Grunderwerbsteuer: Experten empfehlen eine „Besteuerung“ von 20 % auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.

ANTD.VN - Experten empfehlen, eine Steuer von 20% auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufswert von Immobilien zu erheben, anstatt der derzeitigen 2% auf den Übertragungswert.

Sollte auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis eine Steuer erhoben werden?

Laut vielen Experten zählen Einkünfte aus Immobilientransaktionen derzeit zu den wichtigsten Einkommensquellen im System der persönlichen Einkommensteuer, doch weist die Besteuerung noch viele Einschränkungen und Mängel auf.

Associate Professor Dr. Phan Huu Nghi, stellvertretender Direktor des Instituts für Bankwesen und Finanzen der Nationalen Wirtschaftsuniversität , erklärte, dass die Einkommensteuer auf Einkünfte aus Immobilienübertragungen derzeit auf zwei Arten erhoben wird.

Die erste Steuer beträgt 2 % des Transaktionswertes, unabhängig davon, ob ein Gewinn oder Verlust erzielt wird. Die zweite Steuer beträgt 20 % der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.

Laut Experten ist die 2%ige Steuer auf den Transaktionswert zwar einfach und leicht zu erheben, führt aber zu einer großen Lücke bei der Angabe von Verkaufspreisen. Verkäufer geben häufig einen niedrigeren Übertragungspreis als den tatsächlichen Wert an, um die Steuerlast zu reduzieren. Dies verursacht nicht nur Einnahmeverluste für den Staatshaushalt, sondern beeinträchtigt auch die Transparenz des Immobilienmarktes.

Im Gegenteil, die 20-prozentige Steuer auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis hat den Vorteil, dass sie das tatsächliche Einkommen genau widerspiegelt. Allerdings stößt diese Methode bei der Ermittlung des korrekten Kaufpreises an ihre Grenzen, insbesondere bei Immobilientransaktionen, die vor vielen Jahren stattfanden, als es noch keinen so transparenten Mechanismus zur Steuerung von Kauf- und Verkaufspreisen wie heute gab.

Experten sagen, dass die derzeitige Grunderwerbsteuer noch immer unzureichend ist.

Associate Professor Dr. Phan Huu Nghi sagte, dass zur Gewährleistung von Fairness und zur Begrenzung von Steuerhinterziehung eine Steuer von 20% auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis erhoben werden sollte, ähnlich der Körperschaftsteuer.

„Derzeit verfügen die Steuerbehörden und das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt über vollständige Informationen zu Kauf- und Verkaufspreisen, um die Steuern zu berechnen. Daher ist eine Kontrolle der Verrechnungspreise durch Vergleich mit den tatsächlichen Daten uneingeschränkt möglich.“

„Wenn Käufer sich bereit erklären, einen niedrigen Preis anzugeben, um Steuern zu vermeiden, wird es ihnen beim Weiterverkauf schwerfallen, einen Kaufpreis unterhalb des Marktpreises anzugeben, was später zu einer höheren Steuerbelastung bei der Weiterverkaufstransaktion führen kann, wenn der Käufer der Zweipreisvereinbarung (d. h. der Angabe eines niedrigen Preises) nicht zustimmt“, analysierte er.

Laut Experten sollte die 20-prozentige Steuer auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis durch strenge Sanktionen für falsche Preisangaben ergänzt werden. Dadurch würden Immobilientransaktionen transparenter, die Situation mit „zwei Preisen“ (tatsächlicher und angegebener Preis) eingedämmt und gleichzeitig eine gerechtere Steuererhebung ermöglicht. Der durch Makler und intransparente Kauf- und Verkaufsgeschäfte in die Höhe getriebene Markt würde maximal begrenzt.

„Ein wichtiger Effekt der Anwendung einer 20-prozentigen Steuer auf den tatsächlichen Gewinn besteht darin, den Preisanstieg bei Immobilien einzudämmen. Bei konsequenter Anwendung der Wertschöpfungsbesteuerung müssen Immobilienunternehmen ihre Verkaufspreise sorgfältiger kalkulieren, was zu mehr Transparenz und einem nachhaltigeren Markt beiträgt“, erklärte Privatdozent Dr. Phan Huu Nghi.

Dr. Nguyen Ngoc Tu, Dozent an der Hanoi University of Business and Technology, erklärte ähnlich, dass die Berechnung einer Steuer von 2 % auf den Verkaufspreis leicht zu einer Überberechnung führen könne und mit dem Wesen der Einkommensteuer unvereinbar sei, die nur auf das Einkommen, also die Einnahmen abzüglich der Ausgaben des Steuerzahlers, erhoben werde.

Vorschlag zur Erhebung einer jährlichen Grundsteuer auf den Immobilienwert

Der Experte Nguyen Tri Hieu, Direktor des Instituts für Forschung und Entwicklung globaler Finanz- und Immobilienmärkte, sagte, dass sich die Immobiliensteuer in Vietnam derzeit nur auf Einnahmen wie die Steuer auf die nichtlandwirtschaftliche Landnutzung, die Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen und die Registrierungsgebühren beschränkt.

Inzwischen erheben entwickelte Länder wie die USA, Kanada, Japan und Südkorea eine jährliche Grundsteuer auf den Immobilienwert, um eine gerechte Vermögensverteilung zu gewährleisten und nachhaltige Einnahmen für den Staatshaushalt zu generieren.

Laut dem Experten hat das Versäumnis, die Grundsteuer in Vietnam effektiv anzuwenden, zu einer Reihe bemerkenswerter Konsequenzen geführt.

Erstens nimmt die Immobilienspekulation und -hortung zu. Ohne Steuerdruck investieren viele Privatpersonen und Organisationen eher langfristig in Immobilien, anstatt sie zu nutzen oder damit zu handeln. Dies führt zu einem Rückgang des realen Wohnungsangebots und damit zu steigenden Immobilienpreisen.

Zweitens entgeht dem Staatshaushalt eine wichtige Einnahmequelle. Da Immobilien nicht der regulären Grundsteuer unterliegen, verliert der Staat eine stabile, langfristige Einnahmequelle und ist gleichzeitig stark auf Körperschaftsteuer und Mehrwertsteuer angewiesen. Dies beeinträchtigt die Wirksamkeit des Steuersystems bei der Regulierung der Wirtschaft.

Dr. Nguyen Tri Hieu erklärte, die Grundsteuer gelte als wirksames Instrument zur Spekulationsbekämpfung, zur Schaffung einer stabilen Einnahmequelle für den Staatshaushalt und zur Lenkung des Kapitalflusses in die Wirtschaft anstatt zur Hortung von Vermögenswerten. Die Umsetzung müsse jedoch sorgfältig geprüft werden, um sicherzustellen, dass sie den jeweiligen Marktgegebenheiten und sozioökonomischen Bedingungen entspreche.

Die Besteuerung von Vermögenswerten erfordert nicht nur ein faires Steuersystem, sondern auch einen vernünftigen Fahrplan, um unerwünschte Auswirkungen zu vermeiden, insbesondere im Hinblick auf den Markt, der Stabilität benötigt.

Quelle: https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd