Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat gemäß Beschluss 98/2023/QH15 einen Beschluss zum Plan für die Entwicklung von elf kompakten Stadtgebieten nach dem TOD-Modell (Transit-Oriented Development) entlang der U-Bahn-Linien und des dritten Rings gefasst. Demnach soll die TOD-Entwicklung im Zeitraum 2024–2025 an neun Standorten entlang dreier laufender Verkehrsprojekte umgesetzt werden: U-Bahn-Linie 1 (Ben Thanh – Suoi Tien), U-Bahn-Linie 2 (Ben Thanh – Tham Luong) und dritter Ring.
Stärkung der Rolle des städtischen Grundstücksentwicklungszentrums
Das größte TOD-Projekt (Transit-Oriented Development) erstreckt sich über 389 Hektar in der Gemeinde Xuan Thoi Thuong (Bezirk Hoc Mon) und ist an die Ringstraße 3 angebunden. Das kleinste Projekt ist das Ausstellungs- und Sportzentrum im Bezirk Tan Binh (5,1 Hektar). Auch dieses Gebiet soll im Rahmen eines TOD-Projekts an die U-Bahn-Linien 2 und 5 angebunden werden. In der Umgebung befinden sich bereits Wohngebiete, Schulen und ein lebhafter Markt.
Die übrigen Standorte befinden sich im Bezirk 10, im Bezirk Tan Phu, in der Stadt Thu Duc und im Bezirk Binh Chanh; sie sind an die U-Bahn-Linien 1, 2 und 3 sowie an die Ringstraße 3 angebunden.
Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Instituts für Ressourcen- und Umweltökonomie in Ho-Chi-Minh-Stadt, unterstützte den Plan der Stadtverwaltung von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Entwicklung von elf kompakten Stadtgebieten entlang wichtiger Verkehrsadern und erklärte, dass das TOD-Modell (Transit-Oriented Development) in modernen Städten weltweit, insbesondere in China, Thailand und Singapur, weit verbreitet sei. Dieses Modell trage dazu bei, für die Stadterneuerung geeignete Flächen effektiv zu nutzen und zu entwickeln und so kompakte Stadtgebiete und intelligente Stadtcluster zu schaffen.
Basierend auf der Planung und dem aktuellen Zustand der Landflächen verfolgt Ho-Chi-Minh-Stadt zwei Ansätze beim Aufbau von TOD-Modellstädten (Transit-Oriented Development). Erstens konzentriert sich eine Gruppe auf die Sanierung und Aufwertung bestehender Gebiete, vorwiegend in Wohngebieten entlang von Ringstraßen oder U-Bahn-Linien. Zweitens setzt eine Gruppe auf Neuinvestitionen, die auf bestehenden, unbebauten oder dünn besiedelten Flächen oder auf Flächen, auf denen Fabriken und Unternehmen ihre Ansiedlung planen, realisiert werden.
Bei effektiver Nutzung der Flächen entlang der Metrolinie 1 können intelligente Stadtzentren in Ho-Chi-Minh-Stadt entstehen. (Foto: HOANG TRIEU)
Dr. Thuan schlug vor, den Kernbereich des Bahnhofs (im Umkreis von 400–500 m) auf eine optimale, hochverdichtete Stadtentwicklung auszurichten. Gleichzeitig sollte auch der Übergangsbereich um den Bahnhof (im Umkreis von 500–1000 m) auf eine hochverdichtete Stadtentwicklung ausgerichtet sein. Bezüglich des dritten Rings (Ring Road 3) sollte die Stadtentwicklung speziell auf die Gebiete an den Autobahnkreuzen, den Verbindungsstraßen zum dritten Ring und den Nebenstrecken konzentriert werden.
Um die Umsetzung zu erleichtern, sollte Ho-Chi-Minh-Stadt laut Dr. Thuan die Planungsgrenzen der TOD-Standorte (Transit-Oriented Development) veröffentlichen, um die Öffentlichkeit zu informieren und vernünftige Landakquisitionspläne für Modelle zu entwickeln, die den genehmigten Plänen entsprechen.
„Der Arbeitsaufwand für die Entschädigung und den Erwerb von Grundstücken im Rahmen der stadtverträglichen Entwicklung nach dem Transit-Oriented-Design-Prinzip (TOD) ist enorm. Um die staatliche Verwaltungsbehörde, das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, zu entlasten, muss Ho-Chi-Minh-Stadt gemäß dem Landgesetz von 2024 die Rolle des städtischen Landentwicklungszentrums stärken, damit dieses den TOD-Plan optimal unterstützt. Wird der Plan erfolgreich und zielgerichtet umgesetzt, kann Ho-Chi-Minh-Stadt so zu wirklich intelligenten Stadtgebieten beitragen – also zu intelligenten Stadtclustern mit den besten Verkehrsanbindungen in ganz Vietnam“, erklärte Dr. Thuan.
