Que dois-je faire si j'ai payé le terrain mais que la propriété n'a pas encore été transférée ?

Le point a, clause 4, article 95 de la loi foncière de 2013 stipule clairement que les utilisateurs de terres doivent enregistrer les changements d'utilisation des terres lors du transfert des droits d'utilisation des terres.

En outre, l’article 95, paragraphe 6, de la présente loi stipule également : « Dans les cas d’enregistrement des modifications prévues aux points a, b, h, i, k et l du paragraphe 4 du présent article, l’utilisateur du sol doit, dans un délai maximal de 30 jours à compter de la date de la modification, procéder à l’enregistrement de celle-ci ; en cas de succession de droits d’utilisation du sol, le délai d’enregistrement de la modification court à compter de la date d’achèvement du partage des droits d’utilisation du sol en tant que bien hérité. »

Par conséquent, lors du transfert de droits d'utilisation d'un sol, les parties doivent procéder à l'enregistrement du changement (transfert du titre de propriété). Cet enregistrement doit être effectué dans un délai maximal de 30 jours à compter de la date du changement.

Les acheteurs peuvent être confrontés à de nombreux risques juridiques lors de l'utilisation d'un terrain s'ils ont finalisé une transaction d'achat mais que la propriété n'a pas encore été transférée.

Dans les cas où des fonds ont été transférés mais où le titre de propriété n'a pas encore été officiellement enregistré, l'acheteur peut être confronté aux risques suivants :

- Des litiges sont susceptibles de survenir lors de l'utilisation des terres ;

- Sur le papier, le terrain appartient toujours à « l'ancien propriétaire », ce qui complique la tâche de l'acheteur pour faire protéger ses droits en cas de litige.

- Les acheteurs ne sont pas autorisés à effectuer des transactions relatives aux droits d'utilisation des terres, telles que : le transfert de propriété à des tiers ; les donations ; et les legs.

- Soumis à des sanctions administratives en vertu du décret 91/2019/ND-CP

Les acheteurs peuvent être confrontés à de nombreux risques juridiques lors de l'utilisation d'un terrain s'ils ont finalisé l'achat mais que la propriété n'a pas encore été transférée. Que doivent-ils faire pour protéger leurs droits dans ce cas ?

Si, après avoir contacté l'acheteur pour négocier et convenir de l'enregistrement des modifications des droits d'utilisation du sol, l'acheteur continue délibérément à se dérober et à ne pas effectuer la procédure de transfert ou à ne pas coopérer à son achèvement, l'acheteur a le droit d'intenter une action en justice pour demander au tribunal de trancher le problème.

Conformément aux règles de procédure civile, toute personne qui intente une action en justice doit disposer de documents et de preuves pour étayer sa demande ; à défaut, le tribunal rejettera la demande.

Lors du dépôt de documents et de preuves dans le cadre d'une action en justice, il n'est pas nécessaire de soumettre tout ce que possède le plaignant ; seuls les documents et les preuves qui étayent la demande doivent être fournis.

Conformément à l'article 26, paragraphe 9, à l'article 35, point a, paragraphe 1, et à l'article 39, point c, paragraphe 1, du Code de procédure civile de 2015, le demandeur doit déposer sa plainte auprès du tribunal populaire de district (district, comté, ville, cité relevant d'une province, cité relevant d'une ville sous administration centrale) où se situe le terrain litigieux si le litige oppose des ménages ou des particuliers utilisant le terrain.

Si les parties signent un contrat de transfert de droits d'utilisation du sol mais que celui-ci n'a pas été notarié ou authentifié, la transaction de transfert de droits d'utilisation du sol ne sera pas reconnue par la loi et sera nulle conformément à l'article 129 du Code civil de 2015 (en raison de la violation de l'exigence formelle obligatoire de notarisation ou d'authentification du contrat).

En conséquence, la conséquence juridique d'un contrat invalide au sens des clauses 2 et 3 de l'article 407 du Code civil de 2015 est qu'il ne donne pas naissance à des droits et obligations des parties.

Par conséquent, lorsqu'une action en justice est intentée pour résoudre le litige, le tribunal ordonne aux parties de rétablir l'état initial de la situation, au vendeur de restituer le prix d'achat et à l'acheteur de restituer le terrain. La partie responsable de la nullité du contrat devra indemniser les parties pour les dommages subis.

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