ANTD.VN - La plupart des opinions exprimées lors de l'atelier scientifique « Evaluation foncière appropriée pour la réalisation de projets » organisé par le journal Investment Newspaper dans l'après-midi du 27 juillet ont indiqué que la méthode du « surplus » dans l'évaluation foncière ne devrait pas être abandonnée, mais plutôt que les données d'entrée et de sortie devraient être standardisées.
Pourquoi propose-t-on d’éliminer la méthode du « surplus » ?
Actuellement, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement consulte les ministères, services et organismes concernés sur les projets de modifications du décret 44 et de la circulaire 36. De nombreux avis divergent quant aux méthodes actuelles d'évaluation foncière que le rédacteur propose de modifier, notamment la suppression de la méthode de l'excédent.
Concernant la raison de la proposition d'éliminer la méthode du « surplus », M. Dao Trung Chinh, directeur du département de la planification et du développement des ressources foncières du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement , chef de l'équipe éditoriale de la loi foncière révisée, a déclaré que les méthodes d'évaluation, y compris les méthodes du surplus, de la comparaison, de la déduction, du revenu, etc., sont toutes utilisées sur le marché mondial et sont toutes des méthodes scientifiques.
Toutefois, le Comité de rédaction a proposé de suspendre temporairement et de ne pas appliquer la méthode de l'excédent, car celle-ci couvre les méthodes de comparaison, de déduction, de revenu, etc.
« Les collectivités et les investisseurs craignent que l'abandon de la méthode des excédents ne retarde l'évaluation foncière. Nous posons la question inverse : pourquoi ce processus est-il encore lent maintenant que nous avons la méthode des excédents ? La raison doit être ailleurs », a demandé un représentant du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.
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Aperçu de l'atelier |
Il a déclaré que la méthode des excédents n'était pas adaptée au Vietnam sur certains points, notamment : dans cette méthode, nous prenons les recettes estimées moins les coûts estimés. Les coûts sont calculés sur 3, 5 ou 10 ans, mais il existe des points faibles. Si nous déterminons les coûts, il faut tenir compte des intérêts, de la publicité et de la gestion de projet. Concernant les recettes, il faut tenir compte du temps de construction, du temps de vente, du ratio de vente, etc.
« À mon avis, ces facteurs sont très flous. Par exemple, lorsqu'on estime une construction sur 3 ou 4 ans, le coût est très différent. Choisir de vendre sur 4 ou 5 ans est également très différent. Sans compter que le pourcentage estimé des ventes chaque année donne également des résultats très différents. Si nous ne sommes pas rigoureux, la volonté subjective de l'expert, de l'évaluateur et des dirigeants locaux influencera grandement les résultats de l'évaluation », a déclaré M. Dao Trung Chinh.
De plus, selon lui, sans parler de la dépendance au taux d'augmentation des prix de l'immobilier, nous n'avons pas d'organisme de surveillance et ne disposons pas de suffisamment d'informations.
« Dans cet esprit, nous proposons de ne pas l’appliquer pour l’instant, car il n’y a pas de système de base de données et pas de mises à jour », a déclaré M. Chinh.
La clé réside dans des données correctes.
Cependant, selon les points de vue des associations professionnelles telles que VCCI, Vietnam Valuation Association, Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA)... ainsi que de nombreux experts et entreprises, l'élimination de cette méthode n'est pas conseillée, ni en théorie ni en pratique, ce qui fait que l'évaluation foncière revient à la période d'avant 2007.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), a déclaré qu'à l'heure actuelle, Hô-Chi-Minh-Ville compte 320 projets, dont 280 appliquent la méthode de l'excédent, principalement appliquée depuis huit ans. Cela s'explique par la difficulté d'appliquer d'autres méthodes.
Cependant, cette méthode présente de grands risques potentiels. Citant un projet mené en province, M. Chau a indiqué que l'agence provinciale avait utilisé la méthode du surplus pour calculer la valeur d'utilisation des terres à environ 900 milliards de VND, tandis qu'une autre agence l'avait chiffrée à 1 800 milliards de VND et une autre à 1 300 milliards de VND.
