Ministère de la Construction : Des « courtiers en ventes aux enchères foncières » font leur apparition, créant des prix virtuels pour manipuler le marché.

Les « courtiers en ventes aux enchères de terrains » apparaissent

Le ministère de la Construction vient d'envoyer au Bureau du gouvernement le rapport n° 5333 analysant la structure des coûts, le prix de vente et les causes de l'augmentation des prix de l'immobilier, et proposant des solutions.

Selon le ministère, outre les avantages obtenus, la mise aux enchères des droits d'utilisation des terres a récemment révélé des limites et des aspects négatifs. Dans certaines régions, le processus d'enchères est également marqué par le recours à des intermédiaires et des collusions, ce qui nuit aux participants.

« Le phénomène consistant à surenchérir à des prix très élevés pour certains terrains, puis à annuler les acomptes, à créer des niveaux de prix virtuels pour manipuler le marché, à acheter et à revendre de nombreux terrains mis aux enchères pour réaliser des profits illégaux est assez courant dans de nombreux endroits et est même organisé », a déclaré le ministère de la Construction .

Le ministère a également souligné certaines ventes aux enchères à Hanoï ayant donné des résultats très élevés, comme la vente aux enchères de terrains dans le district de Hoai Duc où l'offre gagnante était 18 fois supérieure au prix de départ.

Vente aux enchères de 68 lots de terrain à Thanh Oai, Hanoi (Photo : Duong Tam).

Selon le ministère de la Construction, trois raisons principales expliquent les résultats récents des ventes aux enchères de terrains.

Premièrement, le prix de départ bas attire de nombreux participants. Deuxièmement, le dépôt est faible. Troisièmement, lors des enchères, de nombreux groupes d'investissement se spécialisent dans la revente immédiate des terrains pour réaliser un profit. En dehors de la zone des enchères, de nombreux courtiers attendent les résultats, prêts à acheter et à revendre les terrains adjugés, avec un écart de prix de 200 à 500 millions de VND par lot.

Le marché a été impacté négativement lorsque le prix gagnant était beaucoup plus élevé que le prix de départ.

Si le prix de vente aux enchères du terrain dépasse largement le prix de départ, cela aura un impact négatif sur le niveau des prix fonciers et immobiliers, ainsi que sur le marché du logement et de l'immobilier (offre et demande). Par conséquent, ce prix servira de référence pour fixer le prix du terrain et créer un nouveau niveau de prix, encore plus élevé, pour la zone proche du lieu de la vente.

Cela est avantageux pour les projets qui se sont vu attribuer des terrains et ont payé les redevances d'utilisation des terrains, mais désavantageux pour les projets qui ont été approuvés mais pour lesquels les redevances d'utilisation des terrains n'ont pas été payées.

La raison est que l'une des méthodes de détermination des prix des terrains est la méthode de comparaison directe, qui consiste à analyser les prix de parcelles de terrain vacantes similaires en termes de destination, d'emplacement, de rentabilité, d'état des infrastructures, de superficie, de forme, de légalité des droits d'utilisation des terres transférés sur le marché, et à comparer et déterminer le prix de la parcelle de terrain à évaluer.

En outre, le ministère a également estimé que le fait de remporter des enchères foncières à des prix plusieurs fois supérieurs au prix de départ influe également sur la psychologie des investisseurs, entraînant une hausse des prix des logements et des produits immobiliers qui ont été ou sont proposés à la vente à proximité du lieu de l'enchère.

Vente aux enchères de 19 parcelles de terrain à Hoai Duc, Hanoi (Photo : Duong Tam).

En réalité, le prix adjugé lors d'une vente aux enchères de terrains sert souvent de prix de référence aux organisations et aux particuliers pour déterminer le prix d'achat, de vente et de transfert lors de transactions immobilières.

« La hausse des prix fonciers entraînera une augmentation des coûts de production et, par conséquent, une augmentation des prix de l'immobilier. Les entreprises auront peu d'opportunités d'investir dans des projets abordables et à bas coût et seront contraintes d'investir dans l'immobilier haut de gamme et de grand luxe pour répondre aux besoins des personnes aux revenus les plus élevés, afin de rentabiliser leur capital et d'assurer la rentabilité de leur activité. Cette situation compliquera davantage l'accès au logement pour les ménages, notamment ceux à revenus faibles et moyens », a analysé le ministère de la Construction.

Non seulement pour les particuliers, mais le niveau excessivement élevé des prix fonciers empêchera les entreprises et les investisseurs d'élaborer des plans d'investissement et d'affaires efficaces, ce qui entraînera une incapacité à attirer les investissements dans la construction dans la région et une diminution et une limitation de l'offre future.

L’acquisition de terres, l’indemnisation, le soutien et la réinstallation des populations dans le cadre de projets utilisant des terres à des fins de défense nationale, de sécurité et de développement socio-économique sont également affectés lorsque les résultats des ventes aux enchères foncières sont exceptionnellement élevés. Cela peut facilement inciter les personnes dont les terres ont été acquises et qui ont reçu ou non une indemnisation à se plaindre et à exiger un niveau supérieur à celui prévu par le plan approuvé, engendrant ainsi une instabilité sociale.

Le ministère de la Construction a proposé d'étudier et de perfectionner la réglementation relative aux ventes aux enchères de terrains afin de garantir sa cohérence avec la réalité du terrain, en vue d'augmenter les dépôts, de fixer des prix de départ pour les terrains correspondant plus précisément à la situation réelle de la zone, de raccourcir les délais de paiement des gains aux enchères et de limiter le nombre de participants aux enchères à des fins spéculatives...

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm