Souffrant de « monnaie négative » en raison de la confiance accordée à des investisseurs commerciaux dans la gestion de copropriétés

Selon certains forums immobiliers, de nombreux investisseurs ont exprimé leur frustration et leur déception face au marché immobilier des complexes hôteliers, notamment les condos. Ce type d'investissement était autrefois très prisé pour son prix abordable, sa rentabilité prometteuse, la possibilité de mandater l'investisseur pour effectuer des transactions et l'obtention d'un nombre précis de jours de vacances par an.

En 2019, le niveau d'engagement de profit de certains projets de condotels était considéré comme approprié à 6 % pour les projets à gestion étrangère et à 10 % pour les projets exploités par l'investisseur lui-même.

En réalité, la plupart des investisseurs en copropriétés se trouvent actuellement dans une situation difficile face à ce type de biens immobiliers. Nombreux sont ceux qui affirment que, contrairement aux promesses de profits faites lors des appels d'offres en période de forte activité, certains projets peu attractifs ne génèrent qu'un taux de rentabilité de 1 à 2 % par an.

Pendant ce temps, les investisseurs utilisant l'effet de levier doivent encore faire des pieds et des mains pour payer les intérêts bancaires, alors que les taux restent très élevés. Certains, incapables de payer leurs intérêts, ont dû vendre des condotels à perte ; certains produits ont dû être réduits jusqu'à 50 %, mais ne trouvent toujours pas preneur, la confiance dans ce marché étant très faible.

Les investisseurs perdent plus d'argent en envoyant des jeux de condotel aux investisseurs commerciaux, image 1 — Condotel était autrefois un type d’investissement recherché par de nombreux investisseurs.

En particulier, selon un investisseur propriétaire d'un condotel d'une valeur de plus de 4 milliards de VND dans un projet situé dans la région Nord, les revenus locatifs étant inférieurs aux frais de gestion et de nettoyage, entre autres, le propriétaire du condotel perdra 18 millions de VND au cours des six premiers mois de 2023. Ce montant négatif de 3 millions de VND par mois sera débité au propriétaire de l'appartement.

De plus, certains projets de copropriétés ont récemment suscité de nombreux conflits entre propriétaires et investisseurs. Nombreux sont ceux qui achètent des copropriétés sans en être propriétaires, et gérer leur propre entreprise se heurte également à de nombreuses difficultés en raison de problèmes de fonctionnement et de gestion avec les investisseurs.

Ces problèmes rendent de plus en plus difficile pour ce type d'investissement de regagner la confiance des investisseurs. Par conséquent, de nombreuses personnes peinent à vendre à perte pour réduire la pression financière exercée par la banque ou souhaitent récupérer du capital pour investir dans d'autres types d'investissement.

Dans la situation actuelle, de nombreux experts estiment que les problèmes rencontrés par les copropriétés ne se limiteront pas aux cas mentionnés ci-dessus. Malgré les nombreuses mesures mises en place par le gouvernement pour lever les difficultés et les obstacles, les copropriétés en particulier, et le marché immobilier de villégiature en général, restent confrontés à de nombreux autres problèmes objectifs, rendant la reprise du marché plus difficile. Notamment, l'offre excède largement la demande, ce qui entraîne une baisse des marges bénéficiaires.

Les investisseurs perdent plus d'argent en envoyant des jeux de condotel aux investisseurs commerciaux, image 2 — La reprise incomplète du tourisme, combinée à une offre excédentaire, a entraîné une baisse de la marge bénéficiaire de l’immobilier de villégiature.

Selon un rapport récent du groupe DKRA, le parc immobilier cumulé de copropriétés en juin s'élevait à 42 364 unités. Parmi celles-ci, le parc total de maisons de ville côtières s'élevait à environ 30 000. Pour les seules villas côtières, le parc cumulé à la fin du deuxième trimestre 2023 atteignait 15 000 unités, tant dans le Nord que dans le Sud.

Selon une étude du département d'études de marché du groupe BHS, de 2020 à aujourd'hui, 81 projets immobiliers de villégiature ont été livrés ou sont en cours de livraison dans tout le pays, offrant au marché plus de 44 000 produits, incluant des immeubles de grande et de faible hauteur. Parmi eux, 67 projets sur 81 sont déjà opérationnels, soit près de 20 000 produits. Compte tenu du nombre de projets restants et des produits des projets en exploitation non encore commercialisés, l'offre de biens immobiliers de villégiature reste très importante.

De plus, l'industrie touristique vietnamienne n'ayant pas encore totalement repris, le taux d'occupation des complexes hôteliers et de villégiature reste faible. Il est évident que les investisseurs qui confient « accidentellement » leurs appartements à des promoteurs aux coûts de gestion élevés enregistrent des bénéfices négatifs.

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