Le rapport de Savills sur le marché immobilier de Hanoi pour le premier trimestre 2024 montre que le prix primaire des appartements à Hanoi a atteint 59 millions de VND/m2, en hausse de 3 % en glissement trimestriel et de 14 % en glissement annuel.
Le déséquilibre entre l'offre et la demande persiste dans le segment des appartements. Le marché continue d'enregistrer une pénurie de produits de moins de 30 millions de VND/m² (classe C), car ces produits ne représentent que 4 % de l'offre neuve et sont épuisés. Depuis 2020, l'offre primaire de classe C a diminué de 47 % par an.
Face à la hausse des prix de l'immobilier, Mme Do Thu Hang, directrice principale du département de conseil et de recherche de Savills Hanoi, a conseillé aux acheteurs de logements ayant de réels besoins en matière de logement de choisir des sources d'approvisionnement dans les localités voisines telles que Hung Yen ou Bac Ninh , Beltway 4 ou Beltway 3.5.
Avec le développement des infrastructures, les zones suburbaines seront rapprochées du centre-ville, ce qui contribuera à réduire le temps de trajet.
« Dans les provinces voisines ou dans les zones suburbaines, les investisseurs peuvent accéder à des terrains à moindre coût, créant ainsi une offre de logements plus abordables », a déclaré Mme Hang.
Les prix des appartements à Hanoï ont atteint 59 millions de VND/m² au premier trimestre 2024. (Photo d'illustration : Cong Hieu)
Le rapport de Savills montre également que l'offre d'appartements à Hanoi enregistrée au premier trimestre 2024 a augmenté de 41 % en glissement trimestriel et de 99 % en glissement annuel avec 4 062 unités. L'offre primaire au cours du trimestre a atteint 12 928 unités, en hausse de 9 % en glissement trimestriel mais en baisse de 34 % en glissement annuel.
« L'offre est principalement concentrée sur les appartements de catégorie B, qui représentent près de 90 %. Le segment des appartements de catégorie C sur le marché primaire et les appartements de catégorie A ne représentent qu'une très faible proportion. De plus, d'ici la fin de l'année, malgré l'adoption de lois importantes, l'offre de logements neufs ne pourra toujours pas être améliorée », a prédit Mme Hang.
Parallèlement, dans les deux grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, la demande annuelle naturelle de logements s'élève à environ 50 000 logements. Ce phénomène résulte de l'immigration, des départs des adultes et de la diminution du nombre moyen de personnes par logement. Cette demande n'est pas satisfaite par l'offre limitée depuis un certain temps, ce qui entraîne une demande refoulée.
Des facteurs macroéconomiques tels que les fluctuations du marché de l’or et les faibles taux d’intérêt incitent également les investisseurs à rechercher des canaux d’investissement raisonnables et à long terme, ce qui augmente de manière invisible la demande d’appartements sur le marché de Hanoi.
Partageant le point de vue de Mme Hang, M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de PropertyGuru Vietnam, a souligné la nécessité de promouvoir la construction et la modernisation des réseaux de transports publics, notamment des lignes de métro. Des transports pratiques inciteront les habitants à quitter le centre-ville, réduisant ainsi la pression sur la demande de logements en centre-ville.
Selon M. Quoc Anh, cela aidera les gens à acheter des maisons abordables et, à long terme, à réduire les prix des logements dans le centre des grandes villes.
Selon le rapport sur le marché immobilier du premier trimestre 2024 de PropertyGuru Vietnam, le prix moyen des appartements à Hanoï a augmenté de 70 % en six ans. Plus précisément, le prix moyen des appartements à Hanoï s'élève à 46 millions de VND/m², contre 48 millions de VND/m² à Hô-Chi-Minh-Ville.
Début 2018, le prix de vente des appartements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville n'était que de 27 et 31 millions de VND/m2.
De nombreuses études ont également montré qu'au fil des ans, le taux de croissance des prix de l'immobilier est bien supérieur à celui des revenus. Selon Savills Vietnam, Hanoï s'efforce d'atteindre un revenu moyen par habitant de 150 millions de VND/personne/an en 2023, contre 6 % en 2019.
Parallèlement, la croissance des prix des appartements de 2019 au premier semestre 2023 s’élève à 13 % par an.
« Ce chiffre montre que la croissance du revenu par habitant à Hanoi est presque moitié inférieure à la croissance des prix des appartements », a déclaré Mme Do Thu Hang.
Mme Hang a averti que l’accession à la propriété deviendrait encore plus difficile si cet écart se creusait.
Le Dr Le Xuan Nghia, expert en finances et en banques, a également cité des preuves de l'énorme écart entre les prix des logements et les revenus des gens.
Plus précisément, un travailleur de 30 ans ou moins disposant d'un revenu moyen d'environ 15 millions de VND par mois, déduction faite des frais de subsistance dans les grandes villes comme Hô-Chi-Minh-Ville ou Hanoï, dispose d'environ 6 millions de VND. Il lui faudrait donc au moins 20 ans pour épargner 1,5 milliard de VND. Avec un revenu de 20 à 30 millions de VND par mois, il lui faudrait 10 à 15 ans pour épargner pour acheter un appartement à 1,5 milliard de VND.
Selon PropertyGuru Vietnam, le prix de vente moyen de tous types de logements à Hanoï est de 22,8 milliards de VND par unité pour les maisons de ville ; de 17,8 milliards de VND par unité pour les villas ; de 6,3 milliards de VND par unité pour les maisons individuelles et de 3,1 milliards de VND par unité pour les appartements. Par ailleurs, le revenu moyen des travailleurs à Hanoï en 2023 est estimé à 135 millions de VND par an.
Ainsi, pour posséder une maison avec vue sur la rue à Hanoi, il faut « travailler dur » pendant 169 ans, pour posséder une maison privée, il faut 132 ans et pour acheter un appartement, il faut 23 ans (en supposant que les travailleurs utilisent tous leurs revenus pour acheter une maison).
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