La demanda de vivienda en Hanoi continúa estancada.
El Informe del Mercado Inmobiliario de Hanói de Savills del primer trimestre de 2024 muestra que la oferta de apartamentos registrada en el primer trimestre de 2024 aumentó un 41 % intertrimestral y un 99 % interanual, hasta alcanzar las 4062 unidades. La oferta principal del trimestre alcanzó las 12 928 unidades, un 9 % más intertrimestral, pero un 34 % menos interanual.
El desequilibrio entre la oferta y la demanda en el sector de apartamentos persiste. El mercado sigue registrando escasez de productos con precios inferiores a 30 millones de VND/m² (Clase C); estos productos representan solo el 4% de la nueva oferta y se han agotado. Desde 2020, la oferta primaria de Clase C ha disminuido un 47% anual.
La Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior de Consultoría e Investigación de Savills Hanoi, comentó: «La oferta se concentra principalmente en apartamentos de clase B, con casi el 90 %. Los apartamentos de clase C en el mercado primario y los de clase A solo representan una proporción muy pequeña. Además, desde ahora hasta finales de año, aunque se han aprobado leyes importantes, la nueva oferta no ha mejorado».
(Fuente: Internet)
Mientras tanto, en las dos grandes ciudades, Hanói y Ciudad Ho Chi Minh , la demanda natural anual de vivienda ronda las 50.000 casas. Esto se debe a la inmigración, la emigración de los adultos y la disminución del número promedio de personas por vivienda. Esta demanda no ha sido satisfecha por la limitada oferta durante un tiempo, lo que ha provocado una demanda reprimida de vivienda. Además, factores macroeconómicos como la fluctuación del mercado del oro y las bajas tasas de interés han impulsado a los inversores a buscar canales de inversión razonables y a largo plazo, lo que ha aumentado de forma imperceptible la demanda de apartamentos en el mercado de Hanói.
Al comparar las líneas de productos, los compradores con necesidades reales de vivienda observan que los precios de los apartamentos siguen siendo más razonables que los de los productos adosados, como villas y casas adosadas. Esto explica el aumento de la demanda y de los precios de los apartamentos en el primer trimestre de 2024. El informe de Savills del trimestre muestra que el precio de los apartamentos en Hanói alcanzó los 59 millones de VND/m², un 3 % más intertrimestral y un 14 % más interanual.
Además, dado que los precios primarios se mantienen altos, el mercado secundario también registró un aumento en el volumen de transacciones y los precios también aumentaron en comparación con los precios anteriores. En el período anterior, el mercado secundario también presentó un nivel de precios más razonable que el primario; sin embargo, debido a la creciente demanda de vivienda, los precios secundarios también registraron un aumento en los primeros meses de 2024.
Según la Sra. Hang, la mentalidad de los compradores ha cambiado. La idea de que los apartamentos son "consumibles" parece cosa del pasado, pero ahora esta perspectiva ha cambiado: los compradores se dan cuenta gradualmente de que los apartamentos en las grandes ciudades también son un activo. Si bien antes la decisión de comprar un apartamento requería un largo análisis, ya que se consideraba una gran cantidad de dinero, recientemente los compradores de vivienda no esperan demasiado para tomar la decisión. La decisión de compra ahora es más rápida, al igual que el depósito.
Sin embargo, también explicó que esta no es la historia de todo el mercado: “En el caso de proyectos de apartamentos donde el precio no se corresponde con la calidad del producto, los compradores podrían no tomar una decisión rápida. Los proyectos del primer trimestre de 2024 que captan la atención del mercado son todos proyectos de inversores de renombre con productos que, una vez lanzados al mercado, cuentan con cierta garantía de calidad, así como otros factores legales. Al mismo tiempo, estos inversores suelen utilizar marcas líderes y consultoras, desde diseño y paisajismo hasta diseño de producto. En muchos proyectos, los inversores incluso han elegido consultoras extranjeras de renombre para mejorar la reputación del proyecto. Buenos proyectos, inversores de renombre y legalidad garantizada son proyectos que registran un volumen de transacciones positivo”.
Desplazamiento de la demanda hacia zonas asequibles
Ante el aumento de precios, algunos proyectos han sido tasados por encima de su valor real. La Sra. Hang aconsejó a los compradores que consideraran cuidadosamente el valor de uso y la razonabilidad del proyecto.
En general, si los precios siguen subiendo, los compradores considerarán su situación financiera. Si bien la demanda real de vivienda sigue representando la mayor parte, si los precios siguen subiendo, los compradores pueden considerar alquilar apartamentos en el centro de la ciudad o aceptar la transición de la demanda a la oferta en las provincias vecinas de Hanói con precios razonables, afirmó la Sra. Hang.
Sra. Do Thu Hang, directora sénior de Consultoría e Investigación, Savills Hanoi
Los compradores de vivienda con necesidades reales de vivienda pueden elegir fuentes de suministro en localidades vecinas como Hung Yen o Bac Ninh , zonas 4 o 3.5, gracias al desarrollo de infraestructura. Esta sigue siendo el factor más importante para cambiar la estructura de valor del mercado inmobiliario. El desarrollo de infraestructura acercará las zonas suburbanas al centro de la ciudad, lo que ayudará a reducir el tiempo de viaje. Sobre todo, en provincias vecinas o zonas suburbanas, los inversores pueden acceder a terrenos a menor costo, creando una oferta de vivienda más asequible.
Se sabe que los productos de las provincias vecinas cubrirán cada vez más las necesidades de vivienda de Hanói. Hung Yen y Bac Ninh ofrecerán alrededor de 203.000 apartamentos entre 2024 y 2026. Se espera que la reforma legislativa facilite el desarrollo del mercado inmobiliario y mejore la oferta. A partir de 2025, el mercado contará con unos 84.400 apartamentos en venta en 101 proyectos.
N. Giang
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