آیا با اجرای قوانین جدید، قیمت املاک کاهش خواهد یافت؟

با معرفی جدول قیمت زمین در قانون زمین ۲۰۲۴، قیمت املاک و مستغلات ممکن است به دلیل افزایش هزینه‌های نهاده‌ها همچنان افزایش یابد. با این حال، این افزایش همچنان قابل مهار است.

قیمت مسکن همچنان افزایش خواهد یافت

آقای وو هونگ تانگ، مدیر سرمایه‌گذاری گروه DKRA، در سمینار «یافتن فرصت‌های سرمایه‌گذاری در نیمه دوم سال» که توسط روزنامه Investment Newspaper برگزار شد، گفت: «قیمت املاک و مستغلات ممکن است پس از ۱ آگوست ۲۰۲۴ افزایش یابد. دلیل این امر این است که قانون جدید زمین، فهرست قیمت زمین را اعمال خواهد کرد که منجر به افزایش هزینه‌های جبران خسارت و هزینه‌های استفاده از زمین خواهد شد. این عوامل به افزایش هزینه‌های ورودی پروژه‌ها کمک خواهد کرد.»

آقای تانگ با تحلیل بیشتر گفت که هنگام بررسی ساختار سرمایه یک پروژه سرمایه‌گذاری، نسبت معمول ۲:۴:۴ است. بر این اساس، سرمایه سهام حدود ۲۰٪ را تشکیل می‌دهد؛ اهرم مالی ۴۰٪ است که از بانک‌ها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری حاصل می‌شود؛ ۴۰٪ باقی‌مانده از مشتریانی که زودتر پرداخت می‌کنند، تأمین می‌شود.

آقای وو هونگ تانگ، مدیر سرمایه‌گذاری گروه DKRA، معتقد است که فرصت‌های سرمایه‌گذاری همیشه و در هر زمانی در بازار ظاهر می‌شوند. عکس: چی کونگ

با این حال، طبق قانون جدید تجارت املاک و مستغلات، مبلغ ودیعه برای خرید خانه از ۵٪ ارزش محصول تجاوز نخواهد کرد، در حالی که در قانون فعلی ۳۰٪ است. قبل از تحویل خانه، خریدار فقط باید تا ۵۰٪ پرداخت کند، که ۲۰٪ کمتر از قبل است.

مدیر سرمایه‌گذاری گروه DKRA اظهار داشت: «وقتی سرمایه جذب‌شده از مشتریان کاهش می‌یابد، سرمایه از مالکان و وام‌های موسسات مالی افزایش می‌یابد. در این مرحله، «عصای قدرت» در دست سازمان‌های مدیریت دولتی خواهد بود، زیرا هزینه‌های مالی به شدت تحت تأثیر زمان صدور مجوز پروژه قرار خواهند گرفت.»

طبق توضیحات آقای ثانگ، اگر قوانین جدید رفع موانع قانونی را تسریع کنند، هزینه‌های مالی کاهش می‌یابد و در نتیجه هزینه‌های ورودی پروژه‌ها "کاهش" می‌یابد. وقتی پروژه‌ها به طور همزمان حل و فصل شوند، اعتماد سرمایه‌گذاران کاهش می‌یابد و مطمئناً پول بیشتری به بازار املاک و مستغلات سرازیر می‌شود.

رهبر گروه DKRA اظهار داشت که از حالا تا پایان سال، سه قانون جدید املاک و مستغلات، به ویژه در شرایط پیچیده کلان اقتصادی، تأثیر عمیقی بر بخش‌ها نخواهند داشت. در عوض، این قوانین حداقل به ۶ تا ۱۲ ماه زمان نیاز دارند تا واقعاً در بازار نفوذ کنند.

آیا زمان سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات فرا رسیده است؟

کارشناسان حاضر در سمینار روزنامه سرمایه‌گذاری به اتفاق آرا موافق بودند که فرصت‌های سرمایه‌گذاری همیشه در بازار، صرف نظر از شرایط، ایجاد می‌شوند. به عنوان مثال، بازار آپارتمان‌های قدیمی در هانوی اخیراً رونق خاصی داشته است. بسیاری از سرمایه‌گذارانی که در آن زمان از فرصت استفاده کرده و «سفته‌بازی» کردند، به بازده بسیار جذابی دست یافتند.

آقای تانگ پیشنهاد داد: «بازار بیش از دو سال است که راکد بوده است. نرخ بهره در حال حاضر بسیار پایین است، بنابراین سرمایه‌گذارانی که ذخایر نقدی و دانش بازار دارند باید سرمایه‌گذاری در محصولات با قیمت مناسب را در نظر بگیرند. با این حال، با توجه به عدم قطعیت‌های فراوان در محیط اقتصاد کلان ، کسانی که از اهرم مالی استفاده می‌کنند باید بسیار محتاط باشند.»

طبق گزارش DKRA، از پایان سال ۲۰۲۳، بازار نشانه‌هایی از بهبود را نشان داده است، اما این بهبود تنها بر بخش‌های آپارتمان‌های کلاس B و C در شهرهای بزرگ متمرکز بوده است. انتظار می‌رود این بخش در نیمه دوم سال جاری همچنان پیشرو بازار باشد.

با این وجود، آقای تانگ رک و پوست کنده اذعان کرد که بهبود فعلی هنوز واقعاً قوی نیست. طبق داده‌های نظرسنجی از شش ماه اول امسال در شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن، عرضه اولیه واحدهای آپارتمانی به ۱۵۰۰۰ واحد رسیده است. با این حال، فروش فقط به تقریباً ۳۳۰۰ واحد رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۸ درصد افزایش داشته است.

آقای تانگ ارزیابی کرد: «اگرچه عرضه و تقاضای کلی افزایش یافته است، اما این تعداد هنوز ناچیز است و تنها ۱۵ تا ۲۰ درصد از دوره ۲۰۱۹ را تشکیل می‌دهد. علاوه بر این، سرمایه‌گذاران باید توجه داشته باشند که برخی از بخش‌های دیگر هنوز نشانه‌هایی از بهبود را ثبت نکرده‌اند، مانند املاک و مستغلات تفریحی.»

در حال حاضر، احساسات بازار به دو حد افراطی تقسیم می‌شود. اول، سرمایه‌گذارانی که از چرخه قبلی از اهرم مالی استفاده کرده‌اند، همچنان سود خود را حفظ کرده و منتظر فرصت‌ها هستند. دوم، برخی از سرمایه‌گذارانی که مقادیر زیادی پول نقد دارند، تمایل دارند منتظر بمانند و ببینند که بازار چگونه بیشتر توسعه می‌یابد.

آقای تانگ گفت: «ارقام منتشر شده توسط بانک دولتی ویتنام در شش ماه اول امسال نشان می‌دهد که با وجود نرخ بهره بسیار پایین، کل سپرده‌ها بیش از ۱۳.۶ تریلیون دونگ ویتنام است. این ذهنیت تدافعی باعث شده است که نقدینگی بازار املاک و مستغلات افزایش یابد اما همچنان محدود باشد.»

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html