J'ai un terrain mais je n'ose pas construire de maison
Située au 26, rue 12, arrondissement de Tam Binh, ville de Thu Duc (HCMV), cette zone présente de nombreux terrains divisés en lots d'environ 50 m² , larges de 5 m et longs de 10 m. De nombreuses maisons ont été construites auparavant, mais on y trouve également de nombreuses maisons neuves. Alors que les maisons construites avant l'entrée en vigueur de la Décision 56 étaient construites sur l'ensemble du terrain avec une hauteur d'un rez-de-chaussée, d'une mezzanine, de deux étages et d'un grenier, les maisons neuves doivent être en retrait de 2,4 m à l'avant et de 1 m à l'arrière, ce qui entraîne des saillies et des rétractions de la maison. Il convient de noter que le retrait imposé par la nouvelle réglementation suscite l'insatisfaction de nombreuses personnes.
Lors de notre entretien, M. Tuong, un habitant du quartier, nous a expliqué qu'il avait conçu la construction, mais qu'en déposant sa demande de permis auprès du service d'urbanisme de la ville de Thu Duc, il avait découvert que sa maison devait être en retrait de 2,4 m à l'avant et de 1 m à l'arrière. La longueur de la maison était donc de 6,6 m, ce qui compliquait grandement la conception et l'aménagement des pièces. « J'ai économisé pendant plus de dix ans pour acheter un terrain et m'y installer, mais pendant la construction des maisons des deux côtés, j'ai été contraint de respecter un retrait à l'avant et à l'arrière, ce qui était très pénalisant. Aujourd'hui, je ne peux ni construire, ni habiter, ni vendre. Ma famille doit encore louer une maison. J'espère que la ville supprimera ces réglementations irréalistes afin que nous puissions construire des maisons habitables en toute sécurité », a déclaré M. Tuong.
Même s'il possède un terrain, M. Tuong (ville de Thu Duc, Ho Chi Minh-Ville) n'ose pas construire une maison et doit en louer une car la nouvelle réglementation exige que lors de la construction d'une maison, l'avant et l'arrière doivent être beaucoup reculés.
Les habitants du 22e étage de la rue Linh Dong, dans la ville de Thu Duc, sont également mécontents du retrait et du coefficient d'occupation des sols actuellement appliqués. M. Cuong possède un terrain de 100 mètres carrés et prévoit de construire des bureaux et un entrepôt. Mais lors de sa demande de permis de construire, la surface au sol a été réduite de près de moitié par rapport à la précédente et à celle des autres maisons du même quartier, ce qui l'a contraint à renoncer. « Si je construis une maison, je ne construirai qu'un rez-de-chaussée et un étage et demi. Les deux maisons de chaque côté sont quant à elles achevées avec un rez-de-chaussée, une mezzanine, trois étages et un grenier, et n'ont pas besoin de retrait à l'avant ou à l'arrière. C'est trop injuste pour ceux qui ont construit plus tard, comme nous », a déclaré M. Cuong.
D'après nos observations, les rangées de maisons construites avant l'entrée en vigueur de la Décision 56 comptaient un rez-de-chaussée, une mezzanine, trois étages et un grenier. Mais lorsque la Décision 56 est entrée en vigueur, le coefficient d'occupation du sol n'était que de 1,75 et les retraits étaient de 2,4 m à l'avant et de 2 m à l'arrière. Cela signifie que sur une parcelle de 100 m² , la surface utile totale autorisée à construire n'était que de 179 m² , soit l'équivalent d'un rez-de-chaussée et d'un étage et demi.
M. Duy Thanh, de la commune de Long Thoi, district de Nha Be, a déclaré que lors de sa demande de permis de construire, il avait été contraint de reculer de 4 mètres en avant et de 2 mètres en arrière, alors que la route mesurait 7 mètres de large et que le trottoir était déjà assez large, près d'un mètre. « Mon terrain fait 98 mètres carrés , et il doit maintenant être reculé de 6 mètres en avant et en arrière, perdant ainsi la quasi-totalité du terrain alors que la surface de construction restante n'est que de 30 mètres carrés. La décision 56 est inadaptée, insatisfaisante pour la population et lui causant trop de difficultés. J'espère que la ville étudiera et révisera bientôt la décision 56 pour la rendre plus adaptée », a suggéré M. Duy Thanh.
La décision 56 doit être révisée rapidement.
Selon l'avocat Hoang Thu (Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville), le ministère de la Construction a publié la circulaire 01 réglementant les marges de recul, la densité de construction et les coefficients d'occupation du sol, etc. La décision 56 de Hô-Chi-Minh-Ville n'est pas conforme à l'esprit de la circulaire. En effet, avec la décision 56, plus la superficie du terrain est petite, plus la densité de construction est faible par rapport aux grandes parcelles. Les parcelles de terrain de 50 m² dans le lotissement ont une densité réduite de 34 %. De nombreuses zones présentent des coefficients d'occupation du sol très faibles, alors que l'esprit de la circulaire 01 vise les très grandes parcelles afin d'assurer la prévention des incendies et la ventilation. Lorsque les investisseurs ont besoin de construire un projet de logements de grande hauteur, ils utiliseront le coefficient d'occupation du sol pour contrôler la taille de la population. Quant aux maisons individuelles, elles seront contrôlées par la hauteur du bâtiment, la densité de construction et les marges de recul, sans appliquer le coefficient d'occupation du sol. Par conséquent, il est déraisonnable pour Hô-Chi-Minh-Ville d'appliquer des coefficients d'occupation du sol à des parcelles individuelles.
Les besoins en logements d'Hô-Chi-Minh-Ville sont immenses et figurent toujours parmi les plus importants du pays. Un terrain (hors zones à besoins spécifiques) destiné à la construction d'un logement doit bénéficier des conditions d'espace maximales prévues par la Circulaire 01 de la Loi sur la construction et par le Plan d'urbanisme général d'Hô-Chi-Minh-Ville. Or, ces conditions sont aujourd'hui très limitées. Cela a sérieusement réduit l'efficacité de l'utilisation des sols pour répondre aux besoins de vie et de travail des ménages, affectant ainsi la vie et l'économie de la population. L'objectif de la Décision 56 est de contribuer à l'harmonie et à l'embellissement de la ville ; cependant, sa mise en œuvre concrète engendre de nombreux problèmes : inadaptés, éloignés des habitants, voire dommageables pour eux. Elle doit donc être modifiée en conséquence », a déclaré l'avocat Hoang Thu.
Constatant ces lacunes, le Département de la Construction de Hô-Chi-Minh-Ville a adressé un document au Département de la Planification et de l'Investissement afin de proposer des modifications et des compléments à la Décision 56 pour l'adapter à la réalité. Selon ce document, la réglementation relative à la marge de recul arrière des maisons de ville pour les terrains de plus de 50 m² doit être réduite de 1 à 2 m. Cela réduit la surface constructible, ce qui porte atteinte aux droits des habitants. De plus, la réglementation relative à la marge de recul arrière dans les zones existantes et stables ne crée ni uniformité ni unité. Par conséquent, selon M. Le Tran Kien, directeur adjoint du Département de la Construction, il est nécessaire d'envisager d'adapter la réglementation relative à la marge de recul arrière, qui ne devrait s'appliquer qu'aux nouvelles zones urbaines et aux zones d'habitation existantes dans les zones urbaines faisant l'objet de projets de rénovation. Concernant la réglementation relative à la hauteur maximale, il est également nécessaire de revoir les erreurs afin de les corriger et de les ajuster conformément aux directives du vice-président du Comité populaire de la ville, Bui Xuan Cuong.
La décision 56, grâce à son application pratique, a été efficace pour concrétiser les normes et réglementations techniques nationales en matière de planification, d'architecture et de construction afin de gérer l'architecture conformément aux conditions réelles de Ho Chi Minh-Ville.
Cependant, certains contenus restent inadaptés à la pratique et comportent des erreurs de rédaction, de frappe et d'impression. Il est donc nécessaire de revoir, de corriger, d'ajuster et de compléter le contenu de la réglementation relative à la gestion architecturale à Hô-Chi-Minh-Ville.
Bui Xuan Cuong, vice-président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville
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