"Tomando el pulso" al mercado inmobiliario de Hanoi

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Al comentar sobre el mercado inmobiliario de la capital a finales de año, los analistas afirman que los apartamentos siguen siendo el segmento que lidera el flujo de caja. Además, los tipos de inversión, como los terrenos, pronto resurgirán.

El segmento con demanda real sigue caliente

Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com, en los últimos tiempos, los apartamentos han sido el principal atractivo durante la recuperación del mercado. Sin embargo, cuando el mercado entre en una fase de estabilidad, los apartamentos tendrán que ceder su protagonismo a otros segmentos.

“En ciclos anteriores, cuando el mercado pasó a una fase de desarrollo estable, con una inversión de 100 VND, los apartamentos solo generaban 136 VND, pero con terrenos, generaban hasta 300 VND”, compartió el Sr. Quoc Anh.

La visualización anterior muestra que, en diferentes etapas del mercado, los apartamentos, aunque ofrecen buenos márgenes de ganancia, no son la inversión más atractiva. Si el mercado actual opera según las reglas de ciclos de fluctuación anteriores, los apartamentos, tras un recalentamiento, se mantendrán en un nivel lateral y crecerán más lentamente que otros segmentos.

EL MERCADO INMOBILIARIO EN LAS PROVINCIAS VECINAS DE HANOI SE ESTÁ CALENTANDO

No solo los distritos suburbanos de Hanói , sino también el mercado inmobiliario de las provincias que rodean la capital, están en el punto de mira de numerosos inversores. El Sr. Le Dinh Chung, director general de SGO Homes, explicó que, dado el elevado precio de los inmuebles en el centro de la ciudad, muchos inversores están redirigiendo su inversión a las provincias y ciudades vecinas.

El mercado en las provincias que rodean Hanói muestra señales positivas de recuperación, con precios que en muchas zonas superan los niveles anteriores. Actualmente, los inversores se centran en el sector inmobiliario en torno a dos ejes económicos: Bac Ninh - Bac Giang - Vinh Phuc y Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh. Todas estas zonas ofrecen un amplio potencial de desarrollo, buena infraestructura vial y están conectadas a parques industriales, informó el Sr. Chung.

El Sr. Quoc Anh predice que el próximo año, los apartamentos seguirán siendo un mercado prometedor, mientras que otros segmentos, como las casas particulares y las casas adosadas, tendrán mayor auge a partir de principios del próximo año. El volumen de transacciones de los segmentos orientados a la inversión aumentará de forma constante a partir de mediados de 2025.

El Sr. Nguyen Thac Cuong, subdirector general de Mai Viet Land, también afirmó que los inmuebles que satisfacen las necesidades inmobiliarias se están vendiendo a precios muy altos, sin indicios de desaceleración en el futuro próximo. De aquí al primer semestre del próximo año, los segmentos que aprovechan el flujo de caja, como los apartamentos y las villas en el centro de la ciudad, seguirán liderando la recuperación del mercado.

De igual manera, el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes, comentó que desde ahora hasta 2025, el precio de las casas y departamentos privados seguirá aumentando, pero a un ritmo moderado, en lugar de aumentar dramáticamente como a principios de 2024.

Desde otra perspectiva, el Sr. Phan Le Thanh Long, director ejecutivo de AFA Group y cofundador de la Comunidad de Asesores Financieros de Vietnam (VWA), analizó que el nivel de precios de los apartamentos en Hanói se ajustará para equilibrarse con los ingresos de la población. Sin embargo, esto solo ocurrirá realmente si, en los próximos cinco años, el número de proyectos de vivienda social en la capital es suficiente para satisfacer las necesidades de la población.

Advertencia al invertir en bienes raíces suburbanos

A juzgar por la evolución de ciclos anteriores, aún no es el momento de adquirir terrenos. Sin embargo, la realidad refleja lo contrario: el segmento residencial ha tenido una demanda constante desde el primer semestre de este año. En muchas zonas se han registrado aumentos de precios inimaginables.

Al explicar este fenómeno, el Sr. Le Dinh Chung explicó que se trata simplemente de una fiebre local: inversores que no pueden comprar apartamentos por falta de nuevos proyectos, por lo que recurren a terrenos. Además, esto también se debe a que muchas autoridades locales fijan un precio inicial bajo al subastar terrenos.

Las recientes subastas de terrenos suburbanos han atraído mucha atención de los inversores debido a que el precio inicial y el depósito requerido son relativamente bajos (el precio inicial de muchos lotes es inferior a 10 millones de VND/m²). Esto también constituye una laguna legal para los inversores especulativos. Esto ha tenido consecuencias negativas, elevando excesivamente el precio de los terrenos en el mercado, comentó el Sr. Chung sobre los recientes acontecimientos en el mercado inmobiliario.

Según el Sr. TN, quien participó en subastas de terrenos en los distritos de Thanh Oai y Hoai Duc, en el futuro, los grupos de "cazadores de tierras" no se atreverán a pujar tan alto como antes. Porque, si fijan un precio muy alto para ganar la subasta, será muy difícil vender estas parcelas.

El caso de la pérdida del depósito de 55/68 terrenos en la comuna de Thanh Cao (distrito de Thanh Oai) es una inversión fallida de estos grupos, quienes calcularon mal el mercado. El precio del terreno era demasiado alto, lo que dificultó a los intermediarios venderlo a un precio superior, y finalmente tuvieron que perder el depósito. Se puede decir que perdieron capital en la operación en Thanh Oai, afirmó el Sr. TN.

Según el Sr. TN, los bienes raíces en las afueras de Hanói superan con creces su valor real. Hay casas en callejones de la comuna de Tien Yen (distrito de Hoai Duc), donde se llevó a cabo la subasta, con terrenos con un precio de 133 millones de VND/m². El precio se infló a entre 60 y 70 millones de VND/m², tan caro como el precio de los apartamentos en el centro de la ciudad.

El mercado inmobiliario en las afueras no es un lugar para inversores novatos. En caso de caída del mercado, las casas y terrenos en el centro de la ciudad solo necesitan reducir sus pérdidas en un 30% para encontrar compradores, pero en los distritos suburbanos, incluso si los inversores reducen el precio en un 50%, seguirá siendo difícil venderlos, advirtió el Sr. TN.

El Sr. Nguyen Quoc Anh comparte una opinión similar. Según él, si bien el precio de segmentos de inversión como el terreno puede duplicarse o triplicarse al cabo de unos años, la liquidez es relativamente limitada y el precio puede fluctuar durante un tiempo prolongado cuando el mercado se desacelera.

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