Il faut lever les obstacles à l'accès au crédit pour les acheteurs de logements.
En conséquence, chaque année, le Premier ministre publie une décision fixant des taux d'intérêt préférentiels de 4,8 % par an pour les prêts destinés à l'acquisition ou à la location de logements sociaux auprès de la Banque vietnamienne des politiques sociales. Le gouverneur de la Banque d'État publie également une décision fixant des taux d'intérêt préférentiels de 4,8 % à 5 % par an pour les prêts destinés à l'acquisition ou à la location de logements sociaux auprès des banques commerciales désignées par la Banque d'État.
Cependant, beaucoup estiment que ces derniers temps, la plupart des acquéreurs de logements sociaux n'ont pas pu bénéficier de prêts à taux préférentiels et ont dû se tourner vers des prêts commerciaux assortis d'un taux d'intérêt d'environ 9 % par an. Ceci s'explique par le fait que la loi sur le logement de 2014 n'autorise pas encore les établissements de crédit agréés par l'État à octroyer des prêts à taux préférentiels aux ménages et aux particuliers pour l'achat ou la location-accession de logements sociaux.
Par ailleurs, la Commission permanente de l'Assemblée nationale n'a pas encore alloué de crédits budgétaires à la refinancement et à la subvention des taux d'intérêt de la Banque de politique sociale et de quatre banques commerciales désignées par la Banque d'État. De ce fait, les acquéreurs de logements peinent à obtenir des crédits à taux préférentiels et doivent recourir à des crédits commerciaux assortis d'un taux d'intérêt d'environ 9 % par an.
Les prêts préférentiels constituent un facteur important favorisant le développement du logement social.
Par ailleurs, seuls les prêts à taux préférentiels pour l'acquisition de logements sociaux et commerciaux d'une valeur inférieure à 1,05 milliard de VND, dans le cadre du programme de crédits préférentiels de 30 000 milliards de VND prévu par la résolution 02/NQ-CP du 7 janvier 2013, continueront de bénéficier de taux d'intérêt préférentiels. Or, dans les faits, de nombreux projets de logements sociaux affichent des prix de vente bien supérieurs à ce niveau, et même certains projets bien situés présentent des prix à peine inférieurs à ceux des logements commerciaux.
Face aux problèmes soulevés, l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville a récemment soumis un document au gouvernement et au Comité permanent de l'Assemblée nationale afin d'envisager de soumettre à l'Assemblée nationale un complément à la résolution n° 29/2021/QH15 de l'Assemblée nationale du 28 juillet 2021 relative au plan d'investissement public à moyen terme pour la période 2021-2025, afin d'allouer des fonds à la recapitalisation de la Banque de politique sociale et des subventions de taux d'intérêt aux banques commerciales désignées par la Banque d'État pour mettre en œuvre des prêts préférentiels pour le logement social d'ici à 2025 et atteindre l'objectif de construire un million de logements sociaux au cours de la période 2021-2020.
Outre les taux d'intérêt pour les acheteurs de logements, le projet de construction d'un million de logements sociaux présente encore quelques problèmes émergents. Plus précisément, parmi les 100 projets de logements sociaux et de logements pour travailleurs autorisés à la construction, seuls 24 projets sont éligibles à des prêts, pour un besoin total en capitaux de près de 12 500 milliards de VND.
Bien que de nombreuses collectivités aient envisagé d'investir dans le développement de logements sociaux pour les travailleurs à faibles revenus comme un placement à moyen et long terme, la mise en œuvre de ces projets soulève de nombreux problèmes. Parmi ceux-ci, l'accès au fonds foncier, la recherche d'investisseurs et l'obtention des autorisations de travaux constituent des difficultés majeures.
Trouver plus de solutions
Afin de lever progressivement les obstacles au développement du logement social, les organismes compétents ont récemment entrepris de recenser et d'intégrer les aspects juridiques nécessaires à leur adaptation aux réalités du terrain. Par exemple, concernant le soutien aux personnes à faibles revenus, le ministère de la Construction indique qu'il existe actuellement deux programmes de crédit destinés à faciliter l'accès au logement social, aussi bien pour les acquéreurs que pour les locataires.