« Alors pourquoi y a-t-il une telle erreur ? M. Chau a expliqué que toutes les méthodes doivent s'appuyer sur des données d'entrée, mais que si ces données ne sont pas collectées avec précision, l'indice des prix moyen est impossible à calculer. »
M. Tran Quoc Dung, directeur général adjoint de Hung Thinh Corporation, a déclaré que sans la méthode de l'excédent, de nombreux projets ne peuvent pas utiliser d'autres méthodes car il n'y a pas d'actifs similaires à comparer, sans parler du fait qu'au moins 3 actifs sont nécessaires pour la comparaison.
Ce représentant d'entreprise a également déclaré qu'en réalité, la méthode de l'excédent n'est pas aussi compliquée que le croit le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, car elle est basée sur des données de marché et a la capacité de déterminer le potentiel de développement, ce qui est bon pour les entreprises et les gestionnaires.
De plus, la méthode du surplus montre des informations telles que le prix d'achat de l'appartement que le marché peut accepter, les hypothèses de vente, les coûts, etc. Bien que d'autres méthodes ne prennent pas en compte ces facteurs, si elles sont utilisées, il est possible que l'investisseur donne un prix irréaliste et inefficace, et que l'État ne puisse pas collecter le montant d'argent approprié, etc.
« Nous recommandons de conserver la méthode de l'excédent, car elle est scientifique et conforme aux pratiques internationales. Cette méthode est appliquée depuis de nombreuses années et, malgré de nombreux problèmes, la réalité locale a démontré son applicabilité. Dans de nombreux cas, si elle n'est pas appliquée, les prix des terrains ne peuvent être déterminés », a déclaré le dirigeant du groupe Hung Thinh.
De même, l'avocat Nguyen Hong Chung, président du conseil d'administration de DVL Ventures et vice-président du Hanoi Real Estate Club, a également exprimé son avis : le fait que l'agence de rédaction estime qu'il manque une base de données pour déterminer les facteurs subjectifs liés aux personnes ne signifie pas que cette méthode est inadaptée. Ces deux facteurs sont présents dans d'autres méthodes.
Il a donné l'exemple d'un projet à usage mixte où l'investisseur doit mettre en œuvre des éléments tels que l'électricité, les routes, les écoles, les gares, etc. et les remettre à l'État, puis les trois autres méthodes ne peuvent pas être appliquées car elles ne prennent pas en compte l'infrastructure sociale qui est restituée à l'État pour exploitation.
Selon la méthode résiduelle, ces coûts sont inclus dans le coût d'achèvement du projet. Sans cette méthode, il est difficile de déterminer la valeur future du projet.
L'avocat Tran Duc Phuong, du Barreau de Ho Chi Minh-Ville, a également déclaré que les raisons de l'abandon de la méthode de l'excédent n'étaient pas convaincantes.
« On ne peut pas dépenser maintenant pour le réinvestir deux ou trois ans plus tard, perdre du temps et ne pas résoudre le problème. La méthode du surplus est associée à de nombreuses réglementations, notamment celles qui autorisent l'État à mettre en place des politiques pour réguler la valeur que l'immobilier peut créer. C'est la seule méthode permettant de calculer cette valeur… »
Le professeur Hoang Van Cuong, membre de la Commission des finances et du budget de l'Assemblée nationale, a également déclaré que la méthode de l'excédent, si les facteurs de calcul ne sont pas standardisés, c'est-à-dire les intrants non standardisés, conduira à des résultats de production inexacts. Les investisseurs recherchent toujours le prix de production le plus bas, alors que le coût des intrants est le plus élevé, ce qui entraîne des pertes budgétaires.
Il a toutefois précisé que cette méthode est encore largement utilisée dans le monde, sans perte car il n'y a pas de différence de prix et aucune évasion fiscale. « Leur environnement commercial et juridique est transparent et discipliné.
Dans un tel contexte, même si le prix d'entrée est inférieur au prix réel, tout écart de prix de vente sera régulé par des taxes. La méthode en elle-même ne pose pas de problème de dépenses, mais elle est liée au mécanisme de gestion, a déclaré le professeur Hoang Van Cuong.
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