Noticias sorprendentes sobre la localidad con el mayor rendimiento de alquiler de apartamentos en el país, señales positivas del mercado de la ciudad de Ho Chi Minh y los precios de terrenos más altos en la provincia de Vinh Phuc … estas son las últimas noticias inmobiliarias.
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| La rentabilidad media del alquiler de apartamentos en Binh Duong es actualmente del 4,7 %, significativamente superior al 3,7 % de Hanói y al 3,6 % de Ciudad Ho Chi Minh. (Fuente: Crystal Bay) |
El mercado de Ciudad Ho Chi Minh se está recuperando gradualmente.
El mercado inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh (HCMC) se ha recuperado gradualmente, desde niveles negativos en 2023 a un crecimiento positivo desde principios de 2024. La tasa de crecimiento aún es lenta, pero muestra signos positivos.
Según un informe del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, en los primeros 11 meses de 2024, la ciudad construyó 7,8 millones de metros cuadrados de nueva superficie habitable (alcanzando el 97,5 % del objetivo de 8 millones de metros cuadrados para 2024). Esto incluye 3,83 millones de metros cuadrados de viviendas unifamiliares, aproximadamente 3,826 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales y 0,144 millones de metros cuadrados de vivienda social. La ciudad ha completado dos proyectos de vivienda social, que comprenden 610 unidades y 50.831 metros cuadrados de superficie habitable.
Actualmente, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh se ha recuperado gradualmente, pasando de niveles negativos en 2023 a un crecimiento positivo desde principios de 2024. El ritmo de crecimiento aún es lento, pero hay señales positivas. Varios proyectos nuevos han recibido aprobación de inversión, y algunos proyectos antiguos se han reactivado gracias a la eliminación de obstáculos.
En consecuencia, en los primeros 11 meses de 2024, la ciudad tenía 12 proyectos de vivienda comercial aprobados para inversión (incluido 1 proyecto de vivienda social); 2 proyectos con permisos de construcción otorgados; más de 31.000 apartamentos comerciales en construcción; 1.611 apartamentos futuros elegibles para movilización de capital; y 3 proyectos de vivienda social completados con 2.122 apartamentos.
En cuanto a la labor de solución de las dificultades de los proyectos inmobiliarios, el Departamento de Construcción ha recomendado al Comité Popular de la Ciudad que continúe tomando la iniciativa y asigne a los departamentos y agencias de la ciudad la tarea de continuar revisando los proyectos de inversión de lento avance debido a los obstáculos que surgen durante el proceso de cumplimiento de las regulaciones legales, con el fin de encontrar soluciones de acuerdo con la ley, evitando el desperdicio de recursos de tierra, causando daños a la estética urbana y la seguridad de la construcción...
Algunos proyectos de apartamentos en Binh Duong tienen rendimientos de alquiler que superan el 7% anual.
Según los datos del Resumen del mercado de apartamentos en Binh Duong 2024 de Batdongsan.com.vn, el rendimiento promedio del alquiler de apartamentos en Binh Duong es actualmente del 4,7%, significativamente más alto que el 3,7% de Hanoi y el 3,6% de Ciudad Ho Chi Minh. El 3,6% también es el rendimiento promedio nacional del alquiler de apartamentos en 2024.
Cabe destacar que algunos proyectos en Binh Duong han registrado una rentabilidad por alquiler de apartamentos del 6% al 7,5% anual. Esto puede considerarse un récord en Vietnam, casi el doble de la rentabilidad de los alquileres de apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh.
La alta rentabilidad de los alquileres en Binh Duong se debe principalmente a que los apartamentos de lujo tienen precios de compra moderados, además de ofrecer alquileres altos y una ocupación estable. Estas propiedades de alta calidad atraen a clientes de alto nivel dispuestos a pagar alquileres más altos. En promedio, un apartamento de lujo en Binh Duong (comprado por aproximadamente 45-50 millones de VND/m²) se puede alquilar por unos 12 millones de VND al mes para una unidad de una habitación, entre 15 y 16 millones de VND para una unidad de dos habitaciones y entre 18 y 20 millones de VND para una unidad de tres habitaciones. Sin embargo, en Ciudad Ho Chi Minh o Hanói, un apartamento con un precio de 45-50 millones de VND/m² solo se puede alquilar por unos 7-12 millones de VND por unidad, dependiendo del número de habitaciones.
