شهر هوشی مین از TOD (توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی) برای تغییر شکل فضاهای کلان‌شهری خود بهره می‌برد.

مدل توسعه حمل و نقل محور (TOD) باید به عنوان ستون فقرات بازسازی شهر هوشی مین پس از ادغام شناسایی شود.

سیستم مترو فرصت‌های جدیدی را برای اقتصاد شهر هوشی مین ایجاد می‌کند - عکس: کوانگ دین

ادغام شهرهای هوشی مین، بین دونگ و با ریا-وونگ تاو صرفاً یک تغییر در نقشه اداری نیست.

هم‌افزایی بین یک مرکز مالی و خدماتی، یک قطب صنعتی و یک دروازه دریایی بین‌المللی، نویدبخش ایجاد یک قطب رشد اقتصادی یکپارچه با رقابت‌پذیری برتر است.

مقدمه‌ای بر اجرای TOD (توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی)

در عین حال، فشار بر زیرساخت‌ها، مسکن و خدمات عمومی به صورت تصاعدی در حال افزایش است و نیازمند یک چشم‌انداز برنامه‌ریزی برتر و چارچوب نهادی است. در غیر این صورت، کلان‌شهر هوشی مین در معرض خطر تبدیل شدن به یک موجودیت غول‌پیکر غیرقابل کنترل قرار خواهد گرفت. در این صورت، مشکلات قدیمی نه تنها حل نشده باقی می‌مانند، بلکه بدتر نیز می‌شوند.

در این زمینه، مدل توسعه حمل و نقل محور (TOD) به عنوان ستون فقرات این بازسازی شناسایی شد. تصمیم ادغام، تلویحاً برنامه‌های انفرادی قبلی را منسوخ کرد، در حالی که فرصتی طلایی برای شکل‌دهی یک شبکه ریلی شهری کاملاً جدید به طول تقریبی ۱۰۰۰ کیلومتر ایجاد کرد.

این صرفاً ترکیبی از پروژه‌های قدیمی نیست، بلکه یک استراتژی توسعه فضایی است، با یک شبکه مترو که نه تنها از مرکز عبور می‌کند، بلکه فراتر از آن نیز امتداد می‌یابد و مناطق را به شکلی اساسی به هم متصل می‌کند. پروژه‌هایی مانند گسترش خط ۱ مترو به بین دونگ ، خط راه‌آهن تو تیم - لانگ تان، یا خط شهر هوشی مین - کان جیو (که به طور بالقوه تا وونگ تاو امتداد می‌یابد) اولین قطعات این ستون فقرات هستند.

این شبکه حمل و نقل به عنوان پایه و اساسی برای اجرای مدل TOD (توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی) در سطحی بالاتر، مشابه آنچه توکیو یا سئول انجام داده‌اند، عمل خواهد کرد. این رویکرد، هر ایستگاه مترو را از یک نقطه حمل و نقل صرف به هسته یک مرکز شهری پویا و خودکفا در خدمات و اشتغال تبدیل خواهد کرد.

سیستم راه‌آهن به ابزاری برای سازماندهی مجدد طرح فضایی شهر هوشی مین، ترویج توسعه متوازن و کاهش فشار بر منطقه اصلی تبدیل شده است. با این حال، برای تبدیل این چشم‌انداز به واقعیت، دولت شهر باید به سه تنگنای ذاتی سیاست‌گذاری بپردازد که اکنون در مقیاس منطقه‌ای حتی پیچیده‌تر نیز هستند.

برنامه‌ریزی مجدد فضایی شهری

اول، مسئله زمین است . تمرکز زمین‌های وسیع برای پروژه‌های TOD از طریق سازوکارهای سنتی تملک اداری، کاستی‌های بسیاری مانند تأخیر، هزینه‌های هنگفت و مناقشات اجتماعی را آشکار می‌کند. بسیاری از کشورها با موفقیت ابزار مؤثرتری - مدل «تنظیم مجدد زمین» - را اتخاذ کرده‌اند.

