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| El sector inmobiliario aún enfrenta numerosas dificultades, pero podría recuperarse en el segundo semestre de 2024. (Fuente: Banco Estatal de Vietnam) |
El mercado inmobiliario se recuperará en la segunda mitad de 2024.
Uno de los indicadores que pronostican una recuperación en el sector inmobiliario es que la reducción de las tasas de interés de los préstamos será el principal impulsor de la reactivación de toda la industria. Si bien las tasas de interés de los depósitos se han ajustado desde el primer trimestre de 2023, la evolución de las tasas de interés de los préstamos presenta un desfase temporal.
Según el informe de WiGroup sobre los resultados comerciales del segundo trimestre de 2023, el sector inmobiliario todavía enfrenta muchas dificultades, pero podría recuperarse en la segunda mitad de 2024.
En concreto, el crecimiento del beneficio después de impuestos (NPAT) en el segundo trimestre de 2023 para todo el sector inmobiliario residencial (excluyendo Vinhomes) registró una tasa de crecimiento negativa de aproximadamente el -46 % en comparación con el mismo período del año anterior. Si bien el valor absoluto aumentó en comparación con el primer trimestre de 2023, no se ha observado un catalizador realmente sólido que impulse la recuperación general de los beneficios del sector desde su punto más bajo.
Un análisis más detallado del crecimiento de 20 empresas (que representan el 90% de la capitalización de mercado total de la industria) revela que solo 5 empresas de bienes raíces registraron un crecimiento positivo en el segundo trimestre.
Sin embargo, esto se debe a dos razones principales: un aumento repentino de las ganancias provenientes de otras fuentes no relacionadas con el negocio principal o un alto crecimiento debido a los bajos márgenes de ganancia en el mismo período.
Otras empresas de gran capitalización del sector también registraron caídas de beneficios de más del 20% interanual, lo que refleja las dificultades generales del mercado inmobiliario.
El valor del inventario en toda la industria disminuyó en comparación con el primer trimestre de 2023. El endurecimiento de los marcos legales y la restricción del flujo de crédito al mercado inmobiliario son las dos principales razones por las que las empresas enfrentan dificultades para implementar proyectos.
Por el lado de la demanda, las perspectivas tampoco son muy prometedoras, ya que las transacciones inmobiliarias totales en el segundo trimestre de 2023 disminuyeron un 66% en comparación con el mismo período del año pasado y un 9% en comparación con el trimestre anterior.
Según WiGroup, para garantizar la supervivencia, los gestores inmobiliarios deben implementar una estrategia defensiva reduciendo el apalancamiento financiero a un nivel seguro, recortando los gastos por intereses y evitando la insolvencia mientras las ventas se desaceleran significativamente. Al cierre del segundo trimestre de 2023, la ratio de endeudamiento total de todo el sector alcanzó 0,48 veces.
Los gastos totales por intereses del período alcanzaron los 2.030 billones de VND, un ligero aumento en comparación con el primer trimestre, lo que refleja que las tasas de interés de los préstamos se mantienen bastante altas y no muestran indicios de desaceleración. La solvencia de las empresas del sector, medida por el ratio EBIT/Gastos por intereses, disminuyó en comparación con el primer trimestre de 2023.
Uno de los indicadores que pronostican una recuperación en el sector inmobiliario es que la reducción de las tasas de interés de los préstamos será el principal impulsor de la reactivación de toda la industria. Si bien las tasas de interés de los depósitos se han ajustado desde el primer trimestre de 2023, la evolución de las tasas de interés de los préstamos presenta un desfase temporal.
Además, la eliminación de obstáculos legales contribuye a revitalizar la oferta inmobiliaria. El sector de la vivienda social podría ser un catalizador para el sector inmobiliario residencial, ya que se beneficia de numerosas políticas gubernamentales de apoyo.
“En consecuencia, la recuperación del mercado inmobiliario en general y del sector inmobiliario residencial en particular se producirá alrededor del segundo semestre de 2024, cuando las políticas de apoyo comiencen a surtir efecto”, evaluó WiGroup.
Aprobación de la política de inversión para el proyecto del área residencial Ho Son 3.
El vicepresidente del Comité Popular de la provincia de Lang Son , Luong Trong Quynh, acaba de emitir la Decisión No. 1282/QD-UBND que aprueba la política de inversión para el proyecto del área residencial Ho Son 3 en el distrito de Huu Lung, a través de un proceso de licitación para seleccionar un inversor.
Según la Decisión, el alcance del proyecto del área residencial Ho Son 3 incluye: el norte y noreste que bordea la carretera provincial DT.242 y la carretera de acceso a la autopista Hanoi - Lang Son; el sur que bordea la autopista Hanoi - Lang Son; el este que bordea los terrenos residenciales existentes en la comuna de Ho Son y el Comité Popular de la comuna de Ho Son; y el oeste y suroeste que bordea el río Thuong.