Le premier programme consiste en un dispositif de prêts à taux préférentiels, conformément à la résolution n° 11/2022 du gouvernement et à la résolution n° 43/2022/QH15 de l’Assemblée nationale, octroyés par la Banque de politique sociale. Ces prêts sont destinés aux particuliers et aux ménages pour l’achat ou la location-acquisition de logements sociaux et de logements pour travailleurs, ainsi que pour la construction, la rénovation ou la réparation de logements sociaux. Le montant maximal des prêts accordés dans le cadre de ce programme est de 15 000 milliards de VND.
Les problèmes liés au logement social se résolvent progressivement.
Selon le rapport de la Banque vietnamienne des politiques sociales, en tenant compte de la source de capital de 15 000 milliards de VND pour les prêts au logement social conformément au décret 100/2015 stipulé dans le programme de relance, au 16 août 2023, la dette en cours de la Banque vietnamienne des politiques sociales avait atteint 7 351 milliards de VND avec près de 19 900 clients.
Le second programme est conforme à la résolution n° 33/2023 du gouvernement. Cette résolution prévoit un prêt de 120 000 milliards de VND destiné à financer la construction d’un million de logements sociaux.
Ce programme de crédit sera décaissé sur la période 2023-2030 et s'adressera aux investisseurs (pour stimuler l'offre) et aux particuliers empruntant pour acheter ou louer un logement social (pour soutenir la demande), avec des taux d'intérêt pendant la période préférentielle inférieurs de 1,5 à 2 % aux taux d'intérêt moyens des banques commerciales.
Le ministère de la Construction a également indiqué qu'il coordonne actuellement ses actions en étroite collaboration avec la Banque d'État du Vietnam, la Banque vietnamienne des politiques sociales, les ministères, les succursales et les collectivités locales afin d'encourager et d'orienter la mise en œuvre des programmes de crédit susmentionnés.
En particulier, concernant la question de la réduction des prix des logements sociaux, le ministère de la Construction a déclaré que le gouvernement recevait et révisait actuellement le projet de loi sur le logement (modifié).
En conséquence, l'article 84 du projet stipule la détermination des prix de location, de location-vente et de vente des logements sociaux comme suit : le prix de vente est déterminé en calculant tous les coûts nécessaires au recouvrement du capital investi dans la construction des logements, y compris les indemnisations, les aides, les coûts de relogement et les coûts d'investissement pour la construction des infrastructures techniques (le cas échéant) dans le cadre du projet…
Le profit standard est de 10 % pour la construction de logements sociaux, hors aides de l'État et charges d'entretien à la charge de l'acquéreur conformément à la réglementation. Le prix de location-vente correspond au prix de vente et n'inclut pas les charges d'entretien du logement dues par l'acquéreur en vertu de la loi sur le logement. Le loyer est fixé d'un commun accord entre l'investisseur et le locataire.
L'article 82 du projet de loi prévoit également des incitations pour les investisseurs dans les projets d'investissement dans la construction de logements sociaux, notamment : l'exonération des frais d'utilisation du sol, du loyer foncier, des avantages fiscaux conformément à la législation fiscale, des incitations liées à la superficie du terrain ou à la surface commerciale et la non-prise en compte de ces éléments dans les prix des logements sociaux…
Une fois ces réglementations adoptées, elles encourageront les investisseurs à participer au marché du logement social, garantissant ainsi un prix plus abordable pour ce type de logement et permettant aux personnes à faibles revenus d'avoir le choix.
Selon le ministère de la Construction, à ce jour, les collectivités locales du pays ont achevé la construction de 181 projets de logements sociaux, représentant environ 94 390 appartements et une surface de plancher totale de 4,8 millions de m². 291 projets de logements sociaux sont actuellement en cours de réalisation, représentant environ 271 500 appartements et une surface de plancher totale d'environ 14 520 000 m².
Par ailleurs, 11 localités ont annoncé une liste de 24 projets éligibles à un prêt préférentiel de 120 000 milliards de VND, pour une demande de prêt d'environ 12 400 milliards de VND.
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