3 grands problèmes du marché immobilier
Dans l'après-midi du 3 août, le Premier ministre Pham Minh Chinh a présidé une conférence en ligne pour évaluer les résultats de la mise en œuvre de la résolution n° 33/NQ-CP du 11 mars du gouvernement et proposer des solutions pour éliminer les difficultés et les obstacles du marché immobilier.
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| M. Le Tu Minh, président d'IMG Investment Joint Stock Company, a pris la parole lors de la conférence. (Source : VGP) |
S'exprimant lors de la conférence, M. Le Tu Minh, président de la société par actions d'investissement IMG, a déclaré que l'essentiel de l'élimination des difficultés du marché immobilier qui préoccupe le gouvernement réside dans trois points.
La première est de lutter contre la spéculation foncière.
Selon lui, la spéculation foncière et la manipulation du marché immobilier affectent actuellement l'économie vietnamienne. Les gens achètent des terres en attendant une occasion de faire grimper les prix, ce qui entrave et rend inefficace une partie des forces productives, ce qui constitue un énorme gaspillage.
L'expérience d'autres pays montre qu'il est judicieux de recourir à la fiscalité pour réguler la spéculation. Il a cité l'exemple d'une entreprise qui mène actuellement un projet en Australie et qui doit s'acquitter d'une taxe foncière de 2 % chaque année. Le prix du terrain est évalué chaque année de manière indépendante par l'administration fiscale.
Chaque année, cette unité doit s'acquitter d'une taxe foncière de 700 000 à 800 000 USD tant que le projet n'est pas réalisé. Cette année, le gouvernement local a décidé d'augmenter ce taux à 4 %.
« Si le Vietnam met en œuvre cette politique, seuls ceux qui réalisent réellement des projets oseront acquérir des terres, et lorsqu'ils en acquièrent, ils doivent les réaliser très rapidement. Cette mesure non seulement empêche la spéculation foncière, mais contribue également à constituer une source importante de revenus pour le ministère des Finances », a expliqué M. Minh.
Les représentants des entreprises ont recommandé que le Comité de rédaction de la loi foncière complète et applique un taux d’impôt foncier annuel de 2 % et applique un impôt progressif lorsque les parcelles de terrain ne sont pas exploitées ou ne génèrent pas de bénéfices, comme le font les pays étrangers.
Le deuxième point concerne la politique de gestion des taux d'intérêt de la Banque d'État. Il estime qu'il est temps de réduire le taux d'intérêt à moyen terme à moins de 10 % par an, plus précisément autour de 8,5 % par an, comme il y a deux ans, car avec des taux à moyen terme supérieurs à 10 %, aucune économie n'est saine.
Dans d'autres pays, ce taux d'intérêt est de 3 à 5 % par an. Au Vietnam, il était d'environ 12 à 14 % par an il y a 5 à 6 mois. Les entreprises ne veulent pas emprunter, n'osent pas le faire et les clients perdent confiance dans le marché immobilier ; ils investissent alors dans d'autres secteurs.
Il a également proposé que des mesures soient prises pour empêcher ou limiter la participation des entreprises immobilières au secteur bancaire et inversement. En effet, les entreprises actives dans ces deux secteurs mobilisent le capital social principalement pour leurs propres activités et ont peu d'impact sur la société, allant même jusqu'à créer des magnats qui monopolisent l'économie.
Troisièmement , il s’agit de supprimer les obstacles juridiques et de gérer les procédures administratives.
La plus grande difficulté pour les entreprises immobilières aujourd'hui est d'ordre juridique, et non bancaire. Les questions juridiques se chevauchent : la même problématique, la même réglementation, mais avec de multiples interprétations, et les autorités chargées de l'application ne les mettent pas en œuvre et n'osent pas les appliquer, principalement au niveau local.
Il a donc recommandé de finaliser rapidement le système juridique afin que les fonctionnaires puissent travailler sereinement. Un décret clair sur la décentralisation des pouvoirs et des responsabilités à tous les niveaux devrait être adopté, stipulant clairement : le contenu à finaliser, le délai d'achèvement et la responsabilité en cas de dépassement du délai.
Les dirigeants de l'entreprise ont également proposé que le ministère de la Planification et de l'Investissement autorise les entreprises vietnamiennes à appliquer l'article 44.3 de la Loi sur l'investissement et l'article 126 de la Loi foncière, à prolonger la durée des baux fonciers ou à autoriser les entreprises à payer un loyer foncier sur 70 ans, afin que les parcs industriels aient une durée suffisante et soient suffisamment attractifs pour les bailleurs fonciers. Cette mesure est conforme à la loi et permettra d'accroître les recettes locales.
Les villas et les terrains sont tous deux à prix réduits
Le rapport sur le marché immobilier récemment publié par le ministère de la Construction indique qu'au deuxième trimestre, près de 100 000 transactions ont été réalisées. Parmi celles-ci, le secteur foncier a principalement enregistré 67 525 transactions réussies, soit une hausse d'environ 99,9 % par rapport au premier trimestre et d'environ 31,5 % par rapport à la même période l'an dernier.
