La paradoja de que el sector inmobiliario de Ho Chi Minh no tenga inventario

El mercado está cerrado…

En concreto, el informe sobre el mercado inmobiliario del cuarto trimestre de 2023 y del año completo, publicado recientemente por el Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, muestra que las actividades inmobiliarias aún enfrentan numerosas dificultades, pero se han recuperado gradualmente, con un crecimiento negativo en el trimestre siguiente inferior al del trimestre anterior. En particular, los primeros seis meses del año registraron un crecimiento negativo del 11,58 %, los primeros nueve meses un 8,71 % y el año completo fue tan solo un 6,38 % negativo.

En cuanto a la oferta, solo en el cuarto trimestre de 2023, Ciudad Ho Chi Minh contaba con cuatro proyectos de vivienda comercial con más de 3700 unidades disponibles para su comercialización. El 100 % de la oferta corresponde al segmento de apartamentos de lujo. La oferta en 2023 aumentó un 20,6 % en comparación con el mismo período de 2022 y todas estas viviendas se han vendido; no hay inventario.

Solo el proyecto Kenton Node tiene alrededor de 1.600 apartamentos en stock.

Según el Ministerio de Construcción , el inventario se calcula a partir del año transcurrido desde la fecha en que el inmueble cumple los requisitos para su comercialización, pero no se vende o no se ha vendido. Esta podría ser la razón por la que, en el informe del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, se presentó una cifra bastante favorable, como se mencionó anteriormente: no hay inventario, a pesar de que las transacciones siguen siendo muy lentas y el mercado sigue creciendo negativamente. Sin embargo, el Sr. Vo Hong Thang, subdirector de Investigación y Desarrollo del Grupo DKRA, afirmó que esta normativa no se ajusta a la realidad, ya que muchos proyectos nuevos cuentan con licencias y no han recibido la notificación de elegibilidad para la venta, pero las empresas han vendido "arroz verde". Para cuando el proyecto cumple los requisitos para la venta, ya está vendido.

Por el contrario, muchos proyectos que llevan décadas vendidos aún tienen inventario sin vender. Por lo tanto, más precisamente, el inventario debe calcularse en el momento en que el proyecto es elegible para la venta y el inversor lanza el producto al mercado. La cantidad de inventario calculada de esta manera cambiará en cada momento estadístico. Por lo tanto, el método de cálculo actual del Ministerio de Construcción podría no reflejar la realidad del mercado. El inventario debe comenzar desde el momento de la venta y acumularse a lo largo de los años hasta que el proyecto se consuma al 100%.

A partir de los argumentos anteriores, el Sr. Vo Hong Thang comentó que el informe del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh no es preciso, ya que, en realidad, la cantidad de inventario, tanto antiguo como nuevo, en la ciudad es muy grande. La evidencia más clara es que, desde principios de año hasta la fecha, ha habido muy pocas transacciones, bienes sin vender y muchos proyectos en inventario.

Un experto inmobiliario también afirmó: Es irrazonable que Ciudad Ho Chi Minh no tenga inventario inmobiliario debido al bajo poder adquisitivo durante 2023. Solo uno o dos proyectos que satisfacen las necesidades de los clientes, dirigidos a clientes reales, se están vendiendo bien, mientras que los restantes proyectos inmobiliarios de alta gama se están vendiendo muy lentamente, o incluso no se venden. Si es razonable decir que no hay inventario en un proyecto adecuado para el mercado, es razonable, pero es imposible que todo el mercado esté sin inventario. "Muchos proyectos vendidos a través de pisos o familiares pueden anunciar que están completamente agotados, pero en realidad, los pisos tienen la mercancía para volver a vender", citó este experto.

…pero las empresas aún tienen bienes sin vender

Estadísticas para fines de septiembre de 2023, los informes financieros de 10 empresas inmobiliarias registraron un valor de inventario total de más de 300.000 billones de VND, un aumento del 5% durante el mismo período. No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ), el valor de inventario al final del tercer trimestre de 2023 fue de más de 137.755 billones de VND. Khang Dien Company registró un inventario de 17.152 billones de VND. Nam Long Group tenía un inventario de 16.800 billones de VND. Dat Xanh Group tenía un inventario de 14.788 billones de VND. Quoc Cuong Gia Lai también tenía un inventario de 7.100 billones de VND... Según las estadísticas de DKRA Group, hasta ahora en la ciudad de Ho Chi Minh, solo el segmento de apartamentos tiene 7.890 unidades en inventario, un aumento del 13,2% en comparación con 2022; y para el segmento de casas adosadas y villas, el inventario hasta el momento es de 2.904 unidades.

