Bất động sản tăng phi mã: Người lao động bị đẩy xa giấc mơ an cư

Le rêve de « s’installer et de construire une carrière » reste inassouvi.

L’État doit garantir à tous les citoyens des droits d’utilisation équitables et efficaces des terres ; il doit assurer une utilisation efficace des terres, une répartition juste et efficiente de leur valeur, en évitant le gaspillage ; et il doit optimiser l’utilisation des ressources foncières pour le développement national. Tel est le principe directeur du secrétaire général To Lam . Ce dernier a notamment souligné les risques liés à la mise en place d’un mécanisme de « tarification par le marché », en particulier pour les biens publics appartenant à l’ensemble de la population, comme les terres.

Des risques tels que la flambée des prix fonciers, les conséquences sociales négatives, les distorsions dans la répartition des ressources et le risque d'instabilité macroéconomique expliquent pourquoi de nombreux terrains abandonnés continuent d'afficher des prix exorbitants. Les entreprises manufacturières peinent à accéder au foncier, tandis que les spéculateurs profitent des écarts de prix. Et surtout, des millions de travailleurs – ceux qui ont un réel besoin d'acquérir un terrain et un logement – voient leur rêve de « s'installer et de construire une vie stable » rester inaccessible.

Monsieur et Madame Ngo Xuan Giang (173 rue Dang Tien Dong, quartier Dong Da, Hanoï ) avaient prévu d'économiser pendant dix ans pour acheter un appartement et ne plus être locataires, grâce à leurs revenus stables d'environ 25 millions de dongs par mois provenant de leur café. Cependant, dix ans ont passé et ils n'ont toujours pas réuni les fonds nécessaires pour acquérir un logement.

« La bulle immobilière est actuellement très forte. Par exemple, un appartement dans le district de Dong Da coûte plus de 100 millions de dongs le mètre carré ; un appartement de 70 mètres carrés coûterait donc 7 milliards de dongs. Si je ne mangeais pas et ne dépensais rien, ou même si je n'avais pas à m'occuper des enfants, je pourrais probablement subvenir aux besoins de ma femme et de mes enfants pendant 20 ans. Mais je trouve cela très déraisonnable », a confié Giang.

Quant à M. Nguyen Van Loi (n° 183 rue Dang Tien Dong, quartier Dong Da, Hanoï), après avoir consulté à plusieurs reprises la liste des prix des terrains à Hanoï, il a dû renoncer à l'idée d'acheter une maison pour son fils, car l'argent qu'il avait économisé pendant plusieurs décennies de travail n'était pas suffisant pour acheter un autre vieil appartement.

« Nous avons eu la chance de vivre pendant la période des subventions, lorsque l'État attribuait des appartements de 21 m². Mais si l'on considère que mon fils, ingénieur diplômé, ne gagne aujourd'hui que 7 à 10 millions de VND, un appartement de 50 m² dans un immeuble collectif coûterait 5 milliards de VND, et il faudrait des décennies pour pouvoir se l'offrir », a confié M. Loi.

Bất động sản tăng phi mã: Ai còn chạm được giấc mơ an cư lạc? - Ảnh 1. — En dix ans, les prix des appartements à Hanoï ont triplé, rendant l'accès à la propriété de plus en plus difficile pour de nombreuses jeunes familles. (Image d'illustration.)

Selon M. Ta Anh Tuan, de Hanoï : « Les phénomènes de manipulation des prix, d’accaparement et de inflation artificielle des prix sur le marché immobilier perdurent depuis longtemps. Il en résulte un écart de valeur foncière qui profite à un groupe de personnes qui manipulent les prix. Pendant ce temps, ceux qui en ont réellement besoin ne peuvent accéder à ces propriétés. »

« Les banques de crédit sont également confrontées à des risques, car lors de l'octroi de prêts, les emprunteurs surévaluent les actifs. Lorsqu'il s'agit de nantir des actifs ou de les vendre pour recouvrer la dette, le montant initial du prêt ne peut être garanti, et si de nombreuses banques agissent ainsi, cela aura de très graves conséquences pour l' économie », a déclaré M. Nguyen Huu Tuan, de Hanoï.

Le Vietnam bénéficie actuellement d'un dividende démographique, avec plus de 50 % de sa population âgée de moins de 35 ans, ce qui engendre une forte demande de logements. Cependant, le nombre de jeunes pouvant se permettre d'acheter un logement ne représente encore qu'un très faible pourcentage de la demande totale, en raison de la hausse du coût de la vie, tandis que les revenus augmentent beaucoup plus lentement que les prix de l'immobilier.

hausse des prix de l'immobilier

D'après les statistiques de l'Institut vietnamien d'études et d'évaluation du marché immobilier, le prix moyen des appartements à Hanoï entre 2014 et 2015 était d'environ 18 à 25 millions de VND/m². Cependant, actuellement (en 2025), soit 10 ans plus tard, ce prix moyen a atteint 75,5 millions de VND/m², soit au moins trois fois plus.

De nombreux projets haut de gamme sont proposés à des prix allant de 100 à 150 millions de VND/m². Certains atteignent même plus de 300 millions de VND/m².

Concernant l'augmentation des prix de l'immobilier ces cinq dernières années (2021-2025) dans plusieurs grandes villes, Hanoï arrive en tête avec une hausse de 112 %. Suivent de près Hai Phong (+71 %), Da Nang (+53 %) et Hô Chi Minh-Ville (+42 %).

Une stratégie fondamentale est nécessaire pour réviser les politiques foncières.

Au cours des cinq dernières années, le gouvernement a mis en œuvre un ensemble complet de mesures, allant de dispositions juridiques et de crédit à la gestion du marché, afin de ramener les prix des terrains à un niveau raisonnable. Il s'agit notamment de l'amélioration du cadre institutionnel et juridique grâce à une série de nouvelles lois telles que la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les transactions immobilières. L'objectif est d'accroître la transparence des mécanismes de fixation des prix, de supprimer les obstacles procéduraux à l'investissement et de contrôler les activités de courtage et de spéculation.

Le gouvernement encourage également l'augmentation de l'offre grâce au projet de construction d'un million de logements sociaux d'ici 2030. Cependant, la question foncière demeure complexe, un problème persistant depuis de nombreuses années qui nécessite une stratégie fondamentale pour réviser les politiques.

Le secrétaire général To Lam a exposé les orientations suivantes : « Dans un système de propriété étatique, il n’existe pas de “prix de marché” correct à moins que l’État ne le fixe. Seul un prix standard établi par l’État peut garantir l’intérêt public, empêcher la spéculation et remettre le marché foncier sur la voie d’un développement durable. »

M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a déclaré : « Nous sommes englués depuis trop longtemps dans un système institutionnel et réglementaire chaotique, qui, comme l'a souligné le secrétaire général, constitue un véritable goulot d'étranglement. La réalisation d'un projet est excessivement longue, plusieurs années, voire dix, et l'ajout des coûts engendre des prix exorbitants. De plus, nous appliquons des barèmes fonciers astronomiques pour le calcul des redevances d'utilisation des sols, ce qui contribue à une flambée des prix. Comment pouvons-nous résoudre ces problèmes ? Il est impératif de les corriger. »

Selon M. Can Van Luc, économiste en chef de la BIDV : « Le secrétaire général a récemment suggéré que nous étudiions prochainement la création d’un fonds pour le logement, et à mon avis, il s’agit d’une orientation très importante. Nous avons notamment besoin d’un fonds pour développer des logements abordables, adaptés aux revenus des ménages, en particulier ceux de la classe moyenne. »

Bất động sản tăng phi mã: Ai còn chạm được giấc mơ an cư lạc? - Ảnh 2. — Il est aujourd'hui urgent de ramener les prix des terrains à leur juste valeur. (Image illustrative.)

« Récemment, le nombre de projets approuvés a été faible. Par ailleurs, moins il y a de projets, plus la demande est forte. Le taux d'augmentation des prix des terrains et des logements est bien supérieur à celui des revenus. Il est donc impératif de revoir notre approche. Nous devons ajuster et stabiliser les prix, et non pas nous concentrer uniquement sur leur maximisation. Cela permettra à notre marché de se développer durablement », a proposé M. Nguyen Chi Thanh, vice-président permanent de l'Association vietnamienne des agents immobiliers.

« Hanoï et Hô Chi Minh-Ville sont deux villes où les prix de l'immobilier sont totalement anarchiques. Ces prix sont artificiellement gonflés par les investisseurs et même par les agents immobiliers. Il est donc nécessaire de réguler le système en créant davantage de logements sociaux à des prix abordables », a suggéré M. Tran Ngoc Chinh, président de l'Association vietnamienne d'urbanisme et de développement.

Du point de vue du secrétaire général To Lam, il est clair qu'un marché sain ne peut se développer que s'il reflète la valeur réelle, et non une valeur artificielle. « Tarification basée sur le marché » ne signifie pas laisser le marché manipuler les prix. Toutes les politiques de développement économique doivent privilégier l'intérêt général.

L'établissement des prix fonciers dans le cadre d'un régime étatique est une responsabilité historique de l'État et constitue également la clé pour libérer le marché immobilier vietnamien du cycle de la spéculation, le guider sur une voie stable et équitable et créer les fondements d'un développement durable.

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