Menos afectado por factores negativos, el tipo de apartamento mantiene altos márgenes de ganancia durante muchos años.

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Margen de beneficio de hasta el 12,5%

Según el informe de mercado del tercer trimestre de 2023, publicado recientemente por Batdongsan.com.vn, la demanda de compra de apartamentos continuó aumentando un 1% y la de alquiler un 6% en comparación con el trimestre anterior. De estos, los apartamentos con precios entre 2.000 y 4.000 millones de VND fueron los más buscados.

Según Batdongsan.com.vn, el mercado en el tercer trimestre de 2023 demostró una vez más que los apartamentos son el segmento menos afectado por los impactos negativos del mercado en el último año porque este tipo de apartamento satisface necesidades reales de vivienda.

Al mismo tiempo, el interés por los apartamentos ha mostrado signos de recuperación: la demanda de compra aumentó un 1% y la de alquiler un 6% en comparación con el trimestre anterior. En particular, los apartamentos con precios entre 2.000 y 4.000 millones de VND son los más buscados.

Se ve afectado por factores negativos que han mantenido un alto margen de beneficio durante muchos años. Figura 1 — El tipo de apartamento satisface bien la demanda del mercado, por lo que se ve menos afectado negativamente.

En 2023, los precios de los apartamentos en venta no variaron mucho, con un aumento del 1-5% en Hanói y prácticamente sin cambios en Ciudad Ho Chi Minh. Sin embargo, desde 2015 hasta la fecha, el índice de aumento de los precios de los apartamentos en estas dos grandes ciudades ha superado la tasa de crecimiento de los ingresos de las personas. Después de ocho años, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói aumentaron un 82% y un 56% respectivamente, mientras que los ingresos de las personas en las zonas urbanas aumentaron solo un 39%.

El Sr. Le Bao Long, Director Estratégico de Batdongsan.com.vn, comentó: «Comprar un apartamento se vuelve cada vez más difícil cuando el crecimiento de los ingresos no puede seguir el ritmo del crecimiento del precio de la vivienda. En el futuro, los proyectos de apartamentos primarios también tendrán precios altos, ya que los inversores deben optimizar sus ganancias cuando los costos suben».

Este experto también afirmó que, según el informe de Batdongsan.com.vn sobre la psicología del consumidor inmobiliario, en el contexto de los altos precios de la vivienda, la gente está optando por el alquiler o la compra de viviendas. Sin embargo, actualmente, muchos compradores aún no han solicitado préstamos por la preocupación que les generan las tasas de interés.

Dado que el precio de los apartamentos aumenta constantemente y la demanda de compra y alquiler de este tipo de apartamentos siempre es alta, la rentabilidad promedio al invertir en apartamentos alcanza el 12,5 % anual (combinando el aumento de precio y la rentabilidad del alquiler). Esta rentabilidad es mejor y más estable que la de otros tipos de inversión, como acciones, oro, divisas, terrenos y ahorros.

Los inmuebles de baja altura se diferencian por zona.

Desde principios de año, el mercado inmobiliario nacional de edificios de baja altura ha mostrado un bajo crecimiento, con una disminución en las transacciones. Un informe de Batdongsan.com.vn también muestra que el 57 % de los agentes inmobiliarios encuestados afirmó que las transacciones de este tipo de inmuebles disminuyeron en más del 50 %, mientras que el 28 % comentó que las transacciones disminuyeron entre un 10 % y un 50 %.

Al hablar sobre este tipo de vivienda, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, comentó: «El precio es el mayor obstáculo para los compradores actualmente, ya que los inmuebles de baja altura tienen precios muy superiores al ingreso promedio de las personas y es difícil obtener préstamos para comprar viviendas de alto valor. El precio promedio de venta de casas adosadas en el tercer trimestre de 2023 fue de 333 millones de VND/m² en Hanói y de 209 millones de VND/m² en Ciudad Ho Chi Minh».

Este experto también cree que cada segmento inmobiliario de baja altura presenta una tendencia y un potencial de recuperación diferentes. En concreto, las casas adosadas siguen estancadas debido a que el turismo y el comercio minorista no han experimentado un crecimiento sólido debido al impacto de la macroeconomía y la pandemia posterior a la COVID-19.

Se ve afectado por factores negativos, el tipo de apartamento ha mantenido la tasa de ganancia alta durante muchos años, figura 2 — El mercado de casas adosadas ha estado tranquilo desde la pandemia de COVID-19

Los datos de Batdongsan.com.vn también muestran que el nivel de interés en las casas adosadas en las áreas urbanas centrales se ha mantenido casi estable, mientras que en las provincias turísticas costeras de las regiones Central, Norte y Sur ha disminuido un 11%, 22% y 41% respectivamente en comparación con el primer trimestre de 2021.

Mientras tanto, las casas adosadas y villas en zonas urbanas suburbanas tienen un gran potencial gracias a la futura red de infraestructura que impulsa la expansión de las zonas urbanas hacia las afueras y zonas vecinas. Los datos de Batdongsan.com.vn también muestran que muchas zonas urbanas suburbanas han experimentado un importante aumento en el precio de las villas y casas adosadas en los últimos años. Por ejemplo, en Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity y Ecopark (Hanoi), el precio aumentó más del 20 % y el 30 % anual; o en Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River y Mizuki Park (Ciudad Ho Chi Minh), donde el precio aumentó más del 20 % anual.

En cuanto a las viviendas particulares, el interés y los precios de venta se mantienen estables en Hanói, ya que se trata de un tipo de vivienda que satisface las necesidades reales de vivienda, por lo que la demanda se mantiene. En el tercer trimestre de 2023, los precios de venta de viviendas particulares en muchos distritos, como Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai y Ha Dong, aumentaron entre un 4 % y un 9 % en comparación con el mismo período de 2022.

Los tipos de interés también aumentaron ligeramente, entre un 2% y un 3%, en algunos distritos de Hanói. En Ciudad Ho Chi Minh, los precios de venta y los tipos de interés de las viviendas particulares muestran una tendencia a la baja, pero la disminución no supera el 10% en comparación con el tercer trimestre de 2022.

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