Les personnes qui souhaitent acheter un logement social ont du mal à accéder à des prêts à faible taux d’intérêt.

Il faut supprimer les obstacles au crédit pour les acheteurs de logements

En conséquence, le Premier ministre publie chaque année une décision instaurant des taux d'intérêt préférentiels de 4,8 % par an pour l'achat ou la location de logements sociaux auprès de la Banque vietnamienne pour les politiques sociales. Le gouverneur de la Banque d'État a également publié une décision instaurant des taux d'intérêt préférentiels de 4,8 à 5 % par an pour l'achat ou la location de logements sociaux auprès des banques commerciales désignées par la Banque d'État.

Cependant, nombreux sont ceux qui pensent que, ces derniers temps, la plupart des acquéreurs de logements sociaux n'ont pas pu obtenir de prêts préférentiels, mais ont dû recourir à des prêts commerciaux à un taux d'intérêt d'environ 9 % par an. En effet, la loi sur le logement de 2014 n'autorise pas encore les établissements de crédit désignés par l'État à accorder des prêts préférentiels aux ménages et aux particuliers pour l'achat ou la location-accession de logements sociaux.

De plus, le Comité permanent de l'Assemblée nationale n'a pas encore alloué de crédits publics au refinancement et à la bonification des taux d'intérêt de la Banque de politique sociale et des quatre banques commerciales désignées par la Banque d'État. De ce fait, les acquéreurs de logements peinent à obtenir des crédits préférentiels et doivent recourir à des crédits commerciaux à un taux d'intérêt d'environ 9 % par an.

Les personnes qui souhaitent acheter un logement social ont du mal à accéder au capital et les taux d’intérêt sont bas. — Les prêts préférentiels constituent un facteur important favorisant le développement du logement social.

En outre, seuls les prêts préférentiels destinés à l'acquisition de logements sociaux et commerciaux d'un prix inférieur à 1,05 milliard de VND, dans le cadre de l'enveloppe de crédit préférentiel de 30 000 milliards de VND prévue par la résolution gouvernementale n° 02/NQ-CP du 7 janvier 2013, continueront de bénéficier de taux d'intérêt préférentiels. Si, en réalité, de nombreux projets de logements sociaux affichent des prix de vente très élevés par rapport à ce niveau, même certains projets bien situés affichent des prix de vente légèrement inférieurs à ceux des projets de logements commerciaux.

Face aux problèmes soulevés, l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville a récemment soumis un document au Gouvernement et au Comité permanent de l'Assemblée nationale pour envisager de soumettre à l'Assemblée nationale un supplément à la résolution n° 29/2021/QH15 de l'Assemblée nationale du 28 juillet 2021 sur le plan d'investissement public à moyen terme pour la période 2021-2025 afin d'allouer des dépenses de recapitalisation à la Banque de politique sociale et des subventions de taux d'intérêt aux banques commerciales désignées par la Banque d'État pour mettre en œuvre des prêts préférentiels pour le logement social d'ici 2025 et pour atteindre l'objectif de développer 1 million de logements sociaux au cours de la période 2021-2020.

Outre les taux d'intérêt pour les acheteurs de logements, le projet de développement d'un million de logements sociaux présente encore quelques problèmes, notamment parmi les 100 projets de logements sociaux et de logements pour travailleurs autorisés à la construction, seuls 24 projets sont éligibles aux prêts avec un besoin total en capital de près de 12 500 milliards de VND.

Bien que de nombreuses localités aient envisagé d'investir dans le développement de logements sociaux pour les travailleurs à faibles revenus comme source de financement à moyen et long terme, la mise en œuvre de ces projets soulève de nombreuses difficultés. Parmi elles, la question du financement foncier, de la recherche d'investisseurs et de l'aménagement du terrain sont des aspects particulièrement complexes.

Trouver plus de solutions

Afin de lever progressivement les obstacles au développement du logement social, les organismes compétents se sont récemment activement penchés sur les aspects juridiques afin de les adapter à la réalité. Par exemple, concernant la politique de soutien aux personnes à faibles revenus, selon le ministère de la Construction, deux programmes de crédit sont actuellement en place pour soutenir les acquéreurs et les locataires de logements sociaux.

Le premier programme est un ensemble de prêts préférentiels, conformément à la résolution n° 11/2022 du gouvernement et à la résolution n° 43/2022/QH15 de l'Assemblée nationale, accordés par la Banque de la politique sociale. Ces prêts permettent aux particuliers et aux ménages d'acquérir, de louer ou d'acquérir des logements sociaux, des logements pour travailleurs, de construire ou de rénover des logements, conformément à la politique du logement social. Le montant total maximal des prêts accordés dans le cadre de ce programme est de 15 000 milliards de dôngs.

Selon le rapport de la Banque vietnamienne pour les politiques sociales, en comptant la source de capital de 15 000 milliards de VND pour les prêts au logement social conformément au décret 100/2015 stipulé dans le programme de relance, au 16 août 2023, la dette en cours de la Banque vietnamienne pour les politiques sociales avait atteint 7 351 milliards de VND avec près de 19 900 clients.

Le deuxième programme est conforme à la résolution gouvernementale n° 33/2023. Cette résolution prévoit un crédit de 120 000 milliards de dôngs pour financer la construction d'un million de logements sociaux.

Ce paquet de crédit sera décaissé au cours de la période 2023-2030 auprès des investisseurs (pour stimuler l'offre), des clients particuliers empruntant pour acheter ou louer des logements sociaux (pour soutenir la demande) avec des taux d'intérêt pendant la période préférentielle 1,5 à 2 % inférieurs aux taux d'intérêt moyens des banques commerciales.

Le ministère de la Construction a également déclaré qu'il travaillait actuellement en étroite collaboration avec la Banque d'État du Vietnam, la Banque vietnamienne pour les politiques sociales, les ministères, les succursales et les localités pour encourager et guider la mise en œuvre des programmes de crédit ci-dessus.

En particulier, en ce qui concerne la question de la réduction des prix des logements sociaux, le ministère de la Construction a déclaré que le gouvernement reçoit et révise actuellement le projet de loi sur le logement (modifié).

En conséquence, l'article 84 du projet stipule la détermination des prix de location, de location-vente et de vente des logements sociaux comme suit : Le prix de vente est déterminé sur la base du calcul de tous les coûts de récupération du capital d'investissement pour la construction de logements, y compris l'indemnisation, le soutien, les coûts de réinstallation et les coûts d'investissement pour la construction de systèmes d'infrastructures techniques (le cas échéant) dans le cadre du projet...

Le bénéfice standard est de 10 % pour la construction de logements sociaux, hors aides de l'État et charges d'entretien à la charge de l'acquéreur conformément à la réglementation. Le prix de location-vente est déterminé comme le prix de vente et n'inclut pas les charges d'entretien du logement à la charge de l'acquéreur conformément aux dispositions de la loi sur le logement. Le prix de location est convenu entre l'investisseur et le locataire.

L'article 82 du projet de loi prévoit également des incitations pour les investisseurs dans les projets d'investissement en matière de construction de logements sociaux, notamment : l'exonération des frais d'utilisation du sol, du loyer foncier, des incitations fiscales conformément aux lois fiscales, des incitations pour la superficie du terrain ou la surface commerciale et ne pas avoir à en tenir compte dans les prix des logements sociaux...

Une fois les réglementations ci-dessus adoptées, elles encourageront les investisseurs à participer au marché du développement du logement social, garantissant ainsi que le prix de ce type de logement sera plus adapté, afin que les personnes à faible revenu aient la possibilité de choisir.

Selon le ministère de la Construction, à ce jour, 181 projets de logements sociaux ont été achevés dans tout le pays, représentant environ 94 390 appartements et une surface habitable totale de 4,8 millions de m². Les municipalités poursuivent la mise en œuvre de 291 projets de logements sociaux, représentant environ 271 500 appartements et une surface habitable totale d'environ 14 520 000 m².
En outre, 11 localités ont annoncé une liste de 24 projets éligibles pour emprunter un ensemble de crédits préférentiels de 120 000 milliards de VND, avec une demande de prêt d'environ 12 400 milliards de VND.

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