Plan de 120 000 milliards de VND pour le logement social : nécessité de baisser davantage les taux d’intérêt des prêts

23 projets éligibles aux prêts du programme de 120 000 milliards de VND

Depuis début avril, le gouvernement a mis en œuvre un programme de crédit de 120 000 milliards de VND destiné à soutenir les investisseurs et les acquéreurs de logements sociaux et de logements pour travailleurs, avec des taux d'intérêt inférieurs de 1,5 à 2 % aux taux du marché à moyen et long terme. Ce dispositif de crédit était très attendu. Cependant, malgré les nombreuses directives du Premier ministre , le rythme de décaissement reste lent. Actuellement, seuls 23 projets sont éligibles aux prêts.

23 projets représentent un capital d'investissement total de plus de 31 300 milliards de VND. Parmi ceux-ci, les demandes de prêts s'élèvent à plus de 12 300 milliards de VND. Les localités concernées sont les suivantes : Binh Duong (4 projets), Da Nang (3 projets), An Giang, Kien Giang et Tra Vinh ( 2 projets chacune). Les autres provinces (Tay Ninh, Ha Tinh, Ba Ria-Vung Tau et Bac Giang) comptent chacune un projet. Bac Ninh est la province qui en compte le plus, avec six projets de logements sociaux qualifiés.

Le taux d'intérêt de ce prêt est réglementé à un niveau inférieur de 1,5 à 2 % au taux du marché. Actuellement, les taux d'intérêt sont en baisse, ce qui entraîne également une diminution du taux d'intérêt des prêts proposés dans le cadre de ce prêt. Cependant, selon M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, ce taux reste élevé pour les personnes éligibles à l'achat d'un logement social.

Plan de 120 000 milliards de VND pour le logement social : nécessité de baisser davantage les taux d’intérêt des prêts (photo 1)

Un projet de logement social dans la ville de Thu Duc, à Hô Chi Minh -Ville.

« Il est évident que nous avons besoin d'une solution pour continuer à baisser les taux d'intérêt des prêts, notamment pour les acheteurs. Ce n'est qu'à cette condition que nous pourrons répondre aux besoins difficiles en matière de logement des citoyens », a déclaré M. Nguyen Chi Thanh.

Actuellement, la Banque d'État régule les taux d'intérêt à la baisse, aux alentours de 6 %. M. Thanh estime que le taux d'intérêt approprié devrait être au maximum égal au taux actuel appliqué aux ménages, soit environ 6 %. Le revenu moyen des Vietnamiens est en moyenne 20 fois inférieur au prix de l'immobilier. De toute évidence, le revenu des acquéreurs de logements sociaux est encore bien plus faible.

« Partout dans le monde, les pays achètent en plusieurs versements sur 20 à 30 ans ; il est illusoire de penser que le Vietnam puisse payer en 5 ans. Ce ne serait qu’une solution initiale. En réalité, même les pays développés les plus avancés, comme les États-Unis, la Corée du Sud et Singapour, doivent payer en plusieurs versements sur 20 à 30 ans », a déclaré M. Nguyen Chi Thanh.

Les entreprises peinent à obtenir des prêts.

Conformément au plan, quatre banques commerciales publiques, Vietcombank, Agribank, BIDV et VietinBank, participeront au programme de crédits de 120 000 milliards de VND. Chaque banque y consacrera environ 30 000 milliards de VND. Actuellement, BIDV et Agribank ont commencé à octroyer des prêts. Cependant, dans les faits, tous les projets approuvés et éligibles aux prêts ne sont pas encore disponibles. Dès lors, comment satisfaire aux conditions d'obtention de ces prêts et quelles sont les difficultés rencontrées par les projets restants ?

Le projet comprend 16 immeubles d'appartements sur une superficie de plus de 5 hectares, au cœur d'une zone comprenant 4 parcs industriels employant 170 000 personnes. De par son envergure et son emplacement stratégique, le projet pourrait répondre à la forte demande de logements sociaux pour les travailleurs et les personnes à faibles revenus. Cependant, l'investisseur hésite à solliciter un prêt bancaire.