Recientemente, en un análisis preliminar de los estados financieros de 1.579 empresas (en 10 industrias) que cotizan en la bolsa de valores, la Junta de Investigación de Desarrollo Económico Privado (Junta IV) indicó que, desde mediados de 2022 hasta finales del segundo trimestre de 2023, los ingresos de todas las industrias disminuyeron. Los más graves son los grupos inmobiliario y de construcción. Estos son los dos grupos con los mayores problemas de flujo de caja cuando el número de días de inventario y el número de días de cobro (el tiempo promedio para cobrar la deuda después de la venta) se incrementaron considerablemente. Los resultados del análisis mostraron que el número promedio de días de inventario de bienes raíces en el primer trimestre de 2023 fue de hasta 5.662 días, con algunas empresas llegando a 54.334 días. Es decir, las empresas tardaron hasta 149 años en vender toda su canasta de productos.

El mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh sigue estancado

Para resolver las dificultades de las empresas, el Comité IV recomienda políticas centradas en apoyar el flujo de caja mediante el acceso al capital, la ampliación y la reducción de costes. Esto ayuda a las empresas a generar flujo de caja a corto plazo al menos hasta el segundo semestre de 2023 o el primer semestre del próximo año. El Comité IV también considera que, además de las políticas monetarias, deberían implementarse políticas fiscales anticíclicas adicionales para impulsar la demanda agregada. Por ejemplo, promover la inversión pública, centrarse en grandes infraestructuras y desarrollar vivienda social. Por un lado, apoyar a las empresas de los sectores de la construcción, los materiales de construcción y el sector inmobiliario; por otro, satisfacer las necesidades reales de los trabajadores. Además, es necesario reducir y ampliar los impuestos y otros costes, ya que este es el momento de relajar la fuerza de la población.

A largo plazo, el Comité IV recomienda prestar atención al desarrollo de un mercado de capitales moderno para evitar que el crecimiento dependa excesivamente del crédito. Continuar realizando análisis para diseñar políticas de impuesto sobre la renta corporativa adecuadas para cada grupo de escala de ingresos y sector, a fin de garantizar el objetivo de aumentar los ingresos presupuestarios para impulsar el desarrollo de las empresas.

El experto inmobiliario Phan Minh Chanh comentó que la realidad demuestra que el inventario inmobiliario es muy grande. Por ejemplo, tan solo un proyecto, Kenton Node, en el distrito de Nha Be, tiene 1600 apartamentos sin vender. O un proyecto en la ciudad de Thu Duc tiene miles de productos lanzados, pero las ventas también son lentas. De hecho, el inventario está aumentando debido a la disminución de las transacciones y la baja liquidez. El segmento inmobiliario se compone principalmente de productos de alta gama para inversores. Además, las dificultades legales, la dificultad para movilizar capital en bonos, el acceso limitado al capital crediticio y las dificultades de flujo de caja también han provocado el aumento del inventario inmobiliario.

Para salvar a las empresas y apoyar la pronta recuperación del mercado, este experto recomienda que la principal solución ahora es intensificar los esfuerzos para resolver el inventario, resolver los problemas legales y desvincular los proyectos inmobiliarios inconclusos. Las soluciones deben ser prácticas, no meros eslóganes vacíos.

El inventario de bienes raíces a nivel nacional disminuyó

Según los datos reportados de 53/63 localidades, el inventario inmobiliario en proyectos en el cuarto trimestre de 2023 es de aproximadamente 16,315 unidades (incluyendo departamentos, casas individuales y terrenos). De los cuales, hay 2,826 departamentos, 5,173 casas individuales y 8,316 lotes de tierra. El inventario se encuentra principalmente en los segmentos inmobiliarios de viviendas individuales y lotes de tierra de los proyectos. El inventario en el segmento de departamentos en el cuarto trimestre de 2023 es de aproximadamente 88.42% en comparación con el tercer trimestre de 2023. El inventario en el segmento de lotes de tierra es de aproximadamente 115.66% en comparación con el tercer trimestre y el inventario en el segmento de viviendas individuales es de aproximadamente 78.93% en comparación con el tercer trimestre.

De esta forma, se puede observar que en el año 2023 el inventario inmobiliario en proyectos para los segmentos de vivienda departamental, vivienda individual y terrenos tiende a disminuir.

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm