Für Häuser mit beschränkten Eigentumsrechten wird eine Landbesitzurkunde ausgestellt.

Öffnung des Marktes

Das kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedete Wohnungsgesetz 2023 sieht Folgendes vor: Beim Kauf und Verkauf von Häusern mit befristetem Eigentumsrecht erhält der Käufer für die vereinbarte Dauer einen Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug). Nach Ablauf dieser Frist geht das Eigentum, wie im Vertrag vereinbart, an den ursprünglichen Eigentümer zurück. Nimmt der Verkäufer das Haus nach Ablauf der Frist nicht zurück, wird die Angelegenheit gemäß Artikel 166 dieses Gesetzes und anderen einschlägigen Rechtsvorschriften geregelt. Das Wohnungsgesetz 2023 sieht außerdem vor, dass die Parteien eine Frist für den Verkauf des Hauses an den Käufer vereinbaren können. Enthält der Hauskaufvertrag eine Vereinbarung über die Eigentumsdauer, muss die zuständige Behörde, die den Grundbuchauszug ausstellt, diese Frist im Auszug klar angeben.

Gemäß den neuen Bestimmungen des Wohnungsgesetzes von 2023 werden nicht nur Condotels, sondern auch Officetels und Serviced Apartments mit Eigentumsurkunden ausgestattet.

Laut Herrn Nguyen Tien Dung, Generaldirektor der Savista Company, ermöglichte das Dekret 10 im April 2023 landesweit die Ausstellung von Eigentumsurkunden für Condotel-Apartments. Bislang haben jedoch nur sehr wenige Projekte diese Urkunden erhalten. Officetel- und Service-Apartments waren bisher nicht berechtigt. Mit dem 2023 von der Nationalversammlung verabschiedeten Wohnungsbaugesetz werden nun alle Arten von Immobilienprojekten mit einer Frist für die Ausstellung von Eigentumsurkunden abgedeckt, was dazu beiträgt, den Engpass auf dem Markt zu beseitigen. Zuvor erhielten Käufer dieser Immobilientypen keine Eigentumsurkunden, was zu Verzögerungen bei den Transaktionen führte. „Dies ist eine neue und sehr begrüßenswerte Entwicklung, da sie viele Engpässe auf dem Markt beseitigt und gleichzeitig die Rechte der Eigentümer bei Transaktionen wie Kauf, Verkauf, Übertragung, Hypotheken und Vermietung von Wohnungen sichert, ohne dass diese den Bauträger einschalten müssen… Die Verordnung wird nach ihrer Umsetzung dazu beitragen, die Transaktionen auf dem Markt für Ferienimmobilien, Büro- und Service-Apartments wiederzubeleben und zu beschleunigen“, sagte Herr Dung.

Der Geschäftsführer eines Ferienimmobilienunternehmens in Binh Thuan zeigte sich erfreut über die Legalisierung der Ausstellung von Eigentumsurkunden (sogenannten rosa Urkunden) für befristete Immobilien, insbesondere für Ferienimmobilien, die erhebliche Investitionen von Unternehmen aus ganz Vietnam anziehen. Lange Zeit galten Ferienimmobilien als „Hybrid“: Der Staat erlaubte zwar Investitionen und den Kauf/Verkauf von Immobilien durch Unternehmen, stellte aber keine Eigentumsurkunden aus. Dies betraf nicht nur Unternehmen, sondern auch Immobilienkäufer. Ohne diese Urkunden konnten viele Immobilien nicht als Sicherheit für Bankkredite dienen, und dem Staat entgingen Steuereinnahmen. „Der Markt befindet sich derzeit in einer schwierigen Lage, und der Markt für Ferienimmobilien ist besonders herausfordernd. Wir hoffen daher, dass diese neue Regelung den Kunden mehr Sicherheit beim Immobilienkauf gibt. Dies könnte zu einer schnelleren Markterholung beitragen“, so seine Hoffnung.

Erwartungen tragen zur Senkung der Preise bei.

Laut Architekt Tran Tuan hat die zunehmende Verbreitung von Mini-Apartments ohne ordnungsgemäße Eigentumsnachweise zu einer verzerrten Form dieser Wohnungen auf dem Markt geführt. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um Serviced Apartments, die von den Eigentümern oft über informelle, handschriftliche Verträge langfristig verkauft oder vermietet werden. Viele Menschen sind bereit, diese Wohnungen zu kaufen, da sie sich aufgrund ihres geringen Einkommens keine Reihenhäuser oder Wohnungen leisten können. Der Mangel an strengen Regulierungen hat zu vielen negativen Folgen geführt, zuletzt zum Brand in einem Mini-Apartment in Hanoi . Da diese Art von Wohnungen nun anerkannt und reguliert wird, wird sie zu ihrem ursprünglichen Charakter zurückkehren und es Menschen mit geringem Einkommen ermöglichen, bezahlbaren und gleichzeitig sicheren Wohnraum zu erwerben.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, begrüßte das Wohnungsgesetz von 2023, da es die Regelungen zum zeitlich befristeten Wohnungseigentum aus dem Wohnungsgesetz von 2014 übernimmt und damit den Bedürfnissen einer Verbrauchergruppe gerecht wird, die nur für einen bestimmten Zeitraum eine Immobilie erwerben möchte. Die Regelungen zum zeitlich befristeten Wohnungseigentum fördern zudem die Entwicklung solcher Wohnformen, wie beispielsweise Serviced Apartments auf Grundstücken mit einer maximalen Nutzungsdauer von 50 Jahren. Diese werden zu niedrigeren Preisen als Wohnungen mit unbefristetem Eigentum angeboten. Herr Le Hoang Chau nannte als Beispiel das Projekt B in der Nguyen-Huu-Canh-Straße (Bezirk Binh Thanh, Ho-Chi-Minh-Stadt). Dieses umfasst Zone 1, einen gehobenen Apartmentkomplex auf einem Grundstück mit langfristig gesichertem Eigentum, dessen Wohnungen den Käufern ein unbefristetes Eigentumsrecht einräumen. Zone 2 besteht aus Büroräumen zur Miete und Serviced Apartments auf Grundstücken mit einer 50-jährigen Pachtdauer. Käufer von Serviced Apartments profitieren von einer 50-jährigen Eigentumsdauer und einem niedrigeren Verkaufspreis als in Zone 1. Dies bietet den Kunden mehr Auswahlmöglichkeiten und Sicherheit, da die von ihnen erworbenen Apartments, ob für langfristiges oder zeitlich begrenztes Eigentum, mit Eigentumsurkunden versehen und gesetzlich geschützt sind.

Beispielsweise verpachtet Herr A ein Grundstück für 20 Jahre an Herrn B. Herr B darf in den Bau eines Mehrfamilienhauses investieren und die Wohnungen mit befristeter Nutzungsdauer an Kunden verkaufen. Nach einem Jahr Bauzeit verkauft Herr B die Wohnungen an Kunden, die diese 19 Jahre lang zu einem niedrigeren Preis als vergleichbare Wohnungen mit unbefristeter Nutzungsdauer besitzen. Nach 20 Jahren geben die Kunden die Wohnungen an Herrn B zurück, der das Gebäude abreißt und das Grundstück an Herrn A zurückgibt. Ein weiteres Beispiel: Herr C verkauft sein Haus an Herrn D, der es ebenfalls 20 Jahre lang zu einem niedrigeren Preis als bei einem Direktverkauf erwirbt. „Diese Fälle von Hauskäufen mit befristeter Nutzungsdauer werden alle mit befristeten Eigentumszertifikaten versehen und gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes behandelt. Dies fördert eine starke, gesunde und sichere Entwicklung des Immobilienmarktes in vielen Segmenten. Außerdem schafft es Wettbewerb und trägt zur Senkung der Immobilienpreise bei“, analysierte Herr Chau.

Nach der Legalisierung investieren Unternehmen auch mit größerem Vertrauen in dieses Segment. Dies führt zu einem größeren Wohnungsangebot auf dem Markt, wodurch die Wohnungen mit langfristigen Eigentumswohnungen konkurrieren und potenziell eine Preisrevolution auslösen können.

Architekt Tran Tuan

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nha-o-co-thoi-han-se-duoc-cap-so-hong-185231203222450442.htm