« Nous sommes éligibles à un emprunt de 120 000 milliards de dongs. Mais au rythme actuel des ventes, il nous faudra peut-être dix ans pour vendre tous les appartements. Même si nous étions éligibles, nous n’oserions pas emprunter car il nous faudrait de toute façon payer les intérêts et le capital, et nous ne savons pas où trouver l’argent pour cela », a déclaré M. Nguyen Trung Kien, directeur du projet de logements sociaux EverGreen Bac Giang.

Il est difficile d'obtenir un prêt pour construire une maison, et les conditions pour les acheteurs sont tout aussi difficiles, ce qui explique la faible progression du marché.

À l'heure actuelle, seuls 544 cas répondent pleinement aux critères d'achat d'appartements sociaux, ce qui signifie que plus de 90 % des appartements ne peuvent être vendus car les acheteurs ne remplissent pas les conditions requises.

D’ici 2025, la province de Bac Giang prévoit de construire et d’achever 14 projets de logements sociaux, soit plus de 27 700 appartements. Cet objectif doit être atteint en seulement deux ans, mais dans le contexte actuel, il est difficile pour ces projets d’obtenir les financements nécessaires.

« Pour un projet de logement nécessitant un déblaiement complet du site, c'est très difficile et cela prend beaucoup de temps. Un projet à Bac Giang remplit actuellement les conditions requises, mais 13 autres projets éligibles à des prêts sont très difficiles à obtenir », a déclaré M. Vuong Tuan Nghia, directeur du département de la construction de la province de Bac Giang.

Dans le même temps, de nombreuses collectivités locales ont également recommandé d'accorder un soutien accru aux acheteurs de logements en matière de taux d'intérêt et d'élargir les conditions d'accès au marché pour les travailleurs à faible revenu afin de créer de la demande.

Il faut des solutions radicales

Le ministère de la Construction a également demandé à 22 localités clés de faire rapport sur leurs besoins en prêts ainsi que sur les difficultés et les problèmes rencontrés dans la mise en œuvre des programmes de prêts préférentiels.

D'après les statistiques du ministère de la Construction, au cours du premier semestre de cette année, neuf projets de logements sociaux, représentant près de 18 800 unités, ont été lancés à l'échelle nationale. Au rythme actuel, l'objectif de construire plus de 400 000 logements sociaux d'ici 2025 constitue un défi de taille, qui exige des solutions plus radicales.

« Les établissements de crédit ont donné instruction à leurs agences de mettre en œuvre ces mesures. La question actuelle dépend de l'offre de logements sociaux, c'est-à-dire de la liste des projets que le ministère de la Construction et les collectivités locales proposeront. La seconde question concerne la capacité d'absorption de ces logements par les particuliers, les acquéreurs et les entreprises », a déclaré le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire.

« Il faut du temps aux investisseurs et aux collectivités locales pour accomplir les procédures réglementaires avant de pouvoir emprunter. Je pense que la période initiale risque d'être un peu lente, mais par la suite, lorsque les collectivités locales auront finalisé l'évaluation simultanément, le décaissement sera très rapide », a déclaré M. Hoang Hai, directeur du Département du logement et de la gestion du marché immobilier au ministère de la Construction.

On peut affirmer que jamais auparavant autant de solutions pour sauver le marché immobilier n'ont été mises en œuvre qu'au cours du premier semestre 2023. En particulier, le plan de crédit de 120 000 milliards de VND est considéré comme une bouée de sauvetage pour la mise en œuvre du projet de construction d'un million de logements sociaux dans un contexte économique difficile. Cependant, ce projet ne prendra tout son sens que si les particuliers et les entreprises peuvent accéder à ce plan de crédit. Le fait de maintenir une situation où l'on dispose de capitaux sans pouvoir les prêter constitue un paradoxe, notamment dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, où la demande de logements sociaux est la plus forte, alors qu'aucun projet n'est actuellement éligible à ce plan de 120 000 milliards de VND. Cette situation mérite réflexion.

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