El Sr. Dinh Minh Tuan, director de la región sur de Batdongsan.com.vn, declaró: «La tasa de ocupación de los apartamentos de lujo en Binh Duong ronda el 80-90%, y algunos proyectos casi siempre están completamente ocupados. Esto se debe a la alta demanda de alquileres gracias al fuerte desarrollo de las zonas industriales, que atrae una gran afluencia de trabajadores y expertos».
Binh Duong se encuentra actualmente entre las provincias con mayor atracción de IED a nivel nacional y ocupa el segundo lugar en cuanto a tasa de inmigración. La provincia también ha implementado numerosas políticas para apoyar a las empresas en la atracción y retención de mano de obra. Con el ingreso per cápita más alto del país, Binh Duong se ha convertido en un destino atractivo para los inmigrantes.
Entre los cinco mercados inmobiliarios de alquiler más grandes del país, excluyendo Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, Binh Duong lidera tanto en volumen como en tasa de crecimiento del interés, superando a otras provincias y ciudades como Da Nang, Hai Phong y Khanh Hoa. Para el tercer trimestre de 2024, el número de búsquedas de apartamentos en alquiler en Binh Duong había aumentado un 58% en comparación con el primer trimestre de 2021.
En cuanto a la estructura de la clientela, el interés por los apartamentos en Binh Duong proviene principalmente de inversores y de algunos residentes de Ciudad Ho Chi Minh que buscan un lugar donde vivir, junto con la demanda de vivienda de los residentes locales. En concreto, los clientes de Ciudad Ho Chi Minh representan el 49%, mientras que los de Binh Duong y provincias vecinas representan el 33%, según datos del Resumen del Mercado de Apartamentos de Binh Duong 2024 de Batdongsan.com.vn.
El segmento de apartamentos de lujo en Binh Duong se considera un motor de la rentabilidad de los alquileres en la provincia. Sin embargo, los precios de estos apartamentos son actualmente bajos, entre un 30 % y un 200 % inferiores a los de Hanói, Ciudad Ho Chi Minh y otras grandes ciudades, lo que facilita el acceso de los inversores al mercado, garantizando al mismo tiempo un alto potencial de rentabilidad.
En Binh Duong, los apartamentos con precios de 45 a 50 millones de VND/m² ya cumplen con los estándares de alta gama y mantienen una tasa de ocupación del 80 al 90 %, con alquileres mensuales de alrededor de 15 millones de VND por un apartamento de dos habitaciones. Sin embargo, en Hanói o Ciudad Ho Chi Minh, solo los apartamentos con precios de 80 a 90 millones de VND/m² pueden alquilarse al mismo precio.
Vinh Phuc anuncia nueva lista de precios de terrenos.
El Comité Popular de la provincia de Vinh Phuc ha publicado una nueva lista de precios de terrenos de conformidad con la Ley de Tierras de 2024. Cabe destacar que 54 localidades han experimentado aumentos de precios que oscilan entre 5 y 8 veces.
En consecuencia, la lista de precios de terrenos revisada y complementada cubre completamente todas las ubicaciones, rutas y áreas residenciales en la provincia de Vinh Phuc de acuerdo con las nuevas regulaciones de la Ley de Tierras de 2024.
En concreto, la lista de precios de terrenos recién publicada, que abarca 318 páginas, ha añadido 715 ubicaciones y rutas y ha eliminado 132 rutas.
De éstas, 159 posiciones (2,99%) experimentaron un aumento de 3 a 5 veces en la fluctuación de precios. 54 posiciones (1,02%) experimentaron un aumento de 5 a 8 veces en la fluctuación de precios.
Los precios de la tierra más altos se encuentran en la ciudad de Vinh Yen, específicamente en el tramo desde la calle Ngo Quyen hasta la intersección con la calle Nguyen Viet Xuan, donde los precios de la tierra alcanzan hasta 52 millones de VND/m2.
En particular, en la zona turística de Tam Dao, los precios de los terrenos también han aumentado significativamente en muchas zonas. En concreto, a lo largo del tramo que va desde la intersección del Hotel Venus, que rodea la circunvalación del parque central hasta la intersección que lleva a la escuela, el precio de los terrenos residenciales en la zona 1 ha alcanzado los 49 millones de VND/m², mientras que el precio de los terrenos comerciales y de servicios es de 18,2 millones de VND/m².
