5e session extraordinaire, 15e Assemblée nationale : Amélioration des procédures administratives foncières

15h44, le 15 janvier 2024

Poursuivant sa 5e session extraordinaire, le matin du 15 janvier, l’Assemblée nationale a entendu un rapport de synthèse expliquant, acceptant et révisant le projet de loi foncière (modifié).

Présentant le rapport de synthèse sur l'explication, l'acceptation et la révision du projet de loi, le président de la commission économique de l'Assemblée nationale, Vu Hong Thanh, a déclaré que, afin d'améliorer les procédures administratives foncières lors du transfert de projets immobiliers par des organismes économiques conformément à la loi de 2023 sur les transactions immobilières, et de garantir que les obligations financières foncières soient transmises du cédant au cessionnaire pour les organismes économiques à capitaux étrangers recevant des transferts, comme lorsque le cessionnaire est un organisme économique national, le projet de loi est modifié de manière à ce que l'État ne procède pas à des expropriations mais attribue des terrains moyennant des redevances d'utilisation ou les loue sans mise aux enchères des droits d'utilisation, ni appel d'offres pour sélectionner les investisseurs chargés de mettre en œuvre des projets utilisant ces terrains.

Le président de la commission économique de l'Assemblée nationale, Vu Hong Thanh, a présenté un rapport de synthèse expliquant, acceptant et révisant le projet de loi foncière (modifiée). Photo : VOV

Le cessionnaire pourra prétendre à la délivrance d'un certificat de droits d'utilisation des terres et de propriété des actifs attachés au terrain, conformément à la réglementation gouvernementale , après que le cédant et le cessionnaire auront rempli leurs obligations financières conformément aux dispositions légales.

Parallèlement, la réglementation relative au moment de la détermination du prix du terrain pour le calcul des redevances d'utilisation des terres et du loyer foncier n'est pas appliquée au moment où l'État rend sa décision concernant l'attribution et la location des terres, mais il incombe au gouvernement de fournir une réglementation détaillée afin que le cessionnaire du projet puisse continuer à hériter des obligations financières relatives aux terres du cédant.

En outre, le projet de loi stipule, dans le but de perpétuer les dispositions de la loi foncière de 2013, que la récupération de terrains pour la mise en œuvre de projets de logements commerciaux, de logements mixtes et de projets commerciaux et de services ne sera autorisée que si elle constitue un « projet d'investissement dans la construction en zone urbaine ».

Le Comité permanent de l'Assemblée nationale recommande au gouvernement d'améliorer l'efficacité de l'application des lois, notamment en matière de planification, afin d'en garantir la qualité, car il s'agit d'un véritable outil d'orientation de l'État permettant de servir efficacement les objectifs de développement socio-économique à chaque période ; il propose d'urgence une réglementation sur des taux d'imposition plus élevés pour les personnes utilisant de grandes superficies de terres, possédant de nombreuses maisons et se livrant à la spéculation foncière, afin de réguler la différence de loyer foncier résultant de la planification de l'État.

Vue de la séance de travail. Photo : quochoi.vn

Parallèlement, il convient d'améliorer la qualité de l'évaluation des projets d'investissement et de l'agrément des investisseurs ; de prévenir la corruption et les pratiques douteuses ; et d'éviter que des organisations et des particuliers n'accaparent des terres, privant ainsi d'autres investisseurs, même de ceux ayant une capacité d'investissement supérieure, d'un accès à ces terres. Les autres investisseurs doivent alors s'associer à des organisations ou des particuliers titulaires de droits fonciers, ou accepter de recevoir un transfert de propriété de leur part.

De tels amendements nécessitent la révision des dispositions de la loi sur les investissements et des autres lois pertinentes, afin de garantir la cohérence du système juridique.

Le projet de loi stipule clairement le contenu des méthodes d'évaluation foncière, en s'appuyant sur un résumé et une évaluation de la mise en œuvre pratique du droit foncier. Il précise notamment les méthodes d'évaluation foncière suivantes : comparaison, plus-value, revenu, coefficient d'ajustement du prix du terrain ; il intègre la méthode de déduction à la méthode de comparaison ; et il stipule les cas et conditions d'application de chaque méthode d'évaluation foncière.

Lors de la séance de discussion, la majorité des délégués ont exprimé leur accord avec le projet de loi. Concernant la récupération des terrains pour les projets de logements commerciaux et les projets mixtes (logements, commerces et services), les délégués ont rappelé que, par le passé, l'État avait encouragé l'investissement et le développement économique, incitant les particuliers et les entreprises à entreprendre et à s'enrichir légalement. De nombreuses personnes et entreprises souhaitant développer leur activité avaient ainsi cédé à l'État différents types de terrains, y compris des terrains résidentiels, en vue de leur location pour la production et le commerce, créant ainsi des emplois et contribuant significativement au développement local.

