À Soc Son, une vente aux enchères de terrains a atteint le prix de 30 milliards de VND/m². Le ministère des Finances propose de taxer les ventes de maisons et de terrains en fonction de la durée de possession.

Décision de tester l'extension des terrains destinés au logement commercial à l'échelle nationale ; attentes d'une reprise de la capacité de paiement des promoteurs immobiliers ; Hanoï se dotera d'un opéra ultramoderne de plus de 25 000 mètres carrés.

À Soc Son, les enchères foncières atteignent 30 milliards de VND/m² ; le ministère des Finances propose de taxer l'achat et la vente de maisons et de terrains en fonction de la durée de possession.

Décision de tester l'extension des terrains destinés au logement commercial à l'échelle nationale ; attentes d'une reprise de la capacité de paiement des promoteurs immobiliers ; Hanoï se dotera d'un opéra ultramoderne de plus de 25 000 mètres carrés.

Voici les principaux faits saillants de l'actualité immobilière de la semaine.

Décision de mettre en œuvre un projet pilote d'expansion foncière pour le logement commercial à l'échelle nationale

Dans l'après-midi du 30 novembre, l'Assemblée nationale a adopté une résolution sur la mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur les droits d'utilisation des terres ou les droits d'utilisation des terres existants, avec 415 délégués sur 460 présents votant pour, 19 votant contre et 26 abstentions.

L'Assemblée nationale a voté en faveur de la résolution.

La résolution prévoit la mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords portant sur l'obtention ou la possession de droits d'utilisation des sols (projets pilotes) à l'échelle nationale dans les cas suivants : projets d'organisations immobilières bénéficiant de droits d'utilisation des sols ; projets d'organisations immobilières possédant des droits d'utilisation des sols ; projets d'organisations immobilières possédant et bénéficiant de droits d'utilisation des sols.

Un autre cas concerne des projets de développement immobilier mis en place par des organisations utilisant actuellement le terrain pour réaliser des projets de logements commerciaux sur le terrain occupé par des installations de production ou commerciales qui doivent être déplacées en raison de la pollution environnementale, ou des installations qui doivent être déplacées en vertu de la construction ou de l'urbanisme.

Conformément à la résolution, les projets pilotes doivent respecter les conditions suivantes : l'étendue de la zone et de la parcelle de terrain pour la mise en œuvre du projet doit être conforme à la planification de l'utilisation des sols ou à la planification de la construction au niveau du district, à la planification urbaine.

L’étendue du terrain destiné au projet doit être conforme au programme et au plan local de développement du logement approuvés.
Le périmètre des terrains et des parcelles de terrain destinés à la mise en œuvre du projet est inclus dans la liste des parcelles de terrain prévues pour la mise en œuvre du projet pilote approuvée par le Conseil populaire provincial conformément aux dispositions de la présente résolution.

Une approbation écrite du Comité populaire provincial concernant l'accord sur les droits d'utilisation des terres pour la mise en œuvre du projet pilote est requise dans les cas stipulés dans la présente résolution, et constitue également une condition énoncée dans la résolution.

Les entreprises du secteur immobilier doivent satisfaire aux conditions prescrites par la loi en matière de foncier, de logement, d'activité immobilière, d'investissement et autres dispositions légales pertinentes.

La sélection des projets pilotes doit répondre aux critères suivants : être mis en œuvre dans des zones urbaines ou des zones destinées à un développement urbain ; la superficie totale des terrains résidentiels dans les projets pilotes (y compris les terrains résidentiels existants et les terrains dont la destination est prévue pour être modifiée en terrains résidentiels) ne doit pas dépasser 30 % de la superficie supplémentaire de terrains résidentiels pendant la période de planification (par rapport à l’état actuel de l’utilisation des terrains résidentiels) conformément au plan d’affectation et de zonage des sols approuvé dans la planification provinciale pour la période 2021-2030 ; ne pas appartenir aux projets spécifiés à l’article 67, paragraphe 4, de la loi foncière ;

Dans le cas spécifié au point a, paragraphe 1, article 1 de la résolution, la zone de terrain destinée à la mise en œuvre du projet pilote ne doit pas figurer sur la liste des travaux et projets nécessitant une récupération de terres approuvée par le Conseil populaire provincial conformément aux dispositions du paragraphe 5, article 72 de la loi foncière.

Pour les zones de terrains de défense et de sécurité nationale qui doivent être retirées du domaine de la défense et de la sécurité nationale et qui répondent aux conditions stipulées à l'article 3, paragraphe 2, de la présente résolution, mais qui n'ont pas encore été remises aux autorités locales pour gestion, la priorité sera accordée au ministère de la Défense nationale et au ministère de la Sécurité publique pour organiser des projets pilotes visant à prioriser la vente, la location ou la location-acquisition de ces terrains aux officiers et soldats des forces armées conformément à la loi.

La résolution entrera en vigueur le 1er avril 2025 et sera mise en œuvre pendant cinq ans.

Le ministère des Finances propose de taxer l'achat et la vente de maisons et de terrains en fonction de la durée de détention.

Le ministère des Finances a récemment soumis au gouvernement une proposition visant à élaborer un projet de loi de remplacement relatif à l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Dans cette proposition, le ministère suggère de modifier et de compléter la réglementation concernant le revenu imposable des particuliers provenant des transferts immobiliers, afin d'assurer sa cohérence avec la loi foncière de 2024.

La proposition fiscale du ministère des Finances vise directement les spéculateurs immobiliers. Photo : Thanh Vu

Plus précisément, dans son mémoire, le ministère des Finances a indiqué que la politique actuelle en matière d'impôt sur le revenu des particuliers ne fait aucune distinction en fonction de la durée pendant laquelle le cédant a détenu le bien immobilier.

Parallèlement, certains pays du monde ont utilisé des outils fiscaux, notamment l'impôt sur le revenu des personnes physiques, pour augmenter le coût de la spéculation et réduire l'attrait de la spéculation immobilière dans l'économie.

Il convient de noter que certains pays appliquent également des taxes sur les plus-values ​​immobilières en fonction de la fréquence des transactions et du délai d'achat et de vente du bien. Plus le processus est rapide, plus le taux d'imposition est élevé ; plus il est lent, plus le taux d'imposition est faible.

Le ministère des Finances a cité Singapour en exemple, où les terrains achetés et vendus sont taxés à 100 % de la différence de valeur la première année. Après deux ans, le taux d'imposition est de 50 %. La troisième année, il est de 25 %.

À Taïwan, les transactions immobilières réalisées dans les deux ans suivant l'achat sont soumises à un taux d'imposition de 45 %. Ce taux est de 35 % pour les transactions effectuées entre 2 et 5 ans, de 20 % pour celles réalisées entre 5 et 10 ans, et de 15 % après 10 ans.

Selon le ministère des Finances, afin d'assurer un niveau de réglementation raisonnable et d'éviter la spéculation et les bulles immobilières, l'État pourrait envisager de mettre en œuvre une taxe sur les revenus personnels provenant des transferts immobiliers en fonction de la durée de détention, comme c'est le cas dans certains pays.

Concernant le taux d'imposition spécifique, le ministère des Finances estime qu'il convient de l'étudier et de le fixer de manière appropriée, en tenant compte de la situation réelle du marché immobilier. Par ailleurs, l'application de l'impôt sur le revenu des personnes physiques aux transferts immobiliers, calculé en fonction de la durée de détention, doit être harmonisée avec le processus de perfectionnement des politiques foncières et de logement.

En outre, la synchronisation et la disponibilité de l'infrastructure informatique pour l'enregistrement foncier et immobilier constituent également un facteur crucial pour le succès de cette politique.

Les attentes concernant le rétablissement de la solvabilité des investisseurs immobiliers

Le rapport sur le secteur de l'immobilier résidentiel, basé sur les 30 premières sociétés immobilières résidentielles en termes de chiffre d'affaires et largement diffusé par VIS Rating le 28 novembre après-midi, indique que les ventes immobilières à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville ont augmenté de 48 % au troisième trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent, soit leur plus haut niveau des quatre derniers trimestres. La demande de logements reste soutenue, comme en témoignent les taux d'absorption élevés et la forte croissance des prêts immobiliers (+7 %), contre seulement 1 % à la même période l'année précédente.

Les anticipations de hausse des prix de l'immobilier, conjuguées à des apports initiaux plus faibles, continueront d'alimenter une forte demande de la part des acheteurs. De nombreux promoteurs, tels que Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia et Nha Ba Ria – Vung Tau, ont enregistré une augmentation de leurs ventes, principalement dans le segment haut de gamme.

Cependant, le chiffre d'affaires et les bénéfices des promoteurs immobiliers figurant sur la liste de surveillance du rapport ont diminué respectivement de 20 % et 43 % au cours des neuf premiers mois de 2024 par rapport à la même période de l'année précédente, en raison de la baisse du volume des livraisons due à la faiblesse des ventes en 2023. Par conséquent, on s'attend à ce que plus de 60 % des promoteurs ne réalisent pas leurs objectifs de rentabilité pour l'ensemble de l'année 2024.

En 2025, VIS Rating prévoit une forte augmentation du nombre de nouveaux projets des promoteurs, ce qui devrait améliorer leurs ventes et leur trésorerie. La capacité de remboursement de la dette du secteur est restée faible au troisième trimestre 2024, mais les niveaux d'endettement devraient être maîtrisés grâce à une nouvelle réglementation, et la trésorerie des promoteurs devrait s'améliorer grâce à la hausse des ventes.

On s'attend à ce que la capacité de remboursement des investisseurs immobiliers s'améliore par rapport au faible niveau observé entre 2023 et 2024. Photo : VIS Rating

Au troisième trimestre 2024, plus de la moitié des promoteurs immobiliers suivis par VIS Rating présentaient des profils d'endettement et de service de la dette fragiles. Cette situation s'expliquait principalement par un endettement excessif lié au développement de projets entre 2021 et 2023, ainsi que par des stocks importants de projets inachevés et d'invendus, dans un contexte de détérioration du climat de marché à partir de 2023.

Toutefois, à mesure que les ventes progressent, VIS Rating prévoit que la capacité de remboursement de la dette des promoteurs immobiliers commencera à s'améliorer par rapport aux faibles niveaux de 2023-2024.

Grâce à des perspectives favorables concernant les ventes de nouveaux projets et les flux de trésorerie, les ratios de couverture de la dette des promoteurs devraient s'améliorer progressivement. Une nouvelle réglementation, entrée en vigueur en juillet 2024, limitera le recours à l'endettement pour les nouveaux projets. Par conséquent, VIS Rating prévoit un ralentissement continu de la croissance de la dette, qui avait atteint un pic de 15 % par an entre 2022 et 2023.

Hanoï se dotera d'un opéra ultramoderne, s'étendant sur plus de 25 000 mètres carrés.

Récemment, le vice-président du Comité populaire de Hanoï, Duong Duc Tuan, a signé la décision n° 6132/QD-UBND approuvant le projet de planification détaillé de la zone de l'axe spatial central de la péninsule de Quang An, à l'échelle 1/500.

En conséquence, la superficie totale prévue est d'environ 44,1 hectares. Le projet comprendra un parc culturel et artistique spécialisé, des lieux de culte, des espaces de loisirs, ainsi qu'un hôtel et des commerces.

Perspective du nouvel opéra.

Il convient de noter que la péninsule de Quang An a également été choisie pour accueillir le nouvel opéra de la ville. Cet édifice monumental, véritable œuvre d'art moderne, reflétera l'image de la capitale. Le théâtre occupera une superficie de plus de 25 000 m², pour une surface totale de 42 000 m².

Auparavant, lors d'une conférence de consultation publique en juillet 2022, le vice-président du district de Tay Ho de l'époque, M. Nguyen Le Hoang, avait affirmé que le théâtre n'aurait pas d'impact significatif sur la surface de l'eau et ne serait pas situé dans la zone de surface du lac de l'Ouest.

Par ailleurs, une autre information qui intéresse le public concerne l'identité du concepteur de cet important projet. Il s'agit de M. Renzo Piano, un architecte italien de renom. On lui doit notamment l'aéroport international du Kansai (Japon), le premier aéroport construit sur mer, et le Parco della Musica Auditorium (Italie), l'un des plus grands projets de spectacles vivants en Europe.

Lors de la conception de l'Opéra de la péninsule de Quang An, M. Renzo Piano a imaginé une toiture d'une épaisseur de seulement 200 à 600 mm. Cette structure ultra-mince a été conçue par l'architecte il y a 40 ans, à une époque où les techniques de construction ne permettaient pas de répondre à cette exigence particulière.

Le nouvel opéra de la capitale se distingue non seulement par l'une des conceptions de toiture les plus originales au monde, mais aussi par l'intégration de nombreuses technologies et techniques de conception de pointe. L'intégralité du mur de la salle principale est équipée d'un système de panneaux acoustiques à commande mécanique.

Pour chaque type de représentation, les panneaux acoustiques seront commandés pour s'ouvrir, se fermer, se lever et s'abaisser dans les directions et positions correspondantes. Ainsi, la réflexion, l'absorption et le temps de réverbération du son seront optimisés pour répondre aux exigences de chaque programme artistique.

Vente aux enchères de terrains à Soc Son : des enchères atteignant 30 milliards de VND/m², puis « trop effrayés, ils se sont retirés » ?

Selon des sources de Baodautu.vn , lors de la vente aux enchères de 58 parcelles de terrain dans la commune de Quang Tien, district de Soc Son (Hanoï), de nombreux enchérisseurs, réalisant qu'ils n'avaient plus aucune chance de remporter les enchères pour les parcelles convoitées, ont offert des prix déraisonnablement élevés.

Enchère du client au sixième tour. Le prix ayant été poussé à un niveau trop élevé, le participant s'est retiré.

Plus précisément, dès le cinquième tour d'enchères, certains soumissionnaires avaient proposé des terrains à plus de 30 milliards de VND/m². De nombreuses autres parcelles ont également fait l'objet d'offres très élevées, allant de 60 à 101 millions de VND/m². Cependant, lors du sixième et dernier tour, ils ont retiré leurs offres.

Au final, seules 22 parcelles sur 58 ont trouvé preneur, à des prix allant de 32 à 50 millions de VND/m². Tous ceux qui avaient surenchéri lors du 5e tour ont demandé à ne plus enchérir au 6e tour.

Le prix est payé au cinquième tour.

Selon une source ayant participé directement à la vente aux enchères, les terrains y coûtent en moyenne entre 35 et 40 millions de VND/m². Les groupes et associations ayant participé à cette vente aux enchères n'ont pas une bonne compréhension du marché et ont ainsi raté une opportunité. Leurs enchères impulsives n'ont pas seulement empiété sur le marché, mais ont aussi nui à l'image des ventes aux enchères foncières, engendrant des répercussions négatives sur le marché.

« J’espère que les autorités examineront minutieusement cette vente aux enchères. Il s’agit d’un acte délibéré et organisé qui bafoue la loi », a déclaré la personne indignée.

Cinquante-huit parcelles de terrain ont été mises aux enchères, avec un prix de départ de 2,8 millions de VND/m². Leur superficie varie de 90 à 220 m². Le dépôt de garantie pour chaque parcelle s'échelonne de 44 à 111 millions de VND. Les enchères se dérouleront en six tours obligatoires de vote direct.

En mars 2024, une vente aux enchères de terrains à Hoai Duc avait été annulée suite à des irrégularités constatées. Lors de la première phase de cette vente, 15 des 33 parcelles avaient atteint des prix de 100 à 180 millions de VND/m², alors que le prix de départ était de seulement 57 à 62 millions de VND/m².

Au deuxième tour, l'acheteur ayant proposé le prix le plus élevé ne s'est pas présenté et a été délibérément disqualifié, permettant ainsi à celui ayant proposé le prix le plus bas au premier tour de remporter l'enchère. Considérant que cet acheteur présentait des signes de violation du règlement des ventes aux enchères immobilières, le comité d'organisation a ordonné la mise sous scellés de tous les documents d'inscription et formulaires d'enchères afin de les remettre aux autorités policières pour enquête et suite à donner.

La province de Binh Dinh organise une vente aux enchères pour trouver un investisseur pour un projet résidentiel d'une valeur de plus de 1,7 billion de VND.

Le Centre de services de vente aux enchères d'actifs (relevant du ministère de la Justice de la province de Binh Dinh) vient d'annoncer la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour le projet résidentiel, de services et d'éducation à l'ouest de la route Tay Son.

Le terrain mis aux enchères appartient au Centre de formation aux transports de Binh Dinh et aux zones adjacentes situées dans le quartier de Quang Trung, à Quy Nhon. Sa superficie est de plus de 6,3 hectares, dont plus de 2,5 hectares sont destinés à la construction de logements et plus de 0,4 hectare à des activités commerciales et de services.

Planification d'un projet de zone résidentielle, de services et éducative à l'ouest de la rue Tay Son.

Le projet comprend 238 maisons mitoyennes (les investisseurs doivent construire le gros œuvre et aménager l'extérieur, avec une hauteur maximale de 4 étages) ; et la construction de bâtiments commerciaux et de services pour le tourisme et les bureaux (hauteur maximale de 5 étages).

En outre, l'investisseur doit s'acquitter de la responsabilité d'investir dans l'achèvement de l'infrastructure technique du terrain éducatif d'une superficie de 0,4 hectare ; en versant une somme équivalente à la valeur du fonds foncier investi dans la construction du système d'infrastructure technique pour la construction de logements sociaux (le fonds foncier est réservé à hauteur de 20 %, soit environ 0,5 hectare, pour le développement de logements sociaux).

Selon le Centre de services de vente aux enchères d'actifs, le prix de départ de l'actif est supérieur à 558 milliards de VND, avec une augmentation des enchères de 5 % (soit plus de 27,9 milliards de VND). La vente aux enchères aura lieu le 21 décembre 2024 à 8h30 à l'auditorium du Centre de services de vente aux enchères d'actifs, situé au 37 rue Phan Dinh Phung, à Quy Nhon, dans la province de Binh Dinh.

Le coût de mise en œuvre du projet s'élève à 1,144 milliard de VND (hors frais d'utilisation du terrain inclus dans l'offre retenue). Le projet devrait être achevé dans un délai de 48 mois à compter de la date de la décision reconnaissant l'offre retenue ou de l'approbation de l'investisseur.

La province de Thua Thien Hue met aux enchères un terrain de premier choix de plus de 1 600 mètres carrés pour un projet commercial.

Le Comité populaire de la province de Thua Thien Hue a déclaré que le 7 décembre, le Centre de développement du fonds foncier - Département des ressources naturelles et de l'environnement, en coordination avec la société de vente aux enchères par actions Quang Nam Finance and Price, organisera une vente aux enchères pour vendre des actifs fonciers et transférer les droits d'utilisation des terres sous forme de bail foncier afin de mettre en œuvre le projet d'investissement de la zone de services commerciaux sur la parcelle de terrain n° 47 Hai Ba Trung, ville de Hue.

En conséquence, le terrain situé au 47, rue Hai Ba Trung, d'une superficie de 1 646,6 m², comprend, parmi les biens immobiliers attenants, un immeuble de bureaux de trois étages, un autre de deux étages et un poste de garde d'une surface construite de 685 m² et d'une surface au sol de 1 628 m². Le bail, d'une durée de 50 ans à compter de la date de la décision du Comité populaire de la province de Thua Thien Hue, prévoit un paiement unique pour toute la durée du bail.

Le prix de départ estimé pour la vente aux enchères du terrain est de 100,42 milliards de VND. Ce montant comprend 93,47 milliards de VND pour les droits d'utilisation du terrain et 6,94 milliards de VND pour les biens qui y sont rattachés. Avec un dépôt de garantie supérieur à 20 milliards de VND, chaque palier de prix est de 1,8 milliard de VND pour les droits d'utilisation et de 140 millions de VND pour les biens qui y sont rattachés.

Selon le Comité populaire de la province de Thua Thien Hue, à l'issue de la vente aux enchères, le terrain sera investi dans un projet de complexe commercial et de services de neuf étages. Ce projet proposera des services essentiels dans les domaines du commerce, des services, du tourisme, des loisirs et des divertissements.

Le projet représente un investissement total de plus de 233 047 milliards de VND. L’apport en capital des investisseurs doit représenter au moins 20 % du capital total investi. La durée d’exécution du projet ne doit pas excéder 36 mois à compter de la date d’attribution ou de location du terrain, et le début des travaux ne doit pas excéder 12 mois à compter de cette même date.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/dau-gia-dat-soc-son-co-nguoi-tra-30-ty-dongm2-bo-tai-chinh-de-xuat-danh-thue-mua-ban-nha-dat-theo-thoi-gian-so-huu-d231416.html