Los precios de la vivienda superan con creces los ingresos: Propuestas de soluciones para regular el mercado

Ante el continuo aumento de los precios de la vivienda en las grandes ciudades, que supera con creces la capacidad de pago de la población, el Gobierno está elaborando y preparando urgentemente una Resolución sobre diversas medidas para controlar y contener los precios inmobiliarios. Esta se considera una solución oportuna para adaptar el mercado hacia un desarrollo estable y saludable, en consonancia con los objetivos de seguridad social y estabilidad macroeconómica.

Foto de ilustración: Tuan Anh/VNA

Los precios de las viviendas superan con creces los ingresos de las personas

Según una encuesta realizada por el Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam (VIRES) en septiembre de 2025, el precio promedio de los apartamentos principales en Hanói alcanzó los 92,9 millones de VND/m². Mientras tanto, en Ciudad Ho Chi Minh, esta cifra es aún mayor, llegando a los 135,3 millones de VND/m². Este precio es muy diferente del ingreso promedio de los trabajadores vietnamitas actuales, que solo fluctúa entre 8 y 10 millones de VND/mes.

La gran brecha entre los precios de la vivienda y los ingresos hace que el sueño de tener una vivienda propia sea cada vez más lejano para la mayoría de las personas, especialmente para los grupos de ingresos bajos y medios. En esta situación, el Proyecto de Resolución del Gobierno sobre el mecanismo de control de precios de la vivienda se considera una medida política importante, que demuestra la determinación de reorientar el mercado y proteger el derecho de las personas a acceder a la vivienda.

Un análisis del Ministerio de Construcción muestra que, en los últimos años, los precios inmobiliarios en las grandes ciudades han tendido a aumentar de forma anormal, sin reflejar plenamente la ley de la oferta y la demanda. Parte de la razón se debe a la especulación, la inflación de precios y la falta de transparencia en la información urbanística, lo que ha provocado una auténtica fiebre del oro en muchas localidades. Esta situación no solo distorsiona el mercado, sino que también afecta negativamente a la psicología social.

La estructura de los productos inmobiliarios también presenta un grave desequilibrio, ya que la mayor parte de la oferta se concentra en los segmentos medio y alto. Mientras tanto, los segmentos de vivienda social, vivienda asequible y vivienda de alquiler siguen presentando una grave escasez. Esto provoca que la demanda real de vivienda, que representa una gran proporción de la sociedad, no se satisfaga adecuadamente.

Actualmente, las herramientas de regulación del mercado, como los impuestos, el crédito, la planificación o la tarificación del suelo, no están sincronizadas y son ineficaces. La falta de indicadores estandarizados y sistemas de datos fiables dificulta la intervención oportuna de los organismos gestores, mientras que las personas, especialmente los jóvenes y los trabajadores urbanos, tienen cada vez más dificultades para acceder a una vivienda adecuada.

Según el Sr. Bui Van Doanh, Director del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam, es urgente que el Gobierno introduzca con prontitud mecanismos y políticas para controlar los precios de la vivienda, que deben implementarse de forma sincronizada y drástica. Esto se debe a que se trata de un asunto de seguridad social. La Constitución vietnamita afirma que la vivienda es una necesidad esencial de la población. Sin embargo, con el nivel actual de precios, incluso la población de ingresos medios tiene dificultades para acceder a la vivienda. Esto afecta negativamente la calidad de vida, la productividad laboral y el impulso del desarrollo social.

“Muchos jóvenes hoy en día no se atreven a casarse ni a tener hijos porque no tienen un lugar estable donde vivir. Si esta tendencia continúa, afectará la estructura poblacional y los recursos humanos del país”, advirtió el Sr. Doanh.

Desde una perspectiva de mercado, los precios de la vivienda en algunas zonas alcanzan niveles irrazonablemente altos, superando con creces su valor real. Esto provoca distorsiones en el mercado, la falta de confianza y la falta de liquidez. Cuando los bienes raíces son ilíquidos, el flujo de caja se estanca y las empresas no pueden pagar sus deudas, lo que genera riesgos para el sistema bancario y la economía en general. En ese momento, la macroeconomía inevitablemente se verá afectada negativamente si el mercado se congela.