Jusqu'à présent, lorsque l'État modifie la planification, souhaite rénover et améliorer la zone urbaine, un mécanisme équitable est nécessaire. Il doit accorder la priorité aux populations concernées afin qu'elles puissent continuer à investir et à développer les terres qu'elles ont préservées, exploitées et où elles ont exercé une activité commerciale depuis des générations. Par ailleurs, l'État dispose d'éléments suffisants pour déterminer clairement l'origine des terrains de l'entreprise. Si ces terrains étaient la propriété de l'entreprise, hérités, donnés ou transférés avant toute activité commerciale, cette question doit faire l'objet d'une étude approfondie.

En termes de ressources, pour rénover, améliorer et développer durablement les zones urbaines afin de répondre aux exigences de développement, de nombreuses localités n'auront pas les moyens de compenser les pertes et de libérer les terrains destinés aux entreprises. En effet, selon le projet de loi, les entreprises ayant le droit d'utiliser des terrains à des fins de production ou d'exploitation ne seront pas prioritaires pour leur conversion en zones urbaines, résidentielles, commerciales ou de services. Par conséquent, l'État n'aura d'autre choix que de financer ces compensations et la récupération des terrains. Ce montant, pour près de 3 000 entreprises à Binh Duong seulement, pourrait atteindre plusieurs centaines de milliards de dongs. L'État et les entreprises sont tous deux lésés, contraints d'attendre et de ne pouvoir agir. Plus l'attente se prolonge, plus le pays perdra d'opportunités.

Commentaires sur la réglementation : dans un délai de 36 mois à compter de la date de publication de la décision reconnaissant les résultats de l’offre retenue ou dans un autre délai prévu par le contrat signé avec l’organisme d’État compétent, le Comité populaire au niveau compétent doit procéder à l’indemnisation et à l’aide à la réinstallation, et attribuer ou louer des terres à l’investisseur retenu.

Le délégué a proposé de compléter la réglementation relative au traitement des cas où, 36 mois après la date de publication de la décision de reconnaissance des résultats de l'appel d'offres, le Comité populaire compétent n'a pas encore achevé l'indemnisation et l'aide à la réinstallation pour attribuer et louer des terres à l'investisseur retenu. En effet, il arrive que l'investisseur retenu remplisse pleinement son obligation d'avancer des capitaux pour la mise en œuvre de l'indemnisation et de l'aide à la réinstallation, mais que le délai imparti par l'autorité compétente pour procéder à ces indemnisations et à cette aide soit très long, ce qui affecte l'avancement du projet et cause un préjudice à l'investisseur.

Lors de la séance de discussion, les délégués ont également donné leur avis sur de nombreux points clés du projet de loi, tels que : la méthode d'évaluation foncière ; les types de terrains destinés aux projets de logements commerciaux par le biais d'accords portant sur l'acquisition ou la détention de droits d'utilisation des terres ; la relation entre les cas de récupération de terres et les accords portant sur l'acquisition ou la détention de droits d'utilisation des terres pour la mise en œuvre de projets de développement socio-économique n'utilisant pas de fonds publics.

Le vice-président de l'Assemblée nationale, Nguyen Duc Hai, a clôturé la séance de travail. Photo : quochoi.vn

En conclusion des débats, le vice-président de l'Assemblée nationale, Nguyen Duc Hai, a déclaré que les délégués avaient vivement apprécié la détermination et le professionnalisme dont avaient fait preuve la Commission permanente de l'Assemblée nationale, le gouvernement, la Commission économique, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, les organes de l'Assemblée nationale et les organismes gouvernementaux lors de l'élaboration des rapports relatifs à l'acceptation, aux explications et à la finalisation du projet de loi. Les délégués ont également salué le contenu de ce projet de loi, conforme aux dispositions déjà approuvées et révisées.

Compte tenu de l'ampleur et de la complexité de ce projet de loi, certains délégués ont suggéré qu'une résolution de l'Assemblée nationale soit nécessaire pour encadrer sa mise en œuvre. Le vice-président de l'Assemblée nationale a donc demandé au gouvernement et aux organismes de recherche d'élaborer d'urgence un projet de résolution précisant son contenu, en vue de sa soumission à l'Assemblée nationale.

Le vice-président de l'Assemblée nationale a déclaré que les avis des délégués avaient été enregistrés et intégralement retranscrits, et qu'ils seraient prochainement compilés en vue de la procédure de réception et d'explication. Le Comité permanent de l'Assemblée nationale chargera les organes de rédaction, les organes de vérification et les organismes compétents de poursuivre leurs recherches, de recueillir rapidement tous les avis des participants afin de finaliser le rapport, de le recevoir, de le réviser, de le compléter et de le présenter à l'Assemblée nationale lors de sa séance de jeudi matin, afin de finaliser le projet de loi et de le soumettre à l'Assemblée nationale pour examen et approbation.

Lan Anh (synthèse)

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