Für befristete Unterkünfte werden rosa Ausweise ausgestellt.

Öffnung des Marktes

Das soeben von der Nationalversammlung verabschiedete Wohnungsgesetz 2023 sieht Folgendes vor: Bei einem befristeten Wohnungsverkauf erhält der Käufer für die vereinbarte Besitzdauer eine Eigentumsurkunde (auch „rosa Buch“ genannt). Nach Ablauf dieser Besitzdauer geht das Eigentum an der Wohnung vertragsgemäß auf den Verkäufer über. Erhält der Verkäufer die Wohnung nach Ablauf der Besitzdauer nicht zurück, wird der Fall gemäß Artikel 166 dieses Gesetzes und anderen einschlägigen Rechtsvorschriften geregelt. Darüber hinaus sieht das Wohnungsgesetz 2023 vor, dass die Parteien vereinbaren können, dass der Verkäufer die Wohnung innerhalb eines bestimmten Zeitraums an den Käufer weiterverkauft. Bei einem Wohnungsverkauf mit einer Vereinbarung über die Besitzdauer muss die zuständige Behörde, die das rosa Buch ausstellt, die Besitzdauer darin klar angeben.

Mit den neuen Bestimmungen des Wohnungsgesetzes 2023 erhalten nicht nur Condotels, sondern auch Officetels und Serviced Apartments die sogenannte „Pink Book“.

Herr Nguyen Tien Dung, Generaldirektor der Savista Company, analysierte, dass im April 2023 das Dekret Nr. 10 erlassen wurde, das die landesweite Ausstellung von Eigentumsurkunden für Condotel-Apartments ermöglicht. Seitdem wurden jedoch nur sehr wenige Projekte mit einer solchen Urkunde ausgezeichnet. Officetel-Apartments und Serviced Apartments erhalten keine Urkunden. Mit dem nun von der Nationalversammlung verabschiedeten Wohnungsbaugesetz 2023 wurden alle Arten von Immobilienprojekten mit einer Frist für die Ausstellung von Eigentumsurkunden erfasst. Dies soll dazu beitragen, den Engpass auf dem Markt zu beseitigen, da Käufer dieser Apartmenttypen zuvor keine Eigentumsurkunden erhielten und somit Transaktionen blockiert wurden. „Dies ist ein neuer und sehr begrüßenswerter Schritt, da er viele Marktengpässe beseitigt und gleichzeitig die Rechte der Eigentümer bei Kauf-, Verkaufs-, Hypothekenübertragungs- und Vermietungstransaktionen sichert, ohne dass Zwischenhändler wie Investoren eingeschaltet werden müssen. Die umgesetzten Regelungen werden den Weg ebnen und zur Wiederbelebung der Transaktionen auf dem Markt für Ferienimmobilien, Büro-Apartments und Serviced Apartments beitragen“, sagte Herr Dung.

Der Leiter eines Ferienimmobilienunternehmens in Binh Thuan zeigte sich erfreut über die Legalisierung der Ausstellung von Eigentumsurkunden für bestimmte Immobilientypen, insbesondere für Ferienimmobilien, in die viele Unternehmen aus Nord-Süd-China investieren. Da Ferienimmobilien lange Zeit als Sonderfall galten – der Staat erlaubte zwar Investitionen, Kauf und Verkauf, stellte aber keine offizielle Eigentumsurkunde aus –, betraf dies nicht nur Unternehmen, sondern auch Käufer. Ohne diese Urkunde konnten viele Immobilien nicht bei Banken beleiht werden, und dem Staat entgingen Steuereinnahmen. „Der Markt ist derzeit weiterhin schwierig, und der Markt für Ferienimmobilien ist besonders hart umkämpft. Wir hoffen daher, dass diese neue Regelung den Käufern mehr Sicherheit beim Hauskauf gibt und so zu einer schnelleren Markterholung beiträgt“, erklärte er.