El proyecto busca construir una zona residencial con un sistema de infraestructura técnica sincronizado y moderno, de acuerdo con el plan aprobado. Aprovechará al máximo los recursos de suelo existentes, satisfará las necesidades de quienes requieren terrenos y vivienda, y contribuirá positivamente al programa de desarrollo habitacional del distrito de Huu Lung, en particular, y de la provincia de Lang Son, en general.
El proyecto residencial Ho Son 3 cuenta con una inversión total de 1.379 billones de VND (sin incluir los costos de compensación, apoyo y reasentamiento), con una superficie total de 400.000 m² (40 hectáreas). El proyecto incluye los siguientes componentes: viviendas de gran altura con una superficie de 4.656 m², casas adosadas de baja altura con una superficie total de 111.392 m² (1.102 parcelas), villas de baja altura con una superficie total de 20.510,7 m² (131 parcelas), viviendas de reasentamiento con una superficie total de 8.216 m² (84 parcelas) y otras instalaciones como infraestructura técnica, centros comerciales y de servicios, etc. La población proyectada es de 7.000 personas.
El período de operación del proyecto es de 50 años a partir de la fecha en que se le otorga al inversionista la asignación de tierras o el arrendamiento de tierras, y el cronograma de implementación del proyecto no excede los 48 meses.
Thai Nguyen: Recuperación agresiva de deudas relacionadas con tarifas de uso de tierras y tarifas de arrendamiento de tierras.
El Presidente del Comité Popular de la provincia de Thai Nguyen acaba de solicitar a los jefes de departamentos, agencias y presidentes de los Comités Populares de distritos y ciudades que implementen de manera urgente y decisiva una serie de tareas para continuar la implementación integral de soluciones para instar a la recuperación de las deudas relacionadas con las tarifas de uso de la tierra y las tarifas de arrendamiento de tierras en la provincia, esforzándose por lograr los mayores resultados posibles en la recaudación de ingresos del presupuesto estatal.
En 2023, el Consejo Popular Provincial de Thai Nguyen asignó la tarea de recaudar 20 billones de VND en ingresos del presupuesto estatal, incluyendo 4.8 billones de VND provenientes de tasas de uso de tierras y 700 billones de VND provenientes de tasas de arrendamiento de tierras. Al 31 de julio, los ingresos por tasas de uso de tierras en la provincia de Thai Nguyen solo habían alcanzado los 734.778 billones de VND, lo que representa el 15,3 % del objetivo provincial, mientras que los ingresos por tasas de arrendamiento de tierras alcanzaron los 296.086 billones de VND, equivalentes al 42,3 % del objetivo provincial.
Según el anuncio de las autoridades fiscales, la tarifa de uso de tierras pendiente es de VND 681.240 millones y la tarifa de arrendamiento de tierras pendiente es de VND 94.865 millones en 14 proyectos de desarrollo residencial y urbano.
Se han identificado varias razones para la baja recaudación de las tasas de uso del suelo en los proyectos de la provincia de Thai Nguyen, incluyendo la desaceleración del mercado inmobiliario durante el último año, lo que ha resultado en bajas tasas de transacción; muchas empresas dependen de préstamos y capital movilizado, mientras que las tasas de interés de los préstamos se mantienen altas y el acceso al capital es difícil. Además, algunos contribuyentes no han cumplido adecuadamente con las leyes y regulaciones tributarias.
Según el plan del Departamento de Impuestos de la provincia de Thai Nguyen, a más tardar a fines de septiembre de 2023, los proyectos con tarifas de uso de tierras pendientes deben cumplir con sus obligaciones con el presupuesto estatal.
En el Documento No. 4151/UBND-KT del 18 de agosto, el Presidente del Comité Popular de la provincia de Thai Nguyen instruyó al Departamento Provincial de Impuestos a: Implementar medidas apropiadas de cobro de deudas para cada caso de deuda tributaria de acuerdo con las regulaciones; enfocándose especialmente en aplicar de inmediato medidas para instar, hacer cumplir y divulgar públicamente la información según lo prescrito por la Ley de Administración Tributaria y sus directrices de implementación para los contribuyentes con deudas tributarias grandes, persistentes y de larga data para recuperar el dinero de los impuestos pendientes en el presupuesto estatal.
Encargar a las unidades subordinadas que inspeccionen y supervisen de cerca el progreso del manejo de las deudas relacionadas con las tarifas de uso de tierras y las tarifas de arrendamiento de tierras en la provincia; informar periódicamente mensualmente sobre la evaluación de la situación con respecto al manejo de las deudas relacionadas con las tarifas de uso de tierras y las tarifas de arrendamiento de tierras en la provincia, resumir las dificultades y los obstáculos que surjan durante la implementación e informar y asesorar al Comité Popular Provincial para su consideración y dirección de conformidad con las regulaciones.
