Die Immobilienpreise übersteigen die Einkommen bei weitem
Laut Angaben des Informationskanals Batdongsan.com.vn beträgt der durchschnittliche Verkaufspreis für verschiedene Arten von Wohnraum in Hanoi derzeit 22,8 Milliarden VND/Einheit für Stadthäuser, 17,8 Milliarden VND/Einheit für Villen, 6,3 Milliarden VND/Einheit für Privathäuser und 3,1 Milliarden VND/Einheit für Wohnungen.
Schätzungen zufolge beträgt das durchschnittliche Einkommen der Arbeitnehmer in Hanoi im Jahr 2023 135 Millionen VND pro Jahr. Um ein Haus auf der Straße in Hanoi zu besitzen, müssen die Menschen in der Hauptstadt also 169 Jahre lang „hart arbeiten“, um ein Privathaus zu besitzen, 132 Jahre und um eine Wohnung zu kaufen, 23 Jahre (vorausgesetzt, die Arbeitnehmer verwenden ihr gesamtes Einkommen für den Hauskauf).
In Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt der durchschnittliche Verkaufspreis eines Hauses an der Straße 25 Milliarden VND, was dem durchschnittlichen Jahreseinkommen der Arbeiter dieser Stadt von 169 Jahren entspricht. Der Durchschnittspreis einer Villa beträgt 24 Milliarden VND, was einem Jahreseinkommen von 162 Jahren entspricht. Der Preis für ein Privathaus beträgt etwa 7,9 Milliarden VND pro Einheit, was einem Jahreseinkommen von 53 Jahren entspricht. Wohnungen werden zu einem Durchschnittspreis von 3,5 Milliarden VND pro Einheit verkauft, was fast einem Jahreseinkommen von 24 Jahren entspricht. Das durchschnittliche Jahreseinkommen der Arbeiter in Ho-Chi-Minh-Stadt wird im Jahr 2023 auf etwa 148 Millionen VND geschätzt.
Die Immobilienpreise, insbesondere für Villen und Stadthäuser in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen und übersteigen das Einkommen der Menschen bei weitem (Abbildung: Ha Phong).
Laut Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, wird der Hauskauf in vietnamesischen Großstädten zunehmend schwieriger. Daher sollten die Menschen einen Plan haben, um ihr Einkommen zu erhöhen und sich bald ein Haus zu kaufen, anstatt auf einen starken Preisverfall zu warten.
Darüber hinaus belegt Vietnam laut dem oben genannten Bericht in Südostasien den ersten Platz hinsichtlich der Kluft zwischen Immobilienpreisen und Durchschnittseinkommen der Arbeitnehmer. Von 2018 bis 2021 hat sich die Kluft zwischen Immobilienpreisen und Durchschnittseinkommen der Vietnamesen kontinuierlich vergrößert und Singapur übertroffen. In Indonesien, Malaysia und Thailand hingegen zeigt dieser Index Anzeichen einer Abnahme.
„Die Immobilienpreise in Vietnam werden kaum sinken und die Kluft zwischen den Immobilienpreisen und dem Durchschnittseinkommen der Bevölkerung wird weiter zunehmen“, prognostizierte Nguyen Quoc Anh.
Das tatsächliche Einkommen der Menschen kann jedoch höher sein als in der Statistik angegeben, da viele Vietnamesen nicht allein von ihrem Gehalt leben. Der Vietnam Real Estate Consumer Sentiment Report (CSS) von Batdongsan.com.vn von Anfang 2023 zeigt, dass 80 % der Umfrageteilnehmer mindestens eine Immobilie besitzen und 66 % bis 87 % von ihnen planen, innerhalb des nächsten Jahres eine zweite oder dritte Immobilie zu kaufen.
Wichtige Konsequenzen
Tatsächlich steigen die Immobilienpreise, insbesondere die Preise für Wohneigentum und Grundstücke, ständig und übersteigen das Einkommen der Menschen. Dies erschwert es Geringverdienern in städtischen Gebieten und Arbeitern in Industrieparks, Wohnraum zu finden und zu schaffen.
Laut Statistiken zahlreicher Marktforschungsinstitute für Immobilien sind erschwingliche Wohnungen in kommerziellen Wohnprojekten mit Preisen um die 25 Millionen VND/m2 in den zentralen Gebieten von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt so gut wie nicht vorhanden. Wohnungen zu diesem Preis sind nur in einigen wenigen Projekten in zentrumsfernen Gebieten verfügbar, beispielsweise in den Bezirken der beiden oben genannten Städte.
Sozialer Wohnraum wird in Hanoi immer knapper (Illustrationsfoto: Ha Phong).
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass die „phasenverschobene“ Situation zu einer unausgewogenen und nicht nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes führe. Angesichts der aktuellen Lage sei es sehr schwierig, die Immobilienpreise zu senken, das Angebot an Sozialwohnungen sei begrenzt, zahlreiche Projekte würden auf Eis gelegt, wodurch der Traum vom Sesshaftwerden in immer weitere Ferne rücke.
Viele Immobilienexperten gehen davon aus, dass ein zu starker Anstieg der Immobilienpreise im Verhältnis zum Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung künftig Risiken birgt. Schon ein einziger Schock kann schwerwiegende Folgen für den Markt haben.
Experten sind daher der Ansicht, dass die staatlichen Verwaltungsbehörden rasch eine Reihe von Lösungen umsetzen müssen, wie etwa: Besteuerung von Grundstücken, Bewertung von Vermögenswerten nach Marktpreisen zur Anwendung der Steuern, Begrenzung der Transaktionszeit, insbesondere für Grundstücksprodukte, und Vorschrift, dass für den Bau ein Neubautarif gewährt wird, Erhöhung der Zinssätze für verlassene Grundstücke bei Nutzung finanzieller Hebelwirkung, Verschärfung der Bedingungen für die Umwandlung von Landnutzungen, um zu verhindern, dass durch die Umwandlung von Landnutzungen Gewinne erzielt und die Stadtplanung gestört wird.
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