Gute Planung zieht Investoren an.
Um Ressourcen für die stadtverträgliche Entwicklung im Umfeld von U-Bahn-Stationen (TOD – Transit-Oriented Development) zu erschließen, befasste sich Dr. Pham Tran Hai vom Institut für Entwicklungsforschung in Ho-Chi-Minh-Stadt mit der räumlichen Organisation, insbesondere mit der Umstrukturierung von Flächen in TOD-Gebieten. Demnach sollte der Raum um U-Bahn-Stationen neu organisiert und Anwohner dazu angeregt werden, als Kapitalgeber Land für TOD-Projekte beizusteuern. Je nach Größe und Lage des beigesteuerten Landes wird eine Entschädigung berechnet und den Anwohnern in Form von Land oder Baufläche gewährt. „Dieses Modell wird von internationalen Organisationen, insbesondere in Ländern mit Schwierigkeiten bei der Landbeschaffung, befürwortet“, erklärte Dr. Hai.
Bezüglich der Politik schlug Dr. Hai vor, die Wertsteigerung von Grundstücken zu regulieren, einschließlich Erschließungsbeiträgen (für bestehende Immobilien in TOD-Gebieten), Ausgleichszahlungen (für Projekte in TOD-Gebieten) und der Übertragung von Raumordnungsrechten (für Grundstücke innerhalb von TOD-Gebieten). Um dies zu erreichen, ist eine Verbesserung des rechtlichen Rahmens dieser Maßnahmen erforderlich, insbesondere durch eine Anpassung der Landnutzungsbestimmungen in Artikel 219 des Bodengesetzes von 2024 hinsichtlich der Landnutzungsbeiträge und der Landausgleichsmaßnahmen sowie der Bestimmungen zum Verkauf von Raumordnungsrechten aufgrund der Vergrößerung der Geschossfläche.
Bei einem Treffen zwischen dem Verkehrsministerium von Ho-Chi-Minh-Stadt und lokalen Behörden zur Umsetzung des Projekts „Transit-Oriented Development“ (TOD) im Jahr 2023 berichtete ein Vertreter des Volkskomitees des Bezirks Nha Be über seine Erfahrungen mit dem Grundstückserwerb und der Versteigerung in der Nguyen-Huu-Tho-Straße. Obwohl es sich bei der Nguyen-Huu-Tho-Straße nicht um ein TOD-Projekt handelt, weist sie ähnliche Merkmale auf. Hierbei stellt die Regierung Mittel für den Straßenbau bereit, erwirbt anschließend Grundstücke entlang der Strecke, versteigert diese und reinvestiert sie in die Verkehrsinfrastruktur. Laut dem Vertreter des Bezirks Nha Be sollten die Planungsbehörden daher flexibel vorgehen und sich an allgemeinen Kriterien orientieren, um die Umsetzung von TOD für die U-Bahn-Linien 1 und 2 sowie den Ring 3 zu erleichtern. Übermäßige Detailgenauigkeit sei dabei zu vermeiden, um die Grundstücksversteigerungen zu vereinfachen und Investoren anzuziehen, ohne deren Ideen einzuschränken.
„Im Planungsprozess müssen wir lediglich konkrete Zielvorgaben für Grünflächen, Gewerbegebiete, Straßen usw. festlegen. Darauf aufbauend können Investoren ihre eigenen Ideen und Entwürfe für den Bau entwickeln, was effektiver sein wird als die Umsetzung durch den Staat“, fügte der Vertreter des Bezirks Nha Be hinzu.
Einige Gebiete entlang der Metrolinie 2, wie beispielsweise der Bezirk Tan Binh, berichteten, dass Investoren bei Ausschreibungen und Auktionen häufig Anpassungen fordern, um die Planungsziele zu erhöhen. Daher sollten bei der Umsetzung des Plans die Ziele maximal angehoben und gleichzeitig attraktive Bedingungen geschaffen werden, um Investoren zu gewinnen.
11 TOD-Modellstädte
Dem Plan zufolge wird Ho-Chi-Minh-Stadt von 2026 bis 2028 die Umsetzung zweier TOD-Gebiete (Transit-Oriented Development) fortsetzen: in der Gemeinde Tan Hiep (Bezirk Hoc Mon) entlang der Ringstraße 3 und im Gebiet um den Bahnhof Tan Kien (Bezirk Binh Chanh), die an die verlängerte U-Bahn-Linie 3 und die Bahnstrecke Ho-Chi-Minh-Stadt - Can Tho angebunden werden.
In der ersten Phase mit neun TOD-Stadtgebieten werden die Grenzen, die Planung und der rechtliche Status der Grundstücke im zweiten und dritten Quartal 2025 festgelegt. Anschließend wird die Planung im zweiten und vierten Quartal 2025 angepasst, und der Investorenauswahlprozess wird Anfang 2026 abgeschlossen sein.
Quelle: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
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