Erwartungen, die zur Senkung der Preise beitragen sollen

Laut Architekt Tran Tuan ist aufgrund des Baubooms, der jedoch mit dem Fehlen der Genehmigung nach dem „Pink Book“-Prinzip einhergeht, eine neue Art von Mini-Apartments auf dem Markt entstanden. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Serviced Apartments, die von den Eigentümern oft langfristig mit handschriftlichen Kaufverträgen verkauft oder vermietet werden. Viele Menschen sind bereit, dafür Geld auszugeben, da ihr geringes Einkommen nicht für Reihenhäuser oder Wohnungen ausreicht. Die mangelnde Regulierung hat zu zahlreichen Problemen geführt, zuletzt zum Brand eines Mini-Apartments in Hanoi . Die Anerkennung und Regulierung dieser Wohnungsart wird dazu beitragen, dass sie wieder ihren ursprünglichen Zweck erfüllt und Menschen mit geringem Einkommen den Kauf von günstigem und gleichzeitig sicherem Wohnraum ermöglicht.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, begrüßte das Wohnungsgesetz von 2023, das die Regelungen zum zeitlich befristeten Wohnungseigentum des Wohnungsgesetzes von 2014 übernimmt und damit den Bedürfnissen einer Verbrauchergruppe gerecht wird, die nur für einen bestimmten Zeitraum eine Immobilie erwerben und besitzen möchte. Die Regelungen zum zeitlich befristeten Wohnungseigentum fördern zudem die Entwicklung von befristeten Wohnformen, wie beispielsweise Serviced Apartments, die auf Grundstücken mit einer maximalen Nutzungsdauer von 50 Jahren errichtet werden und zu niedrigeren Preisen als Wohnungen mit unbefristetem Eigentum angeboten werden. Herr Le Hoang Chau nannte als Beispiel das Projekt B in der Nguyen-Huu-Canh-Straße (Bezirk Binh Thanh, Ho-Chi-Minh-Stadt). Dieses umfasst Bereich 1, ein hochwertiges Apartmentgebäude auf einem Grundstück mit langfristig gesichertem Eigentum, dessen Wohnungen die Käufer auf unbestimmte Zeit erwerben können. Bereich 2 ist ein Bürogebäude zur Miete. Die Serviced Apartments befinden sich auf einem Grundstück mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren. Der Käufer eines Serviced Apartments erwirbt das Eigentum für 50 Jahre und zahlt einen niedrigeren Verkaufspreis als in Bereich 1. Kunden haben dann vielfältige Optionen und können sich sicher fühlen, da die erworbene Wohnung – unabhängig davon, ob es sich um langfristiges oder zeitlich begrenztes Eigentum handelt – einen Grundbucheintrag erhält und gesetzlich geschützt ist.

Nehmen wir den Fall von Herrn A, der Herrn B ein Grundstück für 20 Jahre verpachtet. Herr B darf in den Bau eines Mehrfamilienhauses investieren und Wohnungen mit befristeter Nutzungsdauer an Kunden verkaufen. Er benötigt ein Jahr für den Bau und verkauft die Wohnungen an Kunden, die sie 19 Jahre lang zu einem niedrigeren Preis als vergleichbare Wohnungen mit unbefristeter Nutzungsdauer erwerben. Nach 20 Jahren geben die Kunden die Wohnungen an Herrn B zurück, der das Gebäude abreißt und das Grundstück an Herrn A zurückgibt. Ein weiteres Beispiel ist Herr C, der sein Haus an Herrn D für 20 Jahre zu einem niedrigeren Preis als dem regulären Verkaufspreis verkauft. „Die oben genannten Fälle des Kaufs von Häusern mit befristeter Nutzungsdauer werden alle mit einem befristeten Mietvertrag (Pink Book) versehen und gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes behandelt. Dies fördert eine starke, gesunde und sichere Entwicklung des Immobilienmarktes in vielen Segmenten. Außerdem schafft es Wettbewerb und trägt so zur Senkung der Immobilienpreise bei“, analysierte Herr Chau.

Nach der Legalisierung werden auch Unternehmen verstärkt in dieses Segment investieren. Dies wird zu einem größeren Wohnungsangebot auf dem Markt führen, wodurch der Wettbewerb mit Eigentumswohnungen gestärkt und möglicherweise eine Preisrevolution ausgelöst wird.

Architekt Tran Tuan

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nha-o-co-thoi-han-se-duoc-cap-so-hong-185231203222450442.htm