Ne pas calculer suffisamment les coûts, difficile d'attirer les investisseurs
L'Association d'évaluation du Vietnam a déclaré que cette unité a eu accès au décret n° 12/2024/ND-CP du gouvernement modifiant et complétant le décret n° 44/2014/ND-CP du gouvernement réglementant les prix des terrains et le projet de décret du gouvernement réglementant les prix des terrains guidant la mise en œuvre de la loi foncière n° 31/2024/QH15.
L'Association vietnamienne d'évaluation estime que le décret n° 12/2024/ND-CP et le nouveau projet de décret contiennent de nombreux contenus appropriés, répondant aux exigences pour éliminer les difficultés dans la pratique.
Cependant, l'Association vietnamienne d'évaluation foncière a également constaté que la méthode d'évaluation foncière, selon la méthode du surplus, prévue dans le décret et le projet de décret, présentait encore des lacunes, notamment en raison d'un calcul incomplet et inexact des coûts totaux que les investisseurs doivent engager pour réaliser le projet et des bénéfices qu'ils percevront une fois celui-ci achevé. Par conséquent, cela aura pour conséquence non seulement de rendre difficile l'attraction des investissements, mais aussi de faire grimper les prix des terrains à des niveaux déraisonnables.
Tout d’abord, concernant les coûts d’investissement totaux.
Le décret 12/2024/ND-CP et le projet de décret n'incluent pas tous les types de coûts pour déterminer le coût total que les investisseurs doivent engager pour mettre en œuvre le projet. Le règlement ne calcule que le coût d'investissement dans l'aménagement du territoire, sans tenir compte du coût initial que les investisseurs doivent engager pour obtenir le terrain nécessaire à la mise en œuvre du projet, à savoir la « redevance foncière » (sauf si l'investisseur qui met en œuvre le projet est exonéré de cette redevance par l'État, auquel cas elle n'est pas calculée) et les intérêts d'emprunt. « Cela est déraisonnable », a déclaré l'Association d'évaluation.
Deuxièmement, à propos du profit.
Dans le décret et les deux options du projet de décret : le bénéfice est calculé uniquement sur les coûts d'aménagement du territoire, et non sur les coûts totaux (comme mentionné ci-dessus) que l'investisseur dépense (y compris les frais d'utilisation du sol + les coûts d'aménagement du territoire + les coûts d'entreprise) est une sous-estimation, ne suivant pas le principe de formation des prix : le prix doit couvrir les coûts de production et d'entreprise et avoir un bénéfice (également non conforme à la méthode de calcul du bénéfice de la méthode du surplus, qui est un bénéfice calculé sur la valeur des actifs) et nie le principe de la « valeur future de l'argent », c'est-à-dire que lorsqu'un investisseur a de l'argent à investir dans n'importe quel domaine, il doit s'attendre à avoir des bénéfices attendus, y compris en déposant de l'argent à la banque pour gagner des intérêts.
Option 1 : Le projet de loi confond le bénéfice perçu par l'investisseur et le coût qu'il doit engager pour mettre en œuvre le projet (le projet stipule : « Le bénéfice inclut le coût du capital »), car le bénéfice est le montant perçu par l'investisseur. Le coût du capital est le montant que l'investisseur doit verser au « fournisseur de capitaux ».
Le coût du capital correspond essentiellement au taux d'intérêt sur l'argent que l'investisseur emprunte et doit payer au prêteur. Il constitue le bénéfice du prêteur, mais aussi le coût de l'emprunteur. Bien entendu, l'investisseur ne bénéficie pas de ce coût financier, mais doit le payer. Il est inclus dans la structure des coûts de production et d'exploitation.
Pour l'option 2 : Le profit de l'investisseur est calculé uniquement sur les coûts de développement, et non sur les coûts totaux, qui ne sont pas calculés correctement et complètement comme analysé ci-dessus.
Compte tenu des lacunes ci-dessus, l'Association vietnamienne d'évaluation recommande que le coût total pour calculer les bénéfices des investisseurs soit calculé correctement et intégralement, y compris les coûts suivants : Coût total (1) = Frais d'utilisation du sol + Coût de développement et coût commercial.
Le profit de l'investisseur sera calculé par la formule : Profit de l'investisseur = Pourcentage x Coût total (1).
Proposition d'ajouter l'élément « profit de l'investisseur »
Auparavant, la Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) avait également commenté le projet de décret réglementant les prix des terrains.
Selon la VCCI, l'article 6.3 du projet de loi stipule la formule de détermination du revenu net annuel moyen (= revenu annuel moyen - coût annuel moyen). Selon les entreprises, cette réglementation est déraisonnable car elle ne prend pas en compte le facteur « bénéfice de l'investisseur » (ce facteur ne peut être déduit). Ne pas déterminer le bénéfice de l'investisseur ne garantit pas l'équité des méthodes appliquées, car, comparé à la formule, l'investisseur investira et exploitera sans réaliser de profit. L'intégralité du bénéfice d'exploitation de la construction sur le terrain pendant toute la durée du bail foncier (paiement unique) sera reversée à l'État, hors impôt sur les sociétés.
