پیشنهاد سازوکارهای اضافی برای تعیین قیمت زمین و مدیریت درآمد اضافی در پیش‌نویس

انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNREA) به تازگی سندی منتشر کرده است که در آن نظرات خود را در مورد تعدادی از مفاد پیش‌نویس قطعنامه مجلس ملی که تعدادی از سازوکارها و سیاست‌ها را برای رفع مشکلات و موانع در سازماندهی اجرای قانون زمین تنظیم می‌کند، ارائه می‌دهد.

تصویر تصویر: Tuan Anh/VNA

بر این اساس، VNREA در مورد ۵ ماده اظهار نظر کرد که در آن پیشنهاد اصلاح ۳ ماده که از قبل در پیش‌نویس آمده بودند و اضافه کردن ۲ ماده که هنوز در پیش‌نویس قطعنامه پیش‌بینی نشده بودند، داده شد.

VNREA با ارائه دو پیشنهاد اضافی، به ماده ۵ پیش‌نویس قطعنامه استناد کرد که در تمام موارد، اعمال فهرست بهای زمین را برای تعیین هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره بهای زمین در تمام پروژه‌ها، هنگام واگذاری، اجاره یا تغییر هدف استفاده از زمین، تصریح می‌کند.

با این حال، طبق تحلیل VNREA، در واقعیت، پروژه‌های سرمایه‌گذاری در مناطق تازه توسعه‌یافته یا پروژه‌هایی با مقیاس کاربری زمین بزرگ وجود دارند که فهرست قیمت زمین ندارند یا اگر فهرست قیمت زمین وجود داشته باشد، استفاده از فهرست قیمت زمین مناسب نخواهد بود. در این صورت، لازم است قیمت‌های خاص زمین طبق روش‌های تعیین قیمت زمین که در قانون فعلی زمین مقرر شده است، تعیین شود تا هزینه‌های کاربری زمین و اجاره زمین محاسبه شود.

VNREA پیشنهاد می‌کند مقررات مربوط به موارد اعمال قیمت‌های خاص زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین پروژه‌ها، زمانی که دولت زمین را اختصاص می‌دهد، اجاره می‌دهد یا اهداف استفاده از زمین را تغییر می‌دهد، تکمیل شود، از جمله: پروژه‌هایی با مقیاس بزرگ استفاده از زمین ۱۰۰ هکتار یا بیشتر و پروژه‌های سرمایه‌گذاری در مناطق تازه توسعه‌یافته بدون فهرست قیمت زمین.

علاوه بر این، VNREA پیشنهاد داد که مقرراتی در مورد محاسبه هزینه‌های اضافی برای دوره قیمت نامشخص زمین اضافه شود. از آنجا که بر اساس بند 2، ماده 257 از قانون زمین 2024، فرمان 103/2024/ND-CP اخذ هزینه‌های اضافی را برای مواردی که افراد تصمیم به واگذاری/اجاره زمین قبل از 1 آگوست 2024 دارند اما قیمت زمین تعیین نشده است، تصریح می‌کند، آنها باید هزینه اضافی معادل 5.4٪ در سال (که انتظار می‌رود به 3.6٪ در سال کاهش یابد) از هزینه استفاده از زمین/اجاره زمین قابل پرداخت برای دوره قیمت نامشخص زمین را بپردازند.

دلیل این امر این است که وقتی هزینه استفاده از زمین/اجاره زمین پرداخت نمی‌شود، سرمایه‌گذار از مبلغ پرداخت نشده سود می‌برد. این دیدگاه نادرست و نامناسب است - VNREA تأکید کرد. در حال حاضر، تعهد تعیین قیمت زمین بر عهده آژانس دولتی است و به کاربر زمین وابسته نیست.