En el mundo, la mayoría de las crisis financieras se originan en burbujas inmobiliarias. Por lo tanto, Vietnam necesita actuar con rapidez, frenar el mercado de forma proactiva y devolver los precios de la vivienda a su valor real, enfatizó el Sr. Doanh.

Tres pilares del control del mercado

El profesor asociado Dr. Ngo Tri Long, experto en economía, comentó que el Proyecto de Resolución del Gobierno propone tres pilares principales para controlar los precios de la vivienda y transformar el mercado. El primero es establecer un Centro de Transacciones Inmobiliarias, que integra datos sobre planificación, situación legal, obligaciones financieras e historial de transacciones de cada propiedad.

El centro actuará como un centro oficial para las transacciones inmobiliarias, ayudando a reducir la inflación de precios y a crear una base transparente para el mercado. Si se gestiona correctamente, el centro acercará las expectativas de precios a los valores reales, a la vez que reducirá los riesgos tanto para los compradores como para las empresas.

El segundo pilar es el límite de crédito para compradores de varias viviendas, con el fin de limitar la especulación. En consecuencia, los propietarios de dos o más viviendas verán reducidas sus tasas de interés y aumentará el coste del apalancamiento financiero. Sin embargo, para evitar afectar al grupo de proveedores de viviendas de alquiler a largo plazo —un componente importante en las grandes ciudades—, las políticas crediticias deben clasificarse claramente según su finalidad. En lugar de "nivelar", las políticas deben "determinar los riesgos de comportamiento", como apoyar préstamos preferenciales para compradores de vivienda, restringir la especulación a corto plazo y crear condiciones para que los inversores alquilen de forma transparente, recomendó el Sr. Long.

Junto con esto, el tercer pilar es el desarrollo de vivienda comercial asequible, con una definición clara de "precio asequible" vinculada a la renta media de cada localidad y una tasa de pago razonable (30-35% de la renta). Además de organizar fondos de suelo separados y priorizar la selección de inversores competentes, este producto debe tener un plazo de transferencia vinculante para limitar la navegación, además de ir acompañado de un mecanismo de apoyo a los compradores con dificultades a través del Fondo de Desarrollo de Vivienda.

Desde la perspectiva de un experto, el subdirector del Instituto Económico de Vietnam, Dr. Le Xuan Sang, afirmó que para resolver el problema de los precios de la vivienda, es necesario abrir la válvula de la oferta, especialmente de viviendas de bajo costo. Este experto también señaló que una de las razones del fuerte aumento de los precios de la vivienda en Hanói en los últimos tiempos es la Decisión 61/2024/QD-UBND sobre la división de terrenos. En consecuencia, a partir de octubre de 2024, la regulación sobre el área mínima de división de terrenos aumentará de 30 m² a 50 m², junto con el requisito de un ancho y un frente de 4 m o más.

Esta política ha reducido drásticamente la oferta de viviendas pequeñas, adecuadas para la mayoría de los residentes urbanos. Sumado a las regulaciones sobre infraestructura y estándares urbanos, prácticamente no queda un fondo de vivienda para áreas pequeñas con precios razonables, analizó el Sr. Sang.

Además, la eliminación del marco de precios del suelo y el requisito de fijación de precios según los principios de mercado, según la Ley de Suelos de 2024, también propician un rápido aumento de los precios del suelo, especialmente en zonas con potencial para el desarrollo de infraestructuras. Todas las políticas administrativas son solo temporales. La raíz del enfriamiento del mercado sigue siendo el aumento de la oferta real, especialmente en el segmento de vivienda que se ajusta a la capacidad de pago de la población.

El proyecto de resolución del Gobierno sobre el control de precios inmobiliarios es una medida política necesaria, que demuestra el papel regulador del Estado para la recuperación del mercado. La cuestión de la vivienda no es solo un problema de mercado, sino también de seguridad social, desarrollo sostenible y estabilidad.

Por tanto, se espera que la emisión e implementación efectiva de esta Resolución contribuya a promover el desarrollo de líneas de productos adecuadas, limitar la especulación, aumentar la transparencia y proteger los derechos legítimos de las personas.

Fuente: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm