Des nouvelles surprenantes concernant la localité affichant le rendement locatif d'appartements le plus élevé du pays, des signaux positifs en provenance du marché d'Hô Chi Minh-Ville et les prix fonciers les plus élevés dans la province de Vinh Phuc … voici les dernières nouvelles immobilières.
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| Le rendement locatif moyen des appartements à Binh Duong est actuellement de 4,7 %, soit nettement supérieur à celui de Hanoï (3,7 %) et de Hô Chi Minh-Ville (3,6 %). (Source : Crystal Bay) |
Le marché de Hô Chi Minh -Ville se redresse progressivement.
Le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville (HCMC) s'est progressivement redressé, passant de niveaux négatifs en 2023 à une croissance positive depuis début 2024. Le taux de croissance reste lent, mais montre des signes positifs.
D'après un rapport du Département de la construction de Hô-Chi-Minh-Ville, la ville a construit 7,8 millions de mètres carrés de nouveaux logements au cours des onze premiers mois de 2024 (atteignant ainsi 97,5 % de l'objectif de 8 millions de mètres carrés fixé pour 2024). Ce chiffre comprend 3,83 millions de mètres carrés de logements individuels, environ 3,826 millions de mètres carrés de logements commerciaux et 0,144 million de mètres carrés de logements sociaux. La ville a achevé deux projets de logements sociaux, totalisant 610 unités et une surface habitable de 50 831 mètres carrés.
Actuellement, le marché immobilier d'Hô-Chi-Minh-Ville s'est progressivement redressé, passant d'une croissance négative en 2023 à une croissance positive depuis début 2024. Le rythme de croissance reste lent, mais des signes encourageants se font jour. Plusieurs nouveaux projets ont reçu l'approbation des investisseurs et certains projets plus anciens ont pu être relancés grâce à la levée des obstacles.
En conséquence, au cours des 11 premiers mois de 2024, la ville a enregistré 12 projets de logements commerciaux approuvés pour investissement (dont 1 projet de logement social) ; 2 projets ayant obtenu des permis de construire ; plus de 31 000 appartements commerciaux en construction ; 1 611 futurs appartements éligibles à la mobilisation de capitaux ; et 3 projets de logements sociaux achevés, totalisant 2 122 appartements.
Concernant le travail de résolution des difficultés liées aux projets immobiliers, le Département de la construction a conseillé au Comité populaire de la ville de continuer à jouer un rôle moteur et de charger les services et agences municipaux de poursuivre l'examen des projets d'investissement qui progressent lentement en raison d'obstacles survenus lors du processus de mise en conformité avec la réglementation, afin de trouver des solutions conformes à la loi, d'éviter le gaspillage des ressources foncières, les atteintes à l'esthétique urbaine et la sécurité des chantiers...
Certains projets d'appartements à Binh Duong affichent des rendements locatifs supérieurs à 7 % par an.
D'après les données du rapport « Binh Duong Apartment Market Overview 2024 » de Batdongsan.com.vn, le rendement locatif moyen des appartements à Binh Duong est actuellement de 4,7 %, soit nettement supérieur à celui de Hanoï (3,7 %) et de Hô Chi Minh-Ville (3,6 %). Ce dernier chiffre de 3,6 % correspond également au rendement locatif moyen national des appartements en 2024.
À noter que certains projets à Binh Duong ont enregistré des rendements locatifs d'appartements de 6 % à 7,5 % par an. Il s'agit d'un record au Vietnam, soit près du double des rendements locatifs des appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville.
Les rendements locatifs élevés à Binh Duong s'expliquent principalement par le fait que les appartements haut de gamme y affichent des prix d'achat modérés, tout en bénéficiant de loyers élevés et d'un taux d'occupation stable. Ces biens de grande qualité attirent une clientèle aisée, prête à payer des loyers plus élevés. En moyenne, un appartement haut de gamme à Binh Duong (acheté environ 45 à 50 millions de VND/m²) peut être loué environ 12 millions de VND par mois pour un T2, 15 à 16 millions de VND pour un T3 et 18 à 20 millions de VND pour un T4. En revanche, à Hô Chi Minh-Ville ou à Hanoï, un appartement au même prix (45 à 50 millions de VND/m²) ne peut être loué qu'entre 7 et 12 millions de VND, selon le nombre de chambres.