الزام به مسئول دانستن کاربران زمین در این مورد بی‌اساس است. VNREA تجزیه و تحلیل کرد که وقتی کاربران زمین هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین را پرداخت نکرده‌اند، نتوانسته‌اند از حقوق خود به عنوان کاربران زمین استفاده کنند: حق خرید، فروش/انتقال/رهن... زیرا طبق مقررات، این حقوق فقط پس از انجام تعهدات مالی در مورد زمین قابل اعمال هستند.

بنابراین، VNREA توصیه می‌کند که مقرراتی در مورد نحوه‌ی مدیریت هزینه‌های جمع‌آوری اضافی بر اساس تعیین تعدادی از موارد خاص اضافه شود. در مواردی که تصمیمی در مورد تخصیص زمین، اجاره زمین، اجازه تغییر اهداف کاربری زمین، اجازه تغییر از اجاره سالانه زمین به اجاره یک‌باره زمین برای کل مدت اجاره، تمدید کاربری زمین، تنظیم مدت کاربری زمین، تنظیم برنامه‌ریزی تفصیلی طبق مفاد قانون زمین و سایر مفاد قانونی مربوطه قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون گرفته شده باشد، اما قیمت زمین تعیین نشده باشد، تعیین اجاره زمین و هزینه‌های استفاده از زمین طبق مفاد مندرج در بندهای الف، ب، ج، بند 2، ماده 257 قانون زمین 2024 اجرا خواهد شد.

در عین حال، اگر کاربران زمین، زمین‌های واگذار شده به خود را به بهره‌برداری، تجارت و استفاده از زمین اختصاص داده باشند، باید برای مدت زمانی که هنوز برای هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین محاسبه نشده است، طبق بندهای الف، ب، ج، بند 2، ماده 257 قانون زمین، هزینه‌های اضافی بپردازند.

اگر کاربران زمین هنوز زمین اعطا شده به عنوان حق استفاده از زمین را برای بهره‌برداری، تجارت یا استفاده از آن به کار نگرفته باشند، ملزم به پرداخت هزینه‌های اضافی برای مدت زمانی که هنوز برای هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین محاسبه نشده است، طبق بندهای الف، ب، ج، بند 2، ماده 257 قانون زمین نیستند. در صورتی که کاربران زمین هزینه‌های اضافی را برای مدت زمانی که هنوز برای هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین محاسبه نشده است، پرداخت کرده باشند، هزینه‌های اضافی پرداخت شده به آنها بازپرداخت می‌شود یا از سایر تعهدات مالی آنها به دولت کسر می‌شود...

در مورد ۳ اصلاحیه پیشنهادی، VNREA به موارد زیر اشاره کرد: بند ۷، ماده ۳ در مورد بازیابی زمین، غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد تصریح می‌کند: «کسر مبلغ غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد که سرمایه‌گذار از هزینه استفاده از زمین و اجاره زمین قابل پرداخت پرداخت کرده است، طبق مفاد بند ۲، ماده ۹۴ قانون زمین اجرا و برای کل پروژه محاسبه خواهد شد».

با این حال، طبق گفته VNREA، قانون زمین در حال حاضر تصریح می‌کند که در صورتی که سرمایه‌گذار مبلغی را برای غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد پیش‌پرداخت کند، این مبلغ از هزینه استفاده از زمین و اجاره زمین پروژه کسر خواهد شد. در صورتی که پس از کسر هزینه استفاده از زمین و اجاره زمین پروژه‌ها، هنوز پولی باقی مانده باشد، این مبلغ در کل سرمایه سرمایه‌گذاری پروژه محاسبه خواهد شد.

بنابراین، این مقررات واقعاً حقوق را تضمین نکرده و سرمایه‌گذاران را به مشارکت در پیش‌پرداخت غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد جذب نکرده است؛ به خصوص در مورد پروژه‌هایی که از هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین معاف یا کاهش یافته‌اند - VNREA تجزیه و تحلیل کرد.

