3 grands problèmes du marché immobilier
Dans l'après-midi du 3 août, le Premier ministre Pham Minh Chinh a présidé une conférence en ligne pour évaluer les résultats de la mise en œuvre de la résolution n° 33/NQ-CP du 11 mars du gouvernement et proposer des solutions pour éliminer les difficultés et les obstacles du marché immobilier.
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| M. Le Tu Minh, président de la société par actions IMG Investment, a pris la parole lors de la conférence. (Source : VGP) |
S'exprimant lors de la conférence, M. Le Tu Minh, président de la société par actions IMG Investment, a déclaré que l'essence de la résolution des difficultés du marché immobilier qui préoccupent le gouvernement réside dans 3 points.
La première mesure consiste à lutter contre la spéculation foncière.
D'après lui, la spéculation foncière et la manipulation du marché immobilier affectent actuellement l'économie vietnamienne. Les gens achètent des terrains en espérant une hausse des prix, ce qui paralyse une partie des forces productives et représente un gaspillage considérable.
L'expérience d'autres pays consiste à utiliser la fiscalité pour réguler la spéculation. Il a cité l'exemple d'une entreprise ayant actuellement un projet en Australie, qui doit payer une taxe foncière de 2 % chaque année. La valeur du terrain est évaluée indépendamment par l'administration fiscale chaque année.
Chaque année, cette unité doit s'acquitter d'une taxe foncière de 700 000 à 800 000 USD lorsque le projet n'est pas réalisé. Cette année, les autorités locales ont décidé de porter ce taux à 4 %.
« Si le Vietnam met en œuvre cette politique, seuls ceux qui réalisent réellement des projets oseront acquérir des terres, et lorsqu'ils en possèdent, ils doivent mener à bien leurs projets très rapidement. Cette mesure permet non seulement de prévenir la spéculation foncière, mais aussi d'assurer d'importantes recettes au ministère des Finances », a expliqué M. Minh.
Les représentants des entreprises ont recommandé que le Comité de rédaction de la loi foncière complète et applique un taux d'imposition foncière annuel de 2 % et applique une taxe progressive lorsque les parcelles de terrain ne sont pas mises en exploitation ou ne génèrent pas de bénéfices, comme le font les pays étrangers.
Le second point concerne la politique de gestion des taux d'intérêt de la Banque d'État. Il estime qu'il est temps de ramener le taux d'intérêt à moyen terme sous la barre des 10 % par an, et plus précisément autour de 8,5 % par an, comme il y a deux ans, car avec des taux d'intérêt à moyen terme supérieurs à 10 %, aucune économie n'est saine.
Dans d'autres pays, ce taux d'intérêt se situe entre 3 et 5 % par an. Au Vietnam, il y a 5 à 6 mois, il avoisinait les 12 à 14 % par an. Les entreprises hésitent à emprunter et les consommateurs, ayant perdu confiance dans le marché immobilier, investissent leur argent ailleurs.
Il a également proposé de prendre des mesures pour empêcher ou limiter la participation des entreprises immobilières au secteur bancaire et inversement. En effet, les entreprises actives dans ces deux domaines mobilisent le capital social principalement à leur propre profit et ont peu d'impact sur la société, allant même jusqu'à créer des magnats qui monopolisent l'économie.
Troisièmement , il s'agit de lever les obstacles juridiques et de gérer les procédures administratives.
La principale difficulté rencontrée aujourd'hui par les entreprises immobilières est d'ordre juridique, et non bancaire. Il existe un chevauchement des problématiques juridiques : même problématique, même réglementation, mais de nombreuses interprétations. L'application de ces réglementations reste insuffisante, voire impossible, notamment au niveau local.
Il a donc recommandé de finaliser rapidement le système juridique afin que les fonctionnaires puissent travailler sereinement. Un décret clair devrait être adopté concernant la décentralisation des pouvoirs et des responsabilités à tous les niveaux, précisant clairement : le contenu du projet, le délai de réalisation et les responsabilités en cas de dépassement.
Les dirigeants de l'entreprise ont également proposé que le ministère du Plan et de l'Investissement autorise les entreprises vietnamiennes à appliquer l'article 44.3 de la loi sur l'investissement et l'article 126 de la loi foncière, à allonger la durée des baux fonciers ou à leur permettre de payer un loyer foncier pendant 70 ans, afin que les parcs industriels bénéficient d'une durée de bail suffisante et soient plus attractifs pour les bailleurs. Cette mesure est conforme à la loi et contribue à l'augmentation des recettes locales.
Les villas et les terrains bénéficient tous deux d'une réduction.
Le rapport sur le marché immobilier récemment publié par le ministère de la Construction indique que près de 100 000 transactions ont été conclues au deuxième trimestre. Parmi celles-ci, le volume de transactions s’est principalement concentré sur le segment foncier, avec 67 525 transactions réussies, soit environ 99,9 % par rapport au premier trimestre et environ 31,5 % par rapport à la même période de l’année précédente.
Les quelque 30 000 transactions restantes concernaient des appartements et des maisons individuelles, soit 75,61 % par rapport au trimestre précédent, ce qui équivaut à environ 43,03 % par rapport à la même période de l’année dernière.
Toutefois, au deuxième trimestre, le segment immobilier des maisons individuelles et des terrains dans des projets qui intéressent les investisseurs est principalement de nature spéculative. Les acheteurs ne manifestent plus le même intérêt pour ces segments immobiliers qu'auparavant.
De plus, de nombreux investisseurs rencontrent des difficultés de trésorerie, ont recours à un effet de levier financier excessif et le promoteur a cessé de prendre en charge les intérêts des prêts. Le marché connaît une forte baisse de liquidités, ce qui entraîne une multiplication des transactions à perte.
Au cours du trimestre, le prix de vente des villas et des terrains à bâtir a continué de baisser d'environ 2 à 5 % dans de nombreuses localités par rapport au trimestre précédent. De plus, ces biens pourraient continuer à être ajustés à des valeurs plus justes, en adéquation avec la valeur d'investissement du produit et l'infrastructure régionale, dans les prochains mois.
Certaines zones ont connu une baisse significative des prix de transaction, notamment dans les districts suburbains et les zones périphériques du trimestre, comme : le district de Ha Dong, le district de Me Linh, Hoai Duc (Hanoï) ; le district 12, le district de Binh Chanh, le district de Nha Be (Hô-Chi-Minh-Ville) ; le district de Ngu Hanh Son (Da Nang) ; la ville de Bien Hoa, le district de Nhon Trach (Dong Nai).
Vinh Phuc : Appel à l'investissement dans 6 projets de logements sociaux
En fonction des besoins concrets de la région, le Comité populaire de la province de Vinh Phuc lance un appel aux investisseurs pour la construction de 6 projets de logements sociaux comprenant environ 8 000 appartements et maisons de ville destinés aux travailleurs.
Vinh Phuc est une province à l'industrie développée, qui compte de nombreux parcs industriels attirant une forte concentration de travailleurs. Le besoin de logements pour les familles de ces travailleurs en particulier, et pour les personnes à faibles revenus en général, constitue donc un problème urgent.
Il est établi que, de 2014 à nos jours, le Conseil populaire et le Comité populaire de la province de Vinh Phuc ont promulgué de nombreux mécanismes, politiques et réglementations relatifs à la gestion et au développement du logement social. On peut notamment citer la décision n° 159 du Conseil populaire provincial concernant le soutien aux projets de logements sociaux pour les travailleurs et les personnes à faibles revenus de la province pour la période 2015-2020 ; la décision n° 14 du Comité populaire provincial relative aux critères de priorité pour la sélection des personnes éligibles à la location et à l’achat de logements sociaux dans la province ; la décision n° 179 relative au plan de mise en œuvre du Programme de développement du logement de la province de Vinh Phuc jusqu’en 2020, avec une perspective à l’horizon 2030 ; et la décision n° 1247 relative à la promulgation du plan quinquennal de développement du logement pour la période 2021-2025.
Outre les instructions données aux départements, antennes et collectivités locales pour renforcer la gestion et attirer les investissements dans les projets de développement du logement, la province de Vinh Phuc accorde également la priorité à l'allocation de capitaux au développement du logement. Pour la seule année 2023, les fonds alloués au développement du logement dans la province s'élevaient à 8 606 milliards de VND. Sur ce montant, 2 748 milliards de VND étaient destinés à la construction de logements commerciaux, 164 milliards de VND à la construction de logements sociaux et 5 694 milliards de VND aux ménages et aux particuliers souhaitant construire leur propre logement.
M. Nguyen Thanh Ha, directeur adjoint du département de la construction de la province de Vinh Phuc, a déclaré que cinq projets de logements sociaux sont actuellement en cours de réalisation dans la province de Vinh Phuc, notamment : le complexe de logements sociaux Vinaconex Xuan Mai ; le complexe de logements pour travailleurs et personnes à faibles revenus du quartier de Khai Quang ; le complexe de logements sociaux de grande hauteur pour travailleurs du quartier de Goc Nu, dans le quartier de Khai Quang (ville de Vinh Yen) ; le complexe de logements sociaux 8T, dans le quartier de Xuan Hoa (ville de Phuc Yen) ; et le complexe de logements sociaux du quartier de Phuc Thang (ville de Phuc Yen).
« Les projets de logements sociaux mentionnés ci-dessus ont permis d'investir dans la construction de 1 623 maisons d'une superficie de 50 à 70 m² chacune, répondant ainsi aux besoins en logement des travailleurs et des personnes à faibles revenus depuis 2015. Actuellement, le Comité populaire de la province de Vinh Phuc poursuit son appel à investissements pour six projets de logements sociaux, représentant environ 8 000 maisons et maisons de ville destinées aux travailleurs. Les procédures de mise en œuvre de ces projets sont en cours, conformément à la réglementation », a déclaré M. Nguyen Thanh Ha.
Conformément au projet du Premier ministre intitulé « Investir dans la construction d'au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles entre 2021 et 2030 », la province de Vinh Phuc vise la construction de 28 300 logements sociaux. Parmi ceux-ci, 8 800 doivent être achevés entre 2022 et 2025 et 19 500 entre 2026 et 2030. Cet objectif ambitieux requiert d'importants efforts et une grande détermination de la part des services et administrations concernés.
Thanh Hoa : Liste des projets de logements sociaux en retard.
Selon les informations du département de la construction de Thanh Hoa, la province compte actuellement 18 projets de logements sociaux en construction, dont 12 respectent le calendrier prévu et ont mis en service une partie ou la totalité des infrastructures, tandis que 6 projets accusent un retard.
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| Projet de logements sociaux rue Bao Ngoai. (Source : Ministère de la Construction) |
Il est établi que les raisons de la lenteur des progrès sont imputables aux agences fonctionnelles de la province de Thanh Hoa, en raison de la lenteur des travaux de déblaiement du site, de la lenteur de la mise en œuvre des investissements et de la construction par l'investisseur sur le terrain attribué, et du manque de rigueur dans la gestion des investissements et de la construction des projets... Parmi les projets de logements sociaux qui progressent lentement à Thanh Hoa, il convient de mentionner en premier lieu le projet de logements sociaux AMC I dans le quartier de Quang Thanh, à Thanh Hoa, qui est « mis de côté » depuis de nombreuses années.
Le 24 septembre 2014, le Comité populaire provincial de Thanh Hoa a publié le document n° 8870 approuvant l'investissement dans le projet de développement de logements sociaux de la zone de logements sociaux AMC I dans le quartier de Quang Thanh, ville de Thanh Hoa.
En conséquence, le Comité populaire de la province de Thanh Hoa a approuvé l'investissement de la société par actions AMC Global Development dans le projet de logements sociaux AMC I. L'objectif de cet investissement et de cette construction est de créer les conditions d'un logement stable pour les personnes à faibles revenus de la région, répondant ainsi aux besoins d'environ 900 ménages. L'investissement total s'élève à près de 527 milliards de VND et provient de fonds propres et d'autres sources de capitaux légalement mobilisées.
Le projet a été prolongé de 36 mois environ par le Comité populaire de la province de Thanh Hoa. La période de préparation des investissements s'étend sur 6 mois à compter de la date d'approbation du projet, et la période de mise en œuvre sur 30 mois, du 6 août 2020 au 6 février 2023. Après le lancement officiel des travaux le 21 janvier 2021, le complexe de logements sociaux AMC I ne présente à ce jour que quelques éléments inachevés et la végétation y prolifère.
Vient ensuite le projet de logements sociaux Bao Ngoai, dans le quartier de Dong Huong, à Thanh Hoa. De nombreuses infractions ont entraîné son blocage jusqu'à présent. Le Comité populaire provincial de Thanh Hoa a publié le document n° 3071 approuvant la politique d'investissement relative à ce projet en 2018. L'investisseur est la société par actions de construction et de commerce n° 379 (située à Hanoï).
Fin 2022, bien que les autorités compétentes n'aient pas encore accepté et autorisé la mise en service des appartements, de nombreux ménages ayant acheté des appartements dans l'immeuble 379 s'y sont installés et y ont vécu librement.
Le 9 janvier 2023, le Comité populaire de la province de Thanh Hoa a décidé d'infliger une amende administrative de 80 millions de VND à la société par actions de construction et de développement du logement 379 pour avoir mis en service et exploité le projet sans document approuvant les résultats de l'acceptation de la prévention et de la lutte contre l'incendie.
Après avoir organisé une inspection de réception des travaux du projet, le ministère de la Construction a récemment adressé un document au Comité populaire de la province de Thanh Hoa, indiquant que le projet susmentionné ne répondait pas aux conditions de réception des résultats d'achèvement prévues par la réglementation.
Outre les deux projets de logements sociaux mentionnés ci-dessus, quatre autres projets de logements sociaux à Thanh Hoa ont également subi le même sort, notamment : des logements sociaux dans le quartier de Quang Thanh, ville de Thanh Hoa, financés par Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited ; des logements pour travailleurs dans le parc industriel et urbain de Hoang Long, quartier de Tao Xuyen, ville de Thanh Hoa, financés par Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company ; un projet de logements sociaux pour travailleurs dans la partie est du parc industriel de Le Mon, ville de Thanh Hoa, financé par Sunjade Vietnam Shoes Company Limited ; et des logements sociaux dans le quartier de Quang Thang, ville de Thanh Hoa, financés par An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.
Source
![[Photo] Cat Ba - Île paradisiaque verte](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F04%2F1764821844074_ndo_br_1-dcbthienduongxanh638-jpg.webp&w=3840&q=75)
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