State Bank : Pas d'interdiction de prêter pour l'achat de futurs logements

Récemment, la Banque d'État a publié la circulaire 22/2023 modifiant et complétant la circulaire 41/2016 réglementant le ratio de sécurité des fonds propres des banques.

Cette circulaire entre en vigueur le 1er juillet prochain et comporte de nombreuses nouveautés. Certains craignent que cette nouvelle réglementation ne complique la tâche des acquéreurs de logements.

Plus précisément, le marché craint que l'entrée en vigueur de la circulaire n'autorise pas les banques commerciales et les succursales de banques étrangères à accorder des prêts aux particuliers pour l'acquisition de logements commerciaux en construction (c'est-à-dire des logements commerciaux à construire ultérieurement) garantis par le bien lui-même. Par conséquent, les particuliers souhaitant contracter un crédit pour l'achat d'un logement commercial en construction devront mettre en œuvre d'autres garanties ou le garantir par d'autres actifs.

La Banque d'État a toutefois affirmé que la nouvelle réglementation ne restreint pas les droits des futurs acquéreurs de logements et n'est pas contraire à la réglementation en vigueur.

Les maisons achevées recevront une cote de faible risque.

Plus précisément, l'article 2, clause 10, de la circulaire 41/2016 de la Banque d'État stipule : « Un prêt garanti par un bien immobilier est un prêt accordé à une personne physique ou morale pour acquérir un bien immobilier, réaliser un projet immobilier et est garanti par le bien immobilier ou le projet immobilier constitué à partir du prêt conformément aux dispositions de la loi sur les opérations garanties ».

La circulaire 22/2023 ne modifie ni ne complète le présent contenu. Les organismes et les particuliers qui souhaitent acquérir un logement et le garantir (par hypothèque) appliqueront un coefficient de risque de 30 à 120 % en fonction du ratio de garantie, calculé en divisant le solde du prêt par la valeur du bien mis en garantie. En l'absence d'information concernant le ratio de garantie, le coefficient de risque est de 150 %.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — La circulaire 22/2023 ne restreint pas le droit d’acheter un futur logement (Illustration : Tran Khang).

Par ailleurs, l'article 1, paragraphe 1, de la circulaire n° 22 a modifié et complété l'article 2, paragraphe 11, de la circulaire n° 41 sur les prêts hypothécaires résidentiels, qui sont des prêts garantis par un bien immobilier pour permettre aux particuliers d'acheter des maisons.

Plus précisément, les prêts garantis par un bien immobilier destinés à l'achat d'une maison par un particulier doivent répondre aux conditions suivantes :

Premièrement, la source du remboursement de la dette n'est pas la source des revenus locatifs générés par le prêt.

Deuxièmement, la maison a été achevée en vue de sa livraison conformément au contrat de vente.

Troisièmement, les banques et les succursales de banques étrangères ont tous les droits légaux de gérer les maisons hypothéquées lorsque les clients ne peuvent pas rembourser leurs dettes, conformément aux dispositions de la loi sur les opérations garanties et de la loi sur le logement.

Quatrièmement, la maison constituée grâce à ce prêt hypothécaire doit être évaluée indépendamment (évaluée par un tiers ou par un département indépendant du service d'approbation de crédit de la banque ou de la succursale de la banque étrangère) selon le principe de prudence (la valeur ne doit pas être supérieure au prix du marché au moment de l'approbation du prêt) conformément à la réglementation de la banque ou de la succursale de la banque étrangère.

Pour les prêts destinés à l'achat de logements sociaux, à l'achat de logements dans le cadre de programmes et de projets de soutien gouvernementaux , ils sont déterminés conformément aux dispositions de la loi sur le logement et répondent aux conditions (première, troisième, quatrième) mentionnées ci-dessus.

Concernant cette réglementation, la Banque d'État a précisé que les prêts hypothécaires résidentiels incluront : les prêts pour l'acquisition de logements répondant aux conditions prescrites, notamment la condition d'achèvement des travaux pour la remise des clés, ainsi que les prêts pour l'achat de logements sociaux et de logements dans le cadre des programmes et projets de soutien gouvernementaux. Le coefficient de risque appliqué aux prêts hypothécaires résidentiels varie de 20 % à 100 %, en fonction du ratio de garantie et du ratio de revenus.

Pour les prêts destinés à l'achat de logements sociaux, dans le cadre des programmes et projets de soutien du gouvernement, il n'est pas nécessaire de remplir la condition que la maison soit achevée pour la remise des clés et le coefficient de risque est inférieur à celui des autres prêts hypothécaires résidentiels, à seulement 20-50 %, afin de mettre en œuvre la politique gouvernementale d'encouragement du logement social.

La Banque d'État a indiqué que la condition d'une maison achevée dans le cadre d'un contrat d'achat immobilier ne s'applique qu'aux prêts hypothécaires (qui sont soumis à un coefficient de risque inférieur à celui des autres créances garanties par un bien immobilier).

Si une organisation ou un particulier a besoin de construire ou d'acheter un futur logement et hypothèque ce futur logement, il s'agira d'un prêt garanti par un bien immobilier tel que prescrit à l'article 2, paragraphe 10, de la circulaire 41 et le coefficient de risque correspondant tel que prescrit à l'article 9, paragraphe 10, de la circulaire 41 sera appliqué.

« Par conséquent, ce règlement ne restreint pas le droit des organisations et des particuliers d'acquérir des logements futurs et n'est pas contraire à la réglementation en vigueur », a affirmé la Banque d'État.

Auparavant, commentant la circulaire 22/203 de la Banque d'État, M. Le Hoang Chau - président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) - a déclaré que le règlement ci-dessus n'autorisait pas les banques commerciales et les succursales de banques étrangères à prêter aux gens pour acheter des logements commerciaux inachevés en vue de leur livraison (c'est-à-dire des logements commerciaux construits à l'avenir) garantis (hypothéqués) par cette maison elle-même.

Selon lui, si les détails ci-dessus ne sont pas modifiés immédiatement avant l'entrée en vigueur de la circulaire, cette réglementation pourrait avoir de mauvaises conséquences, causant des difficultés et entravant le fonctionnement normal du marché immobilier, affectant négativement le processus de reprise et de développement du marché à court et à long terme.

HoREA a proposé d'ajouter une réglementation autorisant les établissements de crédit à accorder des prêts aux particuliers pour l'acquisition de logements commerciaux futurs, garantis par une hypothèque sur le bien immobilier lui-même. Cette réglementation s'applique aussi bien à l'achat de logements commerciaux que de logements sociaux, qu'il s'agisse de logements déjà disponibles ou de logements à venir.

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