Les près de 30 000 transactions restantes ont été réussies pour des appartements et des maisons individuelles, ce qui représente 75,61% par rapport au trimestre précédent, soit environ 43,03% par rapport à la même période de l'année dernière.
Cependant, au deuxième trimestre, le segment immobilier des maisons individuelles et des terrains en projets qui intéresse les investisseurs est principalement de nature spéculative. Les acheteurs ne s'intéressent plus autant à ces segments immobiliers qu'auparavant.
De plus, de nombreux investisseurs sont confrontés à des problèmes de trésorerie, recourant à un endettement excessif, et le promoteur a cessé de soutenir les taux d'intérêt des prêts. Le marché connaît une forte baisse de liquidité, ce qui entraîne une multiplication des transactions visant à réduire les pertes.
Au cours du trimestre, les prix de vente des villas et des terrains à bâtir ont continué de baisser d'environ 2 à 5 % par rapport au trimestre précédent dans de nombreuses localités. Par ailleurs, ces propriétés pourraient continuer d'être ajustées à des valeurs appropriées, en fonction de la valeur d'investissement du produit et de l'infrastructure régionale dans les années à venir.
Certaines zones ont connu une baisse significative des prix des transactions, en particulier dans les districts suburbains et les zones périphériques du trimestre, telles que : le district de Ha Dong, le district de Me Linh, Hoai Duc (Hanoï) ; le district 12, le district de Binh Chanh, le district de Nha Be (HCMC) ; le district de Ngu Hanh Son (Da Nang) ; la ville de Bien Hoa, le district de Nhon Trach (Dong Nai).
Vinh Phuc : Appel à investir dans 6 projets de logements sociaux
En fonction des besoins pratiques de la région, le Comité populaire de la province de Vinh Phuc appelle les investisseurs à construire 6 projets de logements sociaux d'une échelle d'environ 8 000 appartements et maisons de ville pour les travailleurs.
Vinh Phuc est une province avec une industrie développée, dans la région il y a de nombreux parcs industriels qui attirent une grande concentration de travailleurs, donc le besoin de logements pour s'installer pour de nombreuses familles de travailleurs en particulier et pour les personnes à faible revenu en général est un problème urgent.
Il est connu que, de 2014 à aujourd'hui, le Conseil populaire et le Comité populaire de la province de Vinh Phuc ont mis en place de nombreux mécanismes, politiques et réglementations relatifs à la gestion et au développement du logement social. En particulier, la décision n° 159 du Conseil populaire provincial relative au soutien aux projets de logements sociaux destinés aux travailleurs et aux personnes à faibles revenus de la province pour la période 2015-2020 ; la décision n° 14 du Comité populaire provincial relative aux critères de priorité pour la sélection des personnes éligibles à la location et à l'achat de logements sociaux dans la province ; la décision n° 179 relative au plan de mise en œuvre du programme de développement du logement de la province de Vinh Phuc jusqu'en 2020, avec une vision à l'horizon 2030 ; et la décision n° 1247 relative à la promulgation du plan quinquennal de développement du logement pour la période 2021-2025.
Outre les directives données aux départements, aux services et aux localités pour renforcer la gestion et attirer les investissements dans les projets de développement immobilier, la province de Vinh Phuc accorde également la priorité à l'allocation de capitaux pour le développement immobilier. Rien qu'en 2023, les capitaux consacrés au développement immobilier dans la province se sont élevés à 8 606 milliards de VND. Parmi ces capitaux, 2 748 milliards de VND ont été consacrés à la construction de logements commerciaux ; 164 milliards de VND ont été consacrés à la construction de logements sociaux ; et 5 694 milliards de VND ont été consacrés à la construction par les ménages et les particuliers.
M. Nguyen Thanh Ha, directeur adjoint du département de la construction de la province de Vinh Phuc, a déclaré que dans la province de Vinh Phuc, 5 projets de logements sociaux sont actuellement en cours de mise en œuvre, notamment : la zone de logements à faible revenu Vinaconex Xuan Mai ; la zone de logements pour les travailleurs et les personnes à faible revenu dans le quartier de Khai Quang ; la zone de logements sociaux de grande hauteur pour les travailleurs dans la zone de Goc Nu, quartier de Khai Quang (ville de Vinh Yen) ; la zone de logements à faible revenu 8T, quartier de Xuan Hoa, ville de Phuc Yen ; la zone de logements sociaux dans le quartier de Phuc Thang (ville de Phuc Yen).
« De 2015 à aujourd'hui, les projets de logements sociaux susmentionnés ont permis d'investir et de construire 1 623 logements d'une superficie de 50 à 70 m², répondant ainsi aux besoins de logement des travailleurs et des personnes à faibles revenus. Le Comité populaire de la province de Vinh Phuc continue de lancer un appel à l'investissement dans six projets de logements sociaux d'une superficie d'environ 8 000 logements et maisons de ville destinés aux travailleurs. La mise en œuvre du projet est conforme à la réglementation », a déclaré M. Nguyen Thanh Ha.
Selon le projet du Premier ministre « Investir dans la construction d'au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles sur la période 2021-2030 », la province de Vinh Phuc vise à construire 28 300 logements sociaux, dont 8 800 entre 2022 et 2025 et 19 500 entre 2026 et 2030. Il s'agit d'un objectif ambitieux qui exige des efforts considérables et une détermination soutenue de la part des services et organismes concernés.
Thanh Hoa : une série de projets de logements sociaux est en retard sur le calendrier
Selon les informations du Département de la construction de Thanh Hoa, il existe actuellement dans la province 18 projets de logements sociaux qui ont été investis et sont en construction, dont 12 projets sont dans les délais, ont mis en service une partie ou la totalité du projet, et 6 projets sont en retard.
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| Projet de logements sociaux rue Bao Ngoai. (Source : Ministère de la Construction) |
Il est connu que les raisons de la lenteur des progrès sont déterminées par les agences fonctionnelles de la province de Thanh Hoa en raison de la lenteur du déblaiement du site du projet, de la lente mise en œuvre des investissements et de la construction par l'investisseur pour la superficie du terrain assignée et de la capacité non scientifique à gérer les investissements et la construction des projets... Parmi les projets de logements sociaux qui progressent lentement à Thanh Hoa, il faut tout d'abord mentionner le projet de logements sociaux AMC I dans le quartier de Quang Thanh, ville de Thanh Hoa, qui a été « mis de côté » pendant de nombreuses années.
Le 24 septembre 2014, le Comité populaire provincial de Thanh Hoa a publié le document n° 8870 approuvant l'investissement dans le projet de développement de logements sociaux de la zone de logements sociaux AMC I dans le quartier de Quang Thanh, ville de Thanh Hoa.
En conséquence, le Comité populaire de la province de Thanh Hoa a autorisé l'investisseur, la société par actions AMC Global Development, à investir dans le projet de logements sociaux AMC I. L'objectif de cet investissement et de cette construction est de créer les conditions permettant aux personnes à faibles revenus de la région de bénéficier d'un logement stable, répondant aux besoins d'environ 900 ménages, avec un investissement total de près de 527 milliards de dongs, provenant de capitaux propres et d'autres sources de financement mobilisées légalement.
Le projet a été prolongé d'environ 36 mois par le Comité populaire de la province de Thanh Hoa. La période de préparation de l'investissement est de six mois à compter de la date d'approbation de l'investissement et la période de mise en œuvre est de 30 mois, du 6 août 2020 au 6 février 2023. Après le lancement officiel des travaux le 21 janvier 2021, il ne reste à ce jour que quelques éléments inachevés dans la zone de logements sociaux AMC I, et les mauvaises herbes poussent abondamment sur le site du projet.
Le projet de logements sociaux de Bao Ngoai, dans le quartier de Dong Huong, ville de Thanh Hoa, a été victime d'une série d'infractions, ce qui a entraîné son blocage jusqu'à présent. Le Comité populaire provincial de Thanh Hoa a publié le document n° 3071 approuvant la politique d'investissement de ce projet en 2018. L'investisseur est la société par actions de construction et de commerce n° 379 (située à Hanoï).
Fin 2022, bien que les autorités compétentes n'aient pas encore accepté et autorisé la mise en service des appartements, de nombreux ménages ayant acheté des appartements dans l'immeuble 379 y ont emménagé et y ont vécu librement.
Le 9 janvier 2023, le Comité populaire de la province de Thanh Hoa a décidé d'infliger une amende administrative de 80 millions de VND à la société par actions de construction et de développement de logements 379 pour avoir mis le projet en service et en exploitation sans document approuvant les résultats de l'acceptation de la prévention et de la lutte contre les incendies.
Après avoir organisé une inspection d'acceptation de l'achèvement du projet, le ministère de la Construction a récemment envoyé un document au Comité populaire de la province de Thanh Hoa, indiquant que le projet ci-dessus ne remplissait pas les conditions d'acceptation des résultats d'achèvement conformément à la réglementation.
Français Outre les deux projets de logements sociaux ci-dessus, quatre autres projets de logements sociaux à Thanh Hoa ont également subi le même sort, notamment : les logements sociaux dans le quartier de Quang Thanh, ville de Thanh Hoa, investis par Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited ; les logements pour les travailleurs dans le parc industriel et urbain de Hoang Long, quartier de Tao Xuyen, ville de Thanh Hoa, investis par Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company ; le développement de logements sociaux pour les travailleurs dans la zone est du parc industriel de Le Mon, ville de Thanh Hoa, investi par Sunjade Vietnam Shoes Company Limited ; les logements sociaux dans le quartier de Quang Thang, ville de Thanh Hoa, investis par An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.
Source
![[Photo] Prêt pour la foire d'automne 2025](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/14/1760456672454_ndo_br_chi-9796-jpg.webp)
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