انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) اخیراً گزارشی جنجالی با عنوان «کاهش نرخ تولد و تأثیرات بلندمدت آن بر بازار مسکن» منتشر کرده و استدلال میکند که ویتنام در حال ورود به مرحلهای است که عوامل جمعیتی شروع به تأثیرگذاری بر تقاضای املاک و مستغلات میکنند. با این حال، بسیاری نیز استدلال میکنند که در کوتاهمدت، عوامل «سخت» مانند قیمت خانه، عرضه و هزینههای وام گرفتن اهمیت بیشتری دارند.
طبق دادههای VARS، نرخ باروری ویتنام از ۳.۸ فرزند به ازای هر زن در سال ۱۹۸۹ به تنها ۱.۹۱ فرزند در سال ۲۰۲۴ کاهش یافته است. در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین، این نرخ به آستانه «باروری بسیار پایین» یعنی کمتر از ۱.۳ فرزند به ازای هر زن نزدیک میشود. این بدان معناست که تعداد خانوارهای جدید، که محرک اصلی بازار مسکن هستند، به تدریج در سالهای آینده کاهش خواهد یافت، به ویژه در بخش آپارتمانهای بزرگ که برای خانوادههای پرجمعیت طراحی شدهاند.
VARS پیشبینی میکند که اگر این وضعیت ادامه یابد، ویتنام میتواند با عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار املاک و مستغلات مشابه کره جنوبی یا ژاپن، کشورهایی که به شدت تحت تأثیر جمعیت سالخورده و نرخ بسیار پایین زاد و ولد قرار دارند، مواجه شود.
دکتر فام ویت توان، مدیر موسسه منابع و محیط زیست، با این پیشبینی موافق است و اظهار میکند: «در درازمدت، نقدینگی املاک و مستغلات تحت تأثیر سیاستهای زیادی قرار میگیرد: قوانین، هزینههای نهادهها، بحرانهای اقتصادی و جمعیت. اگر جمعیت افزایش نیابد، به خصوص با نرخ پایین زاد و ولد، تقاضای مسکن به تدریج کاهش مییابد و منجر به کاهش نقدینگی میشود.»
از منظری دیگر، خانم وو نات لیو، مدیرعامل آکادمی فناوری مالی املاک پروپین، تأکید کرد: «نرخ پایین تولد فقط یک مسئله جمعیتشناختی نیست، بلکه یک عامل کلیدی است که ساختار بازار املاک و مستغلات را تغییر میدهد. ما اغلب فقط به نرخ بهره، اعتبار یا جنبههای قانونی نگاه میکنیم، اما عوامل جمعیتشناختی عمیقترین و بلندمدتترین متغیرها هستند.»
با این وجود، دادههای اداره آمار عمومی نشان میدهد که تعداد خانوارهای جدید در هانوی و هوشی مین سیتی همچنان سالانه ۲ تا ۳ درصد افزایش مییابد. این نشان میدهد که تقاضا برای مسکن از بین نرفته است، بلکه توسط عوامل اقتصادی "محدود" شده است. به گفته خانم فام تی مین، معاون مدیر موسسه تحقیقات املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE)، دلیل اصلی کاهش نقدینگی به دلیل کمبود خانوارهای جدید نیست، بلکه به این دلیل است که قیمت خانهها از توان خرید مردم فراتر رفته است. او اشاره کرد که با میانگین قیمت ۷۵ تا ۸۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در هانوی و ۸۵ تا ۸۹ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در هوشی مین سیتی، یک آپارتمان با قیمت ۲ تا ۳ میلیارد دونگ ویتنامی بسیار فراتر از توان خرید گروه با درآمد متوسط است.
علاوه بر قیمت فروش، نرخ بهره وام مسکن نیز یک مانع بزرگ است. در حال حاضر، میانگین نرخ بهره سالانه از ۸ تا ۱۲ درصد متغیر است و برخی از بانکها برای چند سال اول نرخهای ترجیحی ۶ تا ۷ درصد ارائه میدهند، اما این نرخ هنوز بسیار بالاتر از ژاپن (۱ تا ۲ درصد) یا سنگاپور (۲ تا ۴ درصد) است. با وام ۱.۵ میلیارد دانگ ویتنامی در طول ۳۰ سال با نرخ بهره ۱۰ درصد، خریداران باید ماهانه ۱۵ تا ۲۰ میلیون دانگ ویتنامی بپردازند که از توان مالی بسیاری از خانوادههای جوان فراتر میرود.
علاوه بر این، این واقعیت که بسیاری از مردم تمایلی به ازدواج زودهنگام ندارند، منجر به نیازهای مسکن متفاوتی نسبت به قبل شده است. خانم لیو گفت: «آنها به فضاهای چندمنظوره نیاز دارند که بتوانند در آن هم زندگی کنند و هم کار کنند، نه اینکه به آپارتمانهای ۶۰ تا ۷۰ متری با طراحی ثابت علاقهمند باشند.»
به گفته کارشناسان، ویتنام برای احیای بازار باید به طور همزمان به دو موضوع بپردازد. اولویت فوری افزایش عرضه مسکن مقرون به صرفه، کاهش نرخ بهره وام و بهبود رویههای اعتباری است. هدف بلندمدت، آماده شدن برای سناریوی افزایش جمعیت مسن، نرخ پایین زاد و ولد و تغییر نیازهای مسکن است. آقای تران خان کوانگ، مدیر شرکت املاک و مستغلات ویت آن هوآ، گفت: «اگر فقط به دادههای جمعیتی نگاه کنیم و سیاستها و محصولات را نادیده بگیریم، مشکل را اشتباه تشخیص خواهیم داد. ما به مسکن مقرون به صرفه و سازوکارهای وام ارزانتر نیاز داریم.»
منبع: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm
نظر (0)