El mercado está cerrado para operaciones…
En concreto, el informe sobre el mercado inmobiliario del cuarto trimestre de 2023 y del año completo, publicado recientemente por el Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, muestra que las actividades inmobiliarias aún enfrentan numerosas dificultades, pero se han recuperado gradualmente, con un crecimiento negativo cada trimestre inferior al anterior. En concreto, el primer semestre registró un crecimiento negativo del 11,58 %, el segundo trimestre del 8,71 % y el año completo solo registró un crecimiento negativo del 6,38 %.
En cuanto a la oferta, solo en el cuarto trimestre de 2023, Ciudad Ho Chi Minh contaba con cuatro proyectos de vivienda comercial con más de 3700 unidades disponibles para su lanzamiento al mercado, de las cuales el 100 % pertenecía al segmento de apartamentos de lujo. La oferta en 2023 aumentó un 20,6 % en comparación con el mismo período de 2022, y todas estas unidades se vendieron, sin inventario restante.
Solo el proyecto Kenton Node tiene aproximadamente 1.600 apartamentos sin vender.
Según el Ministerio de Construcción , las propiedades sin vender se calculan a partir de un año después de que la propiedad se considere apta para la venta, pero permanezca sin vender o sin vender. Esto podría explicar por qué el Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh presentó una cifra bastante favorable en su informe, mostrando que no hay propiedades sin vender a pesar de la lentitud de las transacciones y el crecimiento negativo del mercado. Sin embargo, el Sr. Vo Hong Thang, subdirector de Investigación y Desarrollo del Grupo DKRA, argumenta que esta regulación es poco realista, ya que muchos proyectos solo han recibido permisos y aún no se les han concedido notificaciones de elegibilidad para la venta, pero las empresas ya han comenzado a venderlos prematuramente. Para cuando el proyecto es apto para la venta, todas las propiedades ya están vendidas.
Por el contrario, muchos proyectos que llevan décadas en el mercado aún tienen inventario sin vender. Por lo tanto, es más preciso calcular el inventario en el momento en que el proyecto es elegible para la venta y el promotor lanza el producto al mercado. El inventario calculado de esta manera variará en diferentes momentos estadísticos. En consecuencia, el método de cálculo actual utilizado por el Ministerio de Construcción puede pasar por alto algunos aspectos del mercado. El inventario debe calcularse desde el momento de la venta y acumularse a lo largo de los años hasta que el proyecto esté completamente vendido.
Con base en los puntos anteriores, el Sr. Vo Hong Thang comentó que el informe del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh era inexacto porque, en realidad, la cantidad de inventario, tanto antiguo como nuevo, en la ciudad es muy grande. La evidencia más clara es que, desde principios de año hasta la fecha, ha habido muy pocas transacciones, no se han vendido bienes y muchos proyectos tienen inventario sin vender.
Un experto inmobiliario también afirmó que la afirmación de que Ciudad Ho Chi Minh no tiene inventario inmobiliario es ilógica, ya que el poder adquisitivo fue bajo durante 2023. Solo uno o dos proyectos que satisfacían la demanda de los clientes y buscaban compradores genuinos se vendieron bien, mientras que otros proyectos inmobiliarios de alta gama se vendieron muy lentamente, o incluso no se vendieron. Si bien es razonable afirmar que no hay inventario en un proyecto específico que se ajuste al mercado, es imposible que todo el mercado carezca de inventario. "Muchos proyectos vendidos a través de agencias o familiares pueden anunciar ventas al 100%, pero en realidad, estas agencias están acumulando inventario para revenderlo", explicó el experto.
…pero el negocio todavía tiene mercancías sin vender.
Según las estadísticas hasta finales de septiembre de 2023, los informes financieros de 10 empresas inmobiliarias registraron un valor de inventario total de más de 300.000 billones de VND, un aumento del 5% en comparación con el mismo período. El valor de inventario de Novaland Group al final del tercer trimestre de 2023 fue de más de 137.755 billones de VND. Khang Dien registró un inventario de 17.152 billones de VND. Nam Long Group tenía un inventario de 16.800 billones de VND. Dat Xanh Group tenía un inventario de 14.788 billones de VND. Quoc Cuong Gia Lai también tenía un inventario de 7.100 billones de VND… Según las estadísticas de DKRA Group, a partir de ahora, solo en la ciudad de Ho Chi Minh, el segmento de apartamentos tiene un inventario de 7.890 unidades, un aumento del 13,2% en comparación con 2022; mientras que el segmento de casas adosadas y villas actualmente tiene un inventario de 2.904 unidades.
