Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Entschließung 98: Erweiterung der Rechte zur Umgestaltung des städtischen Raums

Der Entwurf einer Resolution zur Änderung und Ergänzung einiger Artikel der Resolution Nr. 98/2023/QH15 der Nationalversammlung zur Erprobung spezifischer Mechanismen und Maßnahmen für die Entwicklung von Ho-Chi-Minh-Stadt (im Folgenden: Resolution 98) schlägt eine Optimierung des Stadtentwicklungsmodells unter Berücksichtigung des öffentlichen Nahverkehrs vor. Die neuen Inhalte sollen Ho-Chi-Minh-Stadt dabei unterstützen, TOD-Projekte flexibel umzusetzen, den Stadtraum neu zu strukturieren, die Wirtschaft zu fördern und die Nutzung der U-Bahn zu steigern.

Die U-Bahn-Station Van Thanh der Linie 1 ist auf die Entwicklung eines stadtnahen, verkehrsorientierten Stadtgebiets mit integriertem öffentlichen Nahverkehr ausgerichtet. Foto: HOANG HUNG

Die Ressourcen für die U-Bahn-Entwicklung warten auf einen neuen Mechanismus

Entlang der U-Bahnlinie Ben Thanh – Tham Luong (Linie 2) befinden sich elf Stationen, die durch viele dicht besiedelte Gebiete von Ho-Chi-Minh-Stadt führen. Die zugehörigen Bebauungspläne wurden jedoch vor 2015 erstellt, als die genauen Standorte der Stationen noch nicht feststanden. Um das TOD-Modell (Transit-Oriented Development) optimal umzusetzen, ist eine lokale Anpassung der Bebauungspläne erforderlich, um die Bebauungsdichte zu erhöhen und gemischte Flächen im Umfeld der Stationen zu schaffen. Dies bedeutet, entlang der gesamten Linie TOD-Zonen (Transit-Oriented Development) festzulegen und das Bus-, U-Bahn- und Straßenverkehrssystem fußläufig zu integrieren.

Laut dem Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt liegt die Zuständigkeit für die Anpassung der Stadtplanung vor Ort beim Volkskomitee des jeweiligen Stadtbezirks. Fehlt jedoch ein Konsens, besteht die Gefahr, dass jeder Stadtbezirk seinen eigenen Stil entwickelt. Daher hat Ho-Chi-Minh-Stadt der Zentralregierung vorgeschlagen, dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Befugnis zur Genehmigung von Planungsanpassungen für die Umsetzung von TOD-Projekten zu übertragen.

Das Bauamt stellte außerdem fest, dass sich entlang der Metrolinie 2 zahlreiche große öffentliche Grundstücke mit eindeutigem Rechtsstatus befinden, darunter Block 1/82a (26,65 ha), das Bay Hien Ausstellungs- und Sportzentrum (5,1 ha), das Gebiet C30 (40,9 ha) und das Depot Tham Luong. Diese Standorte bieten großes Potenzial für die Entwicklung von städtebaulichen Projekten im Rahmen der Transit-Oriented Development (TOD). Um dieses Landpotenzial zu nutzen, darf Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch die durch die Metro generierte Wertsteigerung der Grundstücke einziehen – dieser Punkt wurde in der Resolution 98 nicht erwähnt.

Darüber hinaus gibt es laut Bauministerium drei neue Einnahmequellen, die Beachtung verdienen. Dies sind Einnahmen aus der erhöhten Geschossflächenzahl durch Anpassung des Flächennutzungskoeffizienten (GFZ), Einnahmen aus der Wertsteigerung von Grundstücken durch die städtebauliche Entwicklung im Umfeld von Verkehrsknotenpunkten (TOD) und Investitionen in die U-Bahn sowie Gebühren für Infrastrukturverbesserungen, die von Gewerbebetrieben im Bahnhofsbereich stammen. Viele Länder haben diese Instrumente bereits zur Deckung der Kosten von Infrastrukturinvestitionen eingesetzt. Die geltenden Bestimmungen, einschließlich der Resolution 98, sehen jedoch keine Rückgewinnung der Wertsteigerung von Grundstücken vor (Land Value Capture), sodass Ho-Chi-Minh-Stadt keine Grundlage für deren Umsetzung hat.