Une telle réglementation est incompatible avec la théorie de détermination des différentiels de loyer foncier ; elle accroît l'écart de prix du terrain entre la méthode du revenu et la méthode de l'excédent (si les informations de planification sont identiques). Il est donc recommandé à l'organisme de rédaction d'ajouter le facteur « bénéfice de l'investisseur » à la formule ci-dessus.
L'article 7.3.a du projet stipule que les coûts d'investissement en construction pour déterminer les prix des terrains en utilisant la méthode de l'excédent comprennent : les coûts de construction d'infrastructures techniques, d'infrastructures sociales, de construction de logements, d'autres travaux de construction ; les coûts d'équipement ; les coûts de consultation en investissement en construction ; les coûts de gestion de projet et un certain nombre d'autres éléments de coût tels que prescrits dans le taux de capital d'investissement.
Selon la réflexion des entreprises, ce règlement est clos, les autres coûts non mentionnés ne s'appliquent qu'au cas de l'utilisation du taux de capital d'investissement, tels que : les coûts imprévus liés aux facteurs d'inflation du volume de travail et des prix survenant lors de la mise en œuvre du projet ; les coûts d'intérêt des prêts, les coûts de construction des ouvrages temporaires, les travaux servant à la construction, les assurances... Par conséquent, la VCCI a proposé que l'organisme de rédaction complète les coûts ci-dessus.
Selon la VCCI, l'article 7.3.b du projet stipule que les dépenses professionnelles sont calculées en pourcentage du chiffre d'affaires, conformément au niveau général de la localité. Selon les entreprises, cette disposition est ambiguë et inappropriée.
Plus précisément, les coûts d’entreprise tels que la publicité, les ventes et les coûts d’exploitation varient considérablement dans chaque domaine, il est donc difficile de déterminer un niveau commun au niveau local.
De plus, le zonage du « terrain commun local » n’est pas non plus adapté, notamment dans le cas de projets situés dans des localités non développées sans nombreux grands projets, le terrain commun local peut ne pas convenir à ce projet.
L'article 7.3.c du projet de loi stipule comment calculer les bénéfices des investisseurs selon deux options. Selon les retours des entreprises, ces deux méthodes de calcul ne sont pas raisonnables, car elles ne permettent pas de calculer intégralement les bénéfices de l'ensemble du projet selon la méthode du surplus pour les investisseurs.
Plus précisément, le règlement stipule que les bénéfices sont calculés uniquement sur les coûts d'investissement de construction. Il s'agit uniquement du bénéfice de la phase de développement immobilier (investissement foncier), et non du bénéfice de l'ensemble du projet.
Une telle réglementation est incompatible avec le principe de formation des prix, car ceux-ci doivent couvrir les coûts de production et d'exploitation et générer des profits. Elle nie également le principe de la « valeur temporelle de l'argent » (en raison des coûts d'opportunité, de l'inflation et des risques) et celui de la « valeur future de l'argent » (c'est-à-dire que tout investissement dans un domaine donné doit s'attendre à des profits, y compris les dépôts bancaires).
En fait, le coût engagé par l'investisseur (coût total) correspond à l'ensemble des coûts raisonnables qu'il doit engager pour mener à bien le projet (jusqu'à la création de l'entreprise). Ce coût total doit inclure les droits d'utilisation du sol (ou la valeur foncière), soit le coût d'investissement initial que l'investisseur doit engager pour remplir ses obligations financières envers l'État.
Par conséquent, si ce type de coût n'est pas calculé, on peut considérer que l'investisseur doit payer les frais fonciers deux fois : une fois lorsqu'ils ne sont pas inclus dans les coûts exclus lors de la détermination des prix des terrains (conformément à ce règlement), et deux fois lorsqu'il doit payer les frais d'utilisation du sol (mais non déduits comme un type de coût).
Il est donc recommandé que l'organisme de rédaction modifie le règlement afin que les bénéfices soient calculés sur la base du coût total que les investisseurs doivent engager pour mener à bien le projet jusqu'à sa vente et générer des revenus. Ce coût total doit inclure les coûts d'investissement pour la construction, les coûts d'exploitation et les frais d'utilisation du sol, soit les coûts d'investissement initiaux que les investisseurs doivent engager pour remplir leurs obligations financières envers l'État.
L'article 4.2.d du projet stipule la détermination des prix des terres pour l'attribution des terres et la location des terres en fonction de l'indemnisation, du soutien et des progrès de la réinstallation conformément à l'article 257.2.c de la loi foncière de 2024.
Selon les entreprises, le moment de déterminer le prix des terrains ne devrait être appliqué qu'au moment où le terrain est défriché et remis à l'investissement.
En effet, il existe des cas où les terrains attribués sont trop petits et ne peuvent être investis ; il est donc inutile de déterminer le moment de l'évaluation foncière. L'adoption d'une telle réglementation entraînerait des procédures inutiles et nécessiterait le choix d'une méthode de tarification non synchrone, compte tenu du nombre important de terrains attribués qui ne sont pas suffisants pour investir ou qui, sur la zone prévue, ne génèrent pas de revenus.
Il convient donc de réglementer que la méthode de l'excédent soit calculée sur la superficie totale du projet selon le plan de construction détaillé ou le plan directeur jusqu'au moment de l'évaluation du terrain, répartie selon le ratio de superficie pour la superficie cédée.
MT
Source : https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html
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