Recientemente, en un análisis preliminar de los informes financieros de 1579 empresas cotizadas (en 10 sectores), la Junta de Investigación de Desarrollo Económico Privado (Junta IV) declaró que, desde mediados de 2022 hasta finales del segundo trimestre de 2023, los ingresos en todos los sectores disminuyeron. Los problemas más graves se registraron en los sectores inmobiliario y de la construcción. Estos dos grupos enfrentaron los mayores problemas de flujo de caja, con un aumento considerable en el número de días de inventario y de cuentas por cobrar (el tiempo promedio para cobrar deudas después de la venta). El análisis mostró que el promedio de días de inventario para el sector inmobiliario en el primer trimestre de 2023 alcanzó los 5662 días, y en algunas empresas llegó a los 54 334 días. Esto significa que una empresa necesitaría hasta 149 años para vender todo su inventario.
El mercado inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh sigue estancado.
Para aliviar las dificultades de las empresas, el Comité IV recomienda que las políticas se centren en impulsar su flujo de caja mediante el acceso a capital y la reducción de costes. Esto ayudará a las empresas a generar flujo de caja a corto plazo al menos hasta el segundo semestre de 2023 o el primer semestre del próximo año. El Comité IV también considera que, además de las políticas monetarias, se necesitan políticas fiscales anticíclicas para impulsar la demanda agregada. Por ejemplo, impulsar la inversión pública, centrarse en grandes proyectos de infraestructura y desarrollar vivienda social. Esto apoyaría a las empresas de los sectores de la construcción, los materiales de construcción y el sector inmobiliario, por un lado, y, por otro, cubriría las necesidades reales de los trabajadores. Además, son necesarias reducciones y aplazamientos de impuestos y otros costes, ya que este es el momento de aliviar la carga de la población.
A largo plazo, el Comité IV propone centrarse en el desarrollo de un mercado de capitales moderno para evitar una dependencia excesiva del crédito para el crecimiento. Se requiere un análisis más profundo para diseñar políticas de impuesto sobre la renta de sociedades adecuadas para los diferentes grupos de ingresos e industrias, garantizando así el objetivo de aumentar los ingresos presupuestarios para apoyar el desarrollo empresarial.
El experto inmobiliario Phan Minh Chánh observa que la realidad muestra un inventario muy grande de inmuebles sin vender. Por ejemplo, un solo proyecto, Kenton Node, en el distrito de Nha Be, cuenta con 1600 apartamentos sin vender. De igual manera, un proyecto en la ciudad de Thu Duc ha lanzado miles de unidades, pero las ventas son lentas. En realidad, el inventario está aumentando debido a la disminución de las transacciones y la baja liquidez. El segmento inmobiliario se compone principalmente de propiedades de alta gama dirigidas a inversores. Además, las dificultades legales, la dificultad para obtener capital mediante bonos, el acceso limitado al crédito y los problemas de flujo de caja también han contribuido al alto inventario inmobiliario.
Para salvar a las empresas y apoyar una rápida recuperación del mercado, este experto recomienda que la principal solución actual sea acelerar los esfuerzos para resolver los problemas de inventario, abordar los problemas legales y reactivar los proyectos inmobiliarios inconclusos. Estas soluciones deben ser sustanciales, no meros eslóganes vacíos.
El inventario de bienes raíces a nivel nacional ha disminuido.
Según datos reportados por 53 de 63 localidades, el inventario de inmuebles en proyectos en el cuarto trimestre de 2023 fue de aproximadamente 16,315 unidades (incluyendo departamentos, casas unifamiliares y terrenos). Esto incluye 2,826 departamentos, 5,173 casas unifamiliares y 8,316 terrenos. La mayor parte del inventario se encuentra en los segmentos de casas unifamiliares y terrenos de los proyectos. El inventario de departamentos en el cuarto trimestre de 2023 fue de aproximadamente 88.42% en comparación con el tercer trimestre de 2023. El inventario de terrenos fue de aproximadamente 115.66% en comparación con el tercer trimestre, y el inventario de casas unifamiliares fue de aproximadamente 78.93% en comparación con el tercer trimestre.
De esta forma, se puede observar que en el año 2023 el inventario de inmuebles en proyectos para los segmentos de departamentos, casas unifamiliares y terrenos tendió a disminuir.
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