M. Dinh Minh Tuan, directeur de la région Sud de Batdongsan.com.vn, a déclaré : « Le taux d’occupation des appartements haut de gamme à Binh Duong avoisine les 80 à 90 %, et certains programmes immobiliers affichent presque toujours complet. Cette situation s’explique par la forte demande locative, elle-même alimentée par le développement important des zones industrielles, qui attire un grand nombre de travailleurs et d’experts. »
Binh Duong figure actuellement parmi les provinces les plus attractives du pays en matière d'investissements directs étrangers (IDE) et se classe deuxième pour le taux d'immigration. La province a également mis en œuvre de nombreuses politiques visant à soutenir les entreprises dans le recrutement et la fidélisation de la main-d'œuvre. Avec le revenu par habitant le plus élevé du pays, Binh Duong est devenue une destination prisée des immigrants.
Parmi les cinq plus grands marchés locatifs du pays, hors Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, Binh Duong se distingue par le volume et le taux de croissance de l'intérêt manifesté, surpassant d'autres provinces et villes comme Da Nang, Hai Phong et Khanh Hoa. Au troisième trimestre 2024, le nombre de recherches d'appartements à louer à Binh Duong avait augmenté de 58 % par rapport au premier trimestre 2021.
En termes de clientèle, l'intérêt pour les appartements à Binh Duong provient principalement d'investisseurs et de certains habitants d'Hô Chi Minh-Ville en quête d'un logement, ainsi que de la demande locale. Plus précisément, les clients originaires d'Hô Chi Minh-Ville représentent 49 % des acheteurs, tandis que ceux de Binh Duong et des provinces voisines en représentent 33 %, selon les données de l'étude de marché « Binh Duong Apartment Market Overview 2024 » publiées par Batdongsan.com.vn.
Le segment des appartements haut de gamme à Binh Duong est considéré comme un moteur important de la rentabilité locative de la province. Cependant, les prix de ces appartements y sont actuellement bas, de 30 à 200 % inférieurs à ceux pratiqués à Hanoï, Hô Chi Minh-Ville et dans d'autres grandes villes, ce qui rend le marché facilement accessible aux investisseurs tout en garantissant un fort potentiel de profit.
À Binh Duong, les appartements dont le prix se situe entre 45 et 50 millions de VND/m² répondent déjà à des normes de qualité élevées et affichent un taux d'occupation de 80 à 90 %, avec des loyers mensuels d'environ 15 millions de VND pour un appartement de deux chambres. En revanche, à Hanoï ou à Hô Chi Minh-Ville, seuls les appartements dont le prix se situe entre 80 et 90 millions de VND/m² peuvent être loués au même prix.
Vinh Phuc annonce sa nouvelle grille tarifaire foncière.
Le Comité populaire de la province de Vinh Phuc a publié un nouveau barème des prix fonciers conformément à la loi foncière de 2024. On constate notamment des augmentations de prix de 5 à 8 fois dans 54 localités.
En conséquence, la liste révisée et complétée des prix fonciers couvre intégralement tous les emplacements, itinéraires et zones résidentielles de la province de Vinh Phuc, conformément à la nouvelle réglementation de la loi foncière de 2024.
Plus précisément, la nouvelle liste des prix fonciers, qui compte 318 pages, a ajouté 715 emplacements et itinéraires tout en supprimant 132 itinéraires.
Parmi ces positions, 159 (2,99 %) ont connu une fluctuation de prix de 3 à 5 fois supérieure. 54 positions (1,02 %) ont connu une fluctuation de prix de 5 à 8 fois supérieure.
Les prix fonciers les plus élevés se trouvent dans la ville de Vinh Yen, plus précisément dans la section allant de la rue Ngo Quyen à l'intersection avec la rue Nguyen Viet Xuan, où les prix fonciers atteignent jusqu'à 52 millions de VND/m2.
Dans la zone touristique de Tam Dao, notamment, les prix des terrains ont fortement augmenté dans de nombreux secteurs. Plus précisément, sur le tronçon allant du carrefour de l'hôtel Venus, en contournant le périphérique du parc central, jusqu'au carrefour menant à l'école, le prix des terrains résidentiels (emplacement 1) a atteint 49 millions de VND/m², tandis que celui des terrains commerciaux et de services s'élève à 18,2 millions de VND/m².