La lista actual de precios de la tierra se emite con base en los resultados de investigaciones y encuestas realizadas por localidades, e incluye una comparación de factores similares en diferentes ubicaciones para evaluar y proponer precios de la tierra.
La nueva lista de precios de tierras para la provincia de Vinh Phuc entra en vigor el 20 de enero y se aplicará hasta finales de 2025.
Las nuevas regulaciones sobre la venta de viviendas sociales después de cinco años de uso benefician a los residentes en cientos de millones de dongs.
Al transferir la propiedad de una vivienda social, se debe pagar el 50% de la tasa de uso del suelo, que oscila entre 120 y 200 millones de VND. Con la nueva normativa de la Ley de Vivienda de 2023, los residentes ya no tienen que pagar esta tasa.
El Departamento General de Impuestos (Ministerio de Finanzas) ha emitido recientemente un documento en respuesta al Departamento de Impuestos de la Ciudad de Hanoi con respecto a la recaudación de tarifas por uso de la tierra al transferir la propiedad de departamentos de vivienda social.
Según la Dirección General de Impuestos, el punto e, cláusula 1, artículo 89 de la Ley de Vivienda de 2023 estipula: "...Después de un período de 5 años desde la fecha del pago completo de la vivienda social, el comprador de la vivienda social puede revenderla a precios de mercado a los necesitados si se ha emitido un certificado; el vendedor no está obligado a pagar tasas de uso del suelo y debe pagar el impuesto sobre la renta de acuerdo con las disposiciones de la ley fiscal, excepto en el caso de vender la vivienda social como una casa unifamiliar, en cuyo caso el vendedor debe pagar las tasas de uso del suelo de acuerdo con las regulaciones del Gobierno y debe pagar el impuesto sobre la renta de acuerdo con las disposiciones de la ley fiscal".
El artículo 42 del Decreto No. 100 de 2024 establece que el pago del canon de uso de suelo se deberá realizar al revender vivienda social transcurrido un plazo de 5 años.
En consecuencia, además de las tasas estipuladas por la normativa, el vendedor deberá abonar el 50% del canon de uso del suelo. Este canon se calcula al presentar una solicitud válida de reconocimiento de derechos de uso del suelo, según lo estipula la legislación territorial.
Además, el punto d, cláusula 5, del artículo 198 de la Ley de Vivienda de 2023 estipula que, en los casos en que las ventas de viviendas sociales estaban obligadas a pagar tasas por uso del suelo antes de la fecha de vigencia de esta ley, y las tasas por uso del suelo no se han pagado a la fecha de vigencia de la Ley de Vivienda de 2023, el pago continuará según lo prescrito.
Con base en la normativa anterior, la Dirección General de Tributación indicó que, en los casos en que los compradores de vivienda social revendan la propiedad de conformidad con la ley de vivienda y la transmisión tenga lugar después del 1 de agosto de 2024 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda), no están obligados a pagar tasas por el uso del suelo, pero deben pagar el impuesto sobre la renta.
En el caso de venta de vivienda social que sea unifamiliar, el vendedor deberá abonar el 50% del canon de uso del suelo y además pagar el impuesto sobre la renta.
En los casos en que la venta de vivienda social requiera el pago de tasas por uso de suelo de acuerdo con la ley de vivienda antes de la fecha de vigencia de esta Ley, pero las tasas por uso de suelo aún no se hayan pagado, el pago continuará de acuerdo con las disposiciones de la ley de vivienda antes de la fecha de vigencia de esta Ley.
En Hanoi, las observaciones del mercado muestran que muchos proyectos de viviendas sociales han estado en uso durante más de 5 años y son elegibles para transferencia, como Dai Kim Building, Rice City Linh Dam, 43 Tran Phu, 987 Tam Trinh, etc.
Estudios realizados en numerosos proyectos de vivienda social muestran que, a pesar de que los apartamentos llevan muchos años ocupados, sus precios se han multiplicado por diez, rivalizando con los de los apartamentos en proyectos comerciales. En algunos casos, el precio de venta alcanza los 50 millones de VND/m².
Anteriormente, al transferir la propiedad de una vivienda social, los residentes debían pagar el 50% de la tasa de uso del suelo, que ascendía aproximadamente a entre 120 y 200 millones de VND. Con la nueva normativa, los residentes ya no tienen que pagar esta tasa.
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Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html
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