3 grandes problemas del mercado inmobiliario
En la tarde del 3 de agosto, el primer ministro Pham Minh Chinh presidió una conferencia en línea para evaluar los resultados de la implementación de la Resolución No. 33/NQ-CP del 11 de marzo del Gobierno y proponer soluciones para eliminar las dificultades y obstáculos del mercado inmobiliario.
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| El Sr. Le Tu Minh, presidente de IMG Investment Joint Stock Company, intervino en la conferencia. (Fuente: VGP) |
En su intervención en la conferencia, el presidente de IMG Investment Joint Stock Company, el Sr. Le Tu Minh, dijo que la esencia de eliminar las dificultades del mercado inmobiliario que interesan al Gobierno reside en tres cuestiones.
Lo primero es combatir la especulación inmobiliaria.
Según él, la especulación inmobiliaria y la manipulación del mercado inmobiliario están afectando actualmente la economía vietnamita. La gente compra terrenos esperando la oportunidad de que los precios suban, lo que provoca que una parte de las fuerzas productivas se "duerma" y no sea efectiva, lo cual constituye un enorme desperdicio.
La experiencia de otros países consiste en utilizar los impuestos para regular la especulación. Puso como ejemplo una empresa que actualmente tiene un proyecto en Australia, que debe pagar un impuesto predial del 2% anual. El precio del terreno es determinado de forma independiente por la autoridad fiscal cada año.
Cada año, esta unidad debe pagar un impuesto predial de entre 700.000 y 800.000 USD cuando el proyecto no se ha implementado. Este año, el gobierno local decidió aumentar esta tasa impositiva al 4 %.
Si Vietnam implementa esta política, solo quienes realmente desarrollan proyectos se atreverán a poseer tierras, y cuando las posean, deberán ejecutar los proyectos con gran rapidez. Esta medida no solo previene la especulación inmobiliaria, sino que también contribuye a que el Ministerio de Finanzas cuente con una importante fuente de ingresos, afirmó el Sr. Minh.
Los representantes empresariales propusieron que el Comité de Redacción de la Ley de Tierras complemente y aplique una tasa de impuesto predial anual del 2% y aplique un impuesto progresivo cuando las parcelas de tierra no se pongan en explotación o no generen ganancias, como se hace en países extranjeros.
El segundo es la política de gestión de tasas de interés del Banco Estatal. Cree que es hora de reducir las tasas de interés a mediano plazo por debajo del 10% anual, concretamente alrededor del 8,5% anual, más o menos, como hace dos años, porque con tasas de interés a mediano plazo superiores al 10%, ninguna economía es saludable.
Esta tasa de interés en otros países es del 3-5% anual. En Vietnam, la tasa de interés hace 5-6 meses rondaba el 12-14% anual. Las empresas no quieren ni se atreven a pedir préstamos, y los clientes pierden la confianza en el mercado inmobiliario e invierten su dinero en otras áreas.
También propuso que se tomaran medidas para impedir o limitar la participación de las empresas inmobiliarias en la banca y viceversa, ya que las empresas que participan en ambos campos movilizan capital social principalmente para sus propios negocios y tienen poco impacto en la sociedad, creando incluso magnates que monopolizan la economía.
En tercer lugar está la eliminación de obstáculos legales y la gestión de los procedimientos administrativos.
La mayor dificultad para el sector inmobiliario actual reside en los aspectos legales, no en los bancarios. Existe una superposición legal, el mismo problema, la misma regulación, pero con múltiples interpretaciones. Las autoridades competentes no implementan ni se atreven a hacerlo, principalmente a nivel local.
Por lo tanto, recomendó completar rápidamente el sistema legal para que los funcionarios puedan trabajar con tranquilidad. Debe existir un decreto claro sobre la descentralización de poderes y responsabilidades en todos los niveles, que estipule claramente: el contenido que debe completarse, el plazo de finalización y la responsabilidad en caso de incumplimiento.
Los directivos de la empresa también propusieron que el Ministerio de Planificación e Inversión permitiera a las empresas vietnamitas aplicar el Artículo 44.3 de la Ley de Inversiones y el Artículo 126 de la Ley de Tierras, extender el plazo de arrendamiento de las tierras o permitirles pagar una renta de 70 años para que los parques industriales tengan una duración suficiente y resulten atractivos para los arrendatarios. Esto se ajusta a la ley y aumenta los ingresos locales.
Tanto las villas como los terrenos tienen descuento.
El informe del mercado inmobiliario publicado recientemente por el Ministerio de Construcción muestra que, en el segundo trimestre, se registraron cerca de 100.000 transacciones exitosas. De estas, el número de transacciones en el segundo trimestre se centró principalmente en el sector de terrenos, con 67.525 transacciones exitosas, lo que representa aproximadamente el 99,9% en comparación con el primer trimestre y aproximadamente el 31,5% en comparación con el mismo período del año anterior.
Las casi 30.000 transacciones restantes se realizaron con éxito en apartamentos y casas individuales, lo que representa el 75,61% en comparación con el trimestre anterior, lo que equivale a aproximadamente el 43,03% en comparación con el mismo período del año anterior.
Sin embargo, en el segundo trimestre, el segmento inmobiliario de viviendas unifamiliares y terrenos en proyectos que interesan a los inversores es principalmente especulativo. Los compradores ya no muestran el mismo interés en estos segmentos inmobiliarios.
Además, muchos inversores se enfrentan a problemas de liquidez, utilizan un apalancamiento financiero excesivo y el promotor ha dejado de mantener las tasas de interés de los préstamos. El mercado ha experimentado una fuerte disminución de la liquidez, lo que ha provocado que muchas transacciones con fines de reducción de pérdidas se fortalezcan.
El precio de venta de villas y terrenos para proyectos en muchas localidades continuó disminuyendo entre un 2 % y un 5 % durante el trimestre, en comparación con el trimestre anterior. Además, es posible que estas propiedades sigan ajustándose a valores adecuados, acordes con el valor de inversión del producto y la infraestructura regional en el futuro.
Algunas áreas han visto una disminución significativa en los precios de transacción, especialmente en los distritos suburbanos y áreas periféricas en el trimestre, como: distrito de Ha Dong, distrito de Me Linh, Hoai Duc (Hanoi); Distrito 12, distrito de Binh Chanh, distrito de Nha Be (HCMC); distrito de Ngu Hanh Son (Da Nang); ciudad de Bien Hoa, distrito de Nhon Trach (Dong Nai).
Vinh Phuc: Piden inversión en seis proyectos de vivienda social
Basándose en las necesidades prácticas de la zona, el Comité Popular de la provincia de Vinh Phuc está llamando a inversores a construir seis proyectos de viviendas sociales con una escala de aproximadamente 8.000 apartamentos y casas adosadas para los trabajadores.
Vinh Phuc es una provincia con una industria desarrollada, en la zona hay muchos parques industriales que atraen una gran concentración de trabajadores, por lo que la necesidad de viviendas para establecerse para las familias de muchos trabajadores en particular y las personas de bajos ingresos en general es un problema urgente.
Se sabe que, desde 2014 hasta la fecha, el Consejo Popular y el Comité Popular de la provincia de Vinh Phuc han promulgado numerosos mecanismos, políticas y reglamentos sobre la gestión y el desarrollo de viviendas para personas de bajos recursos. En particular, la Decisión n.º 159 del Consejo Popular Provincial sobre el apoyo a proyectos de vivienda social para trabajadores y personas de bajos ingresos en la provincia durante el período 2015-2020; la Decisión n.º 14 del Comité Popular Provincial sobre los criterios de prioridad para la selección de personas elegibles para el alquiler y la compra de viviendas sociales en la provincia; la Decisión n.º 179 sobre el plan para la implementación del Programa de Desarrollo de Vivienda de la provincia de Vinh Phuc hasta 2020, con visión a 2030; y la Decisión n.º 1247 sobre la promulgación del plan quinquenal de desarrollo de vivienda, período 2021-2025.
Además de instruir a los departamentos, sucursales y localidades para que fortalezcan la gestión y atraigan inversión en proyectos de desarrollo de vivienda, la provincia de Vinh Phuc también prioriza la asignación de capital para el desarrollo de vivienda. Solo en 2023, el capital para el desarrollo de vivienda en la provincia fue de 8.606 mil millones de VND. De este monto, el capital para la construcción de viviendas comerciales fue de 2.748 mil millones de VND; el capital para la construcción de viviendas sociales, de 164 mil millones de VND; y el capital para la construcción por parte de hogares y particulares, de 5.694 mil millones de VND.
Español El Sr. Nguyen Thanh Ha, subdirector del Departamento de Construcción de la provincia de Vinh Phuc, dijo que en la provincia de Vinh Phuc, actualmente se están implementando cinco proyectos de vivienda social, incluidos: el área de vivienda de bajos ingresos Vinaconex Xuan Mai; el área de vivienda para trabajadores y personas de bajos ingresos en el barrio de Khai Quang; el área de vivienda social de gran altura para trabajadores en el área de Goc Nu, barrio de Khai Quang (ciudad de Vinh Yen); el área de vivienda de bajos ingresos 8T, barrio de Xuan Hoa, ciudad de Phuc Yen; el área de vivienda social en el barrio de Phuc Thang (ciudad de Phuc Yen).
Los proyectos de vivienda social mencionados han invertido y completado la construcción de 1623 viviendas con una superficie de 50 a 70 m² por vivienda, satisfaciendo así las necesidades de vivienda de trabajadores y personas de bajos ingresos desde 2015 hasta la fecha. Actualmente, el Comité Popular de la provincia de Vinh Phuc sigue solicitando la inversión en seis proyectos de vivienda social con una escala de aproximadamente 8000 viviendas y casas adosadas para trabajadores. Los trámites para la implementación del proyecto se están llevando a cabo conforme a la normativa vigente, declaró el Sr. Nguyen Thanh Ha.
Según el proyecto del Primer Ministro "Invertir en la construcción de al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales durante el período 2021-2030", el objetivo de la provincia de Vinh Phuc es completar 28.300 viviendas sociales, de las cuales 8.800 deben completarse entre 2022 y 2025, y 19.500 entre 2026 y 2030. Se trata de una meta ambiciosa que requiere gran esfuerzo y determinación de los departamentos y sucursales pertinentes.
Thanh Hoa: Lista de proyectos de vivienda social retrasados
Según información del Departamento de Construcción de Thanh Hoa, actualmente en la provincia hay 18 proyectos de vivienda social que han sido invertidos y están en construcción, de los cuales 12 proyectos están dentro del cronograma, han puesto en uso parte o la totalidad del proyecto y 6 proyectos están retrasados.
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| Proyecto de vivienda social en la calle Bao Ngoai. (Fuente: BXD) |
Se sabe que la razón del lento progreso está determinada por las agencias funcionales de la provincia de Thanh Hoa debido a la lentitud en la limpieza del sitio del proyecto, la lenta implementación de la inversión y la construcción por parte del inversionista para el área de terreno asignada y la capacidad poco científica para gestionar la inversión y la construcción de los proyectos. Entre los proyectos de vivienda social de progreso lento en Thanh Hoa, en primer lugar, debemos mencionar el Proyecto de Vivienda Social AMC I en el distrito de Quang Thanh, ciudad de Thanh Hoa, que ha estado "archivado" durante muchos años.
El 24 de septiembre de 2014, el Comité Popular Provincial de Thanh Hoa emitió el Documento No. 8870 aprobando la inversión en el proyecto de desarrollo de vivienda social del Área de Vivienda Social AMC I en el Barrio Quang Thanh, Ciudad de Thanh Hoa.
En consecuencia, el Comité Popular de la provincia de Thanh Hoa aprobó la inversión de AMC Global Development Joint Stock Company en el Proyecto de Vivienda Social AMC I. El objetivo de la inversión y la construcción es crear condiciones para que las personas de bajos ingresos de la zona tengan una vivienda estable, satisfaciendo las necesidades de aproximadamente 900 hogares con una inversión total de casi 527 mil millones de VND, provenientes de capital propio y otras fuentes de capital legalmente movilizadas.
El Comité Popular Provincial de Thanh Hoa extendió el proyecto para su implementación y avance en 36 meses. De estos, la fase de preparación de la inversión duró 6 meses desde la fecha de aprobación de la inversión, y la fase de implementación, 30 meses, del 6 de agosto de 2020 al 6 de febrero de 2023. Tras el inicio oficial de la construcción el 21 de enero de 2021, hasta la fecha, el Área de Vivienda Social AMC I solo presenta algunas obras sin terminar, y dentro del proyecto, la maleza crece descontroladamente.
A continuación, se encuentra el proyecto de vivienda social Bao Ngoai, en el barrio de Dong Huong, ciudad de Thanh Hoa, con una serie de infracciones que lo han mantenido bloqueado hasta la fecha. El Comité Popular Provincial de Thanh Hoa emitió el Documento n.° 3071 en 2018, aprobando la política de inversión de este proyecto. La Sociedad Anónima de Construcción y Comercio 379 (ubicada en Hanói) es la inversora.
A finales de 2022, aunque las autoridades competentes aún no habían aceptado ni permitido el uso de los apartamentos, muchos hogares que compraron apartamentos en el edificio de apartamentos 379 se mudaron y vivieron libremente.
El 9 de enero de 2023, el Comité Popular de la provincia de Thanh Hoa decidió imponer una multa administrativa de 80 millones de VND a la Sociedad Anónima de Construcción y Desarrollo de Vivienda 379 por poner en funcionamiento el proyecto sin un documento que aprobara los resultados de la aceptación de la prevención y lucha contra incendios.
Después de organizar una inspección de aceptación de finalización del proyecto, el Ministerio de Construcción envió recientemente un documento al Comité Popular de la provincia de Thanh Hoa, indicando que el proyecto mencionado no cumplía las condiciones para la aprobación de los resultados de aceptación de finalización de acuerdo con las regulaciones.
Además de los dos proyectos de vivienda social mencionados anteriormente, otros cuatro proyectos de vivienda social en Thanh Hoa también sufrieron la misma suerte, entre ellos: vivienda social en el barrio de Quang Thanh, ciudad de Thanh Hoa, invertido por Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; vivienda para trabajadores en Hoang Long Industrial and Urban Park, barrio de Tao Xuyen, ciudad de Thanh Hoa, invertido por Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; desarrollo de vivienda social para trabajadores en el área oriental de Le Mon Industrial Park, ciudad de Thanh Hoa, invertido por Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; vivienda social en el barrio de Quang Thang, ciudad de Thanh Hoa, invertido por An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.
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