Le projet de décret sur les prix fonciers « oublie-t-il » de nombreux coûts pour les entreprises ?

Un calcul insuffisant des coûts rend difficile l'attraction des investisseurs.

L'Association vietnamienne d'évaluation a déclaré que cette unité avait eu accès au décret n° 12/2024/ND-CP du gouvernement modifiant et complétant le décret n° 44/2014/ND-CP du gouvernement réglementant les prix fonciers et au projet de décret du gouvernement réglementant les prix fonciers guidant la mise en œuvre de la loi foncière n° 31/2024/QH15.

L'Association vietnamienne d'évaluation constate que le décret n° 12/2024/ND-CP et le nouveau projet de décret contiennent tous deux de nombreux éléments pertinents, répondant aux exigences pour lever les difficultés pratiques.

Toutefois, l'Association vietnamienne d'évaluation foncière a également constaté que la méthode d'évaluation foncière par la plus-value, telle que stipulée dans le décret et le projet de décret, présente encore des lacunes. En effet, elle ne prend pas en compte de manière correcte et exhaustive le coût total que les investisseurs doivent supporter pour mettre en œuvre le projet, ni le profit qu'ils en retireront à son terme. Il en résultera non seulement une difficulté à attirer les investissements, mais aussi une flambée injustifiée des prix fonciers.

Tout d'abord, concernant le coût total de l'investissement.

Le décret 12/2024/ND-CP et le projet de décret ne prennent pas en compte l'ensemble des coûts pour calculer le coût total que les investisseurs doivent supporter pour la mise en œuvre du projet. La réglementation ne calcule que le coût d'investissement lié à l'aménagement du terrain, sans inclure les frais initiaux que les investisseurs doivent débourser pour acquérir le terrain, à savoir la « taxe foncière » (sauf si l'investisseur bénéficie d'une exemption de cette taxe accordée par l'État, auquel cas elle n'est pas prise en compte) et les intérêts d'emprunt. « C'est inadmissible », a déclaré l'Association d'évaluation.

Deuxièmement, parlons des profits.

Dans le décret et dans les deux options du projet de décret : le profit est calculé uniquement sur les coûts d’aménagement du terrain, et non sur le total des coûts (mentionnés ci-dessus) supportés par l’investisseur (y compris les frais d’utilisation du terrain + les coûts d’aménagement du terrain + les frais d’exploitation). Cette sous-estimation ne respecte pas le principe de formation des prix : le prix doit compenser les coûts de production et d’exploitation et dégager un profit (ce qui n’est pas non plus conforme à la méthode de calcul du profit par l’excédent, qui calcule le profit sur la valeur de l’actif). De plus, cette approche nie le principe de la « valeur future de l’argent », selon lequel lorsqu’un investisseur dispose de fonds à investir dans un domaine quelconque, il doit s’attendre à des profits, comme lorsqu’il dépose de l’argent à la banque pour percevoir des intérêts.

Concernant l'option 1 : le projet de loi confond le profit perçu par l'investisseur et le coût qu'il doit supporter pour mettre en œuvre le projet (le projet stipule : « Le profit inclut le coût du capital »). En effet, le profit correspond à la somme d'argent dont bénéficie l'investisseur, tandis que le coût du capital représente la somme que l'investisseur doit verser au bailleur de fonds.

Le coût du capital correspond essentiellement au taux d'intérêt que l'investisseur doit payer au prêteur. Il représente le profit du prêteur, mais le coût pour l'emprunteur. Bien entendu, l'investisseur ne bénéficie pas de ce coût financier, mais doit le supporter ; il est intégré à ses coûts de production et d'exploitation.

Pour l'option 2 : le profit de l'investisseur est calculé uniquement sur le coût de développement, et non sur le coût total, qui n'est pas calculé correctement et intégralement comme analysé ci-dessus.

En raison des lacunes ci-dessus, l'Association vietnamienne d'évaluation recommande que le coût total pour calculer les bénéfices des investisseurs soit calculé correctement et intégralement, incluant les coûts suivants : Coût total (1) = Frais d'utilisation du terrain + Coût de développement et coût d'exploitation.

Le profit de l'investisseur sera calculé par la formule : Profit de l'investisseur = % x Coût total (1).

Proposition d'ajouter l'élément « profit de l'investisseur »

Auparavant, la Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) avait également formulé des observations sur le projet de décret réglementant les prix des terrains.

Selon la VCCI, l'article 6.3 du projet de loi stipule la formule de calcul du revenu net annuel moyen (revenu annuel moyen - coût annuel moyen). D'après les entreprises, cette disposition est inéquitable car elle ne tient pas compte du « profit de l'investisseur » (cet élément n'est pas déductible). Ne pas calculer le profit de l'investisseur compromet l'équité des méthodes appliquées, car, selon la formule, l'investisseur investirait et exploiterait le terrain sans réaliser de profit. L'intégralité du surplus issu de l'exploitation du terrain, dans son état actuel, pendant toute la durée du bail foncier (paiement unique), sera reversée à l'État, hors impôt sur les sociétés.

Une telle réglementation est incompatible avec la théorie du calcul des différentiels de loyer foncier ; elle accroît l’écart de prix du terrain lorsqu’on applique la méthode du revenu plutôt que la méthode du surplus (à informations de planification identiques). Par conséquent, il est recommandé à l’autorité chargée de la rédaction d’intégrer le facteur « bénéfice de l’investisseur » à la formule susmentionnée.

L'article 7.3.a du projet stipule que les coûts d'investissement dans la construction pour déterminer les prix des terrains en utilisant la méthode du surplus comprennent : les coûts de construction d'infrastructures techniques, d'infrastructures sociales, de construction de logements, d'autres travaux de construction ; les coûts d'équipement ; les coûts de conseil en investissement dans la construction ; les coûts de gestion de projet et un certain nombre d'autres postes de coûts prescrits dans le taux de capital d'investissement.

D'après les retours des entreprises, ce règlement est complet. Les autres coûts non mentionnés ne s'appliquent qu'en cas d'utilisation du taux du capital d'investissement, notamment : les coûts imprévus liés à l'augmentation du volume de travail et à l'inflation des prix pendant la mise en œuvre du projet ; les intérêts d'emprunt ; les coûts de construction des ouvrages temporaires ; les travaux de maintenance ; les assurances… Par conséquent, la VCCI recommande à l'organisme rédacteur de compléter les coûts susmentionnés.

Toujours selon la VCCI, l'article 7.3.b du projet stipule que les charges d'exploitation sont calculées en pourcentage du chiffre d'affaires, conformément au niveau général en vigueur localement. D'après les retours des entreprises, cette disposition est imprécise et inappropriée.

Plus précisément, les coûts d'exploitation, tels que la publicité, les ventes et les frais de fonctionnement, varient considérablement d'un secteur à l'autre, il est donc difficile de déterminer un niveau commun au niveau local.

De plus, le zonage des « espaces communs locaux » n'est pas non plus approprié, notamment dans le cas de projets situés dans des localités peu développées et sans nombreux grands projets ; les espaces communs locaux peuvent ne pas convenir à ce projet.

L'article 7.3.c du projet prévoit deux méthodes de calcul des bénéfices des investisseurs. Or, d'après les entreprises, ces deux méthodes sont insatisfaisantes car elles ne prennent pas en compte l'intégralité des bénéfices du projet, notamment le surplus des investisseurs.

Plus précisément, la réglementation stipule que les bénéfices ne sont calculés que sur les coûts d'investissement liés à la construction. Il s'agit uniquement du bénéfice de la phase de développement immobilier (investissement dans l'aménagement du terrain), et non du bénéfice de l'ensemble du projet.

Une telle réglementation est incompatible avec le principe de formation des prix, car les prix doivent couvrir les coûts de production et d'exploitation et générer des bénéfices. Cette réglementation contrevient également au principe de la « valeur temporelle de l'argent » (en raison des coûts d'opportunité, de l'inflation et des risques) et au principe de la « valeur future de l'argent » (c'est-à-dire que, lorsqu'on investit dans quelque domaine que ce soit, il faut s'attendre à des profits, y compris avec les dépôts bancaires).

En réalité, le coût supporté par l'investisseur (coût total) correspond à l'ensemble des dépenses raisonnables qu'il doit engager pour mener à bien le projet (jusqu'à la création de l'entreprise). Ce coût total inclut les redevances foncières (ou la valeur du terrain), soit l'investissement initial que l'investisseur doit réaliser pour s'acquitter de ses obligations financières envers l'État.

Par conséquent, si ce type de coût n'est pas calculé, on peut considérer que l'investisseur doit payer les coûts fonciers deux fois : une première fois lorsqu'ils ne sont pas inclus dans les coûts exclus lors de la détermination des prix du terrain (conformément à cette réglementation), et une seconde fois lorsqu'il doit payer des redevances d'utilisation du terrain (mais celles-ci ne sont pas déduites en tant que type de coût).

Il est donc recommandé à l'autorité de rédaction de modifier le règlement afin que les bénéfices soient calculés sur la base du coût total que les investisseurs doivent supporter pour mener à bien le projet, jusqu'à la vente du produit générant des revenus. Ce coût total doit inclure les coûts d'investissement liés à la construction, les frais d'exploitation et les redevances d'utilisation du sol – soit les coûts d'investissement initiaux que les investisseurs doivent supporter pour s'acquitter de leurs obligations financières envers l'État.

Article 4.2.d du projet de règlement sur la détermination des prix des terrains pour l'attribution et la location de terrains en fonction des progrès en matière d'indemnisation, de soutien et de réinstallation conformément à l'article 257.2.c de la loi foncière de 2024.

Selon les entreprises, le délai pour déterminer le prix des terrains ne devrait être appliqué qu'une fois le terrain déblayé et remis aux propriétaires, afin que l'investissement puisse être réalisé.

En réalité, il arrive que la superficie allouée soit insuffisante pour permettre un investissement, ce qui rend déconseillé de fixer un délai d'évaluation foncière. L'adoption d'une telle réglementation engendrerait des procédures inutiles et obligerait à recourir à une méthode de tarification asynchrone pour de nombreuses superficies allouées insuffisantes pour l'investissement ou pour des zones planifiées ne générant aucun revenu.

Il convient donc de réglementer le calcul de la méthode de l'excédent sur la superficie totale du projet, conformément au plan de construction détaillé ou au plan directeur, jusqu'au moment de l'évaluation foncière, et répartie en fonction du ratio de superficie de la zone cédée.

MC

Source : https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html