بنابراین، VNREA پیشنهاد می‌کند که به سرمایه‌گذاران اجازه داده شود تا همچنان پیش‌پرداخت‌ها برای جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد را از سایر تعهدات مالی که سرمایه‌گذاران باید بپردازند، کسر کنند.

در عین حال، در بند ۱ ماده ۵ از بند د، مبنای محاسبه عوارض استفاده از زمین شامل موارد زیر است: هزینه‌های ساخت زیرساخت برای زمینی که سرمایه‌گذار به دولت تحویل می‌دهد؛ هزینه‌های ساخت زیرساخت مشخص شده در این مرحله طبق مفاد قانون ساخت و ساز تعیین می‌شوند.

طبق VNREA، این پیش‌نویس فقط محاسبه هزینه‌های ساخت زیرساخت را برای زمینی که سرمایه‌گذار به دولت تحویل می‌دهد، تصریح می‌کند که نامناسب است. زیرا ماهیت فهرست بهای زمین یک مقررات کلی است و قیمت زمین در فهرست بهای زمین اغلب بر اساس قطعات زمین موجود ساخته می‌شود. پروژه‌های سرمایه‌گذاری توسعه زیرساخت اما منطقه‌ای که به دولت تحویل داده شده باشد (مانند پروژه‌های سرمایه‌گذاری توسعه زیرساخت شهرک صنعتی) برای هزینه‌های زیرساخت کسر نخواهند شد.

یا پروژه‌های سرمایه‌گذاری بسته به شرایط و مقیاس زمین‌شناسی، هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیرساختی متفاوتی خواهند داشت، به‌ویژه پروژه‌های سرمایه‌گذاری در مناطق جدید، مناطق احیا شده... که هزینه‌های سرمایه‌گذاری بسیار زیادی برای تسطیح و ساخت زیرساخت‌ها دارند. بنابراین، اگر فقط هزینه‌های زیرساخت را برای مساحت زمینی که سرمایه‌گذاران به دولت تحویل می‌دهند محاسبه کنیم، عدالت را تضمین نخواهد کرد.

با توجه به این واقعیت، VNREA پیشنهاد می‌کند که هنگام تعیین قیمت زمین، لازم است هزینه‌های زیرساخت کل پروژه، نه فقط مساحت زمینی که سرمایه‌گذار به دولت تحویل می‌دهد، محاسبه شود. در عین حال، هنگام تعیین قیمت زمین، لازم است مقررات مربوط به مدیریت هزینه‌های احیای زمین برای پروژه‌های احیای زمین تکمیل شود (طبق مقررات فعلی، هزینه‌های احیای زمین هنگام تعیین قیمت زمین با استفاده از روش مازاد، در هزینه‌های توسعه پروژه لحاظ می‌شوند).

یکی دیگر از مواردی که VNREA در مورد آن اظهار نظر کرد این است که در بند ب، بند ۱۳، ماده ۳، مقررات انتقالی برای بازیابی زمین، جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد به وضوح بیان شده است: «در صورتی که قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قطعنامه، هیچ تصمیمی مبنی بر تأیید طرح جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد وجود نداشته باشد، بازیابی زمین، جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد مطابق با مفاد قانون زمین و مفاد این ماده انجام خواهد شد».

طبق گفته VNREA، استفاده از عبارت «در موردی که قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قطعنامه هیچ تصمیمی گرفته نشده باشد» زمان وقوع رویداد را به طور دقیق مشخص نمی‌کند. مواردی وجود خواهد داشت که قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قطعنامه هیچ تصمیمی برای تصویب طرح جبران خسارت وجود ندارد، اما تا زمان لازم‌الاجرا شدن قطعنامه، تصمیمی برای تصویب طرح جبران خسارت وجود دارد. بنابراین، VNREA پیشنهاد می‌کند که آن را به «در موردی که تا تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قطعنامه هیچ تصمیمی گرفته نشده باشد...» تغییر دهد.

منبع: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm