Le projet de loi foncière (amendé) oublie le fonds foncier touristique, les investisseurs sont facilement contraints de baisser les prix

Lors de l'atelier scientifique sur le thème « Modification de la loi foncière : créer des terres pour le tourisme » le matin du 19 octobre, l'avocat Nguyen Hong Chung - président du conseil d'administration de DVL Ventures, vice-président du Hanoi Real Estate Club - a soulevé la question : l'article 62 de la loi foncière de 2013 stipule les cas où l'État récupère des terres pour le développement socio -économique pour des intérêts nationaux et publics.

Les projets dans lesquels l'État récupère des terres sont déterminés pour moderniser les infrastructures techniques et les infrastructures sociales communes de la population, en assurant la sécurité sociale de la population, à l'exclusion des projets ayant pour objectif de développer le tourisme , le divertissement ou de combiner le logement commercial avec le développement du tourisme, les travaux de service, le divertissement.

Entre 2015 et 2019, le tourisme s’est fortement développé. De nombreuses provinces et villes considèrent le développement du tourisme comme une bonne orientation, identifiant le tourisme comme un fer de lance. Cela conduit au fait que même si la loi stipule que les biens immobiliers touristiques ne sont pas sujets à récupération foncière par l'État, parce que les projets touristiques sont identifiés comme des projets clés, de nombreuses provinces récupèrent encore des terres et attribuent des terres aux entreprises.

Selon les experts, il est nécessaire de créer des fonds fonciers pour le développement du tourisme. (Illustration)

En conséquence, après 2019, des problèmes juridiques liés à l’immobilier touristique ont commencé à surgir. Lorsqu'ils ont été sollicités pour révision, une série de projets ont été suspendus en raison des réglementations d'attribution des terres et jusqu'à présent, ces projets sont toujours suspendus dans l'attente d'un nouveau cadre juridique.

Pour que le tourisme devienne véritablement un secteur économique porteur, je pense que la nouvelle loi foncière doit prévoir une réglementation spécifique sur les terres touristiques. Parallèlement, des politiques et des mécanismes véritablement transparents en matière de foncier, de fiscalité, d'investissement, etc., doivent être mis en place pour favoriser le développement du tourisme.

Le développement économique à chaque étape a des priorités différentes. « Une fois que nous aurons identifié le tourisme comme fer de lance, des projets touristiques tels que des parcs d'attractions, des zones de divertissement, des complexes polyvalents, etc. devront être ajoutés à la liste des terres que l'État récupérera pour le développement socio-économique », a proposé M. Chung.

L'expert juridique en immobilier Nguyen Van Dinh a également souligné une autre lacune du projet de loi sur le foncier (amendé), à savoir que dans les cas de récupération de terres pour le développement socio-économique pour les intérêts nationaux et publics comme indiqué dans l'article 79 du projet de loi sur le foncier (amendé), il n'existe actuellement aucun projet de développement du tourisme, du divertissement et des loisirs.

Le projet prévoit uniquement la récupération de terres pour des projets mixtes de logements, de commerces et de services si le Conseil populaire provincial le décide conformément aux conditions locales.

Ainsi, le projet doit « coller » à une partie de la fonction résidentielle (pas de réglementation sur le niveau ou le pourcentage) pour que l'Etat récupère le terrain.

« Je suis d'accord avec l'idée que des terres devraient être récupérées pour des projets purement touristiques, de loisirs et de divertissement (sans fonction résidentielle). Cependant, dans les zones propices au tourisme, la priorité devrait être donnée à la récupération de terres pour la mise en œuvre de projets touristiques clés, créant ainsi une dynamique de développement socio-économique local, voire régionale », a déclaré M. Dinh.

Atelier scientifique sur le thème « Modification de la loi foncière : créer des terres pour le tourisme ».

M. Dinh a analysé qu’en réalité, si l’acquisition de terres n’est pas autorisée, des projets à grande échelle ne peuvent pas être mis en œuvre pour attirer des investisseurs potentiels et compétents. Si le projet de loi actuel est maintenu, la mise en œuvre de projets touristiques clés sera bloquée. Pour réaliser des projets de tourisme, de divertissement et de loisirs, les localités sont obligées d'« insérer » une partie de terrain résidentiel (éventuellement un très faible pourcentage) dans le schéma d'urbanisme du projet pour répondre aux conditions d'acquisition foncière.

Cette forme d’« esquive » entraînera des conséquences. Les terrains résidentiels inutilisés entraînent un gaspillage de ressources ou, s'ils sont utilisés, ils formeront une fonction résidentielle dans le cadre du projet touristique. Les résidents à long terme vivant dans le projet réduiront le niveau de luxe d’un projet de villégiature. C'est pourquoi, M. Dinh estime qu'il est nécessaire d'ajouter à l'article 79 du projet le cas de récupération de terres pour mettre en œuvre des projets purement touristiques, de divertissement et de loisirs qui n'ont pas de fonctions d'habitation.

D'accord, le Dr Do Thanh Trung - Conseiller du Conseil d'administration de la Phuc Khang Investment and Construction Joint Stock Company a également déclaré que la réglementation selon laquelle les projets de tourisme, de divertissement et de loisirs (utilisant des capitaux privés) ne sont pas inclus dans les cas de récupération de terres pour le développement socio-économique dans le projet de loi sur le foncier (amendé) rendra difficile pour les investisseurs d'accéder aux fonds fonciers pour mettre en œuvre des projets.

En particulier, pour les projets à grande échelle, les investisseurs ne peuvent accéder aux terres nécessaires à la mise en œuvre du projet qu’au moyen d’un accord visant à obtenir le transfert des droits d’utilisation des terres. Cependant, sur une grande superficie, parvenir à un accord avec 100 % des ménages est très difficile.

Car il y aura des cas où certains ménages n’accepteront pas le prix proposé par l’investisseur. De plus, le terrain où le projet est mis en œuvre n’est pas seulement habité par des gens ordinaires mais aussi par des spéculateurs, ce qui peut entraîner une situation de pression sur les prix pour les investisseurs.

Bien que l’article 128 du projet de loi foncière (modifié) ne prévoit pas de mécanisme de traitement pour les cas où le transfert intégral ne peut être convenu, l’État soutiendra la récupération des terres.

« Par conséquent, la proposition d'ajouter des projets de tourisme, de divertissement et de loisirs à grande échelle : « Projets de nouvelles zones urbaines d'une échelle de plus de 300 hectares », « projets de logements mixtes ou nouvelles zones urbaines combinées avec des zones commerciales, de services, de divertissement et de loisirs, des complexes polyvalents » dans le cadre des appels d'offres pour des projets utilisant des terres pour avoir une intervention de l'État dans la récupération des terres est nécessaire », a souligné M. Trung.

Chau Anh

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