Comités Populares de distritos y ciudades: Liderar y coordinarse con el Departamento Provincial de Impuestos para trabajar directamente con las empresas adeudadas por derechos de uso y arrendamiento de tierras en sus áreas, a fin de instarlas con prontitud a que contribuyan al presupuesto estatal. Desarrollar programas y asignar tareas específicas a los departamentos y unidades bajo su jurisdicción para que coordinen estrechamente con el Subdepartamento Regional de Impuestos y se enfoquen en la resolución definitiva de las deudas pendientes relacionadas con las tierras.
Según el Presidente del Comité Popular de la provincia de Thai Nguyen: En el caso de que el postor ganador no pague o pague una cantidad insuficiente de la oferta ganadora por los derechos de uso de la tierra dentro de los 120 días a partir de la fecha de la decisión que reconoce los resultados de la oferta ganadora, el Comité Popular competente cancelará la decisión que reconoce los resultados de la oferta ganadora por los derechos de uso de la tierra de conformidad con la Cláusula 2, Artículo 3 del Decreto Gubernamental No. 10/2023/ND-CP del 3 de abril de 2023.
Los precios de la vivienda en Hanoi y Ho Chi Minh son entre 18 y 32 veces más altos que los ingresos.
Savills acaba de publicar cifras relacionadas con la asequibilidad de la vivienda para los habitantes de Hanoi y Ho Chi Minh.
En este informe, la unidad cita el Índice de Asequibilidad de Vivienda de Asia Pacífico 2023 del Urban Land Institute (ULI), que muestra que Ciudad Ho Chi Minh y Hanói son dos ciudades con precios de vivienda promedio en la región. Sin embargo, existe una disparidad significativa entre estos precios y los ingresos de las personas.
En concreto, en Ciudad Ho Chi Minh, el precio medio de una vivienda es de 296.000 dólares (más de 7.000 millones de VND) y el ingreso familiar medio es de 9.120 dólares al año (aproximadamente 220 millones de VND).
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| Las políticas de apoyo gubernamental son clave para garantizar la asequibilidad de la vivienda para la población. (Fuente: Captura de pantalla/DT) |
Según los autores del informe, la diferencia entre el precio de la vivienda y los ingresos en Ciudad Ho Chi Minh es actualmente de 32,5 veces. Esta es la segunda más alta de la región, después de Shenzhen (35 veces), e incluso superior a la de Pekín (29,3 veces), Shanghái (24,1 veces) y Hong Kong (26,5 veces).
Mientras tanto, este índice en Hanoi es de 18,3 veces, con un ingreso familiar anual promedio de USD 9.967 (aproximadamente VND 240 millones); más alto que el de Seúl (17,3 veces), Tokio (16,1 veces) y la vivienda comercial de Singapur (13,7 veces).
En el mercado de alquiler de viviendas, el alquiler mensual promedio por apartamento en Ciudad Ho Chi Minh es de $592, equivalente a aproximadamente más de 14 millones de VND. Este mercado es ideal principalmente para trabajadores jóvenes con altos ingresos o extranjeros que trabajan en Vietnam.
Al analizar la asequibilidad de la vivienda de los habitantes de Ciudad Ho Chi Minh, la Sra. Giang Huynh, subdirectora y jefa de Investigación y Desarrollo de S22M Savills Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la mayoría de las personas sólo pueden permitirse el segmento de vivienda asequible o apartamentos económicos.
Según la Sra. Giang, la oferta de apartamentos asequibles con precios entre 2.000 y 4.000 millones de VND es actualmente baja. Anteriormente, esta línea de productos representaba aproximadamente el 60 % de la oferta del mercado; en 2023, solo representaba alrededor del 25 %. Esto afecta las oportunidades de las personas de adquirir una vivienda.
La Sra. Giang argumentó que las políticas gubernamentales de apoyo son clave para garantizar la asequibilidad de la vivienda para la población. La experiencia práctica de numerosos países ha demostrado el impacto positivo de las soluciones de vivienda en el desarrollo socioeconómico.
"La consideración por parte del gobierno de establecer impuestos para frenar la compra especulativa y aumentar la superficie destinada al desarrollo de viviendas asequibles demuestra su compromiso con la promoción de un mercado inmobiliario estable y sostenible, en beneficio de los compradores de vivienda", afirmó la Sra. Huynh.
Además, argumentó que el desarrollo de vivienda social es una prioridad porque ayuda a resolver los problemas de vivienda de las personas de bajos ingresos, estimula hasta cierto punto el desarrollo socioeconómico, acelera la descentralización de la población, expande las áreas urbanas hacia los suburbios y aumenta la sostenibilidad en la planificación urbana.
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