Laut einer Analyse von Dr. Ngo Viet Nam Son erhöht die Investition in die Metro den Grundstückspreis im Bahnhofsumfeld um 20–50 %. Ohne einen Mechanismus, der es dem Staat ermöglicht, diese Wertsteigerung zu kompensieren, wird die städtebauliche Entwicklung im Umfeld von Transit-Oriented Development (TOD) keine nachhaltige Kapitalquelle für den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs darstellen.

Erweiterung der Befugnisse zur Umsetzung von TOD-Projekten

Eine der wichtigsten Anforderungen an die städtebauliche Entwicklung im Umfeld von U-Bahn-Stationen (TOD) ist die Erhöhung der Bevölkerungsdichte und die Förderung wirtschaftlicher Aktivitäten im Umkreis von 10 bis 15 Gehminuten. Die in den geltenden Vorschriften festgelegten Standards hinsichtlich Gebäudedichte, Gebäudehöhe, Baumbestand usw. sind jedoch weiterhin verbindlich, was zu langwierigen und mehrstufigen Verfahren führt.

Der Leiter des städtischen Eisenbahnmanagements von Ho-Chi-Minh-Stadt, Phan Cong Bang, erklärte, dass die städtebauliche Entwicklung entlang der Transit-Orientierung (TOD) nur dann effektiv sei, wenn das gesamte öffentliche Verkehrsnetz als einheitliches System funktioniere. Dann könnten die Fahrgäste bequem zu Fuß zum Bahnhof gehen und mit einer Karte oder App U-Bahn, Bus und Leihfahrrad nutzen.

Da die Zuständigkeit jedoch dezentralisiert ist und jede U-Bahn-Linie bzw. jede Verkehrseinheit eine andere Technologie wählen kann, gestaltet sich die Umsetzung von TOD schwierig. Daher schlug Ho-Chi-Minh-Stadt vor, eigene Technologiestandards, Standards für elektronische Tickets und Standards für die Verbindungsinfrastruktur für das gesamte Netz festzulegen.

Um das Verkehrsproblem zu lösen, plant Ho-Chi-Minh-Stadt bis 2030 den Bau eines 232 km langen Stadtbahnnetzes mit einem geplanten Investitionsvolumen von rund 19,67 Milliarden US-Dollar. Berechnungen zufolge decken die Mittel der Zentralregierung und des Stadthaushalts derzeit nur etwa 66 % des Bedarfs.

Laut Herrn Tran Quang Lam, Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, entwickelt die Stadt dringend ein Projekt zur Mobilisierung zusätzlicher Ressourcen. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Nutzung von Landressourcen nach dem TOD-Modell und dem Ausbau von öffentlich-privaten Partnerschaften (ÖPP), insbesondere von Build-Transfer-Verträgen (BT), um mehr Kapital für wichtige Infrastrukturprojekte zu schaffen.

Der Resolutionsentwurf der Nationalversammlung ändert und ergänzt mehrere Artikel der Resolution 98 und schlägt eine Erweiterung der Befugnisse von Ho-Chi-Minh-Stadt bei der Umsetzung von TOD-Projekten vor. Der neue Durchbruch besteht darin, dass Ho-Chi-Minh-Stadt Mittel für Entschädigungen, die Räumung von Grundstücken und die Schaffung von Fonds für unbebaute Flächen in der Nähe von Bahnhöfen und Kreuzungen entlang des dritten Rings verwenden darf, um die Nutzungsrechte an diesen Grundstücken zu versteigern.

Die Einnahmen aus der Nutzung dieses Landfonds werden für die Umsetzung von Stadtentwicklungs-, Handels- und Dienstleistungsprojekten oder zur Bezahlung von Investoren für Eisenbahnprojekte im Rahmen von BT-Verträgen verwendet. Laut Experten wird Ho-Chi-Minh-Stadt mit diesen Vorschlägen über mehr Ressourcen verfügen, um die Planung, Investition und Nutzung von mit der U-Bahn verbundenen Stadtgebieten zu beschleunigen, wodurch bald moderne TOD-Zentren entstehen, die Attraktivität des öffentlichen Nahverkehrs erhöht und die Lebensqualität der Bevölkerung verbessert wird.

QUOC HUNG

Quelle: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html