La liste actuelle des prix fonciers est établie sur la base des résultats d'enquêtes et d'études menées par les collectivités locales, et comprend une comparaison de facteurs similaires entre les différents lieux afin d'évaluer et de proposer les prix des terrains.
La nouvelle grille tarifaire foncière de la province de Vinh Phuc est applicable à compter du 20 janvier et le restera jusqu'à fin 2025.
Les nouvelles réglementations sur la vente des logements sociaux après 5 ans d'utilisation profitent aux résidents à hauteur de centaines de millions de dongs.
Lors du transfert de propriété d'un logement social, 50 % de la taxe foncière, soit environ 120 à 200 millions de VND, étaient auparavant exigibles. Grâce à la nouvelle réglementation de la loi sur le logement de 2023, les résidents sont désormais exemptés de cette taxe.
Le Département général des impôts (ministère des Finances) a récemment publié un document en réponse au Département des impôts de la ville de Hanoï concernant la perception des taxes d'utilisation des sols lors du transfert de propriété des appartements de logements sociaux.
Selon la Direction générale des impôts, le point e, paragraphe 1, article 89 de la loi sur le logement de 2023 stipule : « Après une période de 5 ans à compter de la date de paiement intégral du logement social, l'acquéreur d'un logement social peut revendre ce logement aux prix du marché aux personnes dans le besoin si un certificat a été délivré ; le vendeur n'est pas tenu de payer les frais d'utilisation du sol et doit payer l'impôt sur le revenu conformément aux dispositions de la loi fiscale, sauf dans le cas de la vente du logement social en tant que maison individuelle, auquel cas le vendeur doit payer les frais d'utilisation du sol conformément à la réglementation gouvernementale et doit payer l'impôt sur le revenu conformément aux dispositions de la loi fiscale. »
L'article 42 du décret n° 100 de 2024 stipule que les frais d'utilisation du sol doivent être payés lors de la revente de logements sociaux après une période de 5 ans.
Par conséquent, outre les frais prévus par la réglementation, le vendeur doit s'acquitter de 50 % de la redevance d'utilisation du sol. Cette redevance est calculée lors du dépôt d'une demande valide de reconnaissance des droits d'utilisation du sol, conformément à la législation foncière.
En outre, le point d, clause 5, article 198 de la loi sur le logement de 2023 stipule que, dans les cas où les ventes de logements sociaux étaient soumises au paiement de frais d'utilisation du sol avant la date d'entrée en vigueur de cette loi, et que les frais d'utilisation du sol n'ont pas été payés à la date d'entrée en vigueur de la loi sur le logement de 2023, le paiement se poursuit comme prévu.
Sur la base de la réglementation susmentionnée, la Direction générale des impôts a déclaré que, dans les cas où les acheteurs de logements sociaux revendent le bien conformément à la loi sur le logement et que le transfert a lieu après le 1er août 2024 (date d'entrée en vigueur de la loi sur le logement), ils ne sont pas tenus de payer de frais d'utilisation du sol mais doivent payer l'impôt sur le revenu.
Dans le cas de la vente d'un logement social qui est une maison individuelle, le vendeur doit payer 50% de la taxe foncière et de l'impôt sur le revenu.
Dans les cas où la vente de logements sociaux exige le paiement de taxes foncières conformément à la loi sur le logement antérieure à la date d'entrée en vigueur de la présente loi, mais que ces taxes n'ont pas encore été payées, le paiement se poursuit conformément aux dispositions de la loi sur le logement antérieure à la date d'entrée en vigueur de la présente loi.
À Hanoï, les observations du marché montrent que de nombreux projets d'appartements de logements sociaux sont utilisés depuis plus de 5 ans et sont éligibles à la cession, tels que l'immeuble Dai Kim, le barrage de Rice City Linh, le 43 Tran Phu, le 987 Tam Trinh, etc.
Des enquêtes menées dans de nombreux ensembles de logements sociaux montrent que, même si les appartements sont occupés depuis de nombreuses années, leurs prix ont considérablement augmenté, rivalisant avec ceux des appartements situés dans des programmes immobiliers commerciaux. Dans certains cas, le prix demandé atteint jusqu'à 50 millions de VND/m².
Auparavant, lors du transfert de propriété d'un logement social, les résidents devaient s'acquitter de 50 % de la taxe foncière, soit environ 120 à 200 millions de VND. Grâce à la nouvelle réglementation, ces résidents sont désormais exemptés de cette taxe.
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html
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