritte gemacht und viele ermutigende Erfolge erzielt habe, aber immer noch nicht ihrem Potenzial entspreche.
„Die Tourismusbranche weist noch immer zahlreiche Defizite und Einschränkungen auf, insbesondere bei der Infrastruktur für touristische Dienstleistungen, die rasch überwunden werden müssen, damit Vietnam wie im Ziel festgelegt bis 2030 zu den 30 Ländern mit der weltweit höchsten Wettbewerbsfähigkeit im Tourismusbereich gehören kann“, sagte Herr Luc.
Notwendigkeit einer Änderung des Landzugangsmechanismus
Um die Einschränkungen zu überwinden und die Tourismusbranche in der kommenden Zeit weiterzuentwickeln, sind nach Ansicht von Dr. Can Van Luc innovatives Denken und ein starker Konsens des gesamten politischen Systems von der zentralen bis zur lokalen Ebene, der Ministerien und Fachabteilungen sowie der Tourismusbranche selbst erforderlich, um die aktuellen Schwierigkeiten und Herausforderungen rasch zu überwinden, Chancen und Trends zu nutzen und sich in Zukunft rasch zu erholen und rasch und nachhaltig weiterzuentwickeln.
Daraufhin unterbreitete Herr Luc drei Empfehlungen für das geänderte Bodengesetz. Erstens sollte der Entwurf des geänderten Bodengesetzes eine Ergänzung des Mechanismus der Landzuteilung und Landpacht durch die Wiedergewinnung von Land für Tourismusentwicklung sowie Unterhaltungs- und Erholungsprojekte mit großen oder umfassenden Investitionen in Betracht ziehen, insbesondere für Tourismusprojekte in schwierigen Gebieten, Bergregionen, Grenzgebieten, Inseln usw.
Zweitens muss die Aufnahme eines Mechanismus zur Verpachtung und Übertragung des Nutzungsrechts für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke zur Entwicklung des Tourismus in Artikel 121 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) in Erwägung gezogen werden, um Engpässe im Tourismus- und Resort-Immobiliensektor zu beseitigen.
Schließlich zielt die Legalisierung zusammen mit verschärften Sanktionen bei vorsätzlichen Verstößen gegen Gesetze zur Planung und Entwicklung von Investitionen in den Tourismus darauf ab, Spekulation, Verschwendung und Landstreitigkeiten einzuschränken.
Herr Nguyen Hong Chung – Vorsitzender von DVL Ventures und stellvertretender Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club.
Auch Herr Nguyen Hong Chung, Vorstandsvorsitzender von DVL Ventures und stellvertretender Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club, brachte seine Ideen ein und schlug im Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes Regelungen zur Landgewinnung für den Tourismus vor.
Herr Chung wies darauf hin, dass Investoren in Resort-Tourismusprojekte große Schwierigkeiten haben, an Land zu gelangen. Projekte, die nicht dem staatlichen Landerwerb unterliegen, sondern durch Übertragung, Verpachtung von Landnutzungsrechten und Kapitaleinlagen in Form von Landnutzungsrechten umgesetzt werden, seien sehr schwierig und kompliziert.
Denn derzeit gibt es im Gesetz keinen spezifischen Mechanismus und keine Politik, um Investoren im Verhandlungsprozess mit Grundbesitzern zu ermutigen und zu unterstützen.
Tourismusentwicklungsprojekte wurden im Bodengesetz von 2003 in die Liste der vom Staat erworbenen Grundstücke aufgenommen. Mit Dekret 84 von 2007 wurde der Tourismus zudem als wichtiger Wirtschaftszweig legalisiert und für den staatlichen Landerwerb zugelassen. Im Bodengesetz von 2013 wurde diese Bestimmung jedoch gestrichen.
Damit der Tourismus tatsächlich zu einem führenden Wirtschaftszweig werden kann, wie in Resolution 18 des Politbüros vorgeschlagen, müsse das neue Bodengesetz spezifische Regelungen für Tourismusflächen enthalten, sagte Herr Chung. Gleichzeitig seien für die Entwicklung des Tourismus transparente Richtlinien und Mechanismen in Bezug auf Land, Steuern, Investitionen usw. erforderlich.
„Die wirtschaftliche Entwicklung hat in jeder Phase unterschiedliche Prioritäten. Wenn wir den Tourismus als Speerspitze identifiziert haben, müssen Tourismusprojekte wie Vergnügungsparks, Unterhaltungsbereiche, Mehrzweckkomplexe usw. in die Liste der Flächen aufgenommen werden, die der Staat für die sozioökonomische Entwicklung zurückgewinnen wird“, sagte Herr Chung.
Derselben Ansicht ist auch der Immobilienrechtsexperte Master Nguyen Van Dinh, der seine Zustimmung zu der Idee ausdrückte, in den Entwurf den Fall der Landrückgewinnung aufzunehmen, um reine Tourismus-, Unterhaltungs- und Erholungsprojekte ohne Wohnfunktion umzusetzen.
Herr Dinh sagte, wenn die Regelungen in der Form bleiben, wie sie im aktuellen Gesetzesentwurf vorgesehen sind, werde die Umsetzung wichtiger Tourismusprojekte blockiert. Dies habe zur Folge, dass Bauland ungenutzt bleibe und Ressourcen verschwendet würden. Oder, wenn es genutzt würde, würde es im Rahmen des Tourismusprojekts eine Wohnfunktion erfüllen, und die Langzeitbewohner würden den Luxus eines Resort-Tourismusprojekts mindern .
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