Pour mieux comprendre les questions liées aux prix, aux valeurs marchandes ainsi qu'aux valeurs (intrinsèques, fondamentales) de l'immobilier, TG&VN s'est entretenu avec le professeur agrégé, Dr. Nguyen Minh Ngoc, chef du département d'évaluation - commerce immobilier, Université de finance et de marketing, Ho Chi Minh-Ville.
Cher professeur agrégé Dr Nguyen Minh Ngoc, le prix est l'un des facteurs qui influencent fortement les activités d'investissement immobilier. Pourriez-vous nous l'expliquer plus en détail ?
Le foncier et l'immobilier ont leur propre prix. La hausse des prix, jugés raisonnables, ou plutôt excessifs, au Vietnam a incité tous les secteurs de la société à investir dans l'immobilier. L'évolution objective et subjective des prix fonciers et immobiliers au cours des 30 dernières années a déstabilisé de nombreux particuliers et organisations, tant sur le plan émotionnel et financier que rationnel.
Le prix d'un terrain immobilier est l'expression monétaire de sa valeur, c'est-à-dire le montant à payer pour l'acquérir. Le prix d'un terrain immobilier est généralement une grandeur qui fluctue autour de sa valeur. Lorsque l'offre et la demande de terrains immobiliers s'équilibrent, le prix peut refléter et correspondre à la valeur réelle du bien, mais ce cas de figure est rare. Le prix d'un terrain immobilier sera supérieur à sa valeur si l'offre est inférieure à la demande. Inversement, si l'offre est supérieure à la demande, le prix sera inférieur à sa valeur.
 |
| Professeur agrégé, Dr Nguyen Minh Ngoc. (Source : RED) |
Il s'agit là de notions fondamentales en microéconomie . Pourtant, pour diverses raisons, beaucoup se contentent de ces connaissances générales. Ils peinent souvent à les appliquer et à développer une réflexion adaptée à l'investissement immobilier. On entend souvent dire : « Le marché a sa propre voix » ou « Toutes les théories sont floues. Seul l'arbre de vie est toujours vert »… Au-delà de la simple compréhension de ces concepts généraux, les investisseurs immobiliers doivent développer leur propre raisonnement pour chaque décision et chaque approche spécifique.
Quels sont donc les facteurs qui influencent généralement les prix, monsieur ?
Les prix sont souvent déterminés par le rapport entre l'offre et la demande sur le marché. Cependant, il est essentiel de bien comprendre la notion de « marché ». Le marché dont on parle souvent dans les médias – appartements, terrains, zones commerciales… – avec ses zones, segments et biens populaires, ne représente qu'une infime partie du marché total.
Si l'on considère les 365 000 kilomètres carrés du Vietnam, auxquels s'ajoutent les actifs fonciers (y compris les travaux de construction et les biens attachés au sol tels que les arbres pérennes, etc.), le marché global apparaît bien plus vaste et diversifié. En revanche, si l'on se focalise uniquement sur les prix et la collecte d'informations à leur sujet, les investisseurs passeront à côté d'une approche plus pertinente et efficace : la valorisation boursière.
Beaucoup de gens ont encore une compréhension floue du concept de valeur marchande immobilière ; pourriez-vous l'expliquer plus clairement ?
Pour appréhender la valeur marchande, il est essentiel de comprendre au préalable les concepts de valeur (intrinsèque ou fondamentale). Ce point sera abordé plus en détail ci-dessous. La valeur marchande d'un bien immobilier correspond à ses fonctions et à son utilisation à des fins spécifiques. Ces fins peuvent être multiples ou propres à chaque individu ou organisation. En réalité, les objectifs varient considérablement d'un acteur à l'autre. Autrement dit, le nombre d'objectifs immobiliers peut se chiffrer en milliers, voire davantage.
On parle souvent de deux catégories de valeur marchande immobilière : la valeur d’usage et la valeur d’échange. L’immobilier ne sert pas seulement à se loger, à faire des affaires ou à générer des profits, mais aussi à des fins diverses, parfois même surprenantes.
Par exemple, quelqu'un achète un terrain dans le seul but d'observer, au printemps, la croissance d'un insecte rare ; ou encore, il existe un type de bien immobilier particulièrement adapté à la levée de fonds. Utilisé à des fins financières, ce bien permettrait de lever 100 milliards de VND, alors que, vendu librement, il ne vaudrait que 30 milliards de VND. Autrement dit, il s'agit d'un bien immobilier financier.
L'exemple précédent montre que la notion de valeur marchande immobilière dépasse la simple logique d'achat, de vente ou d'habitation. Les biens immobiliers répondent à des besoins spécifiques, propres à chaque segment du marché. Leur valeur réelle se mesure donc uniquement par leur loyer ou leur prix de vente.
Par conséquent, les investisseurs doivent personnaliser chaque bien immobilier pour chaque segment et chaque client afin d'en déterminer précisément la valeur marchande. La valeur qu'un individu ou une organisation peut ressentir et apprécier dans un bien immobilier est considérée comme la valeur marchande (au-delà de la simple catégorie de prix).
Donc, la valeur marchande dépend en grande partie de la valeur immobilière, monsieur ?
La valeur immobilière est l'aspect le plus intéressant, mais aussi le plus difficile à appréhender et à mesurer, de l'évaluation immobilière. Après avoir compris la valeur marchande, les investisseurs immobiliers peuvent approfondir leurs connaissances sur la valeur intrinsèque d'un bien immobilier. Contrairement à la valeur marchande, la valeur intrinsèque d'un bien immobilier n'est pas directement liée au terme « marché ». Autrement dit, avant même l'existence d'un marché, avant même sa formation, le bien immobilier possède sa propre valeur.
La valeur est un concept abstrait. La signification des biens immobiliers réside dans leur adéquation et leur capacité à satisfaire les besoins humains. Les biens immobiliers peuvent satisfaire ces besoins individuellement, mais leur valeur est liée à d'autres choses et phénomènes, formant un système de valeur global par l'interaction des besoins primaires mentionnés précédemment.
 |
Le professeur agrégé Dr. Nguyen Minh Ngoc possède une longue expérience de la formation en évaluation immobilière sur le terrain. (Source : RED) |
Après avoir compris la valeur marchande, les investisseurs immobiliers peuvent approfondir leurs connaissances et maîtriser les enjeux liés à l'évaluation immobilière. Le marché est une catégorie, une forme, un ensemble de conventions. On peut aussi le concevoir comme un ensemble de scénarios, un contexte particulier avec ses fluctuations et ses phases. Il existe de nombreux points de vue, perspectives et affirmations concernant le marché en général, et le marché immobilier en particulier. Par conséquent, la valeur marchande des biens immobiliers évolue de manière imprévisible.
Cependant, si l'on s'intéresse aux fondements mêmes de l'immobilier, on découvre ses valeurs essentielles. Ces valeurs, lorsqu'elles sont liées aux besoins fondamentaux et immuables de la civilisation humaine, créent un système de valeurs immobilier fondamental, indépendant de tout marché, où que ce soit dans le monde .
Pourriez-vous donner quelques exemples précis afin que nos lecteurs puissent mieux comprendre la valeur fondamentale de l'immobilier ?
Par exemple, une forêt primaire, une île au milieu d'un lac d'eau douce, une grotte, un sommet montagneux… ont toujours de la valeur. Pourtant, il n'existe pas de marché spécifique (ou de sous-marché) pour ce type de biens immobiliers. Autre exemple : un rubis d'un rouge pur, couleur sang de pigeon, gisant au fond du lac Thac Ba, dans la province de Yen Bai, possède une valeur intrinsèque très élevée.
Cependant, elle n'a pas de valeur marchande pour deux raisons possibles : 1/ étant située sous le lac, elle n'a pas encore été découverte et intégrée au marché des pierres précieuses ; 2/ le marché des pierres précieuses n'est pas encore établi au Vietnam ni dans le monde (c'est pourquoi les gens ne considèrent pas ce rubis comme précieux, faute de le comprendre pleinement).
Si l'on considère le problème sous l'angle de la valeur d'usage et de la valeur d'échange du bien, cette pierre n'a aucune valeur d'usage (aucune valeur marchande). En revanche, si ce rubis est découvert et utilisé comme monnaie d'échange pour un voyage autour du monde, sa valeur d'échange augmentera, se transformant en une relation de valeur marchande (le plaisir et les émotions du receveur), au-delà du simple prix. L'investissement immobilier au Vietnam devrait s'inspirer de ce principe pour identifier les valeurs latentes et les intégrer au marché immobilier. Il pourrait même envisager de créer un marché parallèle dédié à l'usage ou à l'échange.
Selon vous, pour investir efficacement dans l'immobilier, à quels facteurs les investisseurs doivent-ils prêter attention ?
En fait, dans de nombreuses études sur les « types » de biens immobiliers considérés comme uniques au Vietnam (mais populaires dans le monde, ou pour lesquels il n'existe aucun marché parallèle), j'ai découvert un type de bien immobilier totalement inconnu et inédit sur le marché vietnamien. La raison ? Le Vietnam étant en plein développement depuis 30 ans, les acteurs du marché se concentrent souvent sur des « types » facilement accessibles, sans trop explorer ni faire preuve de créativité.
Par conséquent, en exploitant pleinement leur expertise et leurs compétences en évaluation immobilière, les investisseurs peuvent dénicher d'innombrables « pépites » de valeur sur le marché, souvent négligées. Autrement dit, c'est l'occasion pour eux d'acquérir des actifs immobiliers de valeur et durables à un prix très avantageux.
Cependant, les investisseurs doivent également comprendre les grandes tendances mondiales, les lois naturelles qui régissent l'immobilier et posséder les compétences et les méthodes nécessaires pour anticiper les évolutions du marché afin d'évaluer la valeur des biens immobiliers. L'arche de Noé n'aurait aucune valeur sans le Déluge. Noé n'aurait pas construit l'arche sans une inspiration divine (une prédiction, un rêve).
Par conséquent, l'évaluation immobilière à des fins d'investissement exige une réflexion approfondie et continue sur le prix, la valeur marchande et la valeur intrinsèque. Elle nécessite non seulement une connaissance pointue et une expérience approfondie du marché immobilier en particulier, et de la vie en général, mais aussi un apprentissage et un perfectionnement continus des connaissances théoriques, jusqu'à la fin de l'investissement.
Merci!
Source
Comment (0)