23 projets éligibles à des prêts d' un montant de 120 000 milliards de VND
Depuis début avril, le gouvernement a mis en œuvre un programme de crédit de 120 000 milliards de VND pour soutenir les prêts aux investisseurs et aux acquéreurs de logements sociaux et de logements sociaux pour travailleurs, à des taux d'intérêt inférieurs de 1,5 à 2 % aux taux d'intérêt à moyen et long terme du marché. Ce programme de crédit est très attendu. Cependant, malgré les nombreuses directives du Premier ministre , le rythme de décaissement reste lent. Actuellement, seuls 23 projets sont éligibles aux prêts.
Vingt-trois projets représentent un investissement total de plus de 31 300 milliards de VND. La demande de prêts pour ces projets dépasse 12 300 milliards de VND. Dans les localités suivantes : Binh Duong (4 projets), Da Nang (3 projets), An Giang (2 projets), Kien Giang (2 projets) et Tra Vinh ( 1 projet). Les autres provinces : Tay Ninh, Ha Tinh, Ba Ria-Vung Tau et Bac Giang (1 projet). Bac Ninh (6 projets) est actuellement la province la plus peuplée.
Le taux d'intérêt de ce programme de crédit est réglementé pour être inférieur de 1,5 à 2 % à celui du marché. Actuellement, les taux d'intérêt sont en baisse, ce qui entraîne une baisse du taux d'intérêt des prêts. Cependant, selon M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, le taux d'intérêt reste élevé pour les personnes éligibles à l'achat d'un logement social.
Un projet de logements sociaux dans la ville de Thu Duc, Ho Chi Minh- Ville.
« Il est évident que nous devons trouver une solution pour continuer à baisser les taux d'intérêt des prêts, notamment pour les acheteurs. Ce n'est qu'à cette condition que nous pourrons répondre aux besoins complexes de logement des ménages », a déclaré M. Nguyen Chi Thanh.
Actuellement, la Banque d'État régule les taux d'intérêt à environ 6 %. M. Thanh estime que le taux d'intérêt approprié devrait être au maximum égal au taux d'intérêt actuel mobilisé auprès de la population, soit environ 6 %. Les revenus des Vietnamiens sont généralement vingt fois inférieurs aux prix de l'immobilier. De toute évidence, les revenus des acquéreurs de logements sociaux sont bien inférieurs.
« Partout dans le monde, les pays achètent par versements échelonnés sur 20 à 30 ans. Le Vietnam ne peut pas rembourser en 5 ans. Ce n'est qu'une première solution. En réalité, les principaux pays développés comme les États-Unis, la Corée du Sud et Singapour doivent tous payer par versements échelonnés sur 20 à 30 ans », a déclaré M. Nguyen Chi Thanh.
Les entreprises ont du mal à obtenir des prêts
Selon le plan, quatre banques commerciales publiques, Vietcombank, Agribank, BIDV et VietinBank, participeront au programme de crédit de 120 000 milliards de VND. Chaque banque y consacrera environ 30 000 milliards de VND. BIDV et Agribank ont déjà commencé à prêter. Cependant, dans les faits, les projets éligibles aux prêts ne sont pas tous approuvés par les localités. Comment alors remplir les conditions de prêt et quelles sont les difficultés rencontrées par les projets restants ?
Le projet comprend 16 immeubles d'appartements sur une superficie de plus de 5 hectares, situés à proximité de quatre parcs industriels et de 170 000 travailleurs. Grâce à son envergure et à son emplacement privilégié, le projet est en mesure de répondre à la forte demande de logements sociaux des travailleurs et des personnes à faibles revenus. Cependant, l'investisseur hésite à solliciter un prêt bancaire.
« Nous sommes éligibles à l'emprunt pour un montant de 120 000 milliards de VND. Mais compte tenu de la rapidité des ventes, il nous faudra peut-être dix ans pour vendre tous les appartements. Même si nous étions éligibles, nous n'oserions pas emprunter, car nous devons encore payer les intérêts bancaires et le capital emprunté, mais nous ne savons pas où trouver l'argent pour les rembourser », a déclaré M. Nguyen Trung Kien, directeur du projet de logements sociaux EverGreen Bac Giang.
Emprunter pour construire une maison est difficile, et les conditions pour les acheteurs de maison sont tout aussi difficiles, ce qui fait que le marché ne progresse pas beaucoup.
À l’heure actuelle, seulement 544 cas répondent pleinement aux réglementations pour acheter des appartements de logement social, ce qui signifie que plus de 90 % des appartements ne peuvent pas être vendus parce que les acheteurs ne remplissent pas les conditions.
D'ici 2025, la province de Bac Giang construira et terminera 14 projets de logements sociaux totalisant plus de 27 700 appartements. Cet objectif doit être atteint en seulement deux ans, mais dans le contexte actuel, il est difficile pour les projets d'emprunter cette source de financement.
« Pour un projet de logement nécessitant un déblaiement complet du site, la tâche est très complexe et prend beaucoup de temps. Un projet à Bac Giang remplit actuellement les conditions requises, mais treize autres projets éligibles aux prêts sont très difficiles à obtenir », a déclaré M. Vuong Tuan Nghia, directeur du département de la construction de la province de Bac Giang.
Dans le même temps, de nombreuses localités ont également recommandé d’offrir davantage de soutien aux taux d’intérêt pour les acheteurs de logements et d’élargir les conditions d’accès pour les travailleurs à faibles revenus afin de créer une demande sur le marché.
Besoin de solutions drastiques
Le ministère de la Construction a également demandé à 22 localités clés de faire rapport sur leurs besoins de prêt et sur les difficultés et problèmes rencontrés dans la mise en œuvre des programmes de prêts préférentiels.
Selon les statistiques du ministère de la Construction, au cours des six premiers mois de cette année, neuf projets de logements sociaux ont été lancés dans tout le pays, totalisant près de 18 800 logements. Compte tenu des progrès actuels, l'objectif de construire plus de 400 000 logements sociaux d'ici 2025 représente un défi de taille, exigeant des solutions plus drastiques.
« Les établissements de crédit ont donné instruction à leurs agences de mettre en œuvre ces mesures. L'enjeu actuel dépend de l'offre de logements sociaux, c'est-à-dire de la liste des projets proposés par le ministère de la Construction et les collectivités locales. Le deuxième facteur est la capacité d'absorption des personnes, des acquéreurs et des entreprises grâce à ce dispositif », a déclaré le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire.
« Il faut du temps aux investisseurs et aux collectivités locales pour finaliser les procédures réglementaires avant de pouvoir emprunter. Je pense que la période initiale sera peut-être un peu lente, mais à l'avenir, lorsque les collectivités auront finalisé l'évaluation simultanément, le décaissement sera très rapide », a déclaré M. Hoang Hai, directeur du Département de la gestion du logement et du marché immobilier du ministère de la Construction.
On peut dire que jamais auparavant les solutions pour sauver le marché immobilier n'ont été aussi nombreuses qu'au premier semestre 2023. En particulier, l'enveloppe de crédit de 120 000 milliards de dongs est considérée comme une bouée de sauvetage pour la mise en œuvre du projet de construction d'un million de logements sociaux dans un contexte économique difficile. Cependant, ce projet n'a de véritable sens que si les particuliers et les entreprises peuvent y accéder. Prolonger la situation où l'on dispose de capitaux sans pouvoir prêter est paradoxal, surtout dans les grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, où la demande de logements sociaux est la plus forte, alors qu'aucun projet ne peut actuellement emprunter l'enveloppe de 120 000 milliards de dongs. Cette situation mérite réflexion.
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