انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) اخیراً گزارشی جنجالی با عنوان «کاهش نرخ تولد و تأثیر بلندمدت آن بر بازار مسکن» منتشر کرد که در آن استدلال شده بود ویتنام در حال ورود به دوره‌ای است که عوامل جمعیتی بر تقاضای املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارند. با این حال، بسیاری نیز معتقدند که در کوتاه‌مدت، عوامل «سخت» مانند قیمت مسکن، عرضه و هزینه‌های وام گرفتن اهمیت بیشتری دارند.
طبق داده‌های VARS، نرخ باروری ویتنام از ۳.۸ فرزند به ازای هر زن در سال ۱۹۸۹ به تنها ۱.۹۱ فرزند در سال ۲۰۲۴ کاهش یافته است. در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین، این نرخ به آستانه «باروری بسیار پایین» یعنی کمتر از ۱.۳ فرزند به ازای هر زن نزدیک می‌شود. این بدان معناست که تعداد خانوارهای جدید، که محرک اصلی بازار مسکن است، به تدریج در سال‌های آینده کاهش خواهد یافت، به ویژه در بخش آپارتمان‌های بزرگ که برای خانواده‌های بزرگ در نظر گرفته شده است.
VARS پیش‌بینی می‌کند که اگر این وضعیت ادامه یابد، ویتنام ممکن است با خطر عدم تعادل عرضه و تقاضای املاک و مستغلات مشابه کره جنوبی یا ژاپن، کشورهایی که به شدت تحت تأثیر جمعیت پیر و نرخ بسیار پایین زاد و ولد قرار دارند، مواجه شود.
دکتر فام ویت توان، مدیر مؤسسه منابع طبیعی و محیط زیست، با این پیش‌بینی موافق بود و گفت: «در درازمدت، نقدینگی املاک و مستغلات تحت تأثیر سیاست‌های زیادی قرار می‌گیرد: قوانین، هزینه‌های نهاده‌ها، بحران اقتصادی و جمعیت. اگر جمعیت افزایش نیابد، به‌ویژه نرخ پایین زاد و ولد، تقاضای مسکن به تدریج کاهش می‌یابد و در نتیجه منجر به کاهش نقدینگی می‌شود.»
از منظری دیگر، خانم وو نات لیو، مدیرعامل آکادمی فناوری مالی املاک پروپین، تأکید کرد: «نرخ پایین زاد و ولد نه تنها یک مسئله جمعیتی است، بلکه یک عامل کلیدی است که ساختار بازار املاک و مستغلات را تغییر می‌دهد. ما اغلب فقط به نرخ بهره، اعتبار یا قانونی بودن نگاه می‌کنیم، اما عوامل جمعیتی عمیق‌ترین و بلندمدت‌ترین متغیرها هستند.»
با این حال، داده‌های اداره آمار عمومی نشان می‌دهد که تعداد خانوارهای جدید در هانوی و هوشی مین سیتی همچنان سالانه ۲ تا ۳ درصد در حال افزایش است. این نشان می‌دهد که تقاضا برای مسکن از بین نرفته است، بلکه توسط عوامل اقتصادی "مهار" شده است. به گفته خانم فام تی مین، معاون مدیر موسسه تحقیقات املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE)، دلیل اصلی کاهش نقدینگی به دلیل کمبود خانوارهای جدید نیست، بلکه به این دلیل است که قیمت مسکن فراتر از توان خرید است. او با اشاره به میانگین قیمت ۷۵ تا ۸۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در هانوی و ۸۵ تا ۸۹ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در هوشی مین سیتی، یک آپارتمان ۲ تا ۳ میلیارد دانگ ویتنامی بسیار فراتر از توان خرید گروه با درآمد متوسط است.
نه تنها قیمت فروش، بلکه نرخ بهره وام مسکن نیز مانع بزرگی است. در حال حاضر، میانگین نرخ بهره سالانه بین ۸ تا ۱۲ درصد در نوسان است، برخی از بانک‌ها در چند سال اول مشوق‌هایی ۶ تا ۷ درصد ارائه می‌دهند، اما این نرخ هنوز بسیار بالاتر از ژاپن (۱ و ۲ درصد) یا سنگاپور (۲ و ۴ درصد) است. با وام ۱.۵ میلیارد دانگ ویتنامی به مدت ۳۰ سال، با نرخ بهره ۱۰ درصد، خریدار باید ماهانه ۱۵ تا ۲۰ میلیون دانگ ویتنامی بپردازد که فراتر از توانایی بسیاری از خانواده‌های جوان است.
علاوه بر این، این واقعیت که بسیاری از مردم نمی‌خواهند زود تشکیل خانواده دهند، منجر به نیازهای مختلف مسکن نیز می‌شود. خانم لیو گفت: «آنها به فضاهای چند منظوره، هم برای زندگی و هم برای کار، نیاز دارند و دیگر به آپارتمان‌های ۶۰-۷۰ متری با طرح‌های ثابت علاقه‌ای ندارند.»
به گفته کارشناسان، ویتنام برای رفع انسداد بازار باید همزمان به دو موضوع بپردازد. در کوتاه‌مدت، افزایش عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه، کاهش نرخ بهره و بهبود رویه‌های اعتباری ضروری است. در بلندمدت، آماده شدن برای سناریوی افزایش جمعیت مسن، نرخ پایین زاد و ولد و تغییر نیازهای مسکن ضروری است. آقای تران خان کوانگ، مدیر شرکت املاک و مستغلات ویت آن هوآ، گفت: «اگر فقط به داده‌های جمعیتی نگاه کنیم و سیاست‌ها و محصولات را نادیده بگیریم، بیماری را اشتباه تشخیص خواهیم داد. ما به مسکن مقرون‌به‌صرفه و سازوکارهای وام ارزان‌تر نیاز داریم.»
منبع: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm
نظر (0)