Hanoï « resserre » le contrôle sur la spéculation, derniers développements dans l'affaire des 1 000 livres rouges de dettes, procédures de conversion des terres agricoles en terres résidentielles

Les ventes « à perte » restent lentes, Hanoi contrôle strictement la spéculation, Quang Nam propose de révoquer le projet de Bach Dat An... sont les dernières nouvelles immobilières.

Bất động sản mới nhất: Hà Nội ‘siết’ tình trạng đầu cơ, diễn biến mới nhất vụ nợ 1.000 sổ đỏ, thủ tục chuyển đất thổ canh sang thổ cư

Depuis fin 2022, le marché immobilier de Thanh Hoa est confronté à de nombreuses difficultés dues à une faible liquidité. (Source : BXD)

Hanoï contrôle strictement la spéculation immobilière

Le Comité populaire de Hanoï vient de publier une décision approuvant le projet « Développement de l'économie urbaine de Hanoï », qui exige d'assurer un développement équilibré du marché immobilier et de contrôler strictement la spéculation.

Évaluant la situation générale du développement des industries à Hanoï, le projet indique que dans le secteur immobilier, la zone urbaine comptera, d'ici 2020, 22 934 entreprises immobilières non étatiques.

Ces établissements sont concentrés dans les districts de Cau Giay (3 600 établissements), Thanh Xuan (3 414), Nam Tu Liem (2 417), Bac Tu Liem (2 750), Long Bien (2 680)... attirant des milliers de travailleurs, avec un taux de croissance élevé sur la période 2016-2020.

Le taux de croissance annuel moyen des revenus du secteur immobilier non étatique a augmenté de 38,57 % dans le district de Tay Ho, de 24,4 % à Long Bien, de 39,14 % à Ha Dong, de 18 % à Nam Tu Liem et de 10,68 % à Bac Tu Liem...

Toutefois, le projet a également souligné que le développement du marché immobilier présente encore de nombreuses lacunes et limitations, telles que : certains indicateurs d’infrastructure urbaine, comme le logement, la circulation urbaine et la superficie des parcs par habitant, sont faibles par rapport à d’autres pays de la région et du monde.

La surcharge des infrastructures urbaines engendre des embouteillages, des inondations et des problèmes d'assainissement de l'environnement. Les infrastructures commerciales en milieu urbain présentent de nombreuses lacunes et difficultés.

Sur cette base, par le biais du projet « Développement économique urbain de la ville de Hanoï » publié le 13 juin, le Comité populaire de la ville a chargé le Département de la construction de formuler des recommandations sur les solutions à apporter au développement des produits immobiliers résidentiels, industriels et commerciaux (locaux commerciaux, bureaux à louer, hôtels...).

Il est notamment nécessaire de contrôler et de réglementer le marché immobilier afin d'assurer un développement équilibré entre l'offre et la demande, de manière stable, saine, publique et transparente ; et de contrôler strictement la spéculation immobilière dans les zones centrales.

Le Comité populaire de Hanoï a demandé aux agences spécialisées d'encourager le développement de bâtiments écologiques, de bureaux écologiques et d'hôtels écologiques pour desservir le marché locatif et le secteur touristique, conformément à l'orientation du développement du commerce et des services urbains centraux.

Parallèlement, il convient de privilégier le développement de fonds de logement social dans les zones destinées à devenir des quartiers à court terme. Publier la liste des investisseurs dans les projets de logement social et la rénovation/reconstruction d'immeubles anciens qui peuvent bénéficier d'un prêt à taux d'intérêt de 2 % auprès du système bancaire commercial.

Quang Nam propose de révoquer le projet de Bach Dat An

Selon Construction , le 14 juin, le Département de la planification et de l'investissement de la province de Quang Nam a transmis un rapport au Comité populaire provincial concernant les difficultés et les problèmes rencontrés lors des consultations sur la prolongation des travaux des projets d'investissement dans la construction de logements menés par la société par actions Bach Dat An (société Bach Dat An).

Selon le Département de la planification et de l'investissement de la province de Quang Nam, la société Bach Dat An a été chargée de réaliser 14 projets. À ce jour, le Comité populaire de la province de Quang Nam a mis fin aux activités d'investissement pour 5 de ces projets.

Les neuf projets restants sont en cours de réalisation. Cependant, lors de la mise en œuvre de ces projets, les investisseurs ont rencontré des difficultés et des problèmes.

En particulier, concernant 3 projets, dont l'extension de la zone urbaine 7B, le complexe riverain de Hera et la zone urbaine de Bach Dat, la signature des contrats de mobilisation de capitaux pour ces 3 projets avec la société par actions d'investissement Hoang Nhat Nam et la société d'investissement immobilier GAIA, les documents juridiques de ces projets sont incomplets, il n'y a pas d'infrastructure, les obligations financières envers l'État n'ont pas été remplies et ils n'ont pas été garantis conformément à la réglementation.

De plus, les parcelles de terrain de ces 3 projets ont en réalité été transférées à de nombreuses reprises par les acheteurs, alors que l'avancement des projets susmentionnés n'était pas garanti comme promis aux acheteurs, ce qui a entraîné des plaintes, des poursuites judiciaires et des rassemblements de foule devant les agences d'État, créant des points chauds dans la province de Quang Nam.

Suite aux observations des unités concernées concernant l'avancement de la mise en œuvre du projet, le Département de la planification et de l'investissement de la province de Quang Nam a constaté que la société Bach Dat An n'avait pas rempli ses obligations fiscales envers les organismes d'État, ni transféré les fonds nécessaires au paiement des indemnités et au déblaiement du site, conformément aux plans approuvés et aux directives du Comité populaire de la province de Quang Nam.

De plus, cette société n'a pas coopéré en s'acquittant de son obligation de dépôt afin d'assurer la mise en œuvre du projet conformément aux prescriptions.

« Ainsi, la capacité de l’investisseur à poursuivre la mise en œuvre du projet n’est pas garantie. Parallèlement, l’administration fiscale a demandé la radiation de l’entreprise de son registre du commerce. En conséquence, le ministère de la Planification et de l’Investissement n’est pas fondé à recommander aux autorités compétentes de prolonger le délai d’exécution du projet », indique le rapport.

Face à cette situation, le Département de la planification et de l'investissement a soumis le dossier au Comité populaire de la province de Quang Nam pour examen et a fait rapport au Comité du Parti du Comité populaire provincial afin de demander des directives au Comité permanent du Comité du Parti provincial sur la cessation des activités des projets mis en œuvre par la société Bach Dat An.

Les autorités de la province de Quang Nam ont proposé de révoquer le projet de la société Bach Dat An. (Photo : Cong Binh)

Thanh Hoa : De nombreux biens immobiliers mis en vente à perte rencontrent encore des difficultés.

Il n’est pas difficile de trouver des annonces immobilières « à perte », « vente rapide pour récupérer du capital » ou « vente urgente pour rembourser une dette » sur les pages d’achat et de vente immobilières, les groupes d’achat et de vente immobilières et de logements (sur les réseaux sociaux).

Selon une étude, depuis fin 2022, le marché immobilier de Thanh Hoa est confronté à de nombreuses difficultés dues à la faiblesse des liquidités, tandis que les taux d'intérêt bancaires augmentent. De nombreux investisseurs se retrouvent en situation de crise, peinent à trouver des capitaux pour redresser la situation et sont contraints de limiter leurs pertes pour se redresser ou de récupérer des capitaux pour les réinvestir dans d'autres secteurs.

Le fait que de nombreux investisseurs immobiliers éprouvent des difficultés à liquider leurs biens, ce qui alourdit leur fardeau, les pousse à chercher par tous les moyens à stimuler la demande, comme limiter leurs pertes ou vendre rapidement pour récupérer leur capital. Cela se constate dans certains districts et villes qui connaissaient auparavant une situation foncière « frénétique ». Aujourd'hui, la période du marché foncier numérique est révolue, l'économie est difficile, la demande a fortement diminué et les taux d'intérêt bancaires ont augmenté, rendant la liquidation des biens immobiliers difficile inévitable.

L'enquête révèle que non seulement les terrains sont invendus, mais que de nombreux projets immobiliers en construction peinent également à trouver preneur, les prix étant jugés trop élevés. On peut citer en exemple certains projets situés dans les quartiers de Quang Thang et Dong Ve, dans la ville de Thanh Hoa.

Procédures de conversion de terres agricoles en terres résidentielles

Conformément au point d, paragraphe 1, de l'article 57 de la loi foncière de 2013, lorsqu'un ménage ou un particulier convertit des terres agricoles en terres non agricoles, il doit obtenir l'autorisation du comité populaire du district où se situe le terrain (district, arrondissement urbain, commune, ville de province, ville relevant d'une municipalité centrale). De plus, il doit constituer un dossier de demande de changement d'affectation des sols, conformément aux dispositions légales.

Par conséquent, toute personne souhaitant modifier la destination d'un terrain doit déposer une demande et obtenir l'autorisation du Comité populaire du district où se situe la parcelle. Tout changement effectué sans autorisation sera passible d'une amende et d'une obligation de remise en état du terrain.

Conformément à l’article 59 de la loi foncière de 2013, l’autorité habilitée à autoriser le changement de destination des sols est clairement stipulée comme suit :

Pour les organisations : la décision est prise par le Comité populaire provincial (province, ville administrée centralement).

Pour les ménages et les particuliers : le comité populaire au niveau du district est habilité à décider.

En cas d'autorisation de changement de destination de terres agricoles à des fins commerciales et de services d'une superficie de 0,5 ha ou plus, une approbation écrite du Comité populaire provincial est requise avant toute décision.

Ainsi, les ménages et les particuliers qui demandent l'autorisation de modifier la destination des terres doivent clairement indiquer dans leur demande : Cher Comité populaire + nom du district, de la ville, de la ville relevant de la province, de la ville relevant d'une municipalité administrative centrale où se situe le terrain.

La demande de changement de destination des terres comprend : la demande de changement de destination des terres conformément au formulaire n° 01 publié avec la circulaire 30/2014/TT-BNTMT ; le certificat de droit d'utilisation des terres (livre rouge, livre rose).

Procédures et ordre de mise en œuvre :

Étape 1. Déposer une demande. Où déposer une demande (applicable aux ménages et aux particuliers) :

Méthode 1 : Déposer la demande auprès du guichet unique du district pour qu'il la transmette au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.

Méthode 2 : Dans les endroits où il n’existe pas de guichet unique, la demande sera soumise directement au ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement.

Étape 2 : Recevoir les documents.

Si la demande est complète, le service destinataire l'enregistrera dans le registre des réceptions et remettra un reçu au demandeur.

Si la demande est incomplète ou invalide, le demandeur doit en être informé et invité à compléter sa demande conformément à la réglementation dans un délai maximum de 3 jours ouvrables.

Étape 3. Régler la demande. Dès réception de l'avis de paiement de l'administration fiscale, l'utilisateur du terrain doit payer le montant exact dans le délai indiqué dans l'avis.

Étape 4. Retourner les résultats.

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