شهر هوشی مین توسعه مراکز تجاری و خدماتی با کیفیت بالا مرتبط با TOD (توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی) را شناسایی کرده است - عکس: کوانگ دینه

طبق این مدل، دولت و مردم در برنامه‌ریزی مجدد فضا همکاری می‌کنند و مزایای حاصل از افزایش ارزش زمین پس از سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها را به اشتراک می‌گذارند. مردم به جای کسانی که زمینشان مصادره شده است، شریک می‌شوند. اگرچه این مفهوم به وضوح در قانون زمین ۲۰۲۴ نهادینه نشده است، اما تحقیق و اجرای آزمایشی از الزامات فوری برای تسریع اجرای پروژه و به حداقل رساندن اختلافات است.

دوم، و از همه مهم‌تر، مسئله مالی است . بودجه دولت نمی‌تواند به تنهایی هزینه صدها تریلیون دونگ برای شبکه‌های زیرساخت حمل و نقل را تحمل کند، در حالی که این پروژه‌ها ارزش افزوده عظیمی برای املاک و مستغلات خصوصی اطراف ایجاد می‌کنند. بدون یک مکانیسم مؤثر برای «جذب ارزش زمین»، مزایا به جیب گروه منتخبی از مالکان زمین سرازیر می‌شود، در حالی که بودجه دولت کل هزینه سرمایه‌گذاری را متحمل خواهد شد.

خوشبختانه، پیشرفت‌های قانونی اخیر مانند قطعنامه ۹۸/۲۰۲۳/QH۱۵ و قطعنامه ۱۸۸/۲۰۲۵/QH۱۵ ابزارهای آزمایشی مهمی را در اختیار شهر هوشی مین قرار داده است.

بر این اساس، به شهر اجازه داده می‌شود از بودجه سرمایه‌گذاری عمومی برای جبران خسارت و اسکان مجدد برای ایجاد زمین‌های پاک در اطراف ایستگاه‌های مترو و تقاطع‌های اصلی ترافیکی استفاده کند و سپس این زمین‌ها را برای جذب منابع اجتماعی به حراج بگذارد.

همزمان، ۱۰۰٪ درآمد حاصل از افزایش ارزش زمین در منطقه TOD حفظ و در سیستم ریلی شهری مجدداً سرمایه‌گذاری خواهد شد. این کلید ایجاد یک چرخه مالی پایدار و کاهش وابستگی به بودجه دولتی است.

سوم، چالش عدالت اجتماعی وجود دارد . تجربه بین‌المللی نشان می‌دهد که توسعه مجدد شهری تقریباً به ناچار به «اعیان‌سازی» منجر می‌شود، زیرا افزایش شدید قیمت املاک، جوامع کم‌درآمد را از خانه‌های اجدادی خود بیرون می‌کند.

در مقیاس کلان‌شهر، این خطر می‌تواند منجر به چندپارگی فضایی عمیق شود. برای جلوگیری از این سناریو، سیاست‌های مسکن فراگیر باید بخش جدایی‌ناپذیر هر پروژه TOD باشد.

قانون مسکن ۲۰۲۳ و احکام راهنمای آن، یک چارچوب قانونی انعطاف‌پذیر ایجاد کرده است که به مقامات محلی این قدرت را می‌دهد تا پروژه‌های توسعه شهری را مجبور کنند تا با تخصیص زمین، تبادل زمین یا انجام پرداخت‌ها، سهم قابل توجهی در صندوق مسکن اجتماعی داشته باشند. اجرای مداوم و قاطع این اصل تضمین می‌کند که مزایای توسعه به طور عادلانه تقسیم شود، نه اینکه در دست یک گروه خاص متمرکز باشد.

برای تبدیل این فرصت تاریخی به فرمولی برای بازسازی شهری، شهر هوشی مین باید ایجاد یک بنیاد نهادی را در اولویت قرار دهد - کاری آرام اما اساسی. به جای توزیع اندک منابع، باید یک پروژه آزمایشی استراتژیک واقع در مرزهای اداری قدیمی، مانند منطقه‌ای که شهر تو دوک و شهر دی آن را در امتداد خط ۱ مترو به هم متصل می‌کند، انتخاب شود.

این منطقه تمام شرایط لازم برای تبدیل شدن به یک «آزمایشگاه سیاست‌گذاری» را دارد، جایی که می‌توان مجموعه‌ای کامل از ابزارها، از تعدیل مجدد زمین و ثبت ارزش زمین گرفته تا سیاست‌های مسکن فراگیر، را آزمایش و اصلاح کرد.

برگردیم به موضوع

نگوین تان هونگ

منبع: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-gian-sieu-do-